Decizia nr. 31/2026 — ÎCCJ, Secția a II-a civilă — recurs împotriva sentinței nr. 1790/2023 a Tribunalului București

Asupra recursurilor de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - secția a VI-a Civilă, la 21.05.2021, sub nr. x/2021, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta B. S.A., solicitând să se dispună obligarea acesteia la restituirea sumei de 488.959,65 RON plus TVA achitate cu titlu de chirie și alte servicii între 22.03.2020-14.05.2020; reducerea prețului contractului de închiriere (incluzând chiria lunară fixă și orice alte cheltuieli, contribuții sau costuri datorate în temeiul contractului de închiriere) începând cu 15.05.2020, noul preț urmând a fi 20% din veniturile obținute din desfășurarea activității în cadrul spațiului închiriat; obligarea pârâtei la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta cauză.

Prin sentința civilă nr. 1790 din 03.07.2023 a Tribunalul București - secția a VI-a Civilă, s-a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată și s-a dispus obligarea reclamantei la plata sumei de 600 RON cu titlu de cheltuieli de judecată. Împotriva acestei sentințe, A. S.R.L. a declarat apel. Împotriva aceleiași hotărâri, B. S.A. a formulat apel, prin care a solicitat admiterea căii de atac, schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul obligării A. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea cauzei în primă instanță, în cuantum de 12.000 RON. Prin decizia civilă nr. 311 A din 26.02.2025 pronunțată de Curtea de Apel București - secția a VI-a Civilă, a fost respins apelul declarat de A. S.R.L., ca nefondat.

A fost admis apelul declarat de B. S.A. A fost schimbată în parte sentința, în sensul că a fost obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 12.000 RON cheltuieli de judecată în fond. A fost obligată A. S.R.L. la plata către B. S.A. a sumei de 8.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel. Împotriva acestei decizii, A. S.R.L. a declarat recurs principal, iar B. S.A. a declarat recurs incident asupra considerentelor. Motivele de recurs formulate de A. S.R.L. sunt, în esență, următoarele: Recurenta-reclamantă susține că instanța de apel a încălcat prevederile art. 2 din Ordonanța Militară nr. 2/2002 privind măsuri de prevenire a răspândirii Covid-19, raportat la prevederile art. 1777 și urm. C. civ..

Mai susține că instanța de apel, în loc să interpreteze în cel mai strict prevederile art. 2 din Ordonanța Militară nr. 2/2020 și să rețină că ceea ce a fost interzis temporar a fost exclusiv activitatea de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale, a extins sfera de aplicare la orice activitate comercială, statuând în mod nelegal că obligația prevăzută la art. 1777 C. civ. ar fi fost interzisă. Potrivit recurentei, instanța de apel a reținut că suspendarea ar fi operat la orice activitate desfășurată, iar locatorul nu ar mai fi fost ținut să asigure folosința spațiului pe durata aplicării ordonanței, concluzie care nu își găsește niciun temei în norma aplicabilă.

Sub un alt aspect recurenta susține că instanța de apel a încălcat prevederile art. 1786 C. civ., prin interpretarea greșită a întinderii obligației de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii. Totodată, recurenta susține că instanța nu a analizat dacă obligația de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului a fost respectată și nu a verificat în ce măsură societatea A. S.R.L., în calitate de locatar, a putut beneficia efectiv de folosința spațiului în perioada în discuție. Printr-o altă critică recurenta-reclamantă arată că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 1350 C. civ., referitoare la condițiile răspunderii civile contractuale.

În acest sens, autoarea căii de atac susține că aceasta a plătit chiria, însă recurenta-pârâtă nu și-a îndeplinit obligația de a pune la dispoziție spațiul închiriat. Potrivit recurentei, instanța de apel a afirmat doar că lipsa de folosință se datorează dispozițiilor legale, fără a examina dacă asigurarea de către locatar a liniștitei și utilei folosințe a bunului ar fi constituit o încălcare a legii. Totodată, recurenta-reclamantă susține că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1351 C. civ., invocând un caz de exonerare de răspundere care nu era aplicabil obligațiilor intimatei prevăzute de art. 1777 și art. 1786 C. civ. Sub un alt aspect, recurenta-reclamantă susține că decizia recurată este afectată de viciul de nemotivare, în sensul că nu cuprinde motivele pe care se întemeiază.

Potrivit acesteia, hotărârea recurată nu analizează în mod efectiv toate criticile formulate prin cererea de apel, o asemenea omisiune echivalând cu o lipsă a motivării. În acest context, recurenta arată că instanța de apel nu a analizat critica acesteia privind îndeplinirea cumulativă a condițiilor necesare pentru a fi incidentă instituția impreviziunii și nu a prezentat raționamentul logico-juridic în urma căruia a respins argumentele acesteia. Mai arată recurenta că motivarea este lacunară, întrucât curtea de apel nu explică de ce consideră că adaptarea propusă nu este echitabilă și nu se face referire la probatoriul administrat. Niciuna dintre cerințele expuse de art. 1271 C. civ. cu privire la impreviziune nu a fost examinată în fapt și în drept, iar motivarea este sumară, conchide recurenta-reclamanta.

De asemenea, recurenta susține că instanța de apel nu a analizat criticile întemeiate pe raportul de expertiză depus la dosar. Arată că în cauză a fost administrată expertiză tehnică contabilă și deși a făcut trimitere expresă la această probă, instanța de apel a ignorat complet expertiza, nefăcând nicio referire la aceasta în decizia pronunțată. Mai susține recurenta că instanța de apel nu a analizat critica privind neîndeplinirea obligației B. de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii. Potrivit recurentei, curtea de apel nu a ținut cont de argumentele acesteia și nu a analizat conținutul obligației de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului prevăzută de art. 1778 lit. c) C. civ.

În drept, recurenta-reclamantă a indicat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. Recurenta-pârâtă a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului principal, iar pe fond, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat. Motivele de recurs formulate de B. S.A. sunt, în esență, următoarele: Recurenta-pârâtă solicită înlăturarea considerentelor deciziei recurate, ca fiind nelegale, și înlocuirea lor cu considerente proprii ale instanței de recurs. În acest sens, recurenta-pârâtă susține că instanța a încălcat normele de drept material, respectiv art. 2 alin. (2) din Ordonanța Militară nr. 2/2020 coroborat cu anexa la Legea nr. 296/2004, privind Codul consumului, în privința calificării eronate a spațiului închiriat de A. S.R.L.

ca fiind în incinta centrului comercial, deși acesta are caracter autonom, cu acces, utilități și infrastructură distincte, având loc astfel o extindere nelegală a ipotezei normei regăsite la art. 2 din Ordonanța Militară nr. 2/2020. Potrivit recurentei, instanța de apel a reținut, în mod nelegal, că spațiul închiriat de A. S.R.L. se află în centrul comercial, în sensul art. 2 alin. (1) și (2) din Ordonanța Militară nr. 2/2020, fără a observa limitele ipotezei acestei prevederi legale și fără a analiza în concret caracteristicile tehnice și juridice ale spațiului. În continuare, autoarea recursului prezintă elementele esențiale ale unui centru comercial și concluzionează că interpretarea instanței de apel a generat ignorarea definiției legale a centrului comercial și substituirea acesteia cu o noțiune generică și vagă.

Sub un alt aspect, recurenta-pârâtă susține că instanța de apel a aplicat nelegal interdicția prevăzută de art. 2 alin. (1) din Ordonanța Militară nr. 2/2020, prin extinderea sa asupra obligațiilor ce revin societății B. S.A. în calitate de locator. Potrivit recurentei, instanța de apel a extins sfera subiectelor obligate la respectarea interdicției asupra societății Unirea, deși norma legală vizează exclusiv operatorii economici care desfășurau activități de comercializare cu amănuntul în interiorul centrelor comerciale, iar nu activitatea de închiriere a spațiilor. Totodată, recurenta-pârâtă susține că instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 1789 C. civ., reținând în mod nelegal neîndeplinirea de către B. S.A.

a obligației de asigurare a folosinței spațiului închiriat în perioada 22.03.2020-14.05.2020, deși această obligație nu a fost afectată de măsurile administrative instituite în contextul stării de urgență. Potrivit recurentei, interdicțiile temporare impuse prin Ordonanța Militară nr. 2/2020 au afectat exclusiv dreptul de a desfășura activități de comerț de către chiriași, iar nu obligația proprietarului de a asigura folosința bunului închiriat. În final recurenta-pârâtă susține că în cauză considerentele deciziei recurate sunt contradictorii. Potrivit recurentei, într-o manieră nelegală și contradictorie instanța de apel a considerat că B. S.A. nu și-a îndeplinit obligația de a asigura folosința spațiului închiriat, în ciuda faptului că a evocat în cadrul deciziei recurate prevederile art. X din O.U.G.

nr. 29/2020 care atestă fără echivoc poziția legiuitorului față de împrejurările analizate în speță, respectiv aceea că locatorii spațiilor închiriate în perioada stării de urgență și-au îndeplinit obligația specific de a asigura folosința bunurilor închiriate, motiv pentru care locatarii datorează chiria aferentă. În drept, recurenta-pârâtă a indicat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. Recurenta-reclamantă a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului incident, iar pe fond, a solicitat respingerea acestuia ca nefondat. La termenul de judecată din 21 ianuarie 2026 instanța supremă a respins excepțiile nulității recursurilor, având în vedere că prin cererile de recurs au fost formulate argumente care pot fi încadrate în baza art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc.

civ. Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și de dispozițiile legale incidente, Înalta Curte de Casație și Justiție reține următoarele: Cu titlu prealabil, față de faptul că prin amebele recursuri au fost formulate critici cu privire la încălcarea prevederilor art. 2 din Ordonanța Militară nr. 2/2020 și a prevedeilor referitoare la contractul de locațiune reglementate de art. 1777, art. 1786 și art. 1789 C. civ., fiind indicat în cererile de recurs motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va analiza în mod unitar cele două recursuri sub acest aspect. Înalta Curte reține că motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc.

civ. poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material. Se observă că se critică în esență, de către ambele recurente, faptul că instanța de apel a extins în mod nejustificat interdicția prevăzută la art. 2 din Ordonanța Militară nr. 2/2020. Aceste critici nu vor fi însușite de Înalta Curte. Potrivit art. 2 din Ordonanța Militară nr. 2/2020: " (1) Se suspendă temporar activitățile de comercializare cu amănuntul a produselor și serviciilor în centrele comerciale în care își desfășoară activitatea mai mulți operatori economici, cu excepția vânzării produselor alimentare, veterinare sau farmaceutice și a serviciilor de curățătorie.

(2) Prin centru comercial se înțelege "structura de vânzare cu suprafața medie sau mare în care se desfășoară activități de comercializare cu amănuntul de produse, servicii de piață și de alimentație publică, ce utilizează o infrastructură comună și utilități adecvate", astfel cum este reglementat în anexa la Legea nr. 296/2004 privind Codul consumului, republicată, cu modificările și completările ulterioare. (3) Măsura se aplică începând cu data de 22 martie 2020, ora 22:00, ora României." Conform art. 1777 C. civ., locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.

Totodată, potrivit art. 1786 lit. c) C. civ., locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii, iar conform art. 1789 din același act normativ, locatorul este obligat să întreprindă tot ceea ce este necesar pentru a asigura în mod constant locatarului folosința liniștită și utilă a bunului, fiind dator să se abțină de la orice fapt care ar împiedica, diminua sau stânjeni o asemenea folosință.

Înalta Curte constată că, instanța de apel, făcând o riguroasă interpretare și aplicare a prevederilor legale prevăzute de Ordonanța Militară nr. 2/2020 la situația de fapt și raportat la dispozițiile art. 1777, art. 1786 și art. 1789 C. civ., a procedat la o interpretare literală și logică a acestora și a constatat în mod corect că obligația de respectare a interdicției de a se derula activitate comercială în centrele comerciale, cu excepția vânzării de produse de strictă necesitate pentru oameni și animale de companie, nu aparține doar comercianților, ci și locatorului, proprietar sau administrator al centrului comercial, întrucât doar în acest mod se asigură aplicarea normelor imperative reglementate de ordonanța militară.

Astfel, se constată că susținerile recurentei-reclamante, potrivit cărora instanța de apel în mod nelegal a reținut că suspendarea ar fi operat la orice activitate desfășurată și că locatorul nu ar mai fi fost în măsură să asigure folosința spațiului pe durata aplicării ordonanței, nu pot fi primite, deoarece în mod judicios curtea de apel a arătat că: " O altă interpretare ar conduce la concluzia absurdă că, în situația în care unul dintre locatari ar fi voit să încalce interdicția și să continue activitatea în cadrul centrului Unirea, intimata ar fi avut obligația să asigure folosința spațiului și să permită accesul angajaților chiriașului în mall." Totodată, contrar criticilor recurente-pârâte susținute prin recursul incident, Înalta Curte constată în mod corect curtea de apel a calificat spațiul închiriat de către societatea A. S.R.L.

și a stabilit, în acord cu prevederile art. 2 alin. (2) din Ordonanța Militară nr. 2/2020, că se supune interdicției chiar dacă are intrare separată, program de funcționare propriu sau utilități separate, întrucât acesta este în incinta imobilului denumit B. S.A., care are natura unui centru comercial. Așadar, consecințele produse de situația pandemiei Covid 19 și măsurile luate de către autorități prin reglementările imperative dispuse prin Ordonanța Militară nr. 2 au vizat toți subiecții de drept care au avut îndatorirea de a se conforma acestora. Cu privire la recursul principal declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc.

civ., recurenta-reclamantă a criticat lipsa motivării în ceea ce privește îndeplinirea cumulativă a condițiilor necesare pentru a fi incidentă instituția impreviziunii. Totodată recurenta a susținut că instanța de apel nu a analizat criticile întemeiate pe raportul de expertiză depus la dosar și cele privind neîndeplinirea obligației B. de a asigura locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii. Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei. Articolul 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

prevede obligația instanței de a insera în cuprinsul hotărârii expunerea situației de fapt reținute pe baza probelor administrate în cauză, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-a admis, cât și cele pentru care au fost înlăturate susținerile părților. Înalta Curte de Casație și Justiție constată că instanța de apel a analizat atât criticile formulate prin cererea de apel, cât și apărările recurentei-pârâte din cuprinsul întâmpinării și a expus ample considerente în susținerea soluției pronunțate și argumentele pentru care a fost respins apelul societății A. S.R.L. Contrar susținerilor autoarei căii de atac, Înalta Curte constată că la filele x din hotărârea recurată se regăsesc atât argumentele cu privire la cererea de adaptare a contractului în temeiul art. 1271 C. civ., privind impreviziunea, cât și considerentele privind neîndeplinirea obligației recurentei-pârâte de a asigura folosința bunului.

Totodată, instanța supremă reține că lipsa mențiunilor cu privire la raportul de expertiză contabilă, nu reprezintă o lipsă de motivare, instanța de apel fiind suverană în a aprecia și valorifica probatoriul administrat în cauză. Se reține că judecătorul nu trebuie să răspundă fiecărui argument al părților, iar întinderea obligației de motivare trebuie apreciată prin raportare la natura și circumstanțele specifice fiecărei cauze. Motivarea unei hotărâri judecătorești este înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de parte, dar nici ignorarea lor, ci un răspuns la cele fundamentale, care sunt susceptibile, prin conținutul lor, să influențeze soluția.

În ceea ce privește critica privind încălcarea dispozițiilor art. 1350-1351 C. civ., privind răspunderea contractuală și cauze exoneratoare de răspundere, Înalta Curte reține că aceasta nu se circumscrie cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., indicat în memoriul de recurs, nefiind veritabile critici de nelegalitate, deoarece recurenta urmărește o nouă evaluare a situației de fapt în raport de probele administrate în cauză. Se reține că recursul este o cale nedevolutivă de atac în cadrul căreia nu pot fi analizate critici privind temeinicia hotărârii pronunțate în apel, indiferent de gradul de nemulțumire al recurentei. Cu privire la recursul incident declarat de recurenta-pârâtă B. S.A.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că decizia recurată este contradictorie, având în vedere că deși instanța de apel a considerat că B. S.A. nu și-a îndeplinit obligația de a asigura folosința spațiului închiriat, a evocat în cadrul deciziei recurate prevederile art. X din O.U.G. nr. 29/2020, care atestă că locatorii spațiilor închiriate în perioada stării de urgență și-au îndeplinit obligația specific de a asigura folosința bunurilor închiriate, motiv pentru care locatarii datorează chiria aferentă. Aceste critici sunt neîntemeiate. Înalta Curtea constată că în motivarea soluției cu privire la respingerea criticilor apelantei A. S.R.L.

referitor la atragerea răspunderii contractuale a societății Unirea, curtea de apel a argumentat în mod clar și concis că nu se poate imputa recurentei-pârâte vreo formă de vinovăție pentru imposibilitatea locatarului de a folosi spațiul închiriat, deoarece lipsa de folosință este cauzată de prevederile legale care au instituit starea de urgență. Astfel, se reține că referirile instanței de apel la dispozițiile O.U.G. nr. 29/2020 susțin soluția pronunțată sub acest aspect, iar la fila x din hotărârea recurată se regăsesc argumentele expuse în mod explicit care au stat la baza adoptării soluției, curtea de apel motivând decizia pronunțată cu respectarea cerințelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc.

civ. Pentru aceste considerente, conform art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge, ca nefondate, recursurile declarate de recurenta-reclamantă A. S.R.L. și recurenta-pârâta B. S.A. împotriva deciziei nr. 311 A din 26 februarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București - secția a VI-a Civilă. Instanța supremă reține că recurenta-pârâtă a solicitat în cadrul dezbaterilor care au avut loc la termenul de judecată din 21 ianuarie 2026, obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs. Prin raportare la dispozițiile legale prevăzute de art. 453 alin. (1) C. proc.

civ., potrivit cărora "partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată", Înalta Curte de Casație și Justiție constată că nu sunt îndeplinite aceste prevederi legale, deoarece recurenta-pârâtă nu este partea care a câștigat procesul și în consecință, nu este îndreptățită la acordarea cheltuielilor de judecată, având în vedere că a formulat recurs incident împotriva aceleași decizii, care a fost respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE Respinge recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 311 A din 26 februarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București - secția a VI-a Civilă, ca nefondat. Respinge recursul incident declarat de recurenta-pârâtă B. S.A. împotriva deciziei nr. 311 A din 26 februarie 2025 pronunțate de Curtea de Apel București - secția a VI-a Civilă, ca nefondat. Definitivă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 21 ianuarie 2026.