ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3272/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3272/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra cauzei de

față, constată următoarele:

La data 24 septembrie 2009 a fost

înregistrată pe rolul Tribunalului Ialomița, secția civilă, sub nr. 3430/98/2009,

urmare disjungerii de cererea principală din Dosarul nr. 1332/98/2009, cererea

reconvențională formulată de reclamanta SC L.M.P. SRL. Slobozia, prin care

aceasta a chemat în judecată pe pârâta SC A.D.S. SRL Bucu, solicitând să se

dispună: obligarea pârâtei să respecte dreptul reclamantei de folosință a

terenurilor în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp, situate în intravilanul

comunei Bucu, județul Ialomița, asupra cărora are un drept de concesiune dobândit

prin contractele din 11 ianuarie 2006 și din 14 iunie 2007; stabilirea liniei

de hotar ce desparte terenurile în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în

intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, de restul de teren proprietatea

comunei Bucu, pe care se află amplasat depozitul închiriat de pârâtă; obligarea

pârâtei să ridice și să desființeze pe cheltuiala proprie gardul amplasat de aceasta

între baraca metalică C2 și gardul de la stradă, gardul amplasat între baraca

metalică C2 și C3 și gardul amplasat între baraca metalică C3 și gardul

învecinat cu SN C.F.R. SA, situate toate pe terenul în suprafață de 3.627 mp ce

i-a fost concesionat de comuna Bucu; obligarea pârâtei la plata de daune

interese de 1.000 lei pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligației

de desființare a gardurilor indicate anterior; obligarea pârâtei la plata

cheltuielilor de judecată.

În drept, a invocat

dispozițiile art. 674 și 973 C. civ., Legea nr. 213/1998, O.U.G. nr. 54/2006, H.G.

nr. 168/2007.

Anterior, în Dosarul nr.

1332/98, la data de 18 iunie 2009, reclamanta formulase cerere de chemare în

judecată a altor persoane, respectiv C.Z. Bucu, pentru ca prin hotărâre

judecătorească să se dispună obligarea pârâtei să îi respecte dreptul de

folosință a terenurilor în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în

intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, asupra cărora are un drept de

concesiune dobândit prin contractul din 11 ianuarie 2006 și prin contractul din

14 iunie 2007 și stabilirea liniei de hotar ce desparte terenurile în suprafață

de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița,

de restul de teren proprietatea comunei Bucu, pe care se află amplasat

depozitul închiriat de pârâtă.

La aceeași dată,

reclamanta a depus și cerere de chemare în garanție a com. Bucu prin Primar,

solicitând obligarea pârâtei să îi garanteze dreptul de folosință a terenurilor

în suprafață de 3.627 mp și 3.062 mp situate în intravilanul comunei Bucu,

județul Ialomița, asupra cărora are un drept de concesiune dobândit prin

contractul din 11 ianuarie 2006 și prin contractul din 14 iunie 2007 și

stabilirea liniei de hotar ce desparte terenurile în suprafață de 3.627 mp și 3.062

mp situate în intravilanul comunei Bucu, județul Ialomița, de restul de teren

proprietatea comunei Bucu, pe care se află amplasat depozitul închiriat de SC

A.D.S. SRL.

La data de 22

octombrie 2009, pârâta SC A.D.S. SRL a formulat cerere reconvențională, prin

care a solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare

din 22 februarie 2007 încheiat între reclamantă și C.Z. Bucu cu privire la una

baracă metalică notată C1 în planul de amplasament și delimitare anexat la

contract, în suprafață construită la sol de 444 mp.

În motivarea cererii

reconvenționale, pârâta a arătat, în legătură cu actele de vânzare-cumpărare

privind activele proprietatea C.Z. Bucu, că acestea au fost încheiate cu

încălcarea dispozițiilor art. 10 din contractul de închiriere în care a fost

inserată o clauză convențională cuprinzând un drept de preferință sau un drept

prioritar la cumpărare, potrivit cu care „pe timpul derulării contractului

proprietarul nu poate înstrăina obiectul prezentului contract decât cu acordul

locatarului și cu respectarea legislației în vigoare. În cazul vânzării la

licitație publică a obiectului, chiriașul are prioritate la un preț egal oferit

de alt licitant”.

A mai arătat că nu

s-a ținut nicio licitație, nu a fost înștiințată pârâta de așa ceva și, în

plus, a fost înstrăinată și baraca metalică C1, în suprafață de 360 mp (444 mp

conform schiței cadastrale), care face obiectul actului adițional nr. 226 din

01 august 2004 și a contractului din 22 februarie 2007. Astfel, cele două părți

au acționat cu rea credință în ceea ce privește înstrăinarea barăcii metalice

închiriată de ea, nerespectând clauzele contractuale arătate anterior. Ca

atare, convenția acestora are la bază o cauză imorală.

În drept, cererea a

fost întemeiată pe dispozițiile art. 948, 966, 969 și art. 970 C. civ.

Prin sentința civilă nr.

2898/F din 21 noiembrie 2013, Tribunalul Ialomița, secția civilă, a admis, în

parte, cererea formulată de reclamantă și a obligat pârâta să respecte dreptul

de folosință al reclamantei asupra terenurilor în suprafață de 3.627 mp și 3.062

mp situate în intravilanul com. Bucu, a stabilit linia de hotar dintre terenul

deținut de reclamantă în concesiune, în suprafață de 6.689 mp și terenul

deținut de pârâtă în baza contractului de închiriere pe traseul dintre pct.

4-12 pe o lungime de 71,93 m, așa cum este prezentat în anexa nr. 1 la raportul

de expertiză întocmit de expert Bâcu Ion, a obligat pârâta să desființeze și

să-și ridice pe cheltuiala proprie gardul situat pe terenul concesionat de

reclamantă între pct. 20-19-24-25-21-22-23-14 din anexa nr. 1 la raportul de expertiză

întocmit de expert .B.I., a respins capătul de cerere formulat de reclamantă

privind obligarea pârâtei la plata de daune interese, ca neîntemeiat, a admis cererea

de chemare în judecată a altor persoane care ar putea să pretindă aceleași

drepturi ca și reclamanta, în contradictoriu cu intervenienta C.Z. Bucu,

hotărârea fiindu-i opozabilă acesteia din urmă, a respins cererea reclamantei

de chemare în garanție a Comunei Bucu prin primar, județul Ialomița, ca

neîntemeiată, a respins cererea reconvențională formulată de pârâtă, ca

neîntemeiată, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1.300 lei,

cheltuieli de judecată.

Cu privire la cererea

reconvențională, tribunalul a reținut că motivul invocat de pârâta SC A.D.S.

SRL, și anume nerespectarea de către SC C. SA a clauzei cuprinse în art. 10 din

contractul de închiriere, nu se încadrează în cauzele de nulitate absolută,

întrucât nu este vorba de ocrotirea unui interes public, ci de interesul privat

al părților, fiind vorba de nerespectarea unei clauze contractuale. Nu s-a

dovedit cauza imorală și nici complicitatea la fraudă a reclamantei, în

condițiile în care buna credință se prezumă. Contractul din 2007 a fost

încheiat în urma unei licitații publice, la care putea participa și pârâta în

aceleași condiții ca și reclamanta.

Cererea pârâtei, formulată

la cuvântul pe fond, de acordare a unui drept de folosință asupra a două dintre

construcții, fosa septică și grupul sanitar, nu a fost analizată de tribunal

față de data la care a fost dedusă judecății, neexistând un capăt al cererii

reconvenționale în acest sens.

Împotriva acestei

sentințe a declarat recurs pârâta SC A.D.S. SRL, cale de atac calificată

ulterior ca fiind apel, solicitând admiterea acestuia, iar, pe fond,

desființarea în parte a contractului atacat, cu posibilitatea pentru societate de

a avea acces la fosa septică situată în imediata vecinătate a barăcii metalice.

În motivarea

apelului, apelanta a susținut că hotărârea instanței de fond este nelegală

și netemeinică numai cu privire la modul de soluționare a cererii

reconvenționale.

În cauză, obiectul

contractului de închiriere din 16 aprilie 2002 îl constituie nu numai depozitul

de mărfuri Bucu, în care funcționează fabrica de produse zaharoase, dar și

suprafața de 10.800 mp teren aferent împrejmuit; odată cu predarea acestor

imobile au fost preluate și celelalte utilități aflate pe teren, inclusiv fosa

septică, astfel cum rezultă din procesul-verbal din 14 martie 2002. Ulterior,

s-a preluat în chirie și o baracă în suprafață de 360 mp, prin actul

adițional din 01 august 2004 (din contractul de vânzare-cumpărare rezultă că

are o suprafață construită la sol de 444 mp), pentru o perioadă de 15 ani.

Cu toate acestea, la

data de 22 februarie 2007, C.Z. Bucu a înstrăinat către SC L.M. P. SRL baraca

în suprafață de 360 mp, ignorând actul adițional din 01 august 2004 la

contractul de închiriere din 16 aprilie 2002, încheiat între C.Z. Bucu și SC

A.D.S. SRL, precum și clauza inserată în art. 10 din acest contract, prin care

s-a stabilit un drept de preferință sau un drept prioritar la cumpărare.

A mai arătat că buna

credință nu poate fi prezumată în speță, dimpotrivă, prevederile art. 969 și

970 C. civ. au fost încălcate de C.Z. Bucu, cu știința reclamantei, astfel

încât contractul de vânzare-cumpărare din n22 februarie 2007 cu privire la

imobilul baracă metalică Cl este lovit de nulitate absolută pentru cauză

imorală.

În speță, nu s-a

dovedit faptul că proprietara barăcii - C.Z. Bucu a înștiințat pârâta despre

intenția de a scoate la licitație publică acest imobil sau alte utilități

aflate pe terenul închiriat de către societate (inclusiv fosa septică), iar

pretinsa licitație pentru baraca metalică a fost anunțată pentru data de 21

decembrie 2006, respectiv 28 decembrie 2006.

Intimata SC L.M.P. SRL

a depus concluzii scrise.

Prin Decizia civilă nr.

230 din

8 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă, a fost

respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta SC A.D.S. SRL împotriva

sentinței civile nr. 2898 F din 21 noiembrie 2013 pronunțată de Tribunalul

Ialomița, secția civilă, în contradictoriu cu intimatele SC L.M.P. SRL., com.

Bucu prin primar și C.Z. Bucu.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de apel a reținut, în esență, următoarele:

În dovedirea cererii

reconvenționale apelanta a invocat actul adițional nr. 226/01 august 2004 la

contractul de închiriere din 2002, încheiat între SC A.D.S. SRL și C.Z. Bucu.

Prin acest act

adițional s-a convenit modificarea art. 1 al contractului de închiriere din 2002,

în sensul următor: obiectul contractului îl constituie închirierea depozitului

de mărfuri Bucu, având o suprafață utilă de 2.150 mp și una baracă

metalică având o suprafață de 360 mp pentru activitatea de producție produse

alimentare, destinația spațiului putând fi modificată numai cu acordul scris al

proprietarului. Restul clauzelor contractuale au rămas nemodificate.

Prin art. 10 din

contractul de închiriere din 2002 s-a stabilit de către părți ca, pe timpul

derulării contractului, proprietarul să nu poate înstrăina obiectul contractului

decât cu acordul locatarului și cu respectarea legislației în vigoare. În cazul

vânzării la licitație publică a obiectului contractului, chiriașul are

prioritate la un preț egal oferit de alt licitant.

A susținut apelanta

faptul că buna credință nu poate fi prezumată în speță și că prevederile art. 969

și 970 C. civ. au fost încălcate de către părțile contractului de

vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007, astfel încât acesta este lovit de

nulitate absolută pentru cauză imorală.

Instanța de apel

a apreciat că prima instanță a reținut, în mod corect, că nerespectarea de

către C.Z. Bucu a clauzei prevăzute de art. 10 din contractul de închiriere nu

reprezintă o cauză de nulitate absolută, întrucât dispoziția contractuală

menționată nu ocrotește un interes public, ci unul privat. Interesul ocrotit de

dispozițiile legale menționate mai sus aparține părților care au încheiat

contractul de închiriere, modificat prin actul adițional și nu ocrotește un

interes public.

Pe de altă parte, în

mod corect a reținut prima instanță că nu s-a probat complicitatea la fraudă a

reclamantei la cumpărarea bunului, iar prezumția bunei credințe a acesteia la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost răsturnată.

Principiul ocrotirii

bunei-credințe exprimă cerința ca interesele celor ce participă cu

bună-credință la raporturile juridice civile să fie temeinic proteguite față de

cele ale participanților de rea-credință. În cauză, respectarea principiului

ocrotirii bunei credințe se impune cu atât mai mult cu cât contractul de

vânzare-cumpărare din 2007 a fost încheiat în urma unei licitații publice, la

care putea participa și pârâta, în aceleași condiții ca și reclamanta.

Împotriva decizieie de

mai sus a declarat recurs, în termen legal,

pârâta SC A.D.S. SRL, invocând în drept

dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului,

pârâta a arătat că decizia civilă recurată este nelegală și netemeinică, întrucât

a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, cererea sa nefiind

corect analizată.

Astfel, așa cum

s-a arătat în cererea reconvențională, obiectul contractului de închiriere din 16

aprilie 2002 îl constituie nu numai depozitul de mărfuri Bucu, în care funcționează

fabrica de produse zaharoase, dar și suprafața de 10.800 mp teren aferent împrejmuit;

odată cu predarea acestor imobile au fost preluate și celelalte utilități

aflate pe teren, inclusiv fosa septică, astfel cum rezultă din procesul-verbal

din 14 martie 2002, pentru toate acestea stabilindu-se o chirie inițială de 1.200

dolari lunar. Ulterior, s-a preluat în chirie și o baracă în suprafață de

360 mp, prin actul adițional din 01 august 2004 (din contractul de

vânzare-cumpărare rezultă că are o suprafață construită la sol de 444 mp).

Termenul pentru care s-a încheiat acest contract este identic cu cel stabilit

prin contractul din 2002, adică 15 ani.

Cu toate acestea, la

data de 22 februarie 2007, C.Z. Bucu a înstrăinat către SC L.M.P. SRL această

baracă, ambele entități ignorând actul adițional și clauza convențională inserată

în art. 10 din contractul de închiriere, prin care s-a stabilit un drept de

preferință sau un drept prioritar la cumpărare, text potrivit cu care „pe

timpul derulării contractului proprietarul nu poate înstrăina obiectul

prezentului contract (se înțelege că și obiectul actului adițional) decât cu

acordul locatarului și cu respectarea legislației în vigoare. În cazul vânzării

la licitație publică a obiectului, chiriașul are prioritate la un preț egal

oferit de alt licitant”.

Prin urmare, buna

credință nu poate fi prezumată în cazul dedus judecății, ci, dimpotrivă, regula

potrivit căreia „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile

contractante”, inserată în art. 969 C. civ., a fost flagrant încălcată de

intimata C.Z. Bucu, cu buna știință a intimatei SC L.M.P. SRL.

Așadar, în cauză

pârâta a făcut dovada deplină a relei-credințe a celor două părți contractante,

a complicității intimatei-reclamante la fraudă cu prilejul încheierii

contractului de vânzare-cumpărare (baraca metalică se află în curtea recurentei

pârâte, terenul aferent fiind împrejmuit de aceasta).

Nu există nicio

dovadă că proprietara barăcii C.l., adică C.Z. Bucu, a înștiințat pe pârâtă,

deși era obligatoriu, despre intenția de a scoate la licitație publică acest

imobil sau alte utilități aflate pe terenul închiriat de SC A.D.S. SRL, iar

pretinsa licitație pentru baraca metalică a fost anunțată pentru data de 21 decembrie

2006, respectiv, 28 decembrie 2006, când niciunul din administratorii

societății pârâte nu era în țară, fiind sărbătorile de iarnă.

În condițiile

arătate, cu referire la art. 970 C. civ., contractul de vânzare-cumpărare din 22

februarie 2007 în privința imobilului baracă metalică C.l. este lovit de

nulitate absolută pentru cauză imorală, motiv pentru care pârâta a solicitat

admiterea recursului, iar, pe fond, modificarea deciziei Curții de Apel, în

sensul admiterii cererii reconvenționale cum a fost formulată.

Examinând recursul

formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta

este nefondat pentru următoarele considerente:

Prin cererea

reconvențională formulată în Dosarul nr. 3430/98/2009, pârâta SC A.D.S. SRL a

solicitat, în contradictoriu cu reclamanta SC L.M.P. SRL. și intervenienta C.Z.

Bucu, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de

vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007 încheiat între reclamantă și

intervenientă, cu privire la baraca metalică notată C1 în planul de amplasament

și delimitare anexat la contract, în suprafață construită la sol de 444 mp.

Pârâta a susținut că

acest contract de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art.

10 din contractul de închiriere din 16 aprilie 2002, act ce cuprinde o clauză

convențională pentru un drept de preferință/drept prioritar la cumpărare, așadar

cu rea-credință. Ca atare, convenția are la bază o cauză imorală.

În speță, contractul

de închiriere din 16 aprilie 2002 încheiat între C.Z. Bucu, pe de o parte, și A.R.G.

și R.B.F., pe de altă parte, a avut ca obiect închirierea depozitului de

mărfuri Bucu, având o suprafață de 2.400 mp ocupați la sol și o suprafață utilă

de 2.150 mp, pentru o perioadă de 15 ani, începând cu data de 01 mai 2002.

În contract, la art. 10,

era stipulat că „pe timpul derulării contractului, proprietarul nu poate

înstrăina obiectul prezentului contract decât cu acordul locatarului și cu

respectarea legislației în vigoare. În cazul vânzării la licitație publică a

obiectului contractului, chiriașul are prioritate la un preț egal oferit de un

alt licitant”.

Prin actul

adițional dinn 1 august 2004, pârâta SC A.D.S. SRL a închiriat, în

aceleași condiții, însă pentru o chirie mai mare, și o baracă metalică având o

suprafață de 360 mp, identificată ulterior ca fiind construcția C1 în planul de

amplasament.

Contractul de

vânzare-cumpărare din 22 februarie 2007, contestat de pârâtă, a fost încheiat

în baza licitației întocmite la data de 29 decembrie 2006.

Înalta Curte, în

raport de datele prezentate și de criteriul de clasificare a nulității unui act

juridic civil în absolută și relativă, respectiv în funcție de natura

interesului ocrotit prin dispoziția legală încălcată la încheierea actului

juridic civil contestat (în speță, contractul de vânzare-cumpărare din 22

februarie 2007), reține că nerespectarea dreptului de preferință/dreptului

prioritar la cumpărare, clauză convențională inserată într-un alt contract (în

speță, contractul de închiriere din 16 aprilie 2002, modificat prin actul

adițional din 1 august 2004), nu atrage nulitatea absolută a convenției în

litigiu, aspect constatat, de altfel, și de instanțele de fond.

Întrucât prin art. 10

din contractul de închiriere (preluat și de actul adițional menționat) se

ocrotește un interes de ordin privat, doar al părților contractante,

nerespectarea clauzei în cauză nu poate atrage nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare din 2007, astfel cum s-a solicitat prin

cererea reconvențională.

Înalta Curte

constată, de asemenea, că pârâta SC A.D.S. SRL a invocat și nulitatea actului

juridic încheiat de reclamantă și intervenientă pentru cauză imorală, respectiv

pentru fraudă la lege.

În concret, cum au

reținut și instanțele anterioare pe baza probatoriului administrat, pârâta

(căreia îi revenea sarcina probei, conform art. 1169 C. civ.), nu a probat

existența cauzei imorale, în acord cu dispozițiile art. 968 C. civ., care

stipulează: „Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este

contrarie bunelor moravuri și ordinii publice”.

Astfel, potrivit art.

967 C. civ., „Convenția este valabilă, cu toate că, cauza nu este expresă.

Cauza este prezumată până la dovada contrarie”.

Prin această

dispoziție se instituie două prezumții (prezumția de valabilitate a

cauzei, indiferent că se menționează ori nu acest element în instrumentum

probationes și prezumția de existență a cauzei, ceea ce presupune că aceasta nu

trebuie să fie dovedită, existența ei fiind prezumată de lege), ambele

fiind prezumții juris tantum. Prin urmare, cine invocă lipsa ori nevalabilitatea

cauzei actului juridic, acela trebuie să dovedească aceasta și, în consecință,

să răstoarne prezumția.

În speță, nu s-a

probat cauza imorală, nici nu a fost răsturnată prezumția bunei-credințe a

părților contractante la încheierea actului juridic civil contestat.

În plus, Înalta Curte

mai reține că, deși pârâta a invocat drept cauză de nulitate absolută a

contractului de vânzare-cumpărare din 2007 frauda la lege, nu a justificat ce

dispoziții legale au fost încălcate la încheierea unui contract de

vânzare-cumpărare de către terți, respectiv reclamantă și intervenientă, de

natură a aduce atingere interesului public (numai în aceste condiții putând

invoca o cauză de nulitate absolută a actului în cauză).

Pentru aceste

considerente, Înalta Curte constată că instanța de apel a pronunțat o

hotărâre cu respectarea și aplicarea corectă a dispozițiilor legale în materie,

astfel încât nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Ca

atare, în raport de dispozițiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte

va respinge, ca nefondat, recursul formulat de pârâta SC A.D.S. SRL.

Întrucât recurenta-pârâtă

a căzut în pretenții, Înalta Curte o va obliga, în baza art. 274 alin. (1) C.

proc. civ., la plata sumei de 5.000 lei, către intimata-reclamantă SC L.M.P.

SRL, reprezentând cheltuieli de judecată dovedite cu factura din 14 noiembrie 2014

(fila 20 dosar recurs).

În raport de faptul

că onorariul de avocat a fost achitat, în totalitate, la data de 18 noiembrie 2014,

conform extrasului de cont atașat facturii de plată a onorariului de avocat,

Înalta Curte constată că s-a făcut dovada că suma solicitată de intimata SC

L.M.P. SRL. este aferentă și pentru etapele procesuale anterioare. În recurs, aceasta

a probat că suma de 5.000 lei este achitată conform contractului de

asistență juridică din 30 aprilie 2013, încheiat anterior pronunțării

hotărârii din apel.

În consecință, faptul

că

intimata-reclamantă

SC L.M.P. SRL. nu a solicitat cheltuieli de judecată în fiecare etapă

procesuală (în speță, în apel), în condițiile în care acestea au fost achitate,

conform convenției părților abia acum, nu reprezintă un motiv care să împiedice

acordarea lor în recurs, de vreme ce partea adversă în mod irevocabil a căzut

în pretenții.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat,

recursul declarat de recurenta-pârâtă SC A.D.S. SRL împotriva Deciziei nr. 230 din

8 aprilie 2014 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă

la plata sumei de 5.000 lei, către intimata-reclamantă SC L.M.P. SRL,

reprezentând cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi, 21 noiembrie 2014.