2ra-441/16 — Rezilierea contractului de locaţiune şi evacuarea din imobil

Dosarul nr. 2ra-441/16 prima instanţă: Şt. Niţă instanţa de apel: V. Pruteanu, A. Gavrilita, L. Popova DECIZIE 23 martie 2016 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei, judecătorul Tatiana Vieru, Judecătorii Valentina Clevadî, Tamara Chişcă-Doneva, Iurie Bejenaru, Oleg Sternioală examinând recursul declarat de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată formulată de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba împotriva societăţii comerciale „Hardiona” societate cu răspundere limitată, privind rezilierea contractului de locaţiune şi evacuarea din imobil, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 04 noiembrie 2015, prin care a fost admis apelul declarat de societatea comercială „Hardiona” societate cu răspundere limitată şi casată hotărîrea Judecătoriei Centru, mun.

Chişinău din 11 mai 2015, cu pronunţarea unei noi hotărîri, c o n s t a t ă: La 18 februarie 2015, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba au formulat cerere de chemare în judecată împotriva societăţii comerciale „Hardiona” societate cu răspundere limitată, privind rezilierea contractului de locaţiune şi evacuarea din imobil. În motivarea acţiunii, au indicat reclamanţii că, la 28 mai 2013, între locatorii Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, şi locatarul SC „Hardiona” SRL a fost încheiat contractul de locaţiune a imobilelor cu suprafeţele respectiv de, 48,6 şi 40,9 m.p., cu numerele 2 şi 2a din str. Mitropolit Varlaam, 88, mun. Chişinău, înregistrate cu nr. cadastrale 010020612901002 şi respectiv, 010020612901020, ce aparţin reclamanţilor cu drept de proprietate.

Contractul a fost încheiat pentru un termen de 7 ani, cu expirarea acestuia către data de 28 mai 2020. Potrivit pct. 15.2 al contractului, părţile au convenit asupra cuantumului chiriei, acesta constituind 16000 de lei lunar, concomitent fiind stabilită şi obligaţia de plată a acesteia de către locatar, odată în lună, pînă la data de 5 a lunii următoare. Menţionează reclamanţii că, contrar obligaţiunilor contractuale, începînd din 05 iunie 2013, locatarul SC „Hardiona” SRL, sistematic întîrzie achitarea plăţii pentru chirie.

1 Astfel, potrivit informaţiei prezentate de către pîrît, din 18 martie 2014, acesta informează locatorul despre graficul achitărilor plăţilor de chirie şi anume: în luna martie 2014, se va efectua achitarea chiriei pentru noiembrie 2013; în aprilie 2014, pentru luna decembrie 2013; în mai 2014, pentru ianuarie şi februarie 2014; în iunie 2014, pentru lunile martie, aprilie şi mai 2014, însă, contrar graficului achitărilor enunţat, de fapt, locatarul a efectuat plăţile chiriei, abia, la datele de 01, 03, 05 septembrie 2014, respectiv, pentru lunile mai, iunie, iulie şi august 2014. În legătură cu încălcările sistematice admise de către pîrît la executarea obligaţiunilor contractuale, în special la obligaţia de plată la timp, în cuantum deplin şi modul stabilit a chiriei, precum şi celor de necoordonare a acţiunilor sale cu locator potrivit înţelegerii contractuale, la data de 17.03.2014 şi 01.09.2014, pîrîtul a fost notificat întru neadmiterea în viitor a unor asemenea încălcări, însă, administratorul pîrîtului a refuzat recepţionarea notificării indicate, dînd asigurări că întreprinderea administrată îşi va onora întocmai obligaţiunile asumate.

La 03.09.2014, 04.09.2014 şi repetat la 12.09.2014, reclamantul a expediat notificarea de reziliere a contractului în condiţiile prevăzute în pct. 9.2 din contract, însă, pîrîtul refuză să execute obligaţia de evacuare din imobilul indicat a angajaţilor şi bunurilor sale, continuînd ocuparea imobilelor în aceiaşi manieră abuzivă. Solicită Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, rezilierea contractului de locaţiune din 28 mai 2013; dispunerea evacuării forţate a SC „Hardiona” SRL, inclusiv, a angajaţilor şi bunurilor acesteia, precum şi persoanelor terţe şi a bunurilor acestora; încasarea din contul SC „Hardiona” SRL a cheltuielilor de judecată, inclusiv, a taxei de stat. Prin hotărîrea Judecătoriei Centru, mun.

Chişinău din 11 mai 2015, acţiunea a fost admisă parţial. S-a dispus evacuarea forţată a SC „Hardiona” SRL, inclusiv, a angajaţilor şi bunurilor acesteia, precum şi persoanelor terţe şi a bunurilor acestora din imobilele cu suprafeţele de 48,6 m.p. şi 40,9 m.p., cu numerele 2 şi 2a din str. Mitropolit Varlaam, 88, mun. Chişinău, înregistrate cu nr. cadastrale 010020612901002 şi respectiv, 010020612901020, care aparţin reclamanţilor cu drept de proprietate. S-au încasat din contul SC „Hardiona” SRL, în beneficiul reclamanţilor Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, a cheltuielilor de judecată, în mărime de 200 de lei. În rest, pretenţiile reclamanţilor au fost respinse ca fiind nefondate. Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 noiembrie 2015, apelul declarat de SC „Hardiona” SRL a fost admis, casată hotărîrea Judecătoriei Centru, mun.

Chişinău din 11 mai 2015 şi pronunţată o nouă hotărîre prin care, cererea de chemare în judecată a fost respinsă ca neîntemeiată. La 18 decembrie 2015, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba au declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 04 noiembrie 2015, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel, cu menţinerea hotărîrii primei instanţe. (f.d. 162-167) În motivarea recursului au invocat că, decizia instanţei de apel este ilegală şi neîntemeiată, fiind încălcate şi aplicate eronat normele de drept material şi procedural. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră recursul declarat de Grecu 2 Nicolae şi Grecu Liuba întemeiat şi care urmează a fi admis, casată decizia instanţei de apel şi menţinută hotărîrea primei instanţe, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) Cod de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să caseze decizia instanţei de apel şi să menţină hotărîrea primei instanţe. Potrivit prevederilor art. 434 alin. (1) Cod de procedură civilă, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărîrii sau a deciziei integrale. Examinînd înscrisurile anexate la dosar, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reţine că decizia instanţei de apel a fost pronunţată la 04 noiembrie 2015 şi expediată în adresa părţilor la 16 noiembrie 2015 (f.d. 159) Ţinând cont de cele relatate, precum şi de faptul că cererea de recurs a fost depusă la 18 decembrie 2015, Colegiul constată că recursul este declarat în termen.

În conformitate cu art.439 alin.(2) Cod de procedură civilă, după parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilităţii recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii obligatorii a referinţei timp de o lună de la data primirii acesteia. La 02 februarie 2015, Curtea Supremă de Justiţie a expediat în adresa intimatului, copia recursului declarat de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba. La 01 martie 2016, SC „Hardiona” SRL a depus referinţă la recursul declarat de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, solicitând declararea recursului ca inadmisibil. (f.d. 172-175) Conform art. 442 alin. (1) Cod de procedură civilă, judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanţa verifică, în limitele invocate în recurs şi în baza referinţei depuse de către intimat, legalitatea hotărîrii atacate, fără a administra noi dovezi.

În temeiul normei precitate, Colegiul a examinat recursul declarat de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba şi a apreciat decizia instanţei de apel drept ilegală şi neîntemeiată din motivele enunţate mai jos. Din materialele dosarului se constată că, la 28 mai 2013, între Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, în calitate de locatori şi SC „Hardiona” SRL, în calitate de locatar, a fost încheiat contractul de locaţiune a imobilelor cu suprafeţele de 48,6 şi 40,9 m.p., cu numerele 2 şi 2a din str. Mitropolit Varlaam, 88, mun. Chişinău, înregistrate cu nr. cadastrale 010020612901002 şi respectiv, 010020612901020, ce aparţin reclamanţilor cu drept de proprietate. (f.d. 13-25) Potrivit pct. 3.1. al contractului, durata acestuia începe la data intrării în vigoare şi se termină la 28.05.2020, cu excepţia cazurilor de reziliere a contractului, în temeiul prevederilor acestuia.

Potrivit pct. 5.1 al contractului, locatarul se angajează să plătească integral, la scadenţă, toate sumele datorate şi, în general, să îşi respecte toate obligaţiile asumate prin contract, în conformitate cu termenii acestuia. Potrivit pct. 5.1.4 al contractului, locatarul urmează să achite chiria în volumul, termenele şi condiţiile prevăzute de contract. Potrivit pct. 15 al contractului, chiria este de 16000 de lei pe lună, care urmează a fi achitată pînă la data de 5 a lunii următoare. 3 Potrivit pct. 5.1.6 al contractului, locatarul este obligat să înapoieze la data expirării termenului contractului sau la data rezilierii, locatorului, încăperea închiriată/utilajul în starea în care i s-a transmis, luînd în consideraţie uzura obişnuită.

Potrivit pct. 7.1.1 al contractului, neplata de către locatar a oricăreia dintre: chiria, plata pentru utilităţi, penalităţile sau alte plăţi impuse locatarului prin respectivul contract sau în baza legislaţiei, în legătură cu contractul, la data scadentă şi în modul corespunzător, în decurs de 1 (una) lună. Potrivit pct. 7.2.1 al contractului, în cazul apariţiei situaţiei prevăzute la pct. 7.1.1 al contractului, locatorul, în afară de acţiunile puse la dispoziţia locatorului în temeiul legii, va avea dreptul să rezilieze „de iure” contractul, prin notificare, în scris. Data rezilierii va fi considerată momentul recepţionării notificării de către locatar. Subsecvent, potrivit pct. 9.2 al contractului, în cazul rezilierii contractului, conform pct. 7 al acestuia, locatarul este obligat să predea spaţiul în locaţie, în termen de 8 zile de la data la care a fost notificat de către locator, cu respectarea prevederilor pct. 9.1 al contractului.

Reieşind din notificarea din 17 martie 2014, recurenţii au notificat intimatul despre necesitatea efectuării plăţilor restante la chirie, care la data indicată, depăşeau patru luni. De asemenea, au solicitat recurenţii ca suma restantă să fie achitată necondiţionat şi în deplină măsură, pentru lunile: noiembrie şi decembrie a anului 2013 şi ianuarie, februarie 2014. În caz contrar, îşi rezervă dreptul de a rezilia contractul în conformitate cu pct. 7.1.1 al contractului. (f.d. 26) Potrivit înscrisului, reprezentantul SC „Hardiona” SRL, Bologan Diana, notificarea nu a primit-o, însă, s-a obligat ca la 18 martie 2014, să prezinte un grafic de stingere a datoriilor. Astfel, la 18 martie 2014, Bologan Diana a prezentat graficul de stingere a datoriilor (f.d.

36), după cum urmează: În luna martie 2014 – pentru luna noiembrie 2013; În luna aprilie 2014 – pentru luna decembrie 2013; În luna mai 2014 – pentru luna februarie 2014; În luna iunie 2014 – pentru lunile martie, aprilie, mai 2014. La 01 septembrie 2014, recurenţii au expediat în adresa intimatului notificare repetată, prin care solicită efectuarea plăţilor restante pentru chirie, care, la momentul notificării depăşeau trei luni. De asemenea, au solicitat recurenţii ca suma restantă să fie achitată necondiţionat şi în deplină măsură, pentru lunile: iunie, iulie 2014. În caz contrar, îşi rezervă dreptul de a rezilia contractul în conformitate cu pct. 7.1.1 al contractului (f.d. 27) Potrivit înscrisului, reprezentantul SC „Hardiona” SRL, a refuzat să primească notificarea, indicînd că nu are datorii şi că a avut cheltuieli suplimentare pentru reparaţia încăperii închiriate.

După care a părăsit masa de negocieri. La 03 septembrie 2014, locatorii, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba au notificat locatarul, SC „Hardiona” SRL, despre rezilierea contractului de locaţiune din 28 mai 2013, iar la 04 septembrie 2014, au solicitat evacuarea bunului închiriat. La 12 septembrie 2014, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba au expediat în adresa SC „Hardiona” SRL, notificare de evacuare repetată, recepţionată de intimat la 19 septembrie 2014. (f.d. 30, 32) 4 Colegiul reţine că, potrivit pct. 15.5.2 al contractului, plata se va considera efectuată la data semnării dispoziţiei de plată de către locator. Reieşind din materialele dosarului, sumele expediate prin intermediul oficiului poştal erau returnate intimatului din motiv că, recurenţii sunt în imposibilitate să îi primească.

(f.d. 77) Totodată, potrivit informaţiilor de plată, anexate la materialele dosarului, Colegiul constată că, plăţile au fost efectuate cu depăşirea termenului indicat în graficul de plată din 18 martie 2014. (f.d. 37-39) În context, Colegiul sesizează că intimatul a încălcat atît modul de plată, cît şi termenul de plată a chiriei. Din motiv că, SC „Hardiona” SRL nu a evacuat bunul imobil închiriat, aşa cum prevede pct. 9.2 al contractului, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba au formulat prezenta cerere de chemare în judecată, cu solicitările sus-indicate. Deşi prima instanţă a admis acţiunea şi a dispus evacuarea SC „Hardiona” SRL din bunul imobil închiriat, în contextul în care, contractul de locaţiune a fost reziliat în condiţii pct. 7.1.1 şi 7.2.1 ale contractului, instanţa de apel a considerat că cererea de chemare în judecată formulată de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba este neîntemeiată.

Cu respectiva soluţie instanţa de recurs nu este de acord din considerentele expuse mai jos. Potrivit art. 734 Cod civil, părţile îşi pot rezerva în mod expres prin contract dreptul de rezoluţiune a contractului. Acordul privind rezoluţiunea contractului trebuie să fie încheiat în forma cerută pentru contract dacă din lege, contract sau uzanţe nu rezultă altfel. Astfel, potrivit art. 785 Cod civil, prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie. Potrivit art. 886 alin. (1) Cod civil, plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune.

Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Potrivit art. 906 alin. (1) lit.c) Cod civil, locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel. Potrivit art. 908 alin. (1) Cod civil, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract. Prin urmare, reieşind din normele citate supra, Colegiul relevă că la pct. 7.2.1 al contractului de locaţiune din 28 mai 2013, recurenţii, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba şi-au rezervat dreptul de a rezilia contractul în cazul apariţiei stării prevăzute la pct. 7.1.1 al acestuia.

Astfel, Colegiul constată că, pentru nerespectarea termenelor şi modului de achitare a plăţilor pentru locaţiunea imobilului, cu respectarea clauzei privind notificarea locatarului, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba şi-au realizat dreptul prevăzut de pct. 7.2.1 al contractului, reziliindu-l, iar SC „Hardiona” SRL, nu a contestat acţiunile recurenţilor. 5 Mai mult, SC „Hardiona” SRL îşi putea realiza dreptul prevăzut la art. 172 alin. (1) Cod de procedură civilă, care statuează că, pînă la începerea dezbaterilor judiciare, pîrîtul are dreptul să intenteze împotriva reclamantului o acţiune reconvenţională pentru a fi judecată odată cu acţiunea iniţială. Acţiunea reconvenţională înaintată conform art.173 alin.(1) lit.b) poate fi depusă şi pînă la finalizarea examinării pricinii în fond.

În sensul celor expus, instanţa de recurs este de acord cu concluzia primei instanţe, potrivit căreia, la faza adresării în instanţă reclamanţii/recurenţii, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, reziliaseră unilateral contractul de locaţiune şi prin urmare, pretenţia privind rezilierea contractului urmează a fi respinsă. Consecvent, fiind constatat drept reziliat contractul de locaţiune, încheiat între Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, pe de o parte, şi SC „Hardiona” SRL, pe de altă parte, dreptul recurenţilor de a solicita evacuarea intimatului din imobilul închiriat, de alt fel, expres prevăzut la art. 908 alin. (1) Cod civil şi pct. 9.2 al contractului, nu poate fi contestat, intimatul avînd obligaţia să restituie bunul, în condiţiile prevăzute de lege şi a contractului de locaţiune supus examinării în prezenta cauză civilă.

În această stare de fapte, Colegiul consideră justă decizia primei instanţe de a admite cerea de chemare în judecată, în partea în care se solicită evacuarea pîrîtului/intimatului din spaţiile închiriate. Într-o altă ordine de idei, potrivit art. 94 alin. (1) Cod de procedură civilă, instanţa judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să plătească, la cerere, părţii care a avut cîştig de cauză cheltuielile de judecată. Conform art. 82 Cod de procedură civilă, cheltuielile de judecată se compun din taxa de stat şi din cheltuielile de judecare a pricinii. Avînd în vedere că, potrivit ordinului de încasare nr. 96795882 din 02 februarie 2015, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba au achitat taxa de stat în mărime de 200 de lei (f.d.

4), Colegiul consideră că prima instanţă just a dispus încasarea din contul pîrîtului/intimatului, SC „Hardiona” SRL, în beneficiul reclamanţilor/recurenţilor, Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, a cheltuielilor de judecată, în mărimea indicată. Din considerentele expuse şi avînd în vedere, că decizia instanţei de apel este ilegală şi neîntemeiată, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul declarat de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba, de a casa decizia instanţei de apel şi de a menţine hotărîrea primei instanţe. În conformitate cu art. 445 al. (1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admite recursul declarat de Grecu Nicolae şi Grecu Liuba.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 04 noiembrie 2015 şi se menţine hotărîrea Judecătoriei Centru, mun. Chişinău din 11 mai 2015, emisă în pricina civilă la cererea de chemare în judecată formulată de Grecu Nicolae şi Grecu 6 Liuba împotriva societăţii comerciale „Hardiona” societate cu răspundere limitată, privind rezilierea contractului de locaţiune şi evacuarea din imobil. Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedintele şedinţei, Tatiana Vieru Judecătorul Judecătorii Valentina Clevadî Tamara Chişcă-Doneva Iurie Bejenaru Oleg Sternioală 7