2ra-2025/15 — Anularea contractului de vînzare cumpărare

Dosarul nr. 2ra-2025/15 Prima instanţă: Judecătoria Buiucani mun. Chișinău (jud: L. Pruteanu) Instanța de Apel: Curtea de Apel Chișinău (jud: M. Ciugureanu, B. Bîrca, E. Clim) DECIZIE 21 octombrie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie în componenţa: Președintele ședinței Tatiana Vieru Judecătorii: Valentina Clevadî Iurie Bejenaru Petru Moraru Oleg Sternioală examinînd recursul declarat de Petru Țugulschi și înaintat de avocatul Chirica Iurie, în interesele lui Dînga Igor, împotriva deciziei din 06 mai 2015 a Curţii de Apel Chișinău, adoptată în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Maiorova Zinaida împotriva lui Țugulschi Petru și Dînga Igor privind anularea contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, c o n s t a t ă : La 03 februarie 2014 Maiorova Zinaida s-a adresat în instanța de judecată cu cerere împotriva lui Țugulschi Petru și Dînga Igor privind anularea contractului de vînzare-cumpărare a apartamentului nr. 11 din str. E. Coca 25/1, mun.

Chișinău, încheiat la 18.03.2010 între pîrîți. În motivarea acțiunii reclamanta a indicat că contractul contestat a fost încheiat în perioada în care asupra acestui bun a fost aplicat sechestrul. Dreptul de proprietate a reclamantei asupra imobilului menționat supra a fost stabilit prin decizia din 23.01.2013 a Curții de Apel Chișinău, prin care s-au anulat și actele în baza cărora Țugulschi Petru a dobîndit dreptul de proprietate asupra bunului imobil respectiv. Invocă reclamanta că despre existența contractul din litigiu a aflat de la organul cadastral. Consideră că contractul de vânzare-cumpărare a imobilului încheiat între Țugulschi Petru și Dînga Igor la data de 18.03.2010 urmează a fi recunoscut nul în temeiul art. art. 220 alin. (1), 221 alin. (1) și 232 Cod civil.

Prin hotărîrea din 17.09.2014 a judecătoriei Buiucani mun. Chișinău s-a respins ca neîntemeiată acțiunea înaintată de Maiorova Zinaida. Prin decizia din 06 mai 2015 a Curții de Apel Chișinău s-a admis apelul depus de Maiorova Zinaida, s-a casat hotărîrea primei instanțe și s-a pronunțat o nouă hotărîre prin care s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului nr. 11 din str. E. Coca 25/1, mun. Chișinău, cu nr. cadastral 0100516.560.01.011, încheiat la 18.03.2010 între pîrîți. La 24 iunie 2015 Țugulschi Petru a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitînd casarea acesteia cu menținerea hotărîrii primei instanței. În motivarea recursului s-a invocat că decizia instanței de apel a fost emisă cu încălcarea normelor de drept material, fiind aplicată o lege care nu trebuia a fi aplicată.

Menționează recurentul că în dosar nu sunt prezentate probe pertinente şi concludente care ar demonstra ilegalitatea tranzacției de vânzare-cumpărare a bunului imobil litigios încheiat între Ţugulschi Petru şi Dînga Igor. Or, la examinarea pricinii, instanța de apel nu a verificat circumstanțele apariției dreptului de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100516.560.01.011. A mai invocat recurentul că conform informației eliberate de Oficiul Teritorial Cadastral Chișinău la data de 08.05.2009, până la 02.07.2013 bunul imobil litigios nu avea careva vicii de natură juridică, fapt ce şi a determinat recurentul de a efectua tranzacția de vînzare-cumpărare a imobilului din litigiu.

Consideră recurentul că neînregistrarea de către intimată a informației privind aplicarea măsurilor de asigurare în Registrul bunurilor imobile, nu constituie temei de anulare a contractului de vînzare-cumpărare încheiat între Ţugulschi Petru şi Dînga Igor, deoarece datele respective nu au fost accesibile nici pentru Ţugulschi Petru şi nici pentru Dînga Igor la momentul efectuării tranzacției. Mai mult de atît, pîrîţii nici nu au fost informați de către instanța de judecată despre decizia din 28.10.2009 a Curții de Apel Chișinău, pe motiv că la acel moment Ţugulschi Petru, Dînga Igor nu erau părţi la procesul civil intentat la cererea Zinaidei Maiorova împotriva SA „Agregat”, intervenient accesoriu SRL „Stec DDU” privind recunoașterea dreptului de proprietate.

La caz, consideră recurentul că constatarea instanței de fond este eronată, or adoptînd o decizie, instanța de apel, urma să ia măsuri procesuale pentru ca aceasta decizie să fie adusă la cunoștința persoanelor care sunt vizate în ea, în speţă fiind Oficiul Teritorial Cadastral Chișinău, Petru Ţugulischi şi Igor Dînga. La fel, susține recurentul că instanța de apel nu a aplicat speței date prevederile art. 376 Cod civil, din care rezultă că proprietarul de drept al bunului imobil este în drept să ceară înlăturarea încălcărilor dreptului de proprietate chiar dacă asemenea încălcări nu au ca efect lipsirea proprietarului de posesie. Apărarea dreptului de proprietate în aceste cazuri se face cu ajutorul acțiunii negatorie, care a şi fost înaintată la 15.10.2008 de către Petru Ţugulschi.

Precizează recurentul că instanța de apel, la examinarea pricinii, nu a verificat circumstanțele apariției dreptului de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100516.560.01.011, care au fost relațiile dintre Zinaida Maiorova şi Petru Ţugulschi la momentul aplicării sechestrului. Suplimentar declară recurentul că instanţa de apel a încălcat principiul inviolabilităţii proprietăţii prevăzut de art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale şi art. 316 alin. (1), (2) Cod civil, din care rezultă că proprietatea este, în condiţiile legii, inviolabilă, dreptul de proprietate este garantat, nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa.

Consideră recurentul că instanţa de apel, prin admiterea acțiunii înaintată de Zinaida Maiorova, i-a încălcat dreptul la un proces echitabil prevăzut de art.20 al Constituţiei Republicii Moldova şi art. 6 al Convenţiei europene pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale şi dreptul la proprietatea privată prevăzut de art. art. 9, 46 al Constituţiei Republicii Moldova. La 03 august 2015 avocatul Chirica Iurie, în interesele lui Dînga Igor, a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel. Drept temei al recursului înaintat s-a invocat că instanța de apel nu a aplicat legea care trebuia a fi aplicată, a interpretat eronat legea și a dat o apreciere arbitrară probelor anexate la dosar, iar erorile comise au dus la încălcarea drepturilor și libertăților fundamentale ale omului.

Menţionează recurentul Dînga Igor că se consideră cumpărător de bună-credinţă, deoarece conform datelor din Registrul bunurilor imobile, la momentul procurării, în 2 privinţa apartamentului nr. 11 din str. E. Coca 25/1, mun. Chişinău, careva interdicţii nu au fost aplicate. Reţine recurentul că buna-credinţă se demonstrează prin metoda procurării imobilului, efectuarea lucrărilor de finisare cu conectarea la serviciile comunale, instalarea cu traiul în imobil, achitarea serviciilor. Astfel, urmează a fi apreciate critic concluziile instanţei de apel, precum că Ţugulschi Petru la vânzarea ap. 11 din str. E. Coca 25/1, mun. Chişinău a procedat ilegal. Or, conform datelor din Registrul bunurilor imobile, sechestrul de pe imobilul din litigiu a fost ridicat la 19 mai 2009, atunci cînd Ţugulschi Petru nici nu avea statut procesual pe cauza intentată de către Maiorova Zinaida împotriva SA „Stec DDU” şi SA „Agregat”.

Mai mult de atît, după ridicarea sechestrului, imobilul dat nu a fost înstrăinat imediat, ci peste un an, la 18.03.2010, ceea ce denotă că careva înţelegeri între Ţugulschi Petru şi Dînga Igor nu au fost stabilite. La fel, susţine că instanţa de apel incorect a invocat faptul cunoaşterii de către vânzătorul Petru Ţugulschi a faptului anulării încheierii de ridicare a sechestrului, ori, din textul deciziei din 25.10.2009 a Curţii de Apel Chişinău rezultă că Petru Ţugulschi nu a participat la examinarea cauzei în ordine de recurs. La rândul său, Zinaida Maiorova, odată ce a contestat încheierea de ridicare sechestrului nu a luat nici-o măsură pentru restabilirea interdicțiilor în Registrul bunurilor imobile, ori în caz contrar intimata ar fi cunoscut că apartamentul nr. 11 din str. E. Coca 25/1, mun.

Chişinău, aparţine lui Dînga Igor. Mai mult, Maiorova Zinaida fiind în litigiu cu SA „Agregat” din anul 2007, nici o dată nu s-a interesat de starea şi soarta bunului imobil la care pretinde. Menționează că la momentul procurării imobilului din litigiu, conform datelor din Registrul bunurilor imobile, proprietari ai apartamentului dat au fost Ţugulschi Petru şi Ţugulschi Veronica, care au dobândit acest bun de la beneficiarul şi investitorul construcţiei SA „Agregat” şi aveau tot dreptul legal de a dispune de acest apartament. Declară recurentul că urmează a fi apreciat drept dobânditor de bună-credinţă, în sensul art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, care prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale.

Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional, respectiv dreptul de proprietate este unul garantat. Invocă recurentul că sunt lipsite de suport legal şi concluziile instanţei de apel cu referire la faptul că, odată cu anularea contractului nr. 11/25 din 15.03.2006 urmează să fie anulat şi contractul de vânzare-cumpărare din 18 martie 2010 cu repunerea părţilor la poziţia iniţială, deoarece aplicarea la caz a prevederilor art. 219 alin. (2) Cod civil din care rezultă că fiecare parte trebuie să restituie tot ceea ce a primit în baza actului juridic nul, iar în cazul imposibilității de restituire, este obligată să plătească contravaloarea prestației, contravine prevederilor art. 375 alin. (1) Cod civil, care reglementează revendicarea de către proprietar a bunurilor aflate în posesiunea unui dobînditor de bună-credință.

La fel, menționează recurentul că nu pot fi aplicabile speţei date nici prevederile art. 123 alin. (2) СPC, ori aplicarea normei în cauză este condiționată de participarea aceleași persoane, pe când Dînga Igor fiind proprietar din 18.03.2010 nici o dată nu a fost implicat în litigiu între Maiorova Zinaida, SA „Stec DDU” şi SA „Agregat”. 3 Conform art.434 CPC, recursul împotriva deciziei se depune în termen de 2 luni de la data comunicării deciziei integrale. Conform materialelor pricinii, Curtea de Apel Chișinău a emis decizia recurată la data de 06.05.2015, care a fost expediată recurenților la data de 22.05.2015. În materialele cauzei lipsesc date despre recepționarea deciziei instanței de apel de către recurenți.

Recurentul Țugulschi Petru a depus cerere de recurs la data de 24.06.2015, iar avocatul Chirica Iurie, în interesele lui Dînga Igor, a contestat decizia instanței de apel la data de 03.08.2015. Respectiv, instanța de recurs va considera recursurile ca depuse în termen. Studiind materialele dosarului în raport cu temeiurile invocate în recursurile declarate de Petru Țugulschi și de avocatul Chirica Iurie, în interesele lui Dînga Igor, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră necesar de a le admite, de a casa decizia instanței de apel şi de a menține hotărârea primei instanţe, din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, instanța, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze decizia instanței de apel şi să menţină hotărârea primei instanțe.

Instanța de recurs, verificând legalitatea deciziei instanței de apel, prin prisma criticelor formulate în cererile de recurs, conchide că instanța de apel a interpretat eronat normele de drept material şi a dat o apreciere greșită materialului probator anexat la dosar, pe când prima instanță, justificat a ajuns la concluzia de a respinge acțiunea. Din materialele cauzei rezultă că reclamantei Zinaida Maiorova în baza deciziei din 23 ianuarie 2013 a Curţii de Apel Chişinău i-а fost recunoscut dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 11 din str. E. Coca, 25/1, mun. Chişinău şi a fost declarat nul contractul nr. 11/25 din 15 martie 2006 de investiții în construcție încheiat între SA „Agregat” şi Petru Ţugulschi, precum şi Actul nr. 17/27 din 31 ianuarie 2007 de transmitere de către SA „Agregat” a apartamentului nr. 11 din str. E. Coca 25/1, mun.

Chişinău în proprietatea lui Petru Ţugulschi. Motiv pentru declararea nulității actelor, prin care Tugulschi Petru a dobîndit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 11 din str. E Coca 25/1, mun. Chișinău a fost neexecutarea consecutivă a contractelor, semnate între SA „Stec DDU” şi SA „Agregat”. Colegiul remarcă corectitudinea concluziei primei instanțe referitor la faptul că conform actului judecătoresc menţionat nu a fost demonstrat comportamentul de rea- credinţă a pârâtului Petru Ţugulschi, acesta fiind atras în proces după data de 16 noiembrie 2011, atunci cînd dreptul de proprietate asupra imobilului litigios îi aparţinea deja lui Igor Dînga. Conform materialelor dosarului s-a constatat că la 18 martie 2010 între Petru Ţugulschi în calitate de vânzător şi Igor Dînga în calitate de cumpărător a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare, prin care ultimul a procurat apartamentul nr. 11 din str. E Coca 25/1, mun.

Chişinău. De asemenea, s-a stabilit că în ziua încheierii contractului, conform datelor din Registrul bunurilor imobile a Oficiului Cadastral Teritorial Chişinău, filiala ÎS „Cadastru”, apartamentul din litigiu nu era vîndut, sechestrat, ipotecat şi nu forma obiectul unui litigiu, fapt menţionat în pct. 3 al contractului de vînzare-cumpărare. La fel, s-a constatat că conform pct. 2 al contractului menţionat supra, bunul imobil a fost înstrăinat contra sumei de 649494 lei, achitaţi de către cumpărător 4 vânzătorului la semnarea contractului. Astfel, Colegiul reține că instanța de fond corect a apreciat că la încheierea contractului de vînzare-cumpărare din 18 martie 2010 nu au existat careva interdicții care ar restricționa dreptul lui Petru Ţugulschi ca proprietar, dreptul căruia a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile la 31.01.2007, de a înstrăina lui Igor Dînga apartamentului nr. 11 din str. E. Coca 25/1, mun.

Chișinău. Or, conform extrasului din registrul bunurilor imobile, bunul înstrăinat nu era grevat şi nici nu erau aplicate careva interdicții asupra acestuia. Instanța de recurs consideră ca justă aprecierea instanţei de fond, precum că atît Petru Ţugulschi în calitate de vînzător, atât şi Igor Dînga în calitate de cumpărător, s- au comportat cu diligență şi dispunând de toate drepturile legale au încheiat contractul de vânare-cumpărare datat cu 18.03.2010, necunoscând la momentul dat despre existenţa litigiului privind recunoașterea dreptului de proprietate a Zinaidei Maiorova asupra apartamentului nr. 11, situat pe str. E. Coca 25/1, mun. Chişinău. Colegiul relevă că art.123 CPC, poate fi aplicat doar în cazul în care la judecarea unei pricini ulterioare participă aceleaşi părţi.

În speţă, însă, litigiul inițial a fost pornit la cererea lui Maiorova Zinaida împotriva SA „Agregat” şi Dînga Igor nu a avut nici o calitate procesuală. De fapt, Dînga Igor nici nu a cunoscut despre litigiul iniţiat de către Maiorova Zinaida şi din acest motiv nici nu-i este opozabilă hotărîrea judecătorească prin care lui Maiorova Zinaida i-a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra apartamentului. De asemenea, corectă este şi aprecierea primei instanței, precum că neexecutarea interdicţiei aplicate de către instanțele judecătorești o suportă persoana în favoarea căreia a fost aplicată această interdicție. La capitolul dat, Colegiul reţine că odată ce prin decizia din 28 octombrie 2009 a Curţii de Apel Chișinău a fost casată încheierea din 08 mai 2009 a judecătorie Buiucani mun.

Chişinău, restabilind datele privind aplicarea interdicției supra apartamentului nr. 11, din str. E. Coca 25/1, mun. Chişinău, Zinaida Maiorova, ca persoană interesată, urma să se adreseze Oficiul Cadastral Teritorial Chișinău, filiala ÎS „Cadastru” pentru a aplica măsura de asigurare asupra imobilului dat, fapt însă ignorat de către Maiorova Zinaida. Or, conform art. 290 Codului civil, în coroborare cu art. 3 al Legii cadastrului bunurilor imobile, aplicarea interdicțiilor asupra bunurilor imobile este opozabilă terţilor din momentul înregistrării lor în Registrul bunurilor imobile.

Deci, Colegiul reţine că prin prisma normelor menționate supra, atît Petru Ţugulschi în calitate de vînzător, cît şi Igor Dînga în calitate de cumpărător, la momentul încheierii contractului de vînzare-cumpărare, nu puteau şi nu avea cum să cunoască despre interdicția restabilită anterior datei încheierii tranzacției, fapt ce presupune că părțile contractate au întocmit tranzacția conform prevederilor legale. Mai mult de atît, este de remarcat faptul că dreptul lui Petru Ţugulschi a fost contestat la 16 noiembrie 2011, atunci cînd a fost atras în procesul civil intentat la cererea Zinaidei Maiorova împotriva SA „Agregat”, SRL „Stec DDU”. Prin urmare, Colegiul consideră că instanţa de fond corect a constatat că la momentul încheierii contractului de vînzare-cumpărare, Igor Dînga a dat dovadă de bună-credință la dobîndirea dreptului său de proprietate.

În speță, este relevantă aplicarea de către prima instanţă a prevederilor art. 307 alin. (1) Cod civil, care statuează că este considerat posesor de bună-credinţă persoana care posedă legitim sau care se poate considera îndreptăţită să posede în urma unei 5 examinări diligente, necesare în raporturile civile, a temeiurilor îndreptățirii sale. Buna- credință este prezumată. Conform art. 375 al. (1) Cod civil, dacă un bun a fost dobândit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobânditorul de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar în posesiune sau dacă i-а fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt mod din posesiunea acestora, fără voia lor.

Raportînd normele legale citate supra, instanța de fond just a concluzionat faptul că conform datelor din Registrul bunurilor imobile, proprietari legali a apartamentului au fost Ţugulschi Petru şi Ţugulschi Veronica, care la rândul lor, au dobândit acest apartament de la beneficiarul şi investitorul construcției SA „Agregat” şi nu erau limitați în dreptul legal de a dispune de acest apartament la data de 18 martie 2010. În speță, Colegiul reţine ca întemeiată şi constatarea instanței de fond, precum că Igor Dînga este un dobânditor şi posesor de bună-credință, deoarece după procurarea bunului imobil litigios a executat lucrări de finisare a imobilului, a încheiat contracte de prestare a serviciilor comunale şi de aprovizionare a imobilului în cauză, achitând facturile furnizorilor.

Tot aici, Colegiul reţine că recunoașterea nulității contractului nr. 11/25 din 15 martie 2006 de investiții în construcția apartamentului nr. 11 din str. E. Coca 25/1, mun. Chişinău, încheiat între SA „Agregat” şi Ţugulschi Petru la data de 23.01.2013 nu condiționează nulitatea actului juridic subsecvent, prin ce se confirmă netemeinicia pretențiilor Zinaidei Maiorova. În aceste împrejurări, Colegiul reține că instanța de fond corect a identificat natura relațiilor dintre părți și hotărîrea din data de 17.09.2014 a judecătoriei Buiucani mun. Chișinău este legală, fiind adoptată cu aplicarea corectă a normelor de drept material şi cu respectarea normelor de drept procedural, şi urmează a fi menţinută, iar decizia din data de 06 mai 2015 a Curții de Apel Chișinău urmează a fi casată.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. f) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e: Se admite recursul declarat de Petru Țugulschi și recursul declarat de avocatul Chirica Iurie, în interesele lui Dînga Igor. Se casează decizia din 06 mai 2015 a Curţii de Apel Chișinău și se menține hotărîrea din data de 17 septembrie 2014 a judecătoriei Buiucani mun. Chișinău, adoptată în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de Maiorova Zinaida împotriva lui Țugulschi Petru și Dînga Igor privind anularea contractului de vînzare-cumpărare a imobilului. Decizia este irevocabilă Președintele ședinței Tatiana Vieru Judecătorii: Valentina Clevadî Iurie Bejenaru Petru Moraru Oleg Sternioală 6 7