CASE OF URBARSKA OBEC TRENCIANSKE BISKUPICE AND 3 OTHER CASES AGAINST SLOVAKIA

Rezoluția CM/ResDH(2013)87 Patru cazuri împotriva Republicii Slovace (Urbarska Obec Trencienske Biskupice, Jenisova, Salus și Sefcikova) Execuție a hotărârilor Curții Europene a Drepturilor Omului (Declarația nr. 74258/01, Hotărârea nr. 27/11/2007, finală la 02/06/2008 & 27/01/2009, finală la 27/04/2009 Hotărârea nr. 58764/00 din 3/11/2009, finală la 03/02/2010 Cererea nr. 28697/03, hotărârea din 3/11/2009, finală pe 3/02/2010 Cererea nr. 6284/02, hotărârea din 3/11/2009, finală pe 3/02/2010) (Aprobată de Comitetul de Miniștri la 7 mai 2013 la a 1170-a ședință a Deputaților Miniștri) Comitetul de miniștri, în conformitate cu art. 46 alineatul (2) din Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale, care prevede că Comitetul supraveghează executarea hotărârilor finale ale Curții Europene a Drepturilor Omului (denumită în continuare „Convenția” și „Curtea”), având în vedere hotărârile finale transmise de Curte Comitetului în cazurile de mai sus și încălcările stabilite; Amintind obligația statului interesat în temeiul articolului 46 alineatul (1) din convenție de a respecta toate hotărârile finale în cazurile în care este parte și că această obligație constă, mai mult decât plata sumelor atribuite de Curte, în adoptarea de către autoritățile statului interesat, dacă este necesar: Măsurile individuale de a pune capăt încălcărilor stabilite și de a șterge consecințele acestora, astfel încât să atingă, în măsura posibilului, restabilirea în integritate și a măsurilor generale de prevenire a încălcărilor similare; după ce a invitat guvernul statului contestat să informeze Comitetul cu privire la măsurile luate pentru a respecta obligația menționată anterior; După examinarea raportului de acțiune furnizat de guvern în care se indică măsurile adoptate pentru a da efect hotărârilor, inclusiv informațiile furnizate cu privire la plata satisfacției juste acordate de Curte (în special în cazul Urbarska Obec Trencienske Biskupice, în conformitate cu art. 41 din Hotărârea) (a se vedea documentul DH-DDD(2012)335E Având în vedere faptul că toate măsurile prevăzute la art. 46 alineatul (1) au fost adoptate, DECLAREA că și-a exercitat funcțiile în temeiul articolului 46 alineatul (2) din convenție în aceste cazuri și DECIDE să închidă examinarea acestuia. Raportul de acțiune Patru cazuri privind concedierea obligatorie a terenurilor reclamanților și transferul ulterior al proprietății către chiriașii lor. Cazuri introduse Rezumatul Cazului Urbárska Obec Trenčianske Biskupice se referă la încălcarea dreptului la bucurarea pașnică a bunurilor reclamantului, o asociere înregistrată a proprietăților terțe (violație la art. 1 din Protocolul nr. 1). Sub regimul comunist, terenul deținut de predecesorii membrilor asociației candidate a fost pus la dispoziția unei cooperative agricole, care mai târziu l-au închiriat membrilor Uniunii Gardeneri. Dreptul oficial al proprietarilor la teren a rămas neafectat, dar nu au avut posibilitatea de a-l utiliza. În iulie 1998, grădinarii au inițiat consolidarea procedurilor de proprietate cu scopul de a le transfera proprietatea terenului. Procedura s-a bazat pe dispozițiile Legii 64/1997 Col., conform căreia un astfel de teren ar putea fi achiziționat de către chiriași folosind terenul fără acordul proprietarului terenului, care avea dreptul să primească fie o altă parcelă de teren sau compensare pecuniară. În consecință, în octombrie 2002, s-a oferit asociației solicitante terenuri pentru a compensa pierderea proprietății lor la o rată disproporționată scăzută (mai puțin de 3% din valoarea actuală de piață a terenului pierdut) și, în februarie 2003, proprietatea parcelelor relevante a trecut oficial chiriașilor. În așteptarea rezultatului procedurii de consolidare, dispozițiile din Legea 64/1997 Coll. a fost aplicabil și a cerut chiriașilor să plătească chirie asociației solicitante până la soluționarea procedurii. În temeiul legii, chiria plătită de chiriași asociației solicitante a fost stabilită la 10% din valoarea sa și a fost mai mică decât impozitul imobiliar plătibil în ceea ce privește terenul. Curtea Europeană a constatat că transferul de proprietate a terenurilor reclamanților către chiriași a constituit o privare disproporționată a bunurilor. În opinia Curții Europene, interesul public în urmărirea procedurilor în temeiul legii 64/1997 Col. Nu a fost suficient de largă și convingătoare pentru a justifica diferența substanțială dintre valoarea reală a terenului reclamantului și cea a terenului pe care l-a obținut în compensare. Astfel, efectele obținute prin aplicarea Actului 64/1997 nu au obținut un echilibru echitabil între interesele în joc, adică. În plus, în ceea ce privește lansarea obligatorie a terenului, Curtea Europeană a remarcat că interesul general nu justifică un astfel de nivel scăzut de chirie care nu are nicio legătură cu valoarea reală a terenului. Astfel, lichidarea obligatorie a terenurilor pe baza condițiilor de închiriere stabilite în dispozițiile statutare aplicabile a constituit un control disproporționat al utilizării proprietăților reclamantului. Cazurile Jenisová, Salus și Šefčiková se referă, de asemenea, la încălcarea dreptului la bucuria pașnică a poseselor reclamanților datorită demiterii obligatorii a terenurilor lor și transferul lor programat sau planificat la chiriași (violații articolului 1 din Protocolul nr. 1). Măsuri individuale Plăți de satisfacție echitabilă Urbárska Obec Trenčianske Biscupice Prejudiciu material Costuri și cheltuieli Total 200 000 000 000 219 000 Pagate la 30/06/2009 Jenisová Prejudiciu material Prejudiciu material Nepecuniare Costuri și cheltuieli Total 000 000 300 300 Pagate la 29/03/2010 Prejudiciu material Salus Prejudiciu material Nepecuniare Costuri și cheltuieli Total 000 000 000 000 Pagate la 29/03/2010 Šefčíková Prejudiciu material Prejudiciu material pecuniare Costuri și cheltuielile pecuniare Total 8 188 000 500 688 Pagate la 29/03/2010 II. Măsurile generale Legislația În cazul Urbárska Obec Trenčianske Biskupice, Curtea Europeană, în temeiul articolului 46, a concluzionat că încălcarea a apărut din statul legislației slovace, care a afectat o serie de tereni ale căror terenuri intră sub regimul legii 64/1997 Col. Ambele încălcări au apărut din aplicarea unei legi la o categorie specifică de cetățeni. Curtea Europeană a remarcat că acest caz este primul dintre un număr care este pe calea Curții și a identificat o încălcare sistematică, sugerând, prin urmare, că Slovacia ar trebui să ia măsuri pentru abordarea încălcării. Prin urmare, două amendamente legislative au fost adoptate la nivel național. La 8 februarie 2011, Consiliul Național al Republicii Slovace a adoptat modificarea Actului 64/1997 Col. și Ministerul Justiției din Republica Slovacă a adoptat modificarea Regulamentului nr. 492/2004 privind stabilirea valorii generale a proprietăților. Ca urmare a acestor măsuri generale, termenii de închiriere pentru lansarea terenurilor în depozitele de grădină pot lua în considerare valoarea reală a terenurilor și condițiile actuale de piață și compensarea pentru transferul de proprietate a terenurilor au o relație rezonabilă cu valoarea de piață a proprietăților la momentul transferului (a se vedea anexa pentru mai multe detalii). Publicarea Hotărârile au fost traduse în limba slovacă și în conformitate cu practicile existente de publicare a tuturor hotărârilor împotriva Republicii Slovace, acestea au fost publicate în Judicial Revue (Justičná Revue) nr. 4/2008 și 4/2009 (Urbárska Obec Trenčianske Biskupice, nr. 6-7/2008 (Ševčíková) și nr. 12/2009 (Salus și Jenisová). Ill. Concluziile statului contestat Guvernul consideră că măsurile adoptate au remediat pe deplin consecințele pentru reclamanții de încălcare a Convenției constatate de Curtea Europeană în aceste cazuri, că aceste măsuri vor preveni încălcări similare și că Republica Slovacă a respectat astfel obligațiile sale în temeiul articolului 46 § 1 din Convenție. În Bratislava, 5 martie 2012 Marica Pirošiková Agent al Guvernului Republicii Slovace în fața Curții Europene de Informații privind Drepturile Omului furnizat de Guvernul Republicii Slovace în scopul examinării cazului Urbárska Obec Trenčianske Biskupice/Republica Slovacă de către Comitetul de Miniștri al Consiliului Europei (mesure generale) Introducere La 8 februarie 2011, Consiliul Național al Republicii Slovace a adoptat un amendament la Legea nr. 64/1997 Col. privind utilizarea terenurilor în alocuri și aranjamente ale proprietății lor, astfel cum a fost modificată (denumit în continuare „Actul”). În plus, modificarea Regulamentului Ministerului Justiției Republicii Slovace nr. 492/2004 Col. privind stabilirea valorii generale a proprietăților, care este legată de Act, a intrat în vigoare la 1 iulie 2010. Amendamentele au fost depuse pentru a executa hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului în cazul Urbárska Obec Trenčianske Biskupice c. Slovacia din 27 noiembrie 2007. Acestea se referă în principal (i) la modificarea modului de a determina valoarea generală a terenurilor și (ii) la modificarea modului de a stabili valoarea generală a terenurilor închiriate. Amendamentele modifică modalitatea de stabilire a ratei anuale a închirierii pentru utilizarea terenurilor și, de asemenea, a modului de determinare a compensației financiare pentru parcelele de teren situate în alocații. Pe lângă cele de mai sus, caracterul terenurilor prevăzute în compensație pentru parcele de teren situate în alocații este mai precis definit. Obiectivul amendamentelor a fost să pună în aplicare măsuri generale la nivel intern, în scopul de a (i) elimina orice obstacole la închirierea terenurilor în depozitele de grădină, în condiții la prețul real al terenurilor și condițiile actuale ale pieței în locația în cauză și (ii) de a elimina toate obstacolele la transferul sau compensarea drepturilor de proprietate legate de prețul de piață al bunurilor în ziua transferului. II. Modificări ale Actului II. măsuri privind lichidarea terenurilor în depozite de grădină în termeni de închiriere care țin seama de valoarea reală a terenurilor și de condițiile actuale ale pieței în zona în cauză În conformitate cu art. 4 § 1 din Act, valoarea chiriei anuale pentru utilizarea parcelelor de teren închiriate în conformitate cu art. 3 se stabilește printr-un regulament specific Acest regulament specific este Regulamentul Ministerului Justiției din Republica Slovacă nr. 492/2004 Col. privind stabilirea valorii generale a proprietăților, astfel cum a fost modificat. Acest regulament determină valoarea de piață a terenurilor. Legea slovacă nu utilizează termenul de „valoare de piață”, ci termenul de „valoare generală”. În conformitate cu secțiunea 2 din regulament, valoarea generală a proprietății reprezintă o valoare obiectivă finală a proprietății imobile (objectificarea reprezintă o evaluare expertă a valorii generale a proprietății în lumina statului tehnic, influenței pieței, influențelor economice și a altor factori specifice), care este, potrivit evaluării experților, prețul cel mai probabil al proprietății evaluate în ziua evaluării la un anumit loc și timp, pe care proprietatea ar trebui să o atingă pe piață în circumstanțele concurenței libere, vânzării echitabile, atunci când cumpărătorul și vânzătorul acționează în mod corespunzător informat și vigilent și cu condiția ca prețul să nu fie afectat de motive false; taxa pe valoarea adăugată este inclusă în general. Potrivit anexei 3 la regulament, valoarea generală a bunurilor imobile este o valoare obiectificată a bunurilor imobile și a clădirilor, care reprezintă, în conformitate cu evaluarea expertului, prețul lor cel mai probabil în ziua evaluării la un anumit loc și timp, pe care ar trebui să o atingă pe piață în circumstanțe de liberă concurență și vânzare echitabilă, atunci când atât cumpărătorul, cât și vânzătorul acționează drept informat și vigilent și cu condiția ca prețul să nu fie afectat de motive false. Valoarea generală se stabilește prin aplicarea următoarelor metode: (i) metodă comparativă; (ii) metodă combinată (de a fi utilizată în cazul clădirilor din care se poate face un profit prin închiriarea lor); (iii) metodă de producție (de a fi utilizată în cazul terenurilor care pot obține randamentul); și (iv) metodă de diferențiere pozițională. La aplicarea metodei comparative, valoarea generală a bunurilor imobiliare este determinată în comparație cu prețurile altor bunuri imobiliare comparabile în această zonă. Este necesar să se folosească ca bază pentru compararea certificatelor de transfer sau de eliminare a cel puțin trei bunuri imobiliare (contract de achiziție, etc.) sau a ofertelor agențiilor imobiliare, iar comparația se face în ceea ce privește factorii economici (data transferului, metoda de transfer, metoda de plată, etc.), factori poziționali (locul, localitatea, atractivitatea, etc.) și factori structurali și fizici (infrastructuri și posibilitatea dezvoltării locuințelor în cazul locurilor de construcție, calitatea terenului și calitatea plantației în cazul altor terenuri, etc.). Metoda de randament se bazează pe calculul capitalizării resurselor epuizate într-o perioadă limitată. La aplicarea metodei de diferențiere pozițională, valoarea generală a bunurilor imobiliare se stabilește pe baza evaluării factorilor individuali care pot afecta prețul bunurilor imobiliare. De obicei, sunt luate în considerare următoarele factori: piața imobiliară și puterea de achiziție a populației; locația proprietății imobiliare din municipiu; starea actuală a proprietății imobiliare; tipul și utilizarea proprietății imobiliare; aranjamentele infrastructurii de proprietate (adecația serviciilor subterane din vecinătatea proprietății imobiliare; facilitățile imobiliarei; oportunitățile de lucru a populației; compoziția populației în locul construcției; orientarea proprietății imobiliare către punctele cardinale; configurarea terenului, instalațiilor civile, zona naturală în vecinătatea construcției; calitatea mediului în apropiere a proprietății imobiliare; posibilitatea introducerii unor schimbări în zona de construcție (dezvoltare urbană); posibilitatea expansiuniirii, profitului de proprietatea reală; și alte factori de utilizare, ca și alte rezervări, ușuri naturale, etc. Din cele de mai sus, metodele de determinare a „valoarei generale” a bunurilor imobile țin seama de toate factorele relevante pentru „valoarea de piață” a bunurilor. În ceea ce privește închirierea de terenuri în alocuri de grădină înainte de 1 aprilie 2011 (de exemplu, înainte de eficacitate a Actului) și luarea în considerare obligația autorităților interne în temeiul articolului 154c din Constituție de a aplica în mod preferențial Convenția pentru protecția drepturilor omului și a libertăților fundamentale, astfel cum a interpretat hotărârea Urbárska Obec Trenčianske Biskupice v. Slovacia, persoanele fizice pot susține în fața instanțelor naționale determinarea sumei de închiriere ținând seama de prețul real al terenurilor și de condițiile actuale ale pieței în locația menționată. Ar trebui să se facă trimitere la decizia Curții Supreme a Republicii Slovace, Dosarul nr. 6Sžo/400/2009 din 26 octombrie 2010, anulând hotărârea relevantă a Curții Regionale Prešov cu privire la o chestiune privind aprobarea unui proiect de aranjamente terestre pentru decontarea proprietății terestrelor în apartamentele de grădină. În decizia sa, Curtea Supremă a subliniat hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului în cazul Urbárska Obec Trenčianske Biskupice v. Slovacia și efectul direct al Convenției în legislația slovacă. Curtea Supremă a arătat Curții Regionale că, la examinarea chestiunii, nu a luat în considerare jurisprudența relevantă a Curții Europene a Drepturilor Omului, subliniind că nici o cerință de interese generale nu a fost suficient de puternică pentru a scuti cantitatea scăzută de compensare pentru terenuri, inclusiv rata scăzută de închiriere. II.b măsuri privind atribuirea compensației pentru transferul de proprietate a unor astfel de terenuri într-o cantitate care are o relație rezonabilă cu valoarea de piață a proprietății la data transferului În conformitate cu art. 7 alineatul § 5 din lege, după începerea procedurii, biroul de teren de circuit invită Fondul de teren slovac să propună, în termen rezonabil, alte parcele de teren din același district, în cazul în care se găsește majoritatea terenului original, împreună cu un aviz expert care stabilește valoarea acesteia. Această modificare reflectă hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului, deoarece terenul înlocuitor trebuie să aibă o valoare adecvată comparabilă cu parcela de teren transferat. În conformitate cu art. 8 § 2, Oficiul de Teren Circuit stabilește suma compensației financiare pentru parcelele de teren situate în alocuri de grădină pe baza unui aviz de experți în conformitate cu reglementările specifice (Regulamentul Ministerului Justiției Republicii Slovace nr. 492/2004 Col. privind stabilirea valorii generale a proprietăților, astfel cum a fost modificat). Această modificare reflectă hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului, deoarece compensarea financiară răspunde la valoarea de piață a terenurilor. În conformitate cu art. 10 § 1, Oficiul de Teren Circuit solicită proprietarilor să anunțe în termen de 60 de zile dacă solicită terenuri de substituție în valoarea determinată de avizul expert sau compensarea financiară. II.c Măsuri de compensare a proprietarilor de terenuri care au fost transferate sau compensate la niveluri scăzute care nu au avut legătură cu valoarea de piață a proprietăților la momentul transferului, în temeiul schemei în vigoare înainte de hotărârea Curții Europene art. 18a din Act este urmat de articolele 18b și 18c, în care partea din procedură a căror drepturi au fost decise în cele din urmă prin aprobarea proiectului de consolidare a terenurilor până la 31 martie 2011 are dreptul la compensații financiare pentru parcele de teren, și anume în valoarea corespunzătoare diferenței dintre compensația financiară în temeiul prezentului Act și compensația financiară deja acordată părții, în cazul în care dispoziția acesteia a fost solicitată la Oficiul de teren de circuit până la 31 decembrie 2011; altfel, acest drept se extermină. În plus, dacă proiectul nu a fost în cele din urmă aprobat până la 31 martie 2011 sau dacă hotărârea privind aprobarea proiectului a fost anulată de o instanță de judecată, Oficiul de teren a circuitului furnizează un aviz expert pentru a determina cuantumul compensației pentru parcele de teren în conformitate cu legea. Oficiul Terenului Circuit înlocuiește deciziile emise în cadrul procedurii înainte de 31 martie 2011 cu decizii proaspete adoptate în conformitate cu prezenta lege. Actul a devenit în vigoare la 1 aprilie 2011.

Resolution CM/ResDH(2013)87

Four cases against

the Slovak Republic

(Urbarska Obec Trencianske Biskupice, Jenisova, Salus and Sefcikova)

Execution of the judgments of the European Court of Human Rights

(Application No. 74258/01, judgment of 27/11/2007, final on 02/06/2008 & 27/01/2009, final on 27/04/2009

Application No. 58764/00, judgment of 3/11/2009, final on 3/02/2010

Application No. 28697/03, judgment of 3/11/2009, final on 3/02/2010

Application No. 6284/02, judgment of 3/11/2009, final on 3/02/2010)

(Adopted by the Committee of Ministers on 7 May 2013 at the 1170th meeting of the Ministers’ Deputies)

The Committee of Ministers, under the terms of Article 46, paragraph 2, of the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms, which provides that the Committee supervises the execution of final judgments of the European Court of Human Rights (hereinafter “the Convention” and “the Court”),

Having regard to the final judgments transmitted by the Court to the Committee in the above cases and to the violations established;

Recalling the respondent State’s obligation under Article 46, paragraph 1, of the Convention to abide by all final judgments in cases to which it is party and that this obligation entails, over and above the payment of any sums awarded by the Court, the adoption by the authorities of the respondent State, where required:

-

of individual measures to put an end to violations established and erase their consequences so as to achieve as far as possible

restitutio in integrum

; and

-

of general measures preventing similar violations;

Having invited the government of the respondent State to inform the Committee of the measures taken to comply with its above mentioned obligation;

Having examined the action report provided by the government indicating the measures adopted in order to give effect to the judgments, including the information provided regarding the payment of the just satisfaction awarded by the Court (in particular in the case of Urbarska Obec Trencianske Biskupice, under the terms of an Article 41 judgment) (see document

DH-DD(2012)335E

);

Having satisfied itself that all the measures required by Article 46, paragraph 1, have been adopted,

DECLARES that it has exercised its functions under Article 46, paragraph 2, of the Convention in these cases and

DECIDES to close the examination thereof.

Action report

Four cases concerning the compulsory letting of the applicants’ land and

the subsequent transfer of ownership to their tenants

Introductory cases summary

The case of Urbárska Obec Trenčianske Biskupice concerns violations of the right to the peaceful enjoyment of possessions of the applicant, a registered association of landowners (violation of Article 1 of Protocol No.

1).

Under the communist regime, the land owned by the predecessors of the members of the applicant association was put at the disposal of an agricultural co-operative, which later rented it to the members of the Union of Gardeners. The owners’ formal right to the land remained unaffected, but they had no possibility of using it.

In July 1998, the gardeners initiated consolidation of ownership proceedings with the view to having the ownership of the land transferred to them. The proceedings were based on the provisions of Act 64/1997 Coll., according to which such land could be acquired by the tenants using the land without the consent of the land owner, who was entitled to receive either a different plot of land or pecuniary compensation. As a consequence, in October 2002, the applicant association was offered land to compensate for their loss of ownership at a disproportionately low rate (less than 3% of the current market value of the lost land) and, in February 2003, the ownership of the relevant plots passed formally to the tenants. Pending the outcome of the consolidation proceedings, the provisions of Act 64/1997 Coll. was applicable and required the tenants to pay rent to the applicant association until the proceedings were resolved. Under the Act, the rent payable by the tenants to the applicant association was set at ten per cent of its value and was lower than the real property tax payable in respect of the land.

The European Court found that the transfer of ownership of the applicants’ land to the tenants amounted to a disproportionate deprivation of possessions. In the European Court’s opinion, the public interest in pursuing proceedings under Act 64/1997 Coll. was not sufficiently broad and compelling to justify the substantial difference between the real value of the applicant’s land and that of the land which it obtained in compensation. Thus the effects produced by application of Act 64/1997 failed to obtain a fair balance between the interests at stake, i.e. those of the individual gardeners using the land in garden allotments and those of the owners. Moreover, concerning the compulsory letting of the land, the European Court noted that the general interest did not justify such a low level of rent which bore no relation to the actual value of land. Thus the compulsory letting of the land on the basis of the rental terms set out in the applicable statutory provisions amounted to a disproportionate control of use of the applicant’s property.

The Jenisová, Salus and Šefčiková cases also concern violations of the right to the peaceful enjoyment of possessions of the applicants due to the compulsory letting of their land and scheduled or envisaged transfer to tenants (violations of Article 1 of Protocol No. 1).

I.

Individual measures

Payment of just satisfaction

Urbárska Obec Trenčianske Biskupice

Pecuniary damage

Non-pecuniary damage

Costs and expenses

Total

200

000

7

000

12

000

219

000

Paid on 30/06/2009

Jenisová

Pecuniary damage

Non-pecuniary damage

Costs and expenses

Total

9

000

1

000

300

10

300

Paid on 29/03/2010

Salus

Pecuniary damage

Non-pecuniary damage

Costs and expenses

Total

15

000

2

000

-

17

000

Paid on 29/03/2010

Šefčíková

Pecuniary damage

Non-pecuniary damage

Costs and expenses

Total

8 188

2

000

500

10

688

Paid on 29/03/2010

II.

General measures

a.

Legislation

In the case of Urbárska Obec Trenčianske Biskupice, the European Court, under Article 46, concluded that the violation arose from the state of the Slovakian legislation, which has affected a number of landowners whose land comes under the regime of Act 64/1997 Coll. Both violations arose from the application of a law to a specific category of citizens. The European Court noted that this case is the first of a number that are pending before the Court and identified a systematic violation. It therefore suggested that Slovakia should take action to address the violation. Therefore two legislative amendments were adopted at national level. On 8 February 2011, the National Council of the Slovak Republic adopted the amendment of the Act 64/1997 Coll. and the Ministry of Justice of the Slovak Republic adopted the amendment of its Regulation No.

492/2004 Coll. on Determining the General Value of Property. As a result of these general measures, the rental terms for the letting of land in garden allotments is able to take into account the actual value of the land and the current market conditions and compensation for the transfer of ownership of land has a reasonable relation to the market value of the property at the time of the transfer (see Annex for more

details).

b.

Publication

The judgments were translated into the Slovak language and in compliance with the existing practice of publishing of all judgments against the Slovak Republic they were published in the Judicial Revue (Justičná Revue) No. 4/2008 and 4/2009 (Urbárska Obec Trenčianske Biskupice, No. 6-7/2008 (Ševčíková) and No.

12/2009 (Salus and Jenisová).

Ill.

Conclusions of the respondent State

The government considers that the measures adopted have fully remedied the consequences for the applicants of the violation of the Convention found by the European Court in these cases, that these measures will prevent similar violations and that the Slovak Republic has thus complied with its obligations under Article 46 § 1 of the Convention.

In Bratislava, 5 March 2012

Marica Pirošiková

Agent of the Government

of the Slovak Republic

before the European Court of Human Rights

Information provided by the Government of the Slovak Republic

for the purposes of the examination of the case Urbárska Obec Trenčianske Biskupice

v. Slovak Republic by the Committee of Ministers of the Council of Europe

(General measures)

I.

Introduction

On 8 February 2011, the National Council of the Slovak Republic adopted an amendment to the Act No.

64/1997 Coll. on the Use of Land in Garden Allotments and Arrangements of their Ownership as amended (hereafter the “Act”). In addition, the amendment to the Regulation of the Ministry of Justice of the Slovak Republic No. 492/2004 Coll. on Establishing General Value of Property, which is connected with the Act, came into effect on 1 July 2010.

The amendments were submitted to execute the judgment of the European Court of Human Rights in the case of Urbárska Obec Trenčianske Biskupice v. Slovakia of 27 November 2007. They concern mainly (i) the change of the manner of determining the general value of lands and (ii) the change of the manner of establishing the general value of leased land. The amendments change the way of setting the annual rate of the lease for the use of land and also the way of determining financial compensation for plots of land situated in allotments. In addition to the above, the character of land provided in compensation for plots of land situated in allotments is more precisely defined.

The aim of the amendments was to enforce general measures at domestic level, in order (i) to remove any obstacles to the lease of land in garden allotments under conditions at real price of the land and the current market conditions in the location concerned and (ii) to eliminate all obstacles to the transfer of or compensation for ownership rights related to the market price of the property on the day of transfer.

II.

Amendments to the Act

II. a

measures concerning the letting of land in garden allotments on rental terms which take account of the actual value of the land and current market conditions in the area concerned

According to Article 4 § 1 of the Act, the amount of annual rent for the use of plots of land upon lease pursuant to Article 3, shall be determined by a specific regulation

This specific regulation is the Regulation of the Ministry of Justice of the Slovak Republic No. 492/2004 Coll. on Establishing General Value of Property as amended. This regulation determines the market value of the land. The Slovak law does not use the term “market value” but the term “general value”. According to Section 2 of the regulation, the general value of the property represents a final objectified value of the real property (objectification represents an expert assessment of the general value of the property in the light of the technical state, market influence, economic influences and other specific factors), which is, according to expert assessment, the most likely price of the assessed property on the day of assessment at a given place and time, which the property should reach on the market in the circumstances of free competition, fair sale, when both buyer and seller act as duly informed and vigilant and provided the price is not affected by false motive; the value added tax is generally included.

According to Annex 3 to the regulation, the general value of the real property is an objectified value of real property and buildings, which represents, according to the expert assessment, their most likely price on the day of assessment at a given place and time, which they should reach on the market in circumstances of free competition and fair sale, when both buyer and seller act as duly informed and vigilant and provided the price is not affected by false motive. The general value shall be established by applying the following methods: (i) comparative method; (ii) combined method (to be used in case of buildings from which one can make a profit by renting them); (iii) yield method (to be used in case of lands which are able to obtain the yield); and (iv) method of positional differentiation.

When applying the comparative method, the general value of the real property is determined by being compared to the prices of other, comparable real estates in the given area. It is necessary to use as a basis for the comparison the certificates of transfer or disposal of at least three real estates (contract of purchase, etc) or the offers of estate agencies, and the comparison is made in terms of the economic factors (date of the transfer, method of the transfer, method of the payment, etc), positional factors (place, locality, attractiveness, etc.) and structural and physical factors (infrastructures and a possibility of housing development in case of building sites, land quality and quality of planting in case of other lands, etc.).

The yield method is based on the calculation of capitalisation of the exhaustible resources within a limited period of time. When applying the method of positional differentiation, the general value of the real property is established on the basis of the evaluation of individual factors which can affect the price of real estate. The following factors are usually taken into account: real estate market and purchasing power of the population; location of the real property in the municipality; current state of the real property; type and utilisation of the real property; infrastructures arrangements of the property (adequacy of the underground services in the neighbourhood of the real property and a possibility of directly connecting the property to the underground services in the neighbourhood of the real property through one’s own or municipal lands); transport in the neighbourhood of the real property; prevailing housing development in the neighbourhood of the real property; facilities of the real property; working opportunities of the population; composition of the population in the place of the construction; orientation of the real property towards the cardinal points; configuration of the terrain, civil facilities, natural area in the vicinity of the construction; quality of the environment in the vicinity of the real property; possibility of introducing changes in the built-up area (urban development); possibilities of further expansion, making profit from the real estate; opinion of the expert; and other factors such as prospective plans of the use, natural reservations, building barriers, easements, etc.

It is clear from the above that the methods for determining “the general value” of the real property take into account all factors which are relevant for “the market value” of the property.

As to the rent for land in garden allotments before 1 April 2011 (i.e before the Act became effective) and considering the obligation of domestic authorities under Article 154c of the Constitution to preferentially apply the Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms as interpreted by the judgment Urbárska Obec Trenčianske Biskupice v. Slovakia, individuals may claim before the domestic courts the determination of the amount of rent taking in account the real price of the land and the current market conditions in the given location. Reference should be made to the decision of the Supreme Court of the Slovak Republic, File No. 6Sžo/400/2009 of 26 October 2010, quashing the relevant judgment of the Prešov Regional Court on a matter concerning the approval of a project of land arrangements for the settlement of ownership of land in garden allotments. In its decision, the Supreme Court pointed to the judgment of the European Court of Human Rights in the case of Urbárska Obec Trenčianske Biskupice v. Slovakia and the direct effect of the Convention in the Slovak legislation. The Supreme Court indicated to the Regional Court that when examining the matter it failed to take into account the relevant case law of European Court of Human Rights, pointing out that no requirements of general interests were strong enough to excuse the low amount of compensation for land; including the low rate of rent.

II.b

measures concerning the award of compensation for the transfer of ownership of such land in an amount which bears a reasonable relation to the market value of the property at the date of transfer

According to Article 7 § 5 of the Act, after the commencement of the proceedings the Circuit Land Office invites The Slovak Land Fund to propose, within reasonable time, substitute plots of land in the same district, where the majority of the original land is to be found, along with an expert opinion determining the value thereof. This amendment reflects the judgment of the European Court of Human Rights as the substitute land shall be of adequately comparable value to the plot of land transferred.

According to Article 8 § 2, the Circuit Land Office determines the amount of financial compensation for plots of land situated in garden allotments on the basis of an expert opinion in accordance with the specific regulations (Regulation of the Ministry of Justice of the Slovak Republic No. 492/2004 Coll. on Establishing General Value of Property as amended). This amendment reflects the judgment of the European Court of Human Rights as the financial compensation shall respond to the market value of the land.

According to Article 10 § 1, the Circuit Land Office calls the owners to announce within 60 days whether they request substitute lands in the value determined by the expert opinion or financial compensation.

II.c

Measures to compensate land owners who had land transferred or compensated for at low levels that did not relate to the market value of the property at the time of transfer, under the scheme in place prior to the European Court’s judgment

Article 18a of the Act is followed by Article 18b and 18c providing that the party to the proceedings the rights of which have been finally decided upon by approval of the project on land consolidation until 31 March 2011 shall be entitled to financial compensation for plots of land, namely in the amount corresponding to the difference between the financial compensation pursuant to this Act and financial compensation already provided to the party if the provision thereof was requested by 31 December 2011 at the Circuit Land Office; otherwise such right shall be extinguished. Financial compensation shall be paid by the Slovak Land Fund upon the decision of the Circuit Land Office.

Moreover, if the project was not finally approved by 31 March 2011 or the decision on approval of the project was quashed by a court, the Circuit Land Office shall provide an expert opinion to determine the amount of compensation for plots of land pursuant to the Act. The Circuit Land Office shall replace decisions issued in proceedings before 31 March 2011 by fresh decisions delivered according to this Act.

The Act became effective as of 1 April 2011.