2rac-273/13 — Rezilierea contractului de locaţiune, încasarea plăţii pentru chirie, penalităţii aferente şi cheltuielilor de judecată

prima instanţă: D. Mardari dosarul nr. 2rac-273/13 instanţa de apel: B. Bîrca M. Moraru, I. Secrieru DECIZIE 03 iulie 2013 mun.

Chişinău Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie în componenţă: Preşedintele completului, judecătorul: Valeriu Doagă Judecătorii: Nicolae Clima, Ala Cobăneanu Sveatoslav Moldovan, Ion Vîlcov examinând recursul declarat de SRL „Intero&Co”, la cererea de chemare în judecată depusă de SRL „Viva-Plus” împotriva SRL „Intero&Co” cu privire la rezilierea contractului de locaţiune, încasarea plăţii pentru chirie, penalităţii aferente şi cheltuielilor de judecată şi la acţiunea reconvenţională înaintată de SRL „Intero&Co” împotriva SRL „Viva-Plus” cu privire la anularea contractului de locaţiune, repararea prejudiciului material şi încasarea cheltuielilor de judecată, împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 14 februarie 2013 c o n s t a t ă La data de 01 ianuarie 2012 SRL „Viva-Plus” a depus cerere de chemare în judecată împotriva SRL „Intero&Co” cu privire la rezilierea contractului de locaţiune, încasarea plăţii pentru chirie, penalităţii aferente şi cheltuielilor de judecată.

In motivarea acţiunii SRL „Viva-Plus” a menţionat, că la data de 01.09.2011 cu SRL „Intero&Co”, în calitate de locatar a încheiat contractual de locaţiune a bunului imobil cu destinaţie nelocativă. Prin contractul de locaţiune, locatorul s-a obligat să transmită celeilalte părţi, locatarului două încăperi cu suprafaţa totală de 108 m2, situat pe str. Voluntarilor 3/1, un bun determinat individual în folosinţă temporară, iar acesta s-a obligat să achite plata pentru chirie. Bunul imobil dat în locaţiune a fost transmis locatarului la 01.09.2011, fiind instalat în încăperi utilaj industrial pe care pârâtul a început să-1 utilizeze şi a efectuat plata chiriei pentru lunile septembrie şi octombrie a anului 2011. 1 Încăperile date în chirie nu sunt construcţii capitale, ci construcţii uşoare, nefiind construite din materiale capitale, respectiv aceste construcţii pot fi uşor demontate şi care nu urmează a fi înregistrate la Oficiul Cadastral Teritorial.

Prin scrisoarea din 08.11.2011 administratorul SRL „Intero&Co”, Corpacian S. a solicitat prezentarea schemelor cadastrale a încăperilor situate pe str. Voluntarilor 3/2. SRL „Viva-Plus” a comunicat SRL „Intero&Co”, ca cerinţa de prezentare a schemelor cadastrale a încăperilor situate pe str. Voluntarilor 3/1 nu poate fi satisfăcută, deoarece o astfel de obligaţie nu este prevăzută în contract. Reclamantul indică, că a avertizat pîrîtul, că în caz de reţinere a achitărilor dintre părţi persoana vinovată achită persoanei păgubite o amenda în mărime de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere şi în caz de neonorare a obligaţiunii de plată vor fi nevoiţi să rezilieze contractul şi să încaseze sumele chiriei şi a amenzilor prin intermediul instanţelor judecătoreşti.

SRL „Viva-Plus” solicită rezilierea contractului de locaţiune încheiat la 01.09.2011 între SRL „Viva-Plus” şi SRL „Intero&Co” a bunului imobil cu destinaţie nelocativă a două încăperi cu suprafaţa totală de 108 m.p., situat pe str. Voluntarilor 3/1, a încasa de la SRL „Intero&Co” chiria pentru lunile noiembrie 2011-ianuarie 2012 în sumă de 15000 lei şi amenzile aferente în sumă de 900 lei şi cheltuielile de judecată cu evacuarea locatarului şi restituirea bunului locatorului. La data de 16 august 2012 SRL „Viva-Plus” a înaintat o cerere privind mărirea cuantumului pretenţiilor.

În motivarea cererii a menţionat, că SRL „Intero&Co” nu şi-a onorat obligaţiunile sale de locatar în baza contractului de locaţiune din 01.09.2011 încheiat cu SRL „Viva-Plus” şi în special nu a efectuat plata chiriei pentru perioada noiembrie 2011- iulie 2012. SRL „Viva-Plus” solicită de a încasa de la SRL „Intero&Co” plata pentru chirie pentru perioada noiembrie 2011- iulie 2012 în sumă totală de 45000 lei, amenzile aferente în sumă de 3155 lei şi cheltuielile pentru asistenţa juridică în sumă de 2500 lei. SRL „Intero&Co” a înaintat acţiune reconvenţională împotriva SRL „Viva- Plus” cu privire la anularea contractului de locaţiune, repararea prejudiciului material şi încasarea cheltuielilor de judecată.

In motivarea acţiunii SRL „Intero&Co” a menţionat, că este o societate comercială şi se ocupă cu producere, iar scopul încheierii contractului de locaţiune a fost producerea articolelor din piatră şi pentru o astfel de activitate este obligatoriu obţinerea autorizaţiei conform Regulamentului privind eliberarea autorizaţiilor respective, aprobat prin hotărârea Consiliului municipal Chişinău nr. 13/4 din 27 decembrie 2007, iar pentru a obţine autorizaţia este necesar de a prezenta organelor de resort contractul de locaţiune împreună cu planul cadastral. La data de 08 noiembrie 2011 a solicitat de la SRL „Viva-Plus" planul cadastral al încăperilor, acesta însă a refuzat să-1 prezinte pe motiv, că construcţiile date în locaţiune nu sunt capitale şi nu urmează a fi înregistrate la organul cadastral.

SRL „Intero&Co” menţionează, că în astfel de circumstanţe încheierea contractului de locaţiune nominalizat nu are nici un sens, deoarece în lipsa 2 documentaţiei necesare referitor la bunuri nu-şi poate desfăşura activitatea legală de întreprinzător. Consideră, că contractul de locaţiune în litigiu este lovit de nulitate absolută, deoarece contravine normelor imperative şi anume: SRL „Viva-Plus" nu are dreptul să desfăşoare activitatea privind darea încăperilor în locaţiune în lipsa înscrierii despre astfel de gen de activitate în documentele de constituire şi extrasului din Registrul de stat al persoanelor juridice; SRL „Viva-Plus" nu avea dreptul să dea în locaţiune încăperile în lipsa documentaţiei necesare, inclusiv planului cadastral.

SRL „Intero&Co” indică, că în rezultatul acţiunilor abuzive din partea SRL „Viva-Plus" a suportat prejudiciu material în mărime de 29425,22 lei. La data de 19 noiembrie 2012 SRL „Intero&Co” a înaintat o cerere reconvenţională suplimentară, invocând, că potrivit pct. 1.2. şi pct. 1.3. al contractului de locaţiune, bunul transmis în locaţiune constituie bun imobil şi este înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu nr. 010030813601. Obiectul contractului de locaţiune din 01 septembrie 2011 constituie două încăperi cu suprafaţa totală de 108 m.p. din mun. Chişinău, str. Voluntarilor 3/1, care nu sunt înregistrate în Registrul bunurilor imobile şi prin urmare, nu se află în circuitul civil. Menţionează, că asupra acestui imobil nu pot fi exercitate drepturile de dispoziţie, inclusiv transmiterea în locaţiune, iar documentul care poate confirma dreptul de proprietate asupra unui bun imobil este extrasul din Registrul bunurilor imobile, care la caz lipseşte.

Consideră, că obiectul contractului de locaţiune din 01 septembrie 2011 încheiat cu SRL „Viva-Plus" nu este licit, iar actul juridic contestat a fost fondat pe o cauză falsă şi ilicită, astfel, nu poate avea nici un efect. Respectiv, acesta este lovit de nulitate absolută şi contravine normelor imperative. SRL „Intero&Co” menţionează, că un temei suplimentar pentru invocarea nulităţii absolute este semnarea contractului de locaţiune de către o persoană neîmputernicită. Astfel, a constatat, că semnătura directorului SRL „Viva-Plus" de pe contractul de locaţiune şi răspunsul din 08 noiembrie 2011 la somaţia nr. 3 din 08 noiembrie 2011 sunt diferite. Semnătura din contractul nominalizat nu aparţine directorului acesteia Niaz-Durdîev Victor, ce demonstrează nulitatea absolută a acestuia.

SRL „Intero&Co” menţionează, că contractul de locaţiune nominalizat este lovit şi de nulitate relativă datorită faptului, că a fost încheiat în baza unei erori considerabile, atât de fapt cât şi de drept, precum şi încheierea acestuia a fost determinată de comportamentul dolosiv din partea conducătorului SRL „Viva- Plus". Indică, că pentru a determina SRL „Intero&Co” să încheie contractul de locaţiune, conducătorul SRL „Viva-Plus" Niaz-Durdîev Victor intenţionat 1-a indus în eroare pe Serghei Corpacian referitor la calităţile substanţiale ale obiectului actului juridic şi anume asupra autenticităţii şi apartenenţei bunului închiriat. 3 Astfel, în contractul de locaţiune au fost introduse date false şi eronate referitor la faptul, că bunul transmis în locaţiune constituie proprietate privată a arendatorului - pct. 1.1.

şi pct. 1.3. al contractului, de asemenea că bunul transmis în locaţiune constituie bun imobil - pct. 1.2. şi pct. 1.3. al contractului; bunul transmis în locaţiune este înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu nr. 010030813601. Susţine, că eroarea sau reprezentarea falsă a realităţii la încheierea unui act juridic civil asupra elementelor enumerate este una considerabilă, deoarece în cazul în care ar fi fost cunoscută realitatea, contractul de locaţiune nu s-ar fi încheiat. Mai mult ca atît, bunul imobil în litigiu, obiect al contractului de locaţiune, nu are o calitate substanţială şi anume - nu are documentele care permit locatarului folosirea acestui conform pct. 1.2 al contractului de locaţiune, iar din declaraţiile reprezentantului SRL „Viva-Plus" date în şedinţa de judecată urmează că, obiectul contractului de locaţiune sunt nişte construcţii neautorizate.

SRL „Intero&Co” solicită declararea contractul de locaţiune a bunului imobil, două încăperi cu suprafaţa totală de 108 m.p. situate în mun. Chişinău, str. Voluntarilor 3/1 încheiat la 01 septembrie 2011 între SRL „Viva-Plus" şi SRL „Intero&Co” nul, încasarea de la SRL „Viva-Plus" a prejudiciului material în mărimea totală de 29 425,22 lei. Prin Hotărîrea judecătoriei Ciocana mun. Chişinău din 28 noiembrie 2012 acţiunea iniţială înaintată de SRL „Viva-Plus” împotriva SRL „Intero&Co” cu privire la rezilierea contractului de locaţiune, încasarea plăţii pentru chirie, penalităţii aferente şi cheltuielilor de judecată a fost respinsă.

A fost admisă acţiunea reconvenţională înaintată de SRL „Intero&Co” împotriva SRL „Viva-Plus” cu privire la anularea contractului de locaţiune, repararea prejudiciului material şi încasarea cheltuielilor de judecată, A fost declarat nul contractul de locaţiune încheiat la 01 septembrie 2011 între SRL „Viva-Plus” în calitate de locator şi SRL „Intero&Co” în calitate de locatar a bunului imobil, asupra două încăperi cu suprafaţa totală de 108 m.p. din str. Voluntarilor 3/1, mun. Chişinău. S-a încasat de la SRL „Viva-Plus” în beneficiul SRL „Intero&Co” prejudiciul material în mărimea totală de 29425, 22 lei, taxa de stat în sumă de 983 lei şi cheltuielile de asistenţă juridică în mărime de 5000 lei, iar în total suma de 35408, 22 lei.

Prin decizia Curţii de Apel Chişinău din 14 februarie 2013 s-a admis apelul declarat de SRL „Viva-Plus” , s-a casat hotărîrea primei instanţe şi s-a emis o nouă hotărâre prin care s-a admis acţiunea iniţială înaintată de SRL „Viva-Plus”, s- a reziliat contractul de locaţiune încheiat la data de 01 septembrie 2011 între SRL „Viva-Plus” în calitate de locator si SRL „Intero&Co” în calitate de locatar în privinţa bunului imobil, a două încăperi cu suprafaţa totală de 108 m.p. din strada Voluntarilor 3/1 din mun. Chişinău. S-a încasat din contul SRL „Intero&Co” în beneficiul SRL „Viva-Plus” suma de 45000 lei, plata pentru chirie pentru perioada noiembrie 2011- iulie 2012, suma de b3155 lei, amenda aferentă, 5000 lei, cheltuieli pentru asistenţă juridică, 834 lei, cheltuieli pentru achitarea taxei de stat, iar în total suma de 53989 lei.

Acţiunea reconvenţională a fost respinsă ca fiind nefondată. 4 SRL „Intero&Co” a declarat recurs împotriva deciziei Curţii de Apel Chişinău din 14 februarie 2013, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel cu menţinerea hotărîrii primei instanţe. În motivarea recursului a indicat, că nu a fost legal citaţi în şedinţa de judecată a instanţei de apel. Astfel, Societatea a fost citată pentru examinarea apelului în sala de şedinţe nr.1 în mun.Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 73, unde s-a prezentat reprezentantul SRL „Intero&Co”, însă examinarea apelului a avut loc în incinta sediului de pe strada Teilor, 4, mun.Chişinău, cu participarea intimatului SRL „Viva-Plus”.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat urmează a fi admis, cu casarea deciziei instanţei de apel şi restituirea pricinii spre rejudecare în Curtea de Apel Chişinău din următoarele motive. În conformitate cu art. 445 alin (1) lit. c) Cod de procedură civilă, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanţei de apel şi să trimită pricina spre rejudecare în instanţa de apel în toate cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanţa de recurs.

S-a constatat, că Colegiul Civil al Curţii de Apel Chişinău la data de 14 februarie 2013 a examinat apelul declarat de SRL „Viva-Plus” împotriva hotărîrii judecătoriei Ciocana mun.Chişinău din 28 noiembrie 2012 şi a admis apelul declarat de SRL „Viva-Plus” , a casat hotărîrea primei instanţe şi a emis o nouă hotărâre prin care s-a admis acţiunea iniţială înaintată de SRL „Viva-Plus”, s-a reziliat contractul de locaţiune încheiat la data de 01 septembrie 2011 între SRL „Viva-Plus” în calitate de locator si SRL „Intero&Co” în calitate de locatar în privinţa a bunului imobil, două încăperi cu suprafaţa totală de 108 m.p. din strada Voluntarilor 3/1 din mun. Chişinău.

S-a încasat din contul SRL „Intero&Co” în beneficiul SRL „Viva-Plus” suma de 45000 lei, plata pentru chirie pentru perioada noiembrie 2011- iulie 2012, suma de 3155 lei, amenda aferentă, 5000 lei, cheltuieli pentru asistenţă juridică, 834 lei, cheltuieli pentru achitarea taxei de stat, iar în total suma de 53989 lei. Acţiunea reconvenţională a fost respinsă ca fiind nefondată. Instanţa de recurs consideră, că instanţa de apel eronat a aplicat normele de drept procedural. În conformitate cu art.102 alin.(1) Cod de procedură civilă, instanţa înştiinţează prin citaţie participanţii la proces, martorii, experţii, specialiştii şi interpreţii privitor la locul, data şi ora şedinţei de judecată sau la locul, data şi ora efectuării unor acte de procedură.

Articolul 103 alin. (1) acelaşi cod prevede, că în citaţie şi înştiinţare se indică: a) instanţa judecătorească, adresa ei; b) locul, data şi ora prezentării; c) numele şi adresa celui citat sau înştiinţat; d) pricina pentru care se face citarea sau înştiinţarea; e) calitatea în care este citată sau înştiinţată persoana. Conform copiei citaţiei anexate la materialele dosarului, recurentul a fost înştiinţat despre examinarea apelului pentru data de 14 februarie 2013 în sala 5 nr.1, bd. Ştefan cel Mare, 73 (f.d. 131), însă şedinţa de judecată s-a petrecut în sediul Curţii de Apel Chişinău amplasat pe str. Teilor,4. Astfel, s-a încălcat dreptul recurentului la un process echitabil prevăzut de art. 6 CEDO, deoarece recurentul a fost lipsit de dreptul de a-şi apăra interesele în instanţa de apel.

Mai mult decît, instanţa de apel urma să judece toate motivele apelului respectînd prevederile articolului 373 Cod de prcedură civilă. Din considerentele menţionate şi având în vedere faptul, că s-a constatat încălcarea normelor de drept procedural şi deoarece erorile judiciare nu pot fi corectate de către instanţa de recurs, Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa decizia Curţii de Apel Chişinău din 14 februarie 2013 şi a restitui pricina spre rejudecare în Curtea de Apel Chişinău. La rejudecarea pricinii, instanţa de apel urmează să ţină cont de cele menţionate, să verifice circumstanţele pricinii, probele administrate şi reexaminând pricina să emită o hotărâre legală şi întemeiată cu respectarea drepturilor procedurale ale părţilor.

În conformitate cu art. art. 445 alin.(1) lit.c) Cod de procedură civilă, Colegiul civil comercial şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie d e c i d e Se admite recursul declarat de SRL „Intero&Co”. Se casează decizia Curţii de Apel Chişinău din 14 februarie 2013, în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de SRL „Viva-Plus” împotriva SRL „Intero&Co” cu privire la rezilierea contractului de locaţiune, încasarea plăţii pentru chirie, penalităţii aferente şi cheltuielilor de judecată şi la acţiunea reconvenţională înaintată de SRL „Intero&Co” împotriva SRL „Viva- Plus” cu privire la anularea contractului de locaţiune, repararea prejudiciului material şi încasarea cheltuielilor de judecată, cu restituirea pricinii spre rejudecare în Curtea de Apel Chişinău.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac. Preşedintele completului, judecătorul Valeriu Doagă Judecătorii Nicolae Clima Ala Cobăneanu Sveatoslav Moldovan Ion Vîlcov 6