2rac-429/15 — Declararea nulităţii contractelor de arendă a terenurilor şi încasarea datoriei

prima instanţă: N. Lazareva dosarul nr.2rac-429/15 instanţa de apel: G. Vavrin, I. Dănăilă, T. Dimitriadi ÎNCHEIERE 25 noiembrie 2015 mun. Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedinte, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Valentina Clevadî Tamara Chişca-Doneva examinînd chestiunea privind admisibilitatea recursului declarat de Societatea cu Răspundere Limitată „Azamet-Grup”, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Societății cu Răspundere Limitată „Azamet-Grup” împotriva Primăriei or.

Ceadîr-Lunga cu privire la declararea nulității contractelor de arendă a terenurilor și încasarea datoriei, împotriva deciziei Curții de Apel Cahul din 09 iulie 2015 prin care a fost admis apelul declarat de Primăria orașului Ceadîr-Lunga, casată hotărîrea Judecătoriei Ceadîr- Lunga din 13 noiembrie 2013 și emisă o nouă hotărîre prin care acțiunea a fost admisă parțial, c o n s t a t ă : La 04 februarie 2013, SRL „Azamet-Grup” a depus cererea de chemare în judecată împotriva Primăriei or. Ceadîr-Lunga cu privire la declararea nulității contractelor de arendă a terenurilor și încasarea datoriei. În motivarea acţiunii a indicat că la 14 ianuarie 2009, între Primăria or.

Ceadîr- Lunga, în calitate de arendator, şi SC „VichiValCom” SRL, (reorganizată prin absorbţie în SRL „Azamet-Grup” conform deciziei Camerei înregistrării de Stat din 19 ianuarie 2012), în calitate de arendaş, a fost încheiat contractul de arendă nr. 120, în privinţa terenului cu suprafaţa totală de 0,3 ha, amplasat în or. Ceadîr-Lunga, str. Iubileinaia 1/6, pe un termen de 3 ani, începînd cu 14 ianuarie 2009. Preţul arendei a fost stabilit în mărime de 102 000 lei pe an. Susţine că la 27 mai 2010, între aceleaşi părţi a mai fost încheiat un contract de arendă, în privința terenului cu suprafaţa de 0,06 ha, amplasat în or. Ceadîr-Lunga, str. Lenin, 40/12, pe un termen de 3 ani, începînd cu 10 iulie 2009. Preţul de arendă fiind stabilit în mărime de 3 100 lei pe an.

Menţionează că conform prevederilor contractuale, (pct. 1.3 din contracte), terenurile au fost transmise în arendă pentru construcţia blocurilor locative. Totodată, conform pct. 4.2.2, 7.4.3 din contractele de arendă, Primăria or. Ceadîr-Lunga s-a obligat să predea terenurile în corespundere cu prevederile contractuale, iar la tranzacţiile încheiate urmau a fi anexate planurile cadastrale ale loturilor transmise în arendă. Relatează reclamantul că la momentul încheierii contractelor de arendă, pîrîtul nu a anexat planurile cadastrale ale loturilor de teren, mai mult decît atît, terenurile transmise în arendă nici nu erau înregistrate la organul cadastral teritorial. Astfel, remarcă că Primăria or.

Ceadîr-Lunga fără a dispune de planuri cadastrale a transmis în arendă terenuri ale căror hotare nu erau determinate, respectiv, loturile în litigiu nu pot fi folosite conform destinației contractuale, întrucît nu este specificat care anume terenuri cu suprafața de 0,3 ha şi respectiv de 0,06 ha i-au fost transmise în posesie şi folosinţă, or, pe str. Iubileinaia 1/6 şi pe str. Lenin 40/12, or. Ceadîr-Lunga, sunt amplasate mai multe terenuri cu suprafaţa totală de cîteva hectare. Solicită SRL „Azamet-Grup” declararea nulităţii contractelor de arendă din 14 ianuarie 2009 şi 27 mai 2010 încheiate cu Primăria or. Ceadîr-Lunga cu repunerea părților în situația anterioară şi încasarea din contul Primăriei or.

Ceadîr-Lunga a sumei de 105 100 lei cu titlu de plată pentru arendă şi încasarea cheltuielilor de judecată. În cadrul examinării cauzei SRL „Azamet-Grup” la 03 mai 2013 și-a concretizat cerințele din acţiune, solicitînd declararea nulităţii absolute a contractelor de arendă din 14 ianuarie 2009 şi 27 mai 2010 cu repunerea părților în situația anterioară şi încasarea din contul Primăriei or. Ceadîr-Lunga a sumei de 104 548 lei cu titlu de plată pentru arendă şi a cheltuielilor de judecată. Prin hotărîrea Judecătoriei Ceadîr-Lunga din 13 noiembrie 2013 acţiunea a fost admisă integra, fiind declarat nul contractul de arendă nr. 120 din 14 ianuarie 2009 şi contractul de arendă din 27 mai 2010 încheiate între Primăria or.

Ceadîr-Lunga şi SRL „Azamet-Grup” în privința terenului cu suprafaţa totală de 0,3 ha, amplasat în or. Ceadîr-Lunga, str. Iubileinaia 1/6 şi terenului suprafaţa de 0, 06 ha, amplasat în or. Ceadîr-Lunga, str. Lenin 40/12 cu repunerea părților în poziția anterioară. Totodată, a fost încasat din contul Primăriei or. Ceadîr-Lunga în beneficiul SRL „Azamet-Grup” suma de 104 548 lei cu titlu de plată pentru arendă şi suma de 3 136,44 lei cu titlu de taxă de stat. Prin decizia Curţii de Apel Comrat din 10 iunie 2014 a fost respins apelul declarat de către Primăria or. Ceadîr-Lunga şi menţinută hotărîrea primei instanțe. Prin decizia Curții Supreme de Justiție din 18 februarie 2015 a fost admis recursul declarat de către Primăria or.

Ceadîr-Lunga, casată decizia instanței de apel și restituită pricina spre rejudecare la Curtea de Apel Cahul. Prin decizia Curții de Apel Cahul din 09 iulie 2015 a fost admis apelul declarat de Primăria or. Ceadîr-Lunga, casată hotărîrea Judecătoriei Ceadîr-Lunga din 13 noiembrie 2013 și emisă o nouă hotărîre, prin care acțiunea a fost admisă parțial fiind constatată nulitatea contractului de arendă a terenului nr. 120 din 14 ianuarie 2009 și contractului de arendă a terenului din 27 mai 2010 încheiate între Primăria or. Ceadîr-Lunga și SRL „Azamet-Grup” (pînă la reorganizarea SRL „VichiValCom”), în rest acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.

În motivarea deciziei, instanța de apel cu referire la prevederile art. art. 220 alin. (1), art. 321 alin. (2) Cod civil și art. 61 alin. (1) din Codul funciar, a reținut că la momentul încheierii contractelor de arendă (locațiune) în litigiu terenurile transmise SRL „Azamet-Grup” nu erau înregistrate în Registrul bunurilor imobile la OCT Ceadîr- Lunga ÎS „Cadastru” cu drept de proprietate a unității administrativ teritoriale din or. Ceadîr-Lunga, Concomitent, invocînd prevederile art. 903 Cod civil, în conformitate cu care locațiunea încetează la expirarea termenului contratului, instanța a stabilit netemeinicia cerințelor cu privire la încasarea sumei de 104 548 lei cu titlu de plată pentru arendă, concluzionînd că contractele de locațiune au fost încheiat pe o perioadă de 3 ani, iar la depunerea cererii de chemare în judecată locațiunea deja încetase în legătură cu expirarea termenului contractelor.

Mai mult decît atît, instanța a reținut că SRL „VichiValCom” actualmente SRL „Azamet-Grup” a participat și a cîștigat licitațiile din 05 septembrie 2008 și 09 iulie 2009 prin negocieri directe privind transmiterea în arendă a terenurilor în litigiu, a cunoscut locul amplasării terenurilor respective și le-a posedat, fapt ce se confirmă prin actele de selectare a terenurilor amplasate pe str. Iubileinaia 1 și str. Lenin 40 din or. Ceadîr-Lunga semnate de directorul SRL „VichiValCom” - Uzun Valentina, arhitectorul raionului, medicul sanitar ș.a persoane competente (f.d. 73, 75) și pînă la 09 decembrie 2011, cînd s-a adresat cu cerere de chemare în judecat cu privire la rezoluțiunea contractelor de arendă nu a înștiințat în nici un mod Primăria or.

Ceadîr- Lunga despre intenția de reziliere a contractelor. La 10 septembrie 2015 SRL „Azamet-Grup” a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanţei de apel în partea respingerii cerințelor cu privire la încasarea sumei de 104 548 lei cu emiterea unei noi hotărîri în această parte prin care cerințele să fie admise integral.

În motivarea recursului recurentul a invocat că suma de 104 548 lei a fost transferată pînă la încheierea contractelor de arendă şi acest fapt nu poate fi examinat în legătură indispensabilă cu nulitatea contractelor de arendă din 2009 şi din 2010. Astfel, menționează că transferul în valoare de 101 728 lei a fost efectuat la 13 octombrie 2008, pe cînd contractul nr.120 a fost încheiat la 14 ianuarie 2009, iar suma de 2 820 lei a fost transferată la 21 octombrie 2009, în timp ce contractul de arendă datează cu 27 mai 2010. Mai indică recurentul că în cadrul examinării cauzei, instanța de apel eronat a constatat că sumele transferate corespund borderoului de calcul anexat la contractele în litigiu, deoarece contractele de arendă nu au servit ca temei pentru transferul banilor şi nu au fost intabulate în registrul de stat al OCT filiala Ceadîr-Lunga, pentru a fi opozabile terţilor.

La fel, susține că sunt neîntemeiate și concluziile instanței de apel cu referire la faptul că arendașul a cunoscut locul amplasării terenurilor și schemele de încadrare cadastrale întrucît dreptul la proprietate poate fi probat doar prin mijloace legal prevăzute prin legislaţie - extrasul din registrul de stat fiind unicul act care confirmă sau infirmă dreptul la proprietate. Totodată, consideră că constatările instanței precum că SRL „Azamet-Grup” participînd la licitaţiile desfăşurate urma să cunoască locul amplasării, rezultă din interpretarea și aplicarea eronată a normelor de drept material. La data de 05 noiembrie 2015 Primăria or. Ceadîr-Lunga a depus referință asupra recursului declarat de SRL „Azamet-Grup” solicitînd respingerea acestuia ca inadmisibil.

În motivarea referinței a invocat caracterul neîntemeiat al recursului și legalitatea deciziei instanței de apel. Examinând temeiurile recursului, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat de către SRL „Azamet-Grup” este inadmisibil din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 432 alin. (1) CPC, părţile şi alţi participanţi la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural.

Alineatele (2) şi (3) aceluiaşi articol prevăd exhaustiv cazurile în care se consideră că normele de drept material sau de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat, iar alin.(4) stabileşte că săvârşirea altor încălcări decât cele indicate la alin.(3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul şi în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluţionarea greşită a pricinii sau în cazul în care instanţa de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanţa judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului.

Conform prevederilor art. 433 lit. a) CPC, cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art.432 alin. (2), (3) şi (4). Completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat de către SRL „Azamet-Grup” nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432, alin.(2), (3) şi (4) CPC, or recurentul nu a invocat nici un temei care ar indica la ilegalitatea deciziei instanţei de apel. Mai mult, argumentele invocate în recurs se axează asupra fondului cauzei, constituind o reproducere a celor aduse în cererea de apel. Prin urmare, argumentele recursului nu indică la încălcarea esenţială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural de către instanţa de apel, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei recurate.

Or, recursul exercitat conform secţiunii a II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material şi procedural, verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu şi temeinicia în fapt. În acest context, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie reiterează şi faptul că procedura admisibilităţii constă în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se încadrează în cele prevăzute în art. art. 432, alin.(2), (3) şi (4) CPC.

Aici, completul Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ţine să menţioneze că conform jurisprudenţei CEDO, recursurile trebuie să fie efective, adică să fie capabile să ofere îndreptarea situaţiei prezentate în cerere, la fel recursul trebuie să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de lucruri (cauza Purcell contra Irlandei, 16 aprilie 1991), pe când în recursul declarat de către SRL „Azamet-Grup” asemenea aspecte nu se regăsesc. Distinct de cele relatate, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a considera recursul declarat de către SRL „Azamet-Grup” ca inadmisibil.

În conformitate cu art. art. 270, 431 alin. (2), art. 433 lit. a), art. 440 CPC, completul Colegiului civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, d i s p u n e : Recursul declarat de către Societatea cu Răspundere Limitată „Azamet-Grup” se consideră inadmisibil. Încheierea este irevocabilă. Preşedinte, judecătorul Ala Cobăneanu Judecătorii Valentina Clevadî Tamara Chişca-Doneva