ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3272/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: La data 24 septembrie 2009 a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Ialomița, secția civilă, sub nr. 3430/98/2009, urmare disjungerii de cererea principală din Dosarul nr. 1332/98/2009, cererea reconvențională formulată de reclamanta SC L.M.P. SRL. Slobozia, prin care aceasta a chemat în judecată pe pârâta SC A.D.S.

SRL Bucu, solicitând să se dispună: obligarea pârâtei să respecte dreptul reclamantei de folosință a terenurilor în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp, situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, asupra cărora are un drept de concesiune dobândit prin contractele din 11 ianuarie 2006 și din 14 iunie 2007; stabilirea liniei de hotar ce desparte terenurile în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, de restul de teren proprietatea comunei Bucu, pe care se află amplasat depozitul închiriat de pârâtă; obligarea pârâtei să ridice și să desființeze pe cheltuiala proprie gardul amplasat de aceasta între baraca metalică C2 și gardul de la stradă, gardul amplasat între baraca metalică C2 și C3 și gardul amplasat între baraca metalică C3 și gardul învecinat cu SN C.F.R.

SA, situate toate pe terenul în suprafață de 3.627 mp ce i-a fost concesionat de comuna Bucu; obligarea pârâtei la plata de daune interese de 1.000 lei pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligației de desființare a gardurilor indicate anterior; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. În drept, a invocat dispozițiile art. 674 și 973 C. civ., Legea nr. 213/1998, O.U.G. nr. 54/2006, H.G. nr. 168/2007. Anterior, în Dosarul nr. 1332/98, la data de 18 iunie 2009, reclamanta formulase cerere de chemare în judecată a altor persoane, respectiv C.Z.

Bucu, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună obligarea pârâtei să îi respecte dreptul de folosință a terenurilor în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, asupra cărora are un drept de concesiune dobândit prin contractul din 11 ianuarie 2006 și prin contractul din 14 iunie 2007 și stabilirea liniei de hotar ce desparte terenurile în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, de restul de teren proprietatea comunei Bucu, pe care se află amplasat depozitul închiriat de pârâtă. La aceeași dată, reclamanta a depus și cerere de chemare în garanție a com.

Bucu prin Primar, solicitând obligarea pârâtei să îi garanteze dreptul de folosință a terenurilor în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, asupra cărora are un drept de concesiune dobândit prin contractul din 11 ianuarie 2006 și prin contractul din 14 iunie 2007 și stabilirea liniei de hotar ce desparte terenurile în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, de restul de teren proprietatea comunei Bucu, pe care se află amplasat depozitul închiriat de SC A.D.S. SRL. La data de 22 octombrie 2009, pârâta SC A.D.S. SRL a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007 încheiat între reclamantă și C.Z.

Bucu cu privire la una baracă metalică notată C1 în planul de amplasament și delimitare anexat la contract, în suprafață construită la sol de 444 mp. În motivarea cererii reconvenționale, pârâta a arătat, în legătură cu actele de vânzare-cumpărare privind activele proprietatea C.Z. Bucu, că acestea au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor art. 10 din contractul de închiriere în care a fost inserată o clauză convențională cuprinzând un drept de preferință sau un drept prioritar la cumpărare, potrivit cu care „pe timpul derulării contractului proprietarul nu poate înstrăina obiectul prezentului contract decât cu acordul locatarului și cu respectarea legislației în vigoare. În cazul vânzării la licitație publică a obiectului, chiriașul are prioritate la un preț egal oferit de alt licitant”.

A mai arătat că nu s-a ținut nicio licitație, nu a fost înștiințată pârâta de așa ceva și, în plus, a fost înstrăinată și baraca metalică C1, în suprafață de 360 mp (444 mp conform schiței cadastrale), care face obiectul actului adițional nr. 226 din 01 august 2004 și a contractului din 22 februarie 2007. Astfel, cele două părți au acționat cu rea credință în ceea ce privește înstrăinarea barăcii metalice închiriată de ea, nerespectând clauzele contractuale arătate anterior. Ca atare, convenția acestora are la bază o cauză imorală. În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 948, 966, 969 și art. 970 C. civ. Prin sentința civilă nr. 2898/F din 21 noiembrie 2013, Tribunalul Ialomița, secția civilă, a admis, în parte, cererea formulată de reclamantă și a obligat pârâta să respecte dreptul de folosință al reclamantei asupra terenurilor în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul com.

Bucu, a stabilit linia de hotar dintre terenul deținut de reclamantă în concesiune, în suprafață de 6.689 mp și terenul deținut de pârâtă în baza contractului de închiriere pe traseul dintre pct. 4-12 pe o lungime de 71,93 m, așa cum este prezentat în anexa nr. 1 la raportul de expertiză întocmit de expert Bâcu Ion, a obligat pârâta să desființeze și să-și ridice pe cheltuiala proprie gardul situat pe terenul concesionat de reclamantă între pct. 20-19-24-25-21-22-23-14 din anexa nr. 1 la raportul de expertiză întocmit de expert .B.I., a respins capătul de cerere formulat de reclamantă privind obligarea pârâtei la plata de daune interese, ca neîntemeiat, a admis cererea de chemare în judecată a altor persoane care ar putea să pretindă aceleași drepturi ca și reclamanta, în contradictoriu cu intervenienta C.Z.

Bucu, hotărârea fiindu-i opozabilă acesteia din urmă, a respins cererea reclamantei de chemare în garanție a Comunei Bucu prin primar, județul Ialomița, ca neîntemeiată, a respins cererea reconvențională formulată de pârâtă, ca neîntemeiată, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1.300 lei, cheltuieli de judecată. Cu privire la cererea reconvențională, tribunalul a reținut că motivul invocat de pârâta SC A.D.S. SRL, și anume nerespectarea de către SC C. SA a clauzei cuprinse în art. 10 din contractul de închiriere, nu se încadrează în cauzele de nulitate absolută, întrucât nu este vorba de ocrotirea unui interes public, ci de interesul privat al părților, fiind vorba de nerespectarea unei clauze contractuale.

Nu s-a dovedit cauza imorală și nici complicitatea la fraudă a reclamantei, în condițiile în care buna credință se prezumă. Contractul din 2007 a fost încheiat în urma unei licitații publice, la care putea participa și pârâta în aceleași condiții ca și reclamanta. Cererea pârâtei, formulată la cuvântul pe fond, de acordare a unui drept de folosință asupra a două dintre construcții, fosa septică și grupul sanitar, nu a fost analizată de tribunal față de data la care a fost dedusă judecății, neexistând un capăt al cererii reconvenționale în acest sens. Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta SC A.D.S. SRL, cale de atac calificată ulterior ca fiind apel, solicitând admiterea acestuia, iar, pe fond, desființarea în parte a contractului atacat, cu posibilitatea pentru societate de a avea acces la fosa septică situată în imediata vecinătate a barăcii metalice.

În motivarea apelului, apelanta a susținut că hotărârea instanței de fond este nelegală și netemeinică numai cu privire la modul de soluționare a cererii reconvenționale. În cauză, obiectul contractului de închiriere din 16 aprilie 2002 îl constituie nu numai depozitul de mărfuri Bucu, în care funcționează fabrica de produse zaharoase, dar și suprafața de 10.800 mp teren aferent împrejmuit; odată cu predarea acestor imobile au fost preluate și celelalte utilități aflate pe teren, inclusiv fosa septică, astfel cum rezultă din procesul-verbal din 14 martie 2002. Ulterior, s-a preluat în chirie și o baracă în suprafață de 360 mp, prin actul adițional din 01 august 2004 (din contractul de vânzare-cumpărare rezultă că are o suprafață construită la sol de 444 mp), pentru o perioadă de 15 ani.

Cu toate acestea, la data de 22 februarie 2007, C.Z. Bucu a înstrăinat către SC L.M. P. SRL baraca în suprafață de 360 mp, ignorând actul adițional din 01 august 2004 la contractul de închiriere din 16 aprilie 2002, încheiat între C.Z. Bucu și SC A.D.S. SRL, precum și clauza inserată în art. 10 din acest contract, prin care s-a stabilit un drept de preferință sau un drept prioritar la cumpărare. A mai arătat că buna credință nu poate fi prezumată în speță, dimpotrivă, prevederile art. 969 și 970 C. civ. au fost încălcate de C.Z. Bucu, cu știința reclamantei, astfel încât contractul de vânzare-cumpărare din n22 februarie 2007 cu privire la imobilul baracă metalică Cl este lovit de nulitate absolută pentru cauză imorală.

În speță, nu s-a dovedit faptul că proprietara barăcii - C.Z. Bucu a înștiințat pârâta despre intenția de a scoate la licitație publică acest imobil sau alte utilități aflate pe terenul închiriat de către societate (inclusiv fosa septică), iar pretinsa licitație pentru baraca metalică a fost anunțată pentru data de 21 decembrie 2006, respectiv 28 decembrie 2006. Intimata SC L.M.P. SRL a depus concluzii scrise. Prin Decizia civilă nr. 230 din 8 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă, a fost respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta SC A.D.S. SRL împotriva sentinței civile nr. 2898 F din 21 noiembrie 2013 pronunțată de Tribunalul Ialomița, secția civilă, în contradictoriu cu intimatele SC L.M.P.

SRL., com. Bucu prin primar și C.Z. Bucu. Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut, în esență, următoarele: În dovedirea cererii reconvenționale apelanta a invocat actul adițional nr. 226/01 august 2004 la contractul de închiriere din 2002, încheiat între SC A.D.S. SRL și C.Z. Bucu. Prin acest act adițional s-a convenit modificarea art. 1 al contractului de închiriere din 2002, în sensul următor: obiectul contractului îl constituie închirierea depozitului de mărfuri Bucu, având o suprafață utilă de 2.150 mp și una baracă metalică având o suprafață de 360 mp pentru activitatea de producție produse alimentare, destinația spațiului putând fi modificată numai cu acordul scris al proprietarului.

Restul clauzelor contractuale au rămas nemodificate. Prin art. 10 din contractul de închiriere din 2002 s-a stabilit de către părți ca, pe timpul derulării contractului, proprietarul să nu poate înstrăina obiectul contractului decât cu acordul locatarului și cu respectarea legislației în vigoare. În cazul vânzării la licitație publică a obiectului contractului, chiriașul are prioritate la un preț egal oferit de alt licitant. A susținut apelanta faptul că buna credință nu poate fi prezumată în speță și că prevederile art. 969 și 970 C. civ. au fost încălcate de către părțile contractului de vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007, astfel încât acesta este lovit de nulitate absolută pentru cauză imorală.

Instanța de apel a apreciat că prima instanță a reținut, în mod corect, că nerespectarea de către C.Z. Bucu a clauzei prevăzute de art. 10 din contractul de închiriere nu reprezintă o cauză de nulitate absolută, întrucât dispoziția contractuală menționată nu ocrotește un interes public, ci unul privat. Interesul ocrotit de dispozițiile legale menționate mai sus aparține părților care au încheiat contractul de închiriere, modificat prin actul adițional și nu ocrotește un interes public. Pe de altă parte, în mod corect a reținut prima instanță că nu s-a probat complicitatea la fraudă a reclamantei la cumpărarea bunului, iar prezumția bunei credințe a acesteia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost răsturnată.

Principiul ocrotirii bunei-credințe exprimă cerința ca interesele celor ce participă cu bună-credință la raporturile juridice civile să fie temeinic proteguite față de cele ale participanților de rea-credință. În cauză, respectarea principiului ocrotirii bunei credințe se impune cu atât mai mult cu cât contractul de vânzare-cumpărare din 2007 a fost încheiat în urma unei licitații publice, la care putea participa și pârâta, în aceleași condiții ca și reclamanta. Împotriva decizieie de mai sus a declarat recurs, în termen legal, pârâta SC A.D.S. SRL, invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În motivarea recursului, pârâta a arătat că decizia civilă recurată este nelegală și netemeinică, întrucât a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, cererea sa nefiind corect analizată.

Astfel, așa cum s-a arătat în cererea reconvențională, obiectul contractului de închiriere din 16 aprilie 2002 îl constituie nu numai depozitul de mărfuri Bucu, în care funcționează fabrica de produse zaharoase, dar și suprafața de 10.800 mp teren aferent împrejmuit; odată cu predarea acestor imobile au fost preluate și celelalte utilități aflate pe teren, inclusiv fosa septică, astfel cum rezultă din procesul-verbal din 14 martie 2002, pentru toate acestea stabilindu-se o chirie inițială de 1.200 dolari lunar. Ulterior, s-a preluat în chirie și o baracă în suprafață de 360 mp, prin actul adițional din 01 august 2004 (din contractul de vânzare-cumpărare rezultă că are o suprafață construită la sol de 444 mp).

Termenul pentru care s-a încheiat acest contract este identic cu cel stabilit prin contractul din 2002, adică 15 ani. Cu toate acestea, la data de 22 februarie 2007, C.Z. Bucu a înstrăinat către SC L.M.P. SRL această baracă, ambele entități ignorând actul adițional și clauza convențională inserată în art. 10 din contractul de închiriere, prin care s-a stabilit un drept de preferință sau un drept prioritar la cumpărare, text potrivit cu care „pe timpul derulării contractului proprietarul nu poate înstrăina obiectul prezentului contract (se înțelege că și obiectul actului adițional) decât cu acordul locatarului și cu respectarea legislației în vigoare. În cazul vânzării la licitație publică a obiectului, chiriașul are prioritate la un preț egal oferit de alt licitant”.

Prin urmare, buna credință nu poate fi prezumată în cazul dedus judecății, ci, dimpotrivă, regula potrivit căreia „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante”, inserată în art. 969 C. civ., a fost flagrant încălcată de intimata C.Z. Bucu, cu buna știință a intimatei SC L.M.P. SRL. Așadar, în cauză pârâta a făcut dovada deplină a relei-credințe a celor două părți contractante, a complicității intimatei-reclamante la fraudă cu prilejul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (baraca metalică se află în curtea recurentei pârâte, terenul aferent fiind împrejmuit de aceasta). Nu există nicio dovadă că proprietara barăcii C.l., adică C.Z. Bucu, a înștiințat pe pârâtă, deși era obligatoriu, despre intenția de a scoate la licitație publică acest imobil sau alte utilități aflate pe terenul închiriat de SC A.D.S.

SRL, iar pretinsa licitație pentru baraca metalică a fost anunțată pentru data de 21 decembrie 2006, respectiv, 28 decembrie 2006, când niciunul din administratorii societății pârâte nu era în țară, fiind sărbătorile de iarnă. În condițiile arătate, cu referire la art. 970 C. civ., contractul de vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007 în privința imobilului baracă metalică C.l. este lovit de nulitate absolută pentru cauză imorală, motiv pentru care pârâta a solicitat admiterea recursului, iar, pe fond, modificarea deciziei Curții de Apel, în sensul admiterii cererii reconvenționale cum a fost formulată. Examinând recursul formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente: Prin cererea reconvențională formulată în Dosarul nr. 3430/98/2009, pârâta SC A.D.S.

SRL a solicitat, în contradictoriu cu reclamanta SC L.M.P. SRL. și intervenienta C.Z. Bucu, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007 încheiat între reclamantă și intervenientă, cu privire la baraca metalică notată C1 în planul de amplasament și delimitare anexat la contract, în suprafață construită la sol de 444 mp. Pârâta a susținut că acest contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art. 10 din contractul de închiriere din 16 aprilie 2002, act ce cuprinde o clauză convențională pentru un drept de preferință/drept prioritar la cumpărare, așadar cu rea-credință. Ca atare, convenția are la bază o cauză imorală.

În speță, contractul de închiriere din 16 aprilie 2002 încheiat între C.Z. Bucu, pe de o parte, și A.R.G. și R.B.F., pe de altă parte, a avut ca obiect închirierea depozitului de mărfuri Bucu, având o suprafață de 2.400 mp ocupați la sol și o suprafață utilă de 2.150 mp, pentru o perioadă de 15 ani, începând cu data de 01 mai 2002. În contract, la art. 10, era stipulat că „pe timpul derulării contractului, proprietarul nu poate înstrăina obiectul prezentului contract decât cu acordul locatarului și cu respectarea legislației în vigoare. În cazul vânzării la licitație publică a obiectului contractului, chiriașul are prioritate la un preț egal oferit de un alt licitant”. Prin actul adițional dinn 1 august 2004, pârâta SC A.D.S.

SRL a închiriat, în aceleași condiții, însă pentru o chirie mai mare, și o baracă metalică având o suprafață de 360 mp, identificată ulterior ca fiind construcția C1 în planul de amplasament.

Contractul de vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007, contestat de pârâtă, a fost încheiat în baza licitației întocmite la data de 29 decembrie 2006. Înalta Curte, în raport de datele prezentate și de criteriul de clasificare a nulității unui act juridic civil în absolută și relativă, respectiv în funcție de natura interesului ocrotit prin dispoziția legală încălcată la încheierea actului juridic civil contestat (în speță, contractul de vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007), reține că nerespectarea dreptului de preferință/dreptului prioritar la cumpărare, clauză convențională inserată într-un alt contract (în speță, contractul de închiriere din 16 aprilie 2002, modificat prin actul adițional din 1 august 2004), nu atrage nulitatea absolută a convenției în litigiu, aspect constatat, de altfel, și de instanțele de fond.

Întrucât prin art. 10 din contractul de închiriere (preluat și de actul adițional menționat) se ocrotește un interes de ordin privat, doar al părților contractante, nerespectarea clauzei în cauză nu poate atrage nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 2007, astfel cum s-a solicitat prin cererea reconvențională. Înalta Curte constată, de asemenea, că pârâta SC A.D.S. SRL a invocat și nulitatea actului juridic încheiat de reclamantă și intervenientă pentru cauză imorală, respectiv pentru fraudă la lege. În concret, cum au reținut și instanțele anterioare pe baza probatoriului administrat, pârâta (căreia îi revenea sarcina probei, conform art. 1169 C. civ.), nu a probat existența cauzei imorale, în acord cu dispozițiile art. 968 C. civ., care stipulează: „Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice”.

Astfel, potrivit art. 967 C. civ., „Convenția este valabilă, cu toate că, cauza nu este expresă. Cauza este prezumată până la dovada contrarie”. Prin această dispoziție se instituie două prezumții (prezumția de valabilitate a cauzei, indiferent că se menționează ori nu acest element în instrumentum probationes și prezumția de existență a cauzei, ceea ce presupune că aceasta nu trebuie să fie dovedită, existența ei fiind prezumată de lege), ambele fiind prezumții juris tantum. Prin urmare, cine invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei actului juridic, acela trebuie să dovedească aceasta și, în consecință, să răstoarne prezumția. În speță, nu s-a probat cauza imorală, nici nu a fost răsturnată prezumția bunei-credințe a părților contractante la încheierea actului juridic civil contestat.

În plus, Înalta Curte mai reține că, deși pârâta a invocat drept cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 2007 frauda la lege, nu a justificat ce dispoziții legale au fost încălcate la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare de către terți, respectiv reclamantă și intervenientă, de natură a aduce atingere interesului public (numai în aceste condiții putând invoca o cauză de nulitate absolută a actului în cauză). Pentru aceste considerente, Înalta Curte constată că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu respectarea și aplicarea corectă a dispozițiilor legale în materie, astfel încât nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Ca atare, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul formulat de pârâta SC A.D.S. SRL. Întrucât recurenta-pârâtă a căzut în pretenții, Înalta Curte o va obliga, în baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ., la plata sumei de 5.000 lei, către intimata-reclamantă SC L.M.P. SRL, reprezentând cheltuieli de judecată dovedite cu factura din 14 noiembrie 2014 (fila 20 dosar recurs). În raport de faptul că onorariul de avocat a fost achitat, în totalitate, la data de 18 noiembrie 2014, conform extrasului de cont atașat facturii de plată a onorariului de avocat, Înalta Curte constată că s-a făcut dovada că suma solicitată de intimata SC L.M.P. SRL. este aferentă și pentru etapele procesuale anterioare. În recurs, aceasta a probat că suma de 5.000 lei este achitată conform contractului de asistență juridică din 30 aprilie 2013, încheiat anterior pronunțării hotărârii din apel.

În consecință, faptul că intimata-reclamantă SC L.M.P. SRL. nu a solicitat cheltuieli de judecată în fiecare etapă procesuală (în speță, în apel), în condițiile în care acestea au fost achitate, conform convenției părților abia acum, nu reprezintă un motiv care să împiedice acordarea lor în recurs, de vreme ce partea adversă în mod irevocabil a căzut în pretenții.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă SC A.D.S. SRL împotriva Deciziei nr. 230 din 8 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă. Obligă pe recurenta-pârâtă la plata sumei de 5.000 lei, către intimata-reclamantă SC L.M.P. SRL, reprezentând cheltuieli de judecată. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 21 noiembrie 2014.