Decizia nr. 888/2025 — ÎCCJ, Secția I civilă — cale de atac împotriva sentinței nr. 233/2022 a Tribunalului Bihor

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secția I civilă la 4 martie 2022, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de Biroul Individual Notarial D., astfel cum a fost modificat prin actul adiționial autentificat sub nr. x/28.01.2021 de Societatea Profesională Notarială E., precum și reținerea, cu titlu de daune-interese, a avansului în cuantum de 354.615,40 RON; cu obligarea părții pârâte la plata cheltuielilor de judecată. Prin cererea reconvențională, depusă la dosar la 26 aprilie 2022, pârâta C. S.R.L. a solicitat să se dispună, din culpa reclamanților, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de Biroul Individual Notarial D., astfel cum a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de Societatea Profesională Notarială E., precum și obligarea reclamanților la plata sumei de 148.948 euro, reprezentând dublul avansului achitat la încheierea antecontractului, stabilită cu titlu de arvună; cu plata cheltuielilor de judecată. Judecata în primul ciclu procesual

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr. 233 din 27 decembrie 2022, Tribunalul Bihor, secția I a admis acțiunea reclamanților, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/17.05.2019 de B.I.N. D., astfel cum a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de Societatea Profesională Notarială E., a dispus ca reclamanții să rețină, cu titlu de daune-interese, suma de 354.615,40 RON, achitată de către pârâtă cu titlu de avans. Totodată, instanța a respins, ca nefondată, cererea reconvențională și a obligat pârâta să plătească reclamanților cheltuieli de judecată în cuantum de 24.730,53 RON.

Hotărârea pronunțată în apel Împotriva acestei sentințe, la 28 februarie 2023, a declarat apel pârâta, prin care a solicitat schimbarea, în tot, a sentinței apelate, în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale. Prin decizia civilă nr. 775A din 14 iunie 2023, Curtea de Apel Oradea, secția I civilă a respins apelul ca nefondat, păstrând sentința apelată în tot.

Decizia pronunțată de instanța de recurs Prin decizia nr. 239 din 01 februarie 2024, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 775A din 14 iunie 2023, pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă în dosarul nr. x/2022, a casat decizia civilă recurată și a trimis apelul, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel. Judecata în cel de-al doilea ciclu procesual

Decizia pronunțată de curtea de apel în rejudecare Prin decizia civilă nr. 724/2024-A din 05 iulie 2024, Curtea de Apel Oradea - secția I civilă, rejudecând apelul în limitele deciziei de casare, a admis apelul declarat de apelanta C. S.R.L. în contradictoriu cu intimații A. și B., împotriva sentinței civile nr. 233/C din de 27 decembrie 2022, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care a schimbat-o, în tot, și în consecință: a respins acțiunea formulată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., a admis cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă reconvențională C. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanții pârâți reconvenționali A. și B., a dispus rezoluțiunea antecontractului - promisiune bilaterală de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de BIN D. și a obligat reclamanții să plătească pârâtei C. S.R.L. suma de 148.948 Euro (echivalent 736.130,80 RON) reprezentând dublul avansului achitat. A obligat intimații A. și B. să achite apelantei C. S.R.L. suma de 143.392,66 RON, cheltuieli de judecată în toate ciclurile procesuale.

Calea de atac a recursului formulată în cauză Împotriva deciziei civile nr. 724/2024-A din 05 iulie 2024, pronunțată de Curtea de Apel Oradea-Secția I civilă au declarat recurs reclamanții A. și B., întemeiat în drept pe dispozițiile art. 488 alin. (1) cpt. 6 și pct. 8 din C. proc. civ. În argumentarea motivului de recurs, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenții au arătat că hotărârea instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, respectiv nu cuprinde analiza poziției procesuale a reclamanților, expuse cu ocazia concluziilor orale la termenul de judecată când a avut loc dezbaterea asupra apelului, precum și în cadrul concluziilor scrise depuse în consolidarea acestora. Analiza considerentelor deciziei recurate relevă că, în cuprinsul acestora, nu este examinată consecința juridică ce decurge din constatarea neîndeplinirii până la termenul limită de 31 decembrie 2021 a condiției suspensive sub imperiul căreia a fost încheiat contractul. Instanța de apel nu a oferit un răspuns susținerii conform căreia, în ipoteza în care se reține că, în cauză, nu s-a îndeplinit condiția suspensivă în termenul defipt contractual, actul juridic nu este eficace și ca atare, devin incidente prevederile art. 1407 din C. civ., considerându-se că acesta nu a fost niciodată încheiat, părțile fiind repuse în situația anterioară. Cum obligația părților de a semna contractul autentic de vânzare-cumpărare se naște sub rezerva îndeplinirii condiției suspensive, este cert că neîndeplinirea acesteia desființează, retroactiv, toate obligațiilor asumate de părți, care are drept consecința repunerii lor în situația anterioară. În susținerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) cpt. 8 din C. proc. civ., recurenții au invocat următoarele aspecte: Instanța de apel, cu ocazia rejudecării cauzei după casarea cu trimitere, nu a făcut aplicarea corectă a îndrumărilor cuprinse în decizia de casare, respectiv nu a analizat dacă condiția suspensivă stabilită de părți s-a îndeplinit sau nu până la termenul limită stabilit de părți: 31.12.2021. Pentru a stabili dacă era îndeplinită condiția suspensivă, se impunea ca instanța de apel să stabilească care a fost intenția reală a părților la încheierea contractului, considerentul pentru care s-a temporizat semnarea contractului în formă autentică a fost cauzată de necesitatea finalizării procesului aflat pe rolul judecătoriei Oradea înregistrat sub nr. x/2012, părțile convenind că, după finalizarea litigiului, să se procedeze la semnarea, în formă autentică, a contractului. Reținerile curții de apel cu privire la obligativitatea îndeplinirii operațiunii de radiere a procesului din foaia de sarcini a imobilului până la 31 decembrie 2021, contravin voinței reale a părților și motivului pentru care s-a procedat la temporizarea încheierii contractului, aspect confirmat de clauzele contractuale . Radierea mențiunilor din cartea funciară a imobilului privitoare la existența procesului constituie o operațiune pur administrativă, iar termenul stabilit viza finalizarea procesului. Or, procesul a fost încheiat la 27.12.2021, refuzul intimatei relevând, în realitate, decizia sa de a nu mai semna contractul. Intimata nu a dat curs solicitării recurenților cu privire la demersurile pe care aceasta trebuia să le efectueze pentru perfectarea contractului și cu toate că nu mai exista niciun impediment pentru semnarea vânzării, aceasta a refuzat semnarea contractului. Notarea litigiului în Cartea Funciară reprezintă o operațiune juridică care confirmă existența unui proces, iar odată cu finalizarea acestuia, notarea devine redundantă, radierea reprezentând un demers pur formal, care poate fi realizat și ulterior, cu ocazia semnării contractului. În mod nefondat, instanța de apel a reținut că recurenții nu și-au îndeplinit obligația asumată prin convenție, în raport de care se poate angaja răspunderea contractuală a părților, având în vedere că la termenul agreat, condiția suspensivă era îndeplinită, procesul fiind finalizat la 27 decembrie 2021, după pronunțarea sentinței civile nr. 6407/22.12.2021, prin care a fost respinsă acțiunea reclamantului și a fost semnat contractul de tranzacție prin care se renunța expres la exercitarea căii ordinare/extraordinare împotriva acestei sentințe. Pentru aceste argumente, se poate susține că instanța de apel a făcut o aplicare și interpretare greșită a prevederilor art. 1266 și urm. din C. civ., având în vedere lipsa oricăror considerente care să releve preocuparea instanței pentru analiza voinței concordante a părților, respectiv pentru examinarea îndeplinirii, la termen, a condiției suspensive. Prin decizia de casare, Înalta Curte a lăsat în sarcina instanței de apel obligația de a stabili dacă elementele condiției suspensive erau sau nu întrunite la termenul defipt de contract și care presupune identificarea voinței reale a părților la perfectarea actului. Or, cerința radierii din cartea funciară a procesului nu se circumscrie voinței concordante a părților, impedimentul pentru perfectarea contractului fiind tocmai existența pe rolul instanțelor judecătorești a litigiului. Un alt argument, subsumat motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., a vizat aplicarea greșită a dispozițiilor legale referitoare la efectele îndeplinirii condiției suspensivă asupra contractului și obligațiilor contractuale ale părților, dar și pe cele care reglementează arvuna confirmatorie. Considerentele hotărârii de casare au statuat, cu putere de lucru judecat, cu privire la afectarea contractului de o condiția suspensivă și natura juridică a obligației recurenților ca fiind de diligență, iar nu de rezultat. În atare context, consecința juridică a neîndeplinirii obligației suspensive este ineficacitatea actului juridic, atât pentru trecut cât și pentru viitor, ceea ce are ca efect, conform art. 1407 din C. civ., repunerea părților în situația anterioară încheierii actului. Sancțiunile impuse printr-o clauza penală vizează atitudinea culpabilă a celeilalte părți, respectiv refuzul a mai contracta, deși condiția suspensivă era împlinită, obligația de a contracta consolidându-se, retroactiv, într-o obligație pură și simplă. Temeiul acțiunii vizează refuzul intimatei de a mai contracta deși erau întrunite toate condițiile convenite în acest sens de către părți. Fundamentul acțiunii reconvenționale îl reprezintă o presupusă atitudine culpabilă a recurenților datorată refuzului acestora de a mai vinde imobilul, iar admiterea acestei cereri presupune o îmbogățire fără justă cauză în condițiile în care s-a statuat, definitiv, că obligația asumată a fost una de diligență, iar probele administrate în cauză au demonstrat că recurenții au întreprins toate demersurile necesare pentru finalizarea, la termenul stabilit, a litigiului. În cauză, recurenții au fost de bună credință, astfel cum rezultă din probele administrate în cauză. Un ultim argument, subsumat aceluiași motiv de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., a vizat aplicarea și interpretarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1544 din C. civ., în contextul în care natura obligației asumate de părți a fost stabilită, cu putere de lucru judecat, ca fiind una de diligență, și nu de rezultat. Or, câtă vreme obligația asumată este o obligație de diligență, aprecierea instanței de apel că sunt incidente prevederile art. 1544 C. civ. privitoare la arvuna confirmatorie sunt eronate. Cerința fundamentală pentru a se putea reține întrunirea condițiilor pentru acordarea arvunei confirmatorii este ca neexecutarea obligației contractuale asumate să fie fără justificare. Or, recurenții au întreprins toate demersurile pentru a îndeplinirea, întocmai și la termen, a obligațiilor. În aprecierea recurenților, dispozițiile art. 1544 și art. 1545 C. civ. sunt fundamentate pe existența unei culpe în executarea obligațiilor contractuale, condiție care în cauza de față, nu este întrunită având în vedere că nu există un refuz din partea recurenților pentru perfectarea contractului, nesemnarea contractului datorându-se, în exclusivitate, relei credințe a intimatei. Dispozițiile art. 1546 C. civ. prevăd că, în lipsa unei culpe procesuale, restituirea avansului achitat de promitentul -cumpărător. Or, față de cadrul procesual dedus judecății, această soluție nu este posibilă. Pentru toate aceste motive, se solicită admiterea prezentului recurs. 5. Apărările formulate în cauză Intimata S.C. C. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca nefondat a recursului și menținerea, ca temeinică și legală a deciziei curții de apel. Recurenții au depus răspuns la întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apărărilor formulate de intimată și admiterea recursului și casarea deciziei recurate, pentru motivele de nelegalitate expuse prin memoriul de recurs. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, din perspectiva motivelor de recurs formulate, Înalta Curte constată că este nefondat recursul declarat în prezentul ciclu procesual, pentru considerentele enunțate în continuare: II.1. Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 teza I C. proc. civ.-hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază-recurenții susțin că instanța de apel a încălcat art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., precum și art. 6 par. 1 din Convenția europeană, întrucât nu ar fi analizat poziția lor procesuală, formulată prin concluziile orale, iar ulterior, prin concluziile scrise ce au fost depuse la dosar, într-o chestiune juridică de care depinde soluționarea acestei cauze, referitoare la efectele condiției suspensive în ipoteza în care aceasta nu este îndeplinită, situație reținută de către instanță. Instanța de apel a ignorat astfel argumentele intimaților, potrivit cărora nu doar obligația asumată sub condiție suspensivă devine ineficace, ci actul juridic în integralitate nu este eficace, este desființat retroactiv, considerându-se că nu a fost niciodată încheiat și nu mai poate produce efecte. Prin urmare, unicul remediu posibil este repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului. Acest motiv de nelegalitate evocat și argumentat de recurenți este nefondat. Sunt corecte susținerile recurenților referitoare la obligația impusă instanței, prin art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., de a arăta, în cuprinsul hotărârii, atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care au fost înlăturate cererile părților, echitatea procesului presupunând ca motivele părților să fie reținute și examinate efectiv, în substanța lor, prin gruparea argumentelor și formularea unui răspuns comun, clar, concis și complet, cu referire la problemele esențiale deduse judecății. Această obligație este una esențială, a cărei încălcare poate duce la desființarea unei hotărâri, întrucât nu permite instanței de control judiciar(apel sau recurs) să realizeze un control de legalitate și/sau temeinicie adecvat. Totodată, în concepția Curții Europene a Drepturilor Omului, între garanțiile dreptului la un proces echitabil, se înscrie și obligația tribunalului de a-și motiva hotărârile pronunțate, printr-un "examen atent al tuturor capetelor de cerere formulate de reclamanți, al argumentelor și cererilor de probă ale părților, având a aprecia pertinența acestora pentru decizia pe care el o va adopta(cauzele Kraska c.Suisse; Van der Hurk c.Olandei). Dreptul la un proces echitabil include, printre altele, și dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor, iar un astfel de drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt în mod real "ascultate, examinate de instanța sesizată(cauzele Perez c.Franței, par. 80; Van der Hurk c.Olandei, par. 59). Absența sau insuficienta motivare a hotărârilor judecătorești are semnificația juridică a încălcării dreptului la un recurs efectiv și, prin aceasta, la un proces echitabil, violând art. 6 și art. 10 din Convenția europeană. Astfel, ori de câte ori se invocă în scris un argument suficient de clar și de precis, pe deasupra susținut de probe și de natură să aibă o incidență asupra soluției ce urmează să fie pronunțată în respectivul litigiu, este necesar ca instanța să analizeze acest argument și să formuleze un răspuns explicit și specific(cauza Boldea c .României; în sens contrar, cu privire la omisiunea de a răspunde unor argumente care nu sunt hotărâtoare în soluționarea cauzei, a se vedea cauzele Ruiz Torija c.Spaniei și Jahnke, Lenoble c.Franței). Din perspectiva acestor considerente de ordin teoretic și jurisprudențial, Înalta Curte constată că, în prezenta cauză, instanța de apel și-a îndeplinit obligația de motivare a hotărârii pronunțate, fiind examinate, în substanță, problemele esențiale formulate de părțile procesului în condiții procedurale, prin considerente decisive și decizorii clare, concise și concrete. Instanța a enunțat, cu suficientă precizie, modul de aplicare a legii la situația de fapt conturată în cauză, o astfel de motivare asigurând garanțiile dreptului la un proces echitabil. În concret, nu pot fi primite susținerile recurenților conform cărora instanța de apel nu ar fi analizat argumentele pe care aceștia le-au exprimat cu privire la efectele condiției suspensive în ipoteza în care ea nu este îndeplinită, întrucât aceste argumente nu au fost formulate de părți în condiții procedurale, printr-o declarație de apel, ori prin întâmpinare. Argumentele vizate au fost formulate exclusiv prin concluziile orale asupra fondului și prin concluziile scrise depuse la dosar înainte de pronunțarea soluției asupra apelului, după cum recurenții înșiși precizează. Or, în raport cu art. 476 și art. 478 alin. (2) C. proc. civ., din moment ce instanța de apel nu a fost legal învestită cu cercetarea acestor argumente, recurenții nu pot invoca, cu succes, nemotivarea deciziei civile recurate, sub aspectul invocat. Obligația impusă instanței de apel, aceea de examinare efectivă, în substanță, are în vedere motivele, mijloacele de apărare și dovezile invocate în fața primei instanțe, precum și cele arătate de părțile procesului în motivarea apelului ori prin întâmpinare-acte procedurale care trebuie depuse în termenul legal, sub sancțiunea decăderii din dreptul de a le mai invoca(art. 470 alin. (3), art. 208 alin. (2) C. proc. civ.) De altfel, Înalta Curte observă că evocata chestiune de drept, aceea referitoare la efectele condiției suspensive în ipoteza în care aceasta nu este îndeplinită la termen, a făcut obiectul analizei instanței de apel, ea fiind decisivă în soluționarea litigiului, fiind avute în vedere argumentele principale dezvoltate prin unicul memoriu de apel, acela al părții pârâte, precum și considerentele obligatorii ale deciziei de casare, referitoare la această chestiune. Împrejurarea că recurenții nu sunt de acord cu aceste considerente ale instanței de apel nu poate conduce la incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., cu atât mai mult cu cât nu pot fi identificate, în cuprinsul deciziei civile recurate, considerente contradictorii ori străine de natura pricinii. II.2. Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.-când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material- recurenții afirmă și argumentează nelegalitatea deciziei instanței de apel sub mai multe aspecte, analizate distinct, în cele ce succedă. Sub un prim aspect, recurenții susțin aplicarea greșită a prevederilor art. 1266 și urm. C. civ., în privința interpretării voinței reale a părților cu privire la elementele condiției suspensive stipulate în contract, în raport cu o astfel de interpretare urmând a se stabili, ulterior, dacă această condiție a fost împlinită la termen sau nu. Contrar celor stabilite de instanță, voința concordantă a părților a vizat exclusiv finalizarea procesului pe rol, în sensul înlăturării pericolului reprezentat de acțiunea civilă obiect al dosarului nr. x/2021 aflat pe rolul Judecătoriei Oradea, nu și radierea procesului din cartea funciară, înțeleasă de recurenți ca fiind o operațiune pur administrativă-consecință a finalizării procesului. Cum procesul "s-a finalizat" în data de 27.12.2021, prin semnarea unei tranzacții între reclamant și o parte din părțile pârâte, ceea ce a făcut ca sentința civilă nr. 6407/22.12.2021 să fie definitivă, condiția suspensivă s-a împlinit, iar obligația promitentei- cumpărător era pe deplin eficace. Critica este nefondată. Înalta Curte observă că atât obligația afectată de o condiție suspensivă cu termen, cât și conținutul acestei condiții au fost explicit stabilite prin sentința civilă nr. 233 din 27 decembrie 2022 a Tribunalului Bihor(pronunțate în prezentul proces de către prima instanță a fondului), menționându-se textual: " obligația de a cumpăra imobilul obiect al antecontractului este o obligație afectată de condiția suspensivă de finalizare a procesului ce face obiectul dosarului nr. x/2012 si de radiere a acestuia din cartea funciară până la 31.12.2021"(p.16). Astfel fiind, în condițiile în care pârâții-recurenți nu au formulat apel la aceste considerente(posibilitate recunoscută de legea de procedură prin art. 461 alin. (2) această chestiune de drept a fost dezlegată definitiv, dobândind putere de lucru judecat. În acest sens a fost anterior statuat, prin decizia de casare pronunțată de Înalta Curte în primul ciclu procesual(decizia nr. 239 din 1 februarie 2024), iar instanța de apel s-a conformat acestor dezlegări obligatorii ale instanței de casare, în conformitate cu art. 501 alin. (1) C. proc. civ. De altfel, dispunând casarea cu trimitere spre o nouă judecată instanței de apel, instanța de casare, prin evocata decizie obligatorie, pleacă ea înseși de la premisa că obligația promitentei-cumpărător de a încheia contractul de vânzare în formă autentică a fost stipulată sub condiția suspensivă cu termen constând în finalizarea litigiului și radierea acestuia din cartea funciară, până la data de 31 decembrie 2021. Prin urmare, pentru a se putea concluziona cu privire la eficacitatea obligației afectată de această condiție, instanța de casare a considerat că este necesar ca instanța de apel să stabilească cu certitudine dacă cele două evenimente viitoare și incerte convenite de părți s-au îndeplinit sau nu, până la termenul stipulat în contract (31 decembrie 2021). În esență, soluția casării cu trimitere a fost determinată de necesitatea lămuririi acestei împrejurări, referitoare la îndeplinirea condiției suspensive, subliniată fiind obligația instanței de apel de a dezlega, prioritar, dacă, potrivit voinței părților contractante, condiția suspensivă inserată în antecontract "are în vedere finalizarea definitivă a litigiului ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2012 sau doar soluționarea sa în primă instanță, context în care va lua în considerare si împrejurările că părțile au convenit nu doar ca litigiul să fie finalizat ci și ca notarea acestuia să fie radiată din cartea funciară.’’ În aceste circumstanțe, de fapt și de drept, instanța de apel nu a procedat la o nouă interpretare a voinței părților contractante, prin aplicarea art. 1266 C. civ., în privința elementelor condiției suspensive, a conținutului acesteia, reținând ceea ce fusese deja definitiv stabilit în acest proces: obligația de a cumpăra imobilul obiect al antecontractului este o obligație afectată de condiție suspensivă, constând în finalizarea procesului ce face obiectul dosarului nr. x/2012 și radierea notării acestuia din cartea funciară, până la data de 31 decembrie 2021. Totodată, Înalta Curte reține că, în acord cu cele stabilite prin decizia de casare, instanța de trimitere a stabilit și voința părților contractante de a se avea în vedere soluționarea definitivă a procesului în dosarul civil nr. x/2012, iar nu doar pronunțarea hotărârii de primă instanță, câtă vreme a fost prevăzută condițional și obligația radierii din cartea funciară. Or, numai o atare finalizare definitivă a litigiului permitea realizarea operațiunii de radierea a procesului din cartea funciară, rezultând cu puterea evidenței că ceea ce părțile au avut în vedere este finalizarea procesului prin pronunțarea unei hotărâri definitive. Interpretarea condiției a fost realizată după regulile stabilite în dreptul comun al contractelor, instanța având ca principal reper voința părților contractante, precum și statuările obligatorii ale deciziei de casare. Prin urmare, întreaga argumentație a recurenților referitoare la aplicarea greșită a prevederilor art. 1266 și urm. C. civ. întrucât obligația de radiere a procesului din cartea funciară nu ar putea fi circumscrisă condiției suspensive inserate în contractul părților este vădit nefondată. Sub un al doilea aspect, subsumat aceluiași motiv de recurs (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), recurenții argumentează cu privire la aplicarea greșită a dispozițiilor legale referitoare la efectele neîndeplinirii condiției suspensive, asupra contractului și asupra obligațiilor contractuale ale părților. În aprecierea recurenților, în raport cu art. 1.407 C. civ., nu doar obligația condițională, ci întreg actul juridic reprezentat de antecontractul de vânzare-cumpărare este ineficace, este desființat retroactiv și se consideră că nu a existat. Impactul juridic este repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului, obligațiile ambelor părți fiind desființate retroactiv, inclusiv obligația recurenților de a restitui dublul avansului plătit. Critica este nefondată. Înalta Curte reamintește că în primul ciclu procesual, a fost definitiv stabilit că obligația promitentei-cumpărător de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este afectată de o condiție suspensivă cu termen, evenimentele viitoare și incerte convenite de părți constând în finalizarea procesului civil în dosarul nr. x/2012 al Judecătoriei Oradea și radierea notării acestui proces din cartea funciară, până la data de 31 decembrie 2021. Prin decizia atacată cu recurs, instanța de apel a stabilit, prin raportare la mijloacele de probă administrate (înscrisurile probatorii), că părțile convenției au avut în vedere soluționarea definitivă a procesului civil menționat (având ca obiect sistarea stării de indiviziune și anularea documentației cadastrale cu privire la imobilul teren ce face obiectul antecontractului), urmată de radierea notării acestui proces din cartea funciară a imobilului. Totodată, instanța de apel, ca instanță a fondului, a stabilit în fapt că până la termenul convenit de părți condiția nu a fost realizată, întrucât procesul avut în vedere de părțile convenției nu a fost soluționat definitiv(în condițiile în care pretinsa tranzacție și declarație de renunțare la exercitarea căii de atac nu a vizat toate părțile procesului, iar termenul de exercitare a căii de atac nu se împlinise) și nu fost radiat a din cartea funciară, concluzionând astfel în sensul neîndeplinirii condiției suspensive. Cercetarea și constatarea acestor împrejurări au avut ca principal reper voința părților contractante, în congruență cu art. 1404 alin. (1) C. civ., care prevede: "Îndeplinirea condiției se apreciază după criteriile stabilite de părți sau pe care acestea este probabil să le fi avut în vedere după împrejurări.’’ De altfel, părțile pârâte în proces nu au contestat niciodată împrejurarea esențială în cauză, aceea referitoare la faptul că, până la data la care termenul stipulat în contract s-a împlinit(31 decembrie 2021), hotărârea pronunțată în dosarul civil nr. x/2012 al Judecătoriei Oradea nu dobândise caracter definitiv, în sensul legii de procedură, și nici notarea procesului nu fusese radiată din cartea funciară, o astfel de radiere fiind condiționată legal de dovada caracterului definitiv al hotărârii. În apărare, iar ulterior prin memoriul de recurs, aceste părți au invocat însă caracterul neesențial al termenului convenit prin antecontract; au susținut că "finalizarea procesului, nu implică existența unei hotărâri definitive, intenția reală a părților convenției, prin instituirea acestei condiții, fiind legată de eliminarea oricărei posibilități de admitere a acțiunii; au apreciat că mențiunea din antecontract referitoare la radierea notării procesului din cartea funciară nu poate fi circumscrisă condiției suspensive, ea reprezentând o simplă formalitate administrativă, ce putea fi realizată odată cu perfectarea vânzării. Or, toate acestea sunt circumstanțe care au fost clarificate de către instanța de apel, prin raportare la mijloacele de probă și ținând seama de îndrumările obligatorii ale deciziei de casare, astfel că reaprecierea lor, în cadrul controlului de legalitate exercitat de către prezenta instanța de recurs, este procedural cu neputință, în raport cu art. 483 alin. (3) și art. 501 alin. (1) C. proc. civ. Prezenta cauză pune în evidență ipoteza în care promitenta-cumpărătoare se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare, sub condiția ca până la o dată certă convenită de părți (31 decembrie 2021) să fie soluționat definitiv un proces civil aflat pe rol(în legătură cu regimul juridic al imobilului teren ce face obiectul promisiunii de vânzare) și să fie radiată notarea acestui proces din cartea funciară. Înalta Curte reamintește că în actuala reglementare, C. civ. român evidențiază criteriile după care trebuie să aibă loc determinarea și constatarea realizării condiției ce afectează raportul obligațional și consacră soluțiile, în funcție de natura și specificul condiției. Astfel, în ipoteza unei obligații asumate sub condiția pozitivă ca un eveniment să se producă într-un anumit termen (ipoteza care se verifică în speță), art. 1404 alin. (2) C. civ. instituie o prezumție legală, conform căreia: "... condiția este socotită neîndeplinită dacă termenul s-a împlinit fără ca evenimentul să se producă". În contextul acestei analize, relevante sunt și prevederile art. 1404 alin. (4) C. civ., potrivit căruia: "Partea interesată poate cere oricând instanței să constate îndeplinirea sau neîndeplinirea condiției., Prin urmare, chiar în caz de litigiu intre părți, instanța de judecată nu poate aprecia cu privire la oportunitatea ori efectele condiției, din momentul în care se constată că respectiva condiție s-a realizat, ea producând efecte de plin drept, automat, fără a fi necesară punerea în întârziere sau intervenția instanței de judecată. Tot astfel, în cazul în care se constată că respectiva condiție nu a fost îndeplinită (pentru că termenul de realizare a expirat, fără ca evenimentul viitor și incert să se fi realizat) efectele deficiente condițione se produc de plin drept, considerându-se că obligația condițională nu a existat niciodată. În prezentul proces, verificând probele dosarului și reținând că termenul convenit de părțile contractante s-a împlinit, fără ca procesul să fi fost soluționat definitiv (conform legii de procedură, care reglementează condițiile în care se poate considera că o hotărâre judecătorească a dobândit caracter definitiv) și fără să fi fost radiată notarea lui din cartea funciară, instanța de apel a aplicat corect prezumția legală relativă instituită de art. 1404 alin. (2) C. civ., constatând că este neîndeplinită condiția suspensivă și, drept consecință, obligația promitentei-cumpărător este ineficace, ea nu mai poate produce rezultatul așteptat de creditori, acela de perfectare a vânzării. Astfel fiind, în circumstanțele date ale prezentei cauze, corect instanța de apel a considerat că nu prezintă relevanță juridică dacă termenul stipulat de părți este sau nu este unul esențial ori dacă obligația asumată de promitenții-vânzători în scopul îndeplinirii celor două evenimente viitoare și incerte (finalizarea procesului pe rol și radierea notării din cartea funciară) este una de diligență, de mijloace sau mixtă, relevantă fiind doar constatarea referitoare la împlinirea termenului cert al condiției suspensive, fără ca aceste evenimente să se producă, pentru a se putea prezuma legal că este neîndeplinită condiția suspensivă, cu toate consecințele unei astfel de constatări. Cu referire la efectele condiției suspensive deficiente condițione, în situația în care condiția suspensivă nu s-a îndeplinit(în speță, pentru că termenul de realizare a evenimentului-condiție suspensivă pozitivă a expirat), acestea pot fi stabilite corect prin observarea întregii reglementări a modalității condiției, iar nu doar prin interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 1407 alin. (1) C. civ. ("Condiția îndeplinită este prezumată a produce efecte retroactiv, din momentul încheierii contractului, dacă din voința părților, natura contractului ori dispozițiile legale nu rezultă contrariul,,) cum procedează recurenții, o astfel de interpretare ut singuli generând riscul unor concluzii greșite. Astfel, analiza coroborată a prevederilor art. 1399 C. civ..(este afectată de condiție obligația a cărei eficacitate depinde de un eveniment viitor și nesigur) cu art. 1400 C. civ..(condiția este suspensivă atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligației) permite o primă concluzie, potrivit căreia afectată de condiție poate fi obligația, în accepțiune stricto sensu, aceasta fiind obligația condițională și care este corelativă unui drept condițional, iar atunci când condiția afectează eficacitatea unei astfel de obligații(producerea rezultatului urmărit), suntem în prezența unei condiții suspensive. În alte cuvinte, condiția suspensivă nu afectează existența însăși a actului juridic, raportul juridic obligațional lato sensu este constituit(format) valabil, chiar dacă este afectat de condiție suspensivă, având un izvor de sine stătător care este, de regulă, o convenție a părților valabil încheiată, având subiecte determinate, un conținut juridic ce îl particularizează și un obiect corespunzător acestui conținut. Ori de câte ori suntem în prezența unui angajament juridic al părților, ferm și definitiv, raportul juridic obligațional se formează, însă eficacitatea sa este suspendată, până la realizarea evenimentului cu valoare de condiție suspensivă. Acest raport juridic obligațional devine eficace prin realizarea condiției suspensive ce afectează obligația condițională, precum și, corelativ, dreptul subiectiv condițional, transformându-se, retroactiv, într-un raport cu un conținut specific unei obligații pure și simple. Per a contrario, neîndeplinirea condiției suspensive va face ca raportul obligațional să devină ineficace, obligația condițională stricto sensu nu va mai produce rezultatul pozitiv urmărit, iar dreptul subiectiv corelativ nu va mai putea fi realizat, fără ca această ineficacitate să afecteze existența valabilă a actului juridic în integralitate. Este adevărat, așadar, că prin îndeplinire condiția suspensivă produce efecte retroactive, debitorul fiind obligat la executare ca și cum obligația asumată ar fi fost pură și simplă (art. 1407 alin. (1) și alin. (3) C. civ.) însă, contrar celor susținute de recurenți, neîndeplinirea condiției suspensive nu conduce la desființarea convenției părților, cu efect retroactiv, ci doar la ineficacitatea obligației condiționale și a dreptului condițional corelativ care, practic, nu se vor mai putea naște retroactiv, nu vor putea deveni efective. Aceasta pentru că stipularea unei astfel de condiții nu a împiedicat nașterea și existența valabilă a convenției, ci doar a obligației condiționale ut singuli, a cărei efectivitate a fost suspendată; în considerarea clauzelor convenției existente, părțile au executat obligațiile necesare realizării evenimentelor-condiție, precum și celelalte prestații a căror restituire este pretinsă. Prin urmare, în prezentul proces, neîndeplinirea condiției suspensive(împrejurare de fapt stabilită cu certitudine de către cea de-a doua instanță a fondului, prin raportare la probele administrate) are ca efect ineficacitatea obligației condiționale și a dreptului subiectiv corelativ, ceea ce face ca obligația promitentei-cumpărătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și dreptul promitenților-vânzători de a pretinde încheierea vânzării să nu mai poată deveni eficiente, considerându-se că acestea nu au fost concepute vreodată, că nu au existat. Debitorul obligației condiționale nu va putea fi ținut la executarea prestației sale însă, în considerarea clauzei inserate în contract, va putea solicita obligarea promitenților-vânzători de a achita dublul avansului ce a fost plătit, în considerarea obligației simple pe care aceștia și-au asumat-o prin convenția valabil încheiată de părți, astfel cum în mod corect a considerat și instanța de apel, prin decizia atacată. Subsumat efectelor pe care le produce neîndeplinirea condiției suspensive și declanșarea obligației de restituire a dublului avansului, recurenții invocă buna-credință cu care au înțeles să își îndeplinească propria obligație, o obligație de diligență, care trebuia să facă posibilă îndeplinirea evenimentelor-condiție suspensivă, așa încât nu pot fi ținuți la restituire. Înalta Curte reamintește că acest aspect este lipsit de relevanță juridică în contextul analizei ce a fost efectuate, efectele neîndeplinirii condiției suspensive producându-se ex lege, independent de buna sau reaua-credință a titularilor dreptului subiectiv condițional, în ipoteza unei condiții suspensive cu termen. În privința activării clauzei de arvună, relevantă este neexecutarea culpabilă a obligației, culpa debitorului, fără ca între culpă și bună-credință să existe un raport de sinonimie, întrucât acesta poate fi răspunzător chiar dacă a acționat cu bună-credință, însă nu execută întocmai obligația ori o execută cu întârziere, din neglijență, imprudență(art. 1355 alin. (2) C. civ.). De altfel, o astfel de apreciere nu a fost realizată nici de către instanțele fondului și cu atât mai puțin ar putea fi realizată de către instanța de recurs, întrucât presupune o apreciere a probelor si a situației de fapt- chestiuni de temeinicie incompatibile cu un control de legalitate substanțială ori formală, specific recursului (art. 483 alin. (3) C. proc. civ.) Sub un ultim aspect, invocat din perspectiva aceluiași motiv de casare-art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.,- recurenții susțin aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1544 alin. (2) C. civ., referitoare la arvuna confirmatorie, cerința referitoare la neexecutarea culpabilă a obligației contractuale nefiind îndeplinită. Recurenții precizează că obligația asumată în calitate de promitenți -vânzători a fost una de diligentă, iar nu o obligație de rezultat, chestiune definitiv tranșată prin decizia de casare. Mai mult, această obligație a fost îndeplinită cu bună-credință, ceea ce face ca și acțiunea reconvențională a promitentei-cumpărător să fie lipsită de fundament. În aprecierea recurenților, remediul în cauză este oferit de art. 1546 C. civ., în lipsa unei culpe contractuale impunându-se restituirea avansului achitat de promitentul-cumpărător. Înalta Curte reamintește că, în raport cu art. 1544-1546 C. civ., textele normative prin care este reglementată clauza de arvună, aceasta apare ca fiind o convenție (stipulație contractuală) accesorie contractului principal, care poate îndeplini o funcție compensatorie(acoperă prejudiciul rezultat din neexecutare și garantează astfel executarea obligațiilor contractuale-art. 1544 C. civ.), o funcție de dezicere(reprezintă prețul denunțării unilaterale a contractului-art. 1545 C. civ.) și o funcție comună penalizatoare, în ambele ipoteze anterior enunțate. Fiind vorba despre o clauză stipulată în contract, calificarea acesteia și determinarea funcției avute în vedere de părți presupune o operațiune de interpretare a contractului, aflată în competența exclusivă a instanțelor fondului, iar nu a instanței de recurs. În acest sens, ultima instanță a fondului a stabilit că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare încheiată de părțile aflate în litigiu conține o clauză de arvună confirmatorie, părțile convenind că, în cazul nerealizării vânzării din culpa uneia dintre ele(înțelegând prin aceasta că nu se prezintă la notar, refuză să semneze actul la termen sau nu își îndeplinesc obligația de a finaliza și radia procesul, respectiv nu se prezintă la notar sau refuză să încheie contractul), promitenta- cumpărătoare are alegerea între a obține dublul avansului sau a considera imobilul achitat integral, iar promitenții vânzători au dreptul de a reține avansul încasat. Mai mult, instanța de apel reține că această calificare dată clauzei de arvună este conformă celei avute în vedere de părți, art. 1544 C. civ., care definește arvuna confirmatorie, fiind invocat atât de reclamanții- intimați, prin cererea de chemare în judecată, cât și de apelanta pârâtă, prin memoriul de apel. Totodată, caracterul accesoriu al clauzei de arvună presupune desființarea acesteia, ca efect al desființării contractului principal. Din această perspectivă, de altfel, recurenții au invocat desființarea retroactivă a promisiunii de vânzare-cumpărare, efect al neîndeplinirii condiției suspensive, și, pe cale de consecință, desființarea stipulației contractuale cu funcție compensatorie și penalizatoare. Or, potrivit celor enunțate anterior, neîndeplinirea condiției suspensive nu conduce la desființarea retroactivă a convenției părților în integralitatea clauzelor ce o compun, ci doar la ineficacitatea obligației condiționale și a dreptului condițional corelativ care, practic, nu se vor mai putea naște retroactiv, nu vor putea deveni efective, eficiente. Prin urmare, nu pot fi primite argumentele recurenților referitoare la desființarea clauzei de arvună, ca o consecință a desființării convenției principale. De altfel, doctrina de specialitate juridică a subliniat, cu deplin temei, că natura specifică a arvunei presupune o autonomie specifică clauzei penale, soarta sa depinzând de un mecanism condiționat de executarea sau neexecutarea obligaților contractuale, respectiv de denunțarea sau nedenunțarea contractului. Prin urmare, chiar și în ipoteza unei desființări retroactive a întregii convenții(ipoteză exclusă în cauză), autonomia clauzei de arvună permite realizarea acesteia în continuare. Cu referire la efectele arvunei confirmatorii, în cazul neexecutării contractului de către partea care a primit arvuna(ipoteza avută în vedere în speță), legea conferă părții care a prestat arvuna un drept de opțiune între a opta pentru clauza de arvună, fiind îndreptățită să obțină dublul arvunei prestate(art. 1544 alin. (2) C. civ.), punând capăt contractului prin rezoluțiune, ori să invoce dreptul comun al remediilor și să ceară executarea silită a contractului sau rezoluțiunea și daune-interese(aici, arvuna nu va avea un rol limitativ de daune-interese). În ambele situații, condiția legii este ca această neexecutare a contractului să fie una fără justificare, ceea ce presupune o neexecutare culpabilă din partea părții care pierde arvuna sau dublul acesteia. Articolul 1548 din C. civ. reglementează o prezumție legală relativă de culpă a debitorului unei obligații contractuale, dedusă din simplul fapt al neexecutării, fără a distinge după cum obligațiile neexecutate sunt de mijloace sau de rezultat. Întrucât legea nu distinge, rezultă că ceea ce determină nașterea prezumției de culpă este modul de probațiune al neexecutării obligației(diferit după cum obligația este pozitivă sau negativă, de mijloace sau de rezultat), iar nu natura obligației de a fi de mijloace sau de rezultat. Prin urmare, pentru răsturnarea acestei prezumții legale de culpă, ce decurge din dovada neexecutării obligației, debitorul trebuia să invoce și să probeze cauze justificate de neexecutare, în cadrul cercetării efectuate de către instanțele fondului. În prezentul proces, ultima instanță a fondului(instanța de apel) a stabilit, în fapt, neîndeplinirea condiției suspensive, prin nerealizarea evenimentelor-condiție până la expirarea termenului convenit de părți. Or, în condițiile în care părțile, prin convenția încheiată, au asimilat unei conduite culpabile a promitenților-vânzători neîndeplinirea obligației de a finaliza și a radia procesul, în mod corect instanța de apel a reținut o neexecutare a contractului fără justificare, fără a mai distinge și fără a mai lua în analiză natura obligațiilor asumate de promitenții-vânzători, dacă acestea au fost obligații de diligență, de rezultat ori mixte. Independent de natura acestor obligații, neîndeplinirea celor două evenimente-condiție, până la termenul convenit, pune în evidență o neexecutare a obligațiilor asumate și activează prezumția legală de culpă. Or, îndeplinită fiind condiția culpei(neglijență, imprudență), în mod corect instanța de apel a considerat că promitenta -cumpărătoare este îndreptățită să opteze pentru clauza de arvună, să obțină dublul arvunei prestate(art. 1544 alin. (2) C. civ.) și să pună capăt contractului prin rezoluțiune Pentru toate cele ce precedă, constatând că nu se verifică cazurile de casare susținute și argumentate de recurenți, în considerarea art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul reclamanților, ca nefondat. Totodată, în raport cu art. 453 alin. (1) coroborat cu art. 451 alin. (1) C. proc. civ., instanța de recurs va obliga recurenții- părțile care au pierdut procesul- să plătească intimatei 8.985,83 RON, cheltuieli de judecată dovedite în recurs, reprezentând onorariul avocatului ales.