2ra-606/15 — Încasarea sumei, înlăturarea obstacolelor în exetcitarea dreptului de proprietate, evacuare, revendicarea bunului şi declararea nulităţii a contractului de locaţiune

prima instanţă: I. Țurcanu dosarul nr. 2ra-606/15 instanţa de apel: L. Popova, A. Panov, M. Moraru DECIZIE 17 iunie 2015 mun.

Chişinău Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele şedinţei,judecătorul Tatiana Vieru Judecătorii Valentina Clevadî Iurie Bejenaru Oleg Sternioală Tamara Chişca-Doneva examinând recursul declarat de către Întreprinderea cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Larisei Railean și Victoriei Cibotari împotriva Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată cu privire la încasarea sumei, înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate, evacuare și revindecarea bunului imobil și la cererea reconvențională a Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată împotriva Larisei Railean și Cibotari Victoria cu privire la declararea nulității contractului de locațiune și încasarea sumei, împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 03 decembrie 2014, prin care a fost respins apelul declarat de către Întreprinderea cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată și menținută hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chișinău din 22 iulie 2014, prin care acțiunea inițială a fost admisă, iar acțiunea reconvențională a fost respinsă, c o n s t a t ă : La 01 martie 2013, Railean Larisa și Cibotari Victoria au depus cerere de chemare în judecată împotriva ÎCS „Unimarket Discount” SRL cu privire la obligarea executării clauzelor contractuale. În motivarea acțiunii au invocat că la 21 iunie 2011 între Cibotari Victoria, Nofit Tatiana, care a acționat în numele Larisei Railean și ÎCS „Unimarket Discount” SRL a fost încheiat contractul de locațiune nr. 1C, obiectul contractului constituind bunul imobil cu nr. cadastral 010051611101214 cu suprafața totală de 200,8 m.p. situat pe str. Coca 17, mun. Chișinău. Conform pct. pct. 2.1, 2.2.

al contractului de locațiune, plata pentru chiria bunului imobil constituie 2000 euro și se efectuează lunar nu mai tîrziu de ziua a 5-a fiecărei luni în valută națională după cursul Băncii Naționale a Moldovei și se transferă în egală măsură a cîte 1 000 euro la rechizitele indicate în p. 12 al contractului. Totodată, conform pct. 2.6 al contractului, locatarul în caz de neexecutare a obligației de achitare a plății chiriei s-a obligat să achite penalitatea în mărime de 0,1% pentru fiecare zi de întîrziere. Menționează, că la 01 iulie 2011 a fost semnat actul de predare-primire a bunului imobil închiriat și pînă la data de 13 iulie 2012, pîrîtul a achitat plata pentru chirie fără a înainta careva pretenții asupra bunului închiriat.

Însă, la 24 decembrie 2012, ÎCS „Unimarket Discount” SRL a înaintat o pretenție prin care a solicitat rezilierea contractului de locațiune invocînd drept motiv faptul că nu poate folosi încăperile cu nr. 38 și 38 „a”. Consideră că pretențiile pîrîtului sunt neîntemeiate, deoarece încăperile cu nr. 38 și 38 „a” nu au fost transmise în chirie conform contractului de locațiune, fapt ce se confirmă prin Acordul cu planul de reconstruire a încăperii anexat la contract. Solicită încasarea din contul ÎCS „Unimarket Discount” SRL a plății pentru chiria bunului imobil în mărime de 14 000 euro și a penalității în mărime de 508 euro.

La 16 iulie 2013, Railean Larisa și Cebotari Victoria au depus cerere de modificare și concretizare a cerințelor în care au invocat că suma de 14 000 euro solicitată prin acțiunea inițială constituie plata neachitată pentru chirie în perioada 13 august 2012 - 13 februarie 2013, iar dat fiind faptul că ulterior depunerii cererii de chemare în judecată ÎCS „Unimarket Discount” SRL nu a efectuat careva plăți în scopul executării obligațiunilor asumate prin contractul de locațiune achitare, restanța plății pentru chirie s-a majorat și la data de 31 iulie 2013, constituie suma de 24 000 euro.

Totodată, invocînd prevederile art. 315, 316, 374 Cod civil și art. 46 din Constituția Republici Moldova, care reglementează dreptul la proprietate privată şi protecţia acesteia, menționează că nu au acces la bunul imobil în litigiu, deoarece ÎCS „Unimarket Discount” SRL le creează obstacole în exercitarea dreptului de proprietate, astfel încît este necesară şi înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate. Solicită Railean Larisa și Cebotari Victoria încasarea plății pentru chiria bunului imobil în mărime de 24 000 euro și a penalității în mărime de 508 euro, obligarea ÎCS „Unimarket Discount” SRL să înlăture obstacolele în exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 010051611101214 situat în mun.

Chișinău, str. Coca 17 şi evacuarea ÎCS „Unimarket Discount” SRL din imobilul din str. Coca 17, mun. Chișinău cu restituirea imobilului în starea în care a fost dat în locațiune. La 22 iulie 2013, ÎCS „Unimarket Discount” SRL a depus acțiune reconvențională împotriva Larisei Railean și Victoriei Cibotari cu privire la declararea nulității contractului de locațiune și încasarea sumei. În motivarea acțiunii reconvenționale a invocat că în baza contractului de locațiune nr. 1C din 21 iunie 2011, Railean Larisa i-a transmis în folosință și posesie temporară bunul imobil – spațiul locativ cu suprafața totală de 200,8 m.p. din str. Coca 17, mun. Chișinău cu nr. cadastral 010051611101214 și terenul cu suprafața de 0,568 ha cu nr. cadastral 0100516027, pe un termen de 15 ani.

Conform pct. 1.5 din contract, locatorul a garantat locatarului că bunul transmis în locațiune nu prezintă careva vicii de natură materială sau juridică care ar putea influența asupra posibilității utilizării bunului. Menționează că bunul a fost luat în locaţiune pentru edificarea unui magazin cu desfăşurarea activităţii de comercializare a produselor alimentare pentru consumatori, iar organizarea şi amenajarea spaţiului pentru realizarea acestui obiectiv a implicat efectuarea unor acţiuni de renovare şi reconstrucţie. Astfel susține că, după semnarea Actului de predare-primire din 01 iulie 2011, a inițiat amenajarea acestuia, iar în cadrul executării lucrărilor de renovare s-a constatat că o parte din spaţiul acordat în locaţiune nu poate fi folosit din motiv că posesia este îngrădită de drepturile unor terţi, care foloseau nişte încăperi din spaţiu locativ respectiv, mai cu seamă încăperile 38 şi 38 „a” nr. cadastral 010051611101214 amplasate în mun.

Chişinău, str. Coca 17. Invocă că cele menţionate au fost stabilit şi prin actul de constatare nr. 014a – 05/12 a executorului judecătoresc Alexandr Tihonovici, în care a fost consemnat faptul că pe uşă încăperilor 38 şi 38 „a” era inscripţia APLP 53/18, încăperile erau deschise, iar în încăperi era doamna Cocarcea Ludmila, care s-a prezentat a fi contabilul-șef al APLP 53/181 și care a declarat că încăperile respective se află în gestiunea APLP-ului aproximativ din anul 2000. Afirmă că în pofida angajamentelor asumate prin contractul de locațiune, locatorul a transmis bunul locatarului cu vicii de natură juridică. Totodată, susține că potrivit pt. 1.2 al contractului de locațiune, planul obiectivului expus în anexa nr. 1 include planul cadastral geometric din 16 iunie 2011 eliberat de ÎS „Cadastru”, filiala OCT Chișinău și planul (releveu) încăperii izolate care include în sine încăperea 37 - sală cu suprafața de 92,4 m.p.

încăperea 38 cu suprafața de 6,8 m.p. încăperea 38 A cu suprafața de 10,9 m.p, sală 50 cu suprafața de 87 m.p., și 50 „a” - auxiliară cu suprafața de 3,7 m.p., iar în total suprafața de 200,8 m.p., spațiu, care potrivit extrasului din Registrul bunurilor imobile a fost transmis în locațiune în întregime locatarului, însă care nu au fost posibil de utilizat integral din cauza impedimentelor create de către APLP 53/181. Susţine că, prin scrisoarea din 24 decembrie 2012, i-a comuniat Victoriei Cibotari despre viciul constatat și i-a solicitat despăgubire pentru prejudiciul cauzat, însă drept răspuns pîrîta l-a informat că încăperile 38 și 38 „a” nu au făcut obiectul contractului de locațiune din 21 iunie 2011, fapt ce nu corespunde realității, deoarece încăperile respective sunt indicate expres în planul (releveu) semnat de către părți.

Prin urmare, invocînd prevederile art. 228 alin. (1) şi (2) Cod civil, susține că pîrîtele au trecut sub tăcere intenționat circumstanțele referitor la instalarea APLP-ului în încăperile 38 și 38 „a”, însă care prezentau un interes esențial la încheierea contractului de locațiune, întrucît aceste încăperi urmau să fie atribuite personalului magazinului. Consideră că prin prisma principiilor bunei-credințe și loialității, pîrîții aveau obligația să-i comunice despre impedimentele existente, cu atît mai mult că potrivit extrasului din Registrul bunurilor imobile sunt proprietarii imobilului transmis în locațiune din anul 2010, iar APLP-ul este instalat în încăperile respective de mai mult de 10 ani.

Solicită ÎCS „Unimarket Discount” SRL declararea nulității contractului de locațiune nr. 1C din 21 iunie 2011 cu repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, încasarea din contul Victoriei Cebotari a sumei de 168 640 lei, din contul Larisei Railean a sumei de 168 458,40 lei și în mod solidar din contul Victoriei Cebotari și a Larisei Railean a cheltuielilor pentru achitarea taxei de stat în sumă de 200 lei. Prin hotărârea Judecătoriei Centru mun.

Chișinău din 22 iulie 2014, acțiunea inițială a fost admisă integral, fiind încasat din contul ÎCS „Unimarket Discount” SRL în beneficiul Larisei Railean şi Cibotari Victoria plata pentru chiria bunului imobil în mărime de 24 000 euro și penalitatea în mărime de 508 euro, convertiţi în lei moldovenești la data executării hotărîrii judecătoreşti, obligat ÎCS „Unimarket Discount” SRL să înlăture obstacolele în exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100516.111.01.214, situat în mun. Chișinău, str. Coca 17, evacuat ÎCS „Unimarket Discount” SRL din bunul imobil cu nr. cadastral 0100516.111.01.214, situat în mun. Chișinău, str. Coca 17 şi restituit bunul imobil cu nr. cadastral 0100516.111.01.214, situat în mun.

Chișinău, str. Coca 17, Larisei Railean şi Cibotari Victoria. Iar acțiunea reconvențională a fost respinsă ca fiind neîntemeiată. Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 03 decembrie 2014, a fost respins apelul declarat de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL şi menținută hotărârea primei instanțe. La 12 decembrie 2014, ÎCS „Unimarket Discount” SRL a declarat recurs nemotivat împotriva deciziei instanței de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea decizia instanței de apel şi hotărârii primei instanțe cu emiterea unei noi hotărâri prin care acțiunea inițială să fie respinsă integral ca neîntemeiată, iar acțiunea reconvențională să fie admisă integral în sensul formulat.

La 05 ianuarie 2015, ÎCS „Unimarket Discount” SRL a depus suplimentul la cererea de recurs în care a invocat că instanțele judecătorești neîntemeiate au reținut faptul că încăperile cu nr. 38 și 38 „a” nu au fost transmise în chirie prin contractul de locațiune, deoarece acest fapt contravine planului releveu, care confirmă în mod cert contrariul, mai mult că încăperile 38 si 38 „a” constituie bunuri accesorii destinate întrebuinţării economice a încăperii cu nr. 37 și nr. 50. Susține că conform contractului de locaţiune şi actului de predare-primire semnat de ambele părți a recepţionat bunul imobil cu suprafaţa totală de 200.8 m.p., iar în lipsa transmiterii în chirie a încăperilor nr. 38 şi 38 „a” spațiul închiriat este mult mai mic şi nu corespunde suprafeţei indicate în contractul de locaţiune, actului de primire- predare şi planului releveu (perfectat de ÎS „Cadastru”').

Prin urmare, încăperile: num. 37 - sală 92, 4 m.p., num.38 - încăpere 6,8 m.p., num. 38 A - încăpere 10,9 m.p., num. 50 - sală 87,0 m.p., num. 50 A auxiliară - 3,7 m.p., cu suprafaţa totală de 200,8 m.p., de jure, au fost transmise în locaţiune către ÎCS „Unimarket Discount” SRL, conform contractului nr. 1C din 21 iunie 2011, însă de facto, în încăperile 38 şi 38 „a” se aflau terţe persoane, ceea ce a generat neexecutarea obligaţiunilor contractule asumate de către Railean Larisa și Cibotari Victoria.

Or, încăperile nr. 38 şi 38 „a” urmau a fi utilizate de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL împreună cu încăperile nr. 37 - sală 92, 4 m.p., nr. 50 - sală 87,0 m.p., nr. 50 „a” auxiliară - 3,7 m.p., ca un bun integru, întru realizarea activităţii sale comerciale planificate, la încheierea contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011. Menționează că în cadrul examinării cauzei instanțele judecătorești în partea ce ține de caracteristicile bunului închiriat nu au aplicat legea care trebuia să fie aplicată, și eronat au făcut referire doar la prevederile art. 875 Cod civil, or, în speță obiectul contractului nu poate fi considerat liber de viciu, în prezența terțelor persoane de la APLP care își valorifică drepturile în raport cu obiectul contractului de locațiune pe toată durata locațiunii ÎCS „Unimarket Discount” SRL.

Mai susține că îndată după depistarea viciilor bunului închiriat locatarul era obligat să-şi onoreze obligaţia informaţională despre acest fapt faţă de locator, circumstanţe care au fost executate de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL, dar care nu au fost soluţionate decătre Railean Larisa şi Cibotari Victoria. Astfel, invocînd prevederile art. 704 Cod civil, insistă că părţile contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011 și-au asumat obligațiuni reciproce interdependente, iar obligaţia de achitare a locațiunii este cauza obligației Larisei Railean și Victoriei Cibotari de a preda, și a menține bunul litigios în starea corespunzătoare, interdependența presupunînd ca fiecare parte se obligă în virtutea angajamentului pe care și l-a asumat cealaltă parte.

Totodată, indică că hotărîrea recurată este nemotivată, nu conține argumentele care au stat la baza pronunțării și nu răspunde integral la fiecare pretenție înaintată. În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Astfel, instanţa de recurs constată că recurentul s-a conformat prevederilor legale şi, a declarat recursul împotriva deciziei instanței de apel din 03 decembrie 2014, la 12 decembrie 2014 în termen. În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înştiinţarea participanţilor la proces.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră necesar de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe şi a emite o nouă hotărâre cu privire la respingerea acţiunii iniţiale şi admiterea acţiunii reconvenţionale din considerentele ce urmează. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul şi să caseze integral sau parţial decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe, pronunţând o nouă hotărâre.

Înaintând acţiunea în judecată împotriva ÎCS „Unimarket Discount” SRL, Cibotari Victoria și Railean Larisa în urma concretizării cerințelor au solicitat încasarea plății pentru chiria bunului imobil în mărime de 24 000 euro și penalității pentru neexecutarea obligațiunii privind plata chiriei în mărime de 508 euro, înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate, evacuarea din bunul imobil cu nr. cadastral 010051611101214 situat pe str. Coca 17, mun. Chișinău și revendicarea bunului imobil.

La rândul său ÎCS „Unimarket Discount” SRL a depus cerere reconvenţională împotriva Victoriei Cibotari şi Larisei Railean, solicitînd declararea nulității contractului de locațiune nr. 1C din 21 iunie 2011cu repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, încasarea plăților efectuate în baza contractului de locațiune nr. 1 din 21 iunie 2011 și anume din contul Victoriei Cibotari a sumei de 168 641 lei, iar din contul Larisei Railean a sumei de 168 458,40 lei. Totodată, a solicita încasarea în mod solidar din contul Victoriei Cibotari și a Larisei Railean a sumei de 200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Fiind investite cu judecarea pricinii în cauză, prima instanţă a ajuns la concluzia temeiniciei acţiunii iniţiale dispunând încasarea din contul ÎCS „Unimarket Discount” SRL în beneficiul Larisei Railean şi Cibotari Victoria plata pentru chirie a bunului imobil în mărime de 24 000 euro și penalitatea în mărime de 508 euro, convertiţi în lei moldovenești la data executării hotărîrii judecătoreşti, obligînd ÎCS „Unimarket Discount” SRL să înlăture obstacolele în exercitarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil cu nr. cadastral 0100516.111.01.214, situat în mun. Chișinău, str. Coca 17 şi evacuarea ÎCS „Unimarket Discount” SRL din bunul imobil cu nr. cadastral 0100516.111.01.214, situat în mun.

Chișinău, str. Coca 17, cu dispunerea restituirii bunului imobil cu nr. cadastral 0100516.111.01.214, situat în mun. Chișinău, str. Coca 17, Larisei Railean şi Cibotari Victoria, totodată, respingînd ca neîntemeiată acțiunea reconvențională. Soluţie care a fost menţinută şi de instanţa de apel. În susţinerea opiniei date instanţele ierarhic inferioare au reţinut prevederile art. 879 Cod civil, care statuează că dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie proporţional diminuării folosinţei bunului. Dreptul de a plăti o chirie redusă încetează cînd viciul este remediat. Viciul nesemnificativ nu este luat în considerare. În cazul închirierii unei locuinţe, convenţiile prin care se derogă de la alin.(1) în defavoarea locatarului nu produc efecte.

Cu referire la normele enunţate şi având în susţinere stipulările art. 881 Cod civil, instanţele de judecată au remarcat că ÎCS „Unimarket Discount” SRL pînă la data de 13 iulie 2012 a achitat plata pentru chirie şi nu a pretins de a avea careva pretenţii supra bunului, respectiv, pînă la 24 decembrie 2012, nefiind formulată nici o pretenţie în legătură cu faptul că bunul este viciat. Verificând legalitatea şi temeinicia hotărârilor instanţelor ierarhic inferioare în raport cu criticele formulate în recurs şi materialul probator, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie constată, însă, că concluziile instanţelor de judecată sunt în contradicţie cu circumstanţele pricinii, soluţia dată de instanţe în sensul suscitat fiind incorectă, fapt ce rezultă din aprecierea incorectă a materialului probator şi interpretarea eronată a normelor de drept material.

În susţinerea opiniei date, instanţa de recurs reţine că din materialele dosarului rezultă cu certitudine faptul că la 21 iunie 2011, între Cibotari Victoria și Nofit Tatiana, ce acționa în interesele Larisei Railean, în calitatea de locator și ÎCS „Unimarket Discount” SRL în calitatea de locatar a fost încheiat contractul de locațiune nr. 1C în privința imobilului cu nr. cadastral 0100516.111.01.214 cu suprafața totală de 200,8 m.p. și terenul aferent cu nr. cadastral 0100516027 cu suprafața de 0,568 ha din str. Coca 17, mun. Chișinău, pe un termen de 15 ani din momentul semnării actului de predare-primire a imobilului (f.d.

8-10 Vol. I). Din conţinutul contractului nominalizat, şi anume pct. 1.5 se reflectă că locatorul Cibotari Victoria și Nofit Tatiana, ce acționa în interesele Larisei Railean, au garantat locatarului ÎCS „Unimarket Discount” SRL, la momentul semnării contractului de locaţiune, că obiectul contractului nu prezintă careva vicii de natură materială sau juridică, care ar putea influenţa asupra posibilităţii utilizării bunului de către locatar. Potrivit pct. 2.1 al contractului de locaţiune, plata pentru chiria bunului a fost stabilită de 2000 euro, iar pct. 2.2 din contract indică că locatarul urmează să transfere plata chiriei nu mai târziu de data de 5 a fiecărei luni pentru luna precedentă, în valută națională conform cursului Băncii Naționale a Moldovei la data achitării, transferîndu- se în părţi egale a cîte 1 000 euro la rechizitele indicate la pct. 12 al contractului (f.d.

8 vol. I). Iar, pct. 6.1 al aceluiaşi contract, stabileşte expres că locatorul s-a obligat să transmită încăperea în locaţiune în termen şi conform condiţiilor stabilite prin contract. Obligaţii ce sunt prevăzute şi la art. 878 Cod civil şi care indică că locatorul este obligat să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii. Bunul dat de locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic. Bunul este considerat liber de orice viciu material cînd are caracteristicile convenite. Bunul este liber de vicii materiale în cazul în care poate fi folosit conform destinaţiei stabilite în contract, dacă nu s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri dacă nu s-a convenit asupra folosinţei.

Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun în perioada pentru care a fost încheiat contractul. Înainte de a-şi valorifica drepturile, locatarul trebuie să-l informeze pe locator despre viciile bunului depistate. Cu toate acestea, însă, în momentul efectuării unor acţiuni de renovare şi reconstrucţie obiectivului închiriat, de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL a fost constatată existenţa viciilor la bunul imobil primit în locaţiune, în scopul edificării unui magazin cu desfăşurarea activităţii de comercializare a produselor alimentare pentru consumatori, fiind astfel, stabilit că spaţiul acordat în locaţiune nu-l poate folosi integral, datorită faptului că posesia î-i este îngrădită de drepturile unor terţi, care foloseau încăperile nr. 38 şi nr. 38 A din acelaşi spaţiu locativ.

Circumstanţe menţionate au fost constatate şi de către executorului judecătoresc Alexandr Tihonovici, ce şi-au găsit reflectare în actului de constatare stării de fapt nr. 014a-05/12, din 13 decembrie 2012, în care a fost consemnat faptul că la data verificării, încăperile nr. 38 şi 38A erau deschise, pe uşa era inscripţia APLP 53/181, în încăperile date se afla o doamnă care s-a prezentat a fi contabilul-şef al APLP 53/181, Cocarcea Ludmila, care a declarat că încăperile date sunt în gestiunea APLP-lui aproximativ din anul 2000 şi pînă în prezent (f.d. 67 vol.I).

Despre faptul că suprafaţa ocupată de APLP 53/181 este inclusă în suprafaţa primită în locaţiune de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL vorbesc şi datele din planul releveu din 14 iulie 2011 şi planul cadastral, care sunt anexe la contractul de locaţiune încheiat la 21 iunie 2011 şi din care se evidenţiază că bunul imobil cu nr. cadastral 010051611101214 este constituit din încăperile cu nr. 37, 38, 38A, 50, 50A, în total avînd suprafaţa de 200,8 m,p.

Astfel, indicarea faptului că încăperile 38 şi 38A nu au fost transmise în chirie, conform contractului de locaţiune constituie o declaraţie lipsită de consecvenţă, deoarece planul releveu indică în mod cert că inclusiv şi încăperile nr. 38 şi 38A au fost transmise în locaţiune, mai mult acestea constituie bunuri accesorii destinate întrebuinţării economice a încăperii cu nr. 37 şi 50 şi respectiv, urmau a fi utilizate de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL împreună cu încăperile nr. 37, 50, 50A, ca un bun integru, întru realizarea activităţii sale comerciale planificate, la încheierea contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011. Or, potrivit art. 292 alin. (1-3) Cod civil, bunul destinat în mod permanent întrebuinţării economice unui alt bun (principal) şi legat de acesta prin destinaţie comună este un bun accesoriu atît timp cît satisface această întrebuinţare.

Toate celelalte bunuri sînt principale. Destinaţia comună poate fi stabilită numai de proprietarul ambelor bunuri dacă în contract nu este prevăzut altfel. Bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal dacă părţile nu convin altfel. Aici important este de reţinut că, conform contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011 actului de predare-primire din 01 iulie 2011, locatarul ÎCS „Unimarket Discount” SRL, a primit în locaţiune imobilul cu nr. cadastral 010051611101214 situat pe str. Coca 17, mun. Chişinău, iar conform datelor deţinute de Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău, al ÎS „Cadastru”, toate încăperile 37, 38, 38A, 50, 50A sunt înregistrate cu acelaşi număr cadastral, ceea ce în plus confirmă că încăperile nr. 38 şi 38A fac parte din bunul imobil întreg situat pe str. Coca 17, mun.

Chişinău. Mai mult, efectuînd un simplu calcul a suprafeţelor încăperilor menţionate, se constată că suprafaţa acestora în total constituie 200,8 m.p., spaţiu care şi a fost transmis de jure în locaţiune recurentului, însă care a fost în imposibilitate de a-l utiliza în întregime din cauza impedimentelor create de către APLP 53/181, prin ocuparea încăperilor nr. 38 şi 38A. Astfel fiind, este evident că în pofida angajamentelor asumate prin contractul de locaţiune nr. 1C din 26 iunie 2011, bunul a fost transmis locatarului cu vicii de natură juridică, vicii care însă nu au fost remediat de către intimatele Railean Larisa şi Cibotari Victoria în perioada aflării bunului imobil în locaţiunea ÎCS „Unimarket Discount” SRL.

Drept urmare, la 24 decembrie 2012, recurentul, ţinînd cont de prevederile pct. 3.5 a contractului de locaţiune, care acordă dreptul la rezilierea contractului, a notificat intimata Cebotari Victoria şi Nofit Tatiana despre rezilierea contractului de locaţiune, din motivul imposibilităţii folosirii încăperilor nr. 38 şi nr. 38A întru realizarea activităţii sale comerciale planificate şi le-a cerut restituirea tuturor sumelor băneşte achitate pe contul acestora în scopul executării condiţiilor contractuale prin prisma art. 738 alin.(1) Cod civil (f.d. 18). Însă, ca răspuns la această scrisoare intimata Railean Larisa a menţionat faptul că încăperile nr. 38 şi 38 A, nici nu au fost obiectul contractului de locaţiune din 21 iunie 2011 (f.d.

19), fapt care însă, reieşind din constatările relatate, nu corespunde realităţii, întrucît contravine planului (releveul) încăperii izolate unde acestea încăperi sunt indicate expres şi care este partea componentă a contractului de locaţiune semnat de ambele părţi.

Situaţiei de fapt constatate prin probele administrate în cauză, nu sunt incidente prevederile art. 879 şi 881 Cod civil, deoarece deşi, la momentul predării-primirii bunului închiriat, ÎCS „Unimarket Discount” SRL nu a invocat careva pretenţii în legătură cu faptul că bunul este viciat, însă nici locatorii nu au informat locatarul despre faptul că o parte din suprafaţa bunului transmis în locaţiune este ocupată de APLP 53/181, deşi aveau obligaţia să-i comunice despre aceste impedimente, întrucît potrivit extrasului din Registrul bunurilor imobile sunt proprietari al bunului respectiv din 2010, pe cînd APLP 53/181 este instalat în aceste încăperi mai mult de 10 ani, aspect ce atestă cunoaşterea de către intimatele despre faptele menţionate anterior încheierii contractului de locaţiune.

Mai mul ca atît, în speţă nu a fost demonstrat faptul că ÎCS „Unimarket Discount” SRL a ştiut despre viciul bunului la momentul încheierii contractului, dimpotrivă, s-a stabilit cu certitudine că anume locatorii au ştiut că, inclusiv şi încăperile nr. 38 şi 38A au fost transmise în locaţiune, iar excluderea lor din suprafaţa totală de 200,8 m.p. ar putea duce la diminuarea suprafeţei totale ale imobilului pînă la 183,10 m.p., ceea ce nu ar corespunde cu suprafaţa total indicată în contractul de locaţiune de 200,8 m.p. Întru confirmarea acestor constatări vin şi materialele pricinii civile nr. 2-269/14 intentată la cererea de chemare în judecată a Larisei Railean şi Victoriei Cibotari împotriva Asociaţiei Proprietarilor Apartamentelor Privatizate nr. 53/181 cu privire la înlăturarea obstacolelor în folosirea a dreptului de proprietate, care a fost solicitată de către instanţa de recurs de la Judecătoria Buiucani mun.

Chişinău şi vizualizată în cadrul examinării cauzei din speţă. Aşa dar, cum rezultă din suportul probator a pricinii respective, şi anume, din conţinutul somaţiei adresată Asociaţiei Proprietarilor Apartamentelor Privatizate nr. 53/181 cu privire la înlăturarea obstacolelor în folosirea dreptului de proprietate, Railean Larisa şi Cibotari Victoria recunosc faptul că imobilul din str. Coca 17, mun. Chişinău, care le aparţine cu drept de proprietate, împreună cu terenul aferent a fost transmis în locaţiune ÎCS „Unimarket Discount” SRL pentru reconstrucţia imobilului în conformitate cu planul elaborat, însă lucrările în acest sens au fost sistate din motivul că încăperile 38 şi 38A sunt ocupate de Asociaţie, fapt care creează obstacole în exercitarea lucrărilor de reconstruire, precum şi suportă prejudicii.

La caz, independent de acest aspect, este cert că obiectul contractului nu poate fi considerat liber de orice viciu, în prezenţa terţilor, şi anume APLP 53/181, care îşi valorifică drepturile în raport cu obiectul contractului de locaţiune, pe toată durata locaţiunii a ÎCS „Unimarket Discount” SRL, cît şi nu poate fi invocat în speţă că viciul depistat este nesemnificativ, în timp ce acesta duce la diminuarea considerabilă a suprafeţei totale a bunului, care a fost transmis recurentului în locaţiune. În aceste condiţii, invocarea viciului de suprafaţă de către recurentul ÎCS „Unimarket Discount” SRL, precum şi imposibilitatea utilizării bunului imobil, obiect al contractului de locaţiune, după destinaţia de amenajare a spaţiului comercial şi faptul că părţile nu au convenit la o diminuare de suprafaţă a bunului, determină prezenţa bunului afectat de viciu material şi juridic.

Prin urmare, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră a fi întemeiată cerinţa ÎCS „Unimarket Discount” SRL, cu privire la declararea nulităţii contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011, încheiat între Cibotari Victoria, Nofit Tatiana, care a acționat în numele Larisei Railean şi ÎCS „Unimarket Discount” SRL. În susţinerea concluziei date, instanţa de recurs reţine şi art. 195 Cod civil, care indică că, actul juridic civil este manifestarea de către persoane fizice şi juridice a voinţei îndreptate spre naşterea, modificarea sau stingerea drepturilor şi obligaţiilor civile. În conformitate cu art. 207 alin. (1) Cod civil, actul juridic civil încheiat fără cauză ori fondat pe o cauză falsă sau ilicită nu poate avea nici un efect.

Totodată, conform art. 227 Cod civil, actul juridic încheiat în baza unei erori considerabile poate fi declarat nul de instanţa de judecată. Eroarea este considerabilă dacă la încheiere a existat o falsă reprezentare referitor la: natura actului juridic; calităţile substanţiale ale obiectului actului juridic; părţile actului juridic (partenerul sau beneficiarul), în cazul în care identitatea acestora este motivul determinant al încheierii actului juridic. Eroarea asupra motivului este considerabilă doar în cazul în care motivul este inclus în obiectul actului juridic. Eroarea imputabilă celui al cărui consimţământ este viciat nu poate servi temei pentru anularea actului juridic.

Iar reieșind din prevederile art. 228 Cod civil, actul juridic a cărui încheiere a fost determinată de comportamentul dolosiv sau viclean al uneia din părţi poate fi declarat nul de instanţa de judecată chiar şi în cazul în care autorul dolului estima că actul juridic este avantajos pentru cealaltă parte. Dacă una dintre părţi trece sub tăcere anumite împrejurări la a căror dezvăluire cealaltă parte nu ar mai fi încheiat actul juridic, anularea actului juridic poate fi cerută numai în cazul în care, în baza principiului bunei-credinţe, se putea aştepta ca cealaltă parte să dezvăluie aceste împrejurări. În cazul în care dolul este comis de un terţ, actul juridic poate fi anulat numai dacă se demonstrează că cealaltă parte a ştiut sau trebuia să ştie despre dol.

Sub acest aspect, prin aplicarea regulilor de interpretare a normelor enunţate, este cert că la caz sunt evidente caracterele de eroare şi dol al actului juridic încheiat, care generează nulitatea relativă a acestuia, or, în situaţia în care la momentul încheierii contractului de locaţiune, locatorul a cunoscut despre viciul bunului şi nu a informat despre faptul dat locatarul, constituie prin sine o falsă reprezentare referitor la calităţile substanţiale ale obiectului actului juridic.

Dat fiind acestea constatări, rezultă că obiectul contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011, are o falsă reprezentare, manifestată prin tăcerea intenţionată de către intimatele despre faptul instalării APLP-ului în încăperile nr. 38 şi 38A, încăperi care de altfel prezentau interes esenţial pentru recurent, întru cît constituie bunuri accesorii destinate întrebuinţării economice a încăperii cu nr. 37 şi 50 şi respectiv, urmau a fi utilizate de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL împreună cu încăperile nr. 37, 50, 50A, ca un bun integru, întru realizarea activităţii sale comerciale planificate, la încheierea contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011, circumstanțe ce atrag după sine în mod incontestabil nulitatea relativă a actului juridic în litigiu, cu aplicarea efectelor nulităţii, ce generează desfiinţarea retroactivă a acestuia.

În aceste condiţii, instanţa de recurs remarcă necesitatea declarării nulităţii contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011 încheiat între Cibotari Victoria, Nofit Tatiana, care a acționat în numele Larisei Railean și ÎCS „Unimarket Discount” SRL, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului şi având în susţinere stipulările art. 219 alin. (2) Cod civil, care reglementează efectele nulităţii actului juridic, se constată a fi întemeiată şi cerinţa ÎCS „Unimarket Discount” SRL, cu privire la restituirea din contul intimatelor a tuturor plăţilor efectuate în temeiul contractului de locaţiune, şi anume din contul Victoriei Cebotari a sumei de 168 641 lei, iar din contul Larisei Railea suma de 168 458,40 lei.

La acest capitol, urmează de remarcat că conform pct. pct. 2.1, 2.2. al contractului de locațiune, plata pentru chiria bunului a fost stabilită de 2000 euro, iar pct. 2.2 din contract indică că locatarul urmează să transfere plata chiriei nu mai târziu de data de 5 a fiecărei luni pentru luna precedentă, în valută națională conform cursului Băncii Naționale a Moldovei la data achitării, cu transferarea sumei în părţi egale a cîte 1 000 euro la rechizitele indicate la pct. 12 al contractului. De asemenea, prin pct. 2.8 al aceluiaşi contract părţile au convenit că locatarul se va folosi de obiectul contratului în decurs de 3 luni fin momentul semnării actului de predare-primire fără efectuarea plăţilor pentru chirie, însă cu achitarea plăţilor pentru serviciile comunale în beneficiul furnizorilor.

Astfel, cum rezultă din actele cauzei, actul de predare-primire a bunului imobil închiriat a fost semnat la 01 iulie 2011 şi cum afirmă intimatele plăţile pentru chirie au fost efectuate de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL pînă la data de 13 iulie 2012, respectiv, fiind efectuată plata chiriei pentru 10 luni, ce constituie 20 000 euro, convertiţi în valuta naţională la momentul efectuării plăţilor.

În asemenea împrejurări, instanţa de recurs ajunge la concluzia respingerii cerințelor înaintate de către Railean Larisa şi Cibotari Victoria cu privire la încasarea din contul ÎCS „Unimarket Discount” SRL a datoriei şi penalităţii pentru neachitare în termen şi modul stabilit a plăţilor pentru bunul primit în locaţiune, cît şi înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate, evacuare și revindecarea bunului imobil ca fiind neîntemeiate, cu atît mai mult că la caz s-a constatat incontestabil că ÎCS „Unimarket Discount” SRL a demarat construcţia imobilului prin amenajarea iniţial propusă în calitate de magazin, irosind sume enorme de bani, însă sunt în imposibilitate să folosească toate încăperile primite în locaţiune, iar utilizarea imobilului fără acestea încăperi, cum insistă recurentul, nu mai are sensul şi scopul iniţial preconizat la încheierea contractului de locaţiune.

Prin urmare, cele relatate indică la faptul existenţei intenţiei dolosive a intimatelor şi scopul viclean al acestora, urmărit prin încheierea contractului de locaţiune şi însuşirea plăţii pentru locaţiune asupra unui bun cu vicii de natură juridică. Astfel, cele descrise combat concluziile instanţei de apel precum că la momentul încheierii contractului de locaţiune ÎCS „Unimarket Discount” SRL ştia despre viciul bunului, însă nu a formulat nici o pretenţie în acest sens, mai mult că probe în acest sens instanţei nu au fost prezentate. Totodată, în cauză sunt incidente prevederile art. 94 alin. (1) CPC, care indică că instanţa judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să plătească, la cerere, părţii care a avut câştig de cauză cheltuielile de judecată.

Dacă acţiunea reclamantului a fost admisă parţial, acestuia i se compensează cheltuielile de judecată proporţional părţii admise din pretenţii, iar pârâtului – proporţional părţii respinse din pretenţiile reclamantului. Prin prisma normei enunţate şi reieşind din limita pretenţiilor a recurentului în acest sens, instanţa de recurs, consideră necesar de a încasa în mod solidar de la Larisa Railean şi Victoria Cibotari cheltuielile de judecată, formate din achitarea taxei de stat la depunerea cererii reconvenţionale ce constituie suma de 200 lei. Cele relatate în ansamblu atestă temeinicia recursului declarat de către ÎCS „Unimarket Discount” SRL şi indică la ilegalitatea hotărârilor de judecată a instanţelor ierarhic inferioare, fapt ce impune admiterea acțiunii reconvenționale și respingerea acţiunii inițiale ca neîntemeiată.

Pentru considerentele menţionate şi având în vedere faptul că, circumstanţele pricinii au fost stabilite de către instanţele de judecată şi nu este necesară verificarea suplimentară a cărorva dovezi, însă normele de drept material au fost interpretate eronat, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia instanţei de apel şi hotărârea primei instanţe şi de a emite o nouă hotărâre cu privire la respingerea acţiunii iniţiale şi admiterea acţiunii reconvenţionale. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil, comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie, d e c i d e: Se admite recursul declarat de către Întreprinderea cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată.

Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 03 decembrie 2014 și hotărîrea Judecătoriei Centru mun.

Chișinău din 22 iulie 2014, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Larisei Railean și Victoriei Cibotari împotriva Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată cu privire la încasarea sumei, înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate, evacuare și revindecarea bunului imobil și la cererea reconvențională a Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată împotriva Larisei Railean și Cibotari Victoria cu privire la declararea nulității contractului de locațiune și încasarea sumei, şi se emite o nouă hotărâre prin care: Se respinge acţiunea Larisei Railean și Victoriei Cibotari împotriva Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată cu privire la încasarea sumei, înlăturarea obstacolelor în exercitarea dreptului de proprietate, evacuare și revindecarea bunului imobil.

Se admite acţiunea reconvenţională Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată împotriva Larisei Railean și Cibotari Victoria cu privire la declararea nulității contractului de locațiune și încasarea sumei. Se declară nul contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011 încheiat între Cibotari Victoria, Nofit Tatiana, care a acționat în numele Larisei Railean și Întreprinderea cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului.

Se încasează din contul Victoriei Cibotari în beneficiul Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată suma de 168 641 (una sută şaizeci şi opt mii şase sute patruzeci şi unu) lei, pentru plăţile efectuate în baza contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011. Se încasează din contul Larise Railean în beneficiul Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată suma de 168 458 (una sută şaizeci şi opt mii patru sute cinzeci şi opt) lei 40 bani, pentru plăţile efectuate în baza contractului de locaţiune nr. 1C din 21 iunie 2011. Se încasează în mod solidar din contul Larise Railean şi Victoriei Cibotari în beneficiul Întreprinderii cu Capital Străin „Unimarket Discount” Societatea cu Răspundere Limitată suma de 200 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată suportate pentru achitarea taxei de stat.

Decizia este irevocabilă din momentul emiterii. Preşedinte, judecătorul Tatiana Vieru Judecătorii Valentina Clevadî Iurie Bejenaru Oleg Sternioală Tamara Chişca-Doneva