Decizia nr. 352/2026 — ÎCCJ, Secția I civilă — recurs

Pretențiile deduse judecății Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iași la 4 ianuarie 2019, reclamanta A. S.A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., actuala B. S.R.L., a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare între părțile semnatare ale promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 15 iulie 2008, având ca obiect terenul situat în Iași, Calea x, în suprafață de 1984,85 mp din acte, respectiv 1685,26 mp din măsurători. În subsidiar, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la efectuarea tuturor demersurilor în vederea intabulării dreptului dc proprietate și obligarea acesteia la încheierea, în termen de 30 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii ce se va pronunța în prezenta cauză, a contractului autentic de vânzare-cumpărare la prețul și în condițiile stabilite prin promisiune, iar în caz contrar, hotărârea pronunțată să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. De asemenea, a solicitat obligarea pârâtei de a se prezenta la notar în vederea prelungirii antecontractului de vânzare-cumpărare în condițiile stabilite prin promisiunea irevocabilă menționată. Totodată, prin aceeași hotărâre urmează a se stabili în sarcina reclamantei obligația de plata a prețului (sau a diferenței de preț rămasă după scăderea, prin compensare, a eventualelor sume reținute ca fiind datorate de pârâtă), în același termen de 30 zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr. 2088 din 31 octombrie 2023, Tribunalul Iași - secția I civilă a respins acțiunea principală și cererile subsidiare formulate de reclamanta A. S.A., precum și cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă B. S.R.L..

Hotărârea pronunțată în apel Prin decizia civilă nr. 298/2025 din 17 iunie 2025, Curtea de Apel Iași - secția civilă a respins, ca nefondate, apelul formulat de reclamanta A. S.A. și apelul incident formulat de pârâta B. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 2088 din 31 octombrie 2023 a Tribunalului Iași, secția I civilă.

Recursul formulat în cauză Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A. S.A., solicitând casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, formulând următoarele critici: Primul argument de nelegalitate vizează încălcarea principiului accesului liber la justiție. Instanța de apel a reținut că dreptul de a solicita pronunțarea hotărârii care să țină loc de act autentic se putea exercita doar după intabularea terenului, condiție care, raportată la data introducerii acțiunii (28 decembrie 2018), nu era îndeplinită. În opinia recurentei-reclamante, a accepta o astfel de condiționare echivalează cu o încălcare a dreptului oricărei persoane de a se adresa instanței pentru apărarea drepturilor sale. Al doilea argument de nelegalitate vizează aplicarea greșită a prevederilor art. 969, art. 970 și art. 977 - 985 din C. civ. de la 1864, recurenta-reclamantă prezentând că sunt întrunite condițiile pentru admisibilitatea acțiunii în valorificarea promisiunii de vânzare-cumpărare. Recurenta-reclamantă a apreciat că intenția părților este în mod clar aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului, în condițiile convenite, cu prelungirea automată a termenelor, cu asumarea posibilității ca intabularea să fie una de durată - dar fără a limita în timp obligația părților cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra terenului. Aceasta este singura interpretare corectă și este impusă și de situația specială a terenului care este ocupat de construcțiile proprietatea promitentei-cumpărătoare, aspect menționat expres în art. 4 al antecontractului și, de altfel, necontestat. De asemenea această unică interpretare corectă este susținută și de art. 8 și art. 9 din antecontract, prin care recurenta-reclamantă și-a limitat posibilitățile legale de a obține terenul prin alte demersuri judiciare, convinsă fiind că după intabularea (pe care a dorit a fi realizată până la 31 decembrie 2018), va dobândi proprietatea asupra terenului. Astfel, urmare a înțelegerii privind vânzarea-cumpărarea terenului, recurenta-reclamantă a renunțat la judecata dosarului nr. x/2006 (având ca obiect anularea contractului prin care intimata-pârâtă a devenit proprietara terenului ocupat de construcțiile proprietatea recurentei-reclamante) și a renunțat la dreptul de a mai solicita pe viitor anularea acestui contract. Recurenta-reclamantă a mai susținut că instanțele au interpretat greșit clauza din art. 6 al antecontractului, care prevedea că antecontractul se prelungește automat până la data obținerii intabulării, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2018. În opinia recurentei, termenul nu era extinctiv pentru obligația de a vinde, ci reprezenta un termen fixat de părți pentru a limita în timp demersurile de intabulare. Singurul înțeles care produce efecte juridice, consistent cu natura antecontractului și cu specificul terenului ocupat de construcțiile recurentei, este cel al unui termen de referință pentru demersurile de intabulare, nu cel al unui termen extinctiv al promisiunii de vânzare. Aceeași interpretare greșită se reproșează și cu privire la art. 14 din antecontractul de vânzare-cumpărare, referitor la "condițiile de colaborare viitoare", pe care instanțele l-au legat de condițiile încheierii vânzării, deși prevederea contractuală viza colaborarea ulterioară datei de 31 decembrie 2018 privind folosirea terenului, nu renunțarea la promisiunea de vânzare. Raportat și la prevederile art. 985 din C. civ., recurenta-reclamantă a adăugat că din nicio clauză contractuală nu rezultă voința părților de a renunța la promisiunea de vânzare-cumpărare după 31 decembrie 2018 și că interpretarea dată de instanțe creează o stare litigioasă interminabilă, permițând pârâtei să perceapă chirie pentru un teren aflat sub construcțiile recurentei. În drept, au fost indicate prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Apărările formulate în cauză 5.1 Prin întâmpinarea formulată, intimata-pârâtă B. S.R.L. a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată. Cu privire la prima critică din cererea de recurs, a susținut că recurenta-reclamantă a realizat o confuzie voită între accesul liber la justiție și admiterea unei acțiuni promovate, câtă vreme instanțele au judecat cauza în raport cu dispozițiile normative incidente și situația de fapt rezultată din probe și au respins acțiunea, respectiv apelul ca neîntemeiate, nicidecum ca inadmisibile. În ceea ce privește a doua critică, a apreciat că este nefondată, deoarece instanța a interpretat și aplicat dispozițiile art. 969 și art. 970 din C. civ. de la 1864 în litera și spiritul legii. Valorificând prevederile antecontractului și probatoriul administrat, instanța a reținut în mod corect că intimata-pârâtă a dat dovadă de bună-credință în executarea convenției încheiate, respectând dispozițiile art. 970 din C. civ. de la 1864. Referitor la dispozițiile art. 977 - 979 din același act normativ, a susținut că art. 14 din antecontract și sintagma "colaborare viitoare" nu au două înțelesuri, neputând fi interpretate ca o prelungire a antecontractului. În opinia sa, prelungirea antecontractului peste termenul prevăzut de părți s-ar fi putut face doar cu modificarea altor clauze, cum este prețul. 5.2. Recurenta-reclamantă A. S.A. a formulat răspuns la întâmpinare, prin care a precizat că posesia sa asupra clădirilor și, implicit, asupra terenului pe care sunt edificate este esențială și menține poziția abuzivă a intimatei, aspect concretizat, pe de-o parte, în lungul șir de litigii, iar, pe de altă parte, de interminabilele răzgândiri ale intimatei cu privire la prețul de vânzare și de închiriere a terenului. II. Considerentele și soluția instanței de recurs Analizând, cu prioritate, excepția nulității recursului din perspectiva dispozițiilor art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., invocată din oficiu, Înalta Curte constată că aceasta este întemeiată pentru următoarele considerente: Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază calea de atac și dezvoltarea lor, iar, conform art. 489 alin. (2) din același cod, sancțiunea nulității intervine și în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488. Totodată, recursul este o cale extraordinară de atac, nedevolutivă, al cărei obiect este limitat, potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., la verificarea conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Controlul exercitat în această cale de atac este unul exclusiv de legalitate, circumscris cazurilor de casare expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.. Stabilirea situației de fapt, evaluarea probelor și determinarea conținutului concret al raportului juridic dedus judecății aparțin instanțelor devolutive ale fondului și nu pot forma obiectul controlului judiciar exercitat în recurs. În acest sens, este de observat că dispozițiile art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. de la 1865, care permiteau cenzurarea în recurs a interpretării greșite a actului juridic, de natură a schimba înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, nu au mai fost preluate în actuala reglementare, astfel încât simpla contestare a interpretării clauzelor contractuale, ca atare, nu mai poate constitui un motiv distinct de recurs. În cauză, deși recurenta-reclamantă a indicat formal dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. și a susținut că hotărârea recurată a fost pronunțată cu încălcarea principiului accesului liber la justiție, precum și cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 969, art. 970 și art. 977-985 din C. civ. de la 1864, criticile dezvoltate în memoriul de recurs nu relevă veritabile erori de drept în raționamentul instanței de apel, ci exprimă nemulțumirea recurentei față de modul în care au fost înțelese clauzele antecontractului autentificat sub nr. x din 15 iulie 2008 și valorificate împrejurările concrete ale cauzei, urmărindu-se, în realitate, o nouă evaluare a fondului raportului juridic dedus judecății, operațiune inadmisibilă în recurs. Astfel, invocarea încălcării principiului accesului liber la justiție nu configurează o critică de nelegalitate susceptibilă de încadrare în motivele de casare stipulate de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., câtă vreme recurenta-reclamantă nu semnalează nesocotirea unei norme privind accesul la instanță și nici existența unei soluții de inadmisibilitate ori a unui refuz de judecată, ci contestă interpretarea dată de instanța de apel clauzelor convenției, în special sub aspectul condițiilor în care putea fi solicitată pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Împrejurarea că instanța de apel a apreciat cererea prin raportare la semnificația juridică a unor clauze contractuale și la condițiile de eficacitate ale antecontractului nu echivalează cu o încălcare a accesului liber la justiție, ci ține de dezlegarea fondului litigiului. Prin urmare, sub această formulare, critica nu pune în discuție o problemă de legalitate distinctă, ci urmărește infirmarea interpretării reținute de instanță cu privire la raportul contractual dintre părți. Nici susținerile recurentei-reclamante referitoare la îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a acțiunii în pronunțarea hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv existența unui antecontract valabil, a unui înscris doveditor, a refuzului promitentei-vânzătoare de a se prezenta la notar și a executării obligației de plată a prețului de către reclamantă, nu pot fi încadrate în motivul de casare invocat. Prin aceste critici, recurenta nu identifică o greșită interpretare punctuală a normelor de drept material indicate, ci afirmă, în opoziție cu dezlegarea instanței de apel, propria evaluare a situației juridice și factuale a părților, a valabilității și eficienței antecontractului și a îndeplinirii obligațiilor asumate. Primirea unor asemenea susțineri ar presupune reevaluarea împrejurărilor reținute în cauză și a semnificației acestora în economia raportului obligațional dedus judecății, ceea ce excedează controlului de legalitate exercitat în recurs. În același registru se înscrie și susținerea în sensul că, indiferent de interpretarea dată efectelor antecontractului ulterior datei de 31 decembrie 2018, instanța de apel ar fi trebuit să constate că, la momentul introducerii acțiunii, respectiv 28 decembrie 2018, antecontractul era încă în vigoare și că verificarea condițiilor pentru pronunțarea hotărârii solicitate trebuia raportată la această dată. Nici această critică nu relevă o eroare de drept distinctă, ci exprimă dezacordul recurentei față de concluzia instanței cu privire la efectele în timp ale antecontractului și la relația dintre momentul sesizării instanței și momentul la care se apreciau îndeplinite condițiile prevăzute de convenție. A primi o asemenea susținere ar presupune reaprecierea premiselor contractuale și a semnificației acestora în contextul concret al cauzei, iar nu verificarea unei greșeli de drept. Susținerile prin care recurenta-reclamantă a făcut trimitere la dispozițiile art. 977-985 din C. civ. de la 1864, privitoare la interpretarea clauzelor antecontractului, nu se circumscriu, de asemenea, motivului de nelegalitate invocat. În realitate, recurenta-reclamantă susține că instanțele au ales un înțeles greșit al clauzelor contractuale și că ar fi trebuit să prefere un alt sens, pe care îl consideră conform cu intenția reală a părților și cu specificul terenului ocupat de construcțiile sale. Or, o asemenea critică tinde la reevaluarea convenției și a contextului factual în care aceasta a fost încheiată și executată, respectiv la substituirea propriei interpretări celei reținute de instanța de apel, ceea ce nu poate forma obiectul controlului de legalitate în recurs. Astfel, susținerea că intenția concordantă a părților a fost aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului, cu prelungirea automată a termenelor și fără limitarea în timp a obligației de transfer, că această interpretare ar rezulta din situația particulară a terenului ocupat de construcțiile recurentei, din clauzele art. 14, art. 8 și art. 9 din antecontract ori din împrejurarea renunțării la judecata dosarului nr. x/2006, nu reprezintă o critică de nelegalitate, ci o argumentare factuală și contractuală menită să susțină o altă lectură a convenției. Toate aceste susțineri presupun o nouă apreciere a conținutului antecontractului, a finalității urmărite de părți și a semnificației conduitei lor ulterioare, aspecte care țin de fondul litigiului și care nu mai pot fi repuse în discuție pe calea recursului. Aceeași concluzie se impune și în privința interpretării art. 6 din antecontract. Susținând că sintagma "dar nu mai târziu de 31 decembrie 2018" era susceptibilă de două înțelesuri și că instanța ar fi trebuit să prefere semnificația potrivit căreia termenul limita numai durata demersurilor de intabulare, iar nu obligația de vânzare, recurenta-reclamantă solicită, în realitate, înlocuirea interpretării date de instanța de apel cu propria interpretare a unei clauze contractuale. Or, prin această susținere, recurenta tinde la reevaluarea modului în care au fost înțelese clauzele convenției și, implicit, a voinței contractuale a părților, aspect ce excedează controlului de legalitate în recurs. În mod similar, susținerea referitoare la art. 14 din antecontract, în sensul că expresia "condițiile de colaborare viitoare" nu privea obligația de vânzare, ci modalitățile de folosință a terenului și plata unei chirii ulterior datei de 31 decembrie 2018, se întemeiază pe aceeași premisă a unei alte interpretări a convenției decât cea reținută de instanță. Faptul că recurenta invocă, în sprijinul acestei teze, împrejurarea că, începând cu anul 2019, părțile au încheiat un contract de închiriere nu transformă critica într-una de legalitate, ci confirmă că demersul său vizează reevaluarea conduitei părților și a înscrisurilor cauzei pentru a se trage o altă concluzie din perspectiva temeiniciei soluției de respingere a acțiunii. Nu pot fi primite nici susținerile întemeiate pe art. 977, art. 979 și art. 985 din C. civ. de la 1864, prin care recurenta-reclamantă afirmă că din nicio clauză contractuală nu se desprinde fără echivoc voința părților de a renunța la promisiunea de vânzare-cumpărare după data de 31 decembrie 2018 și că instanțele au aplicat greșit regulile de interpretare a convențiilor. Deși recurenta indică texte de lege, dezvoltarea criticii nu depășește nivelul unei contestări a modului în care instanța de apel a înțeles și corelat clauzele contractuale, fără a demonstra în concret în ce constă eroarea juridică a hotărârii recurate și cum anume aplicarea corectă a normei ar fi condus, independent de o nouă evaluare a contractului și a înscrisurilor, la o soluție contrară. Indicarea unor dispoziții legale cu caracter general în materia interpretării convențiilor nu este suficientă pentru a conferi criticii natura uneia de nelegalitate, atunci când argumentarea rămâne cantonată în combaterea raționamentului instanței prin prisma propriei evaluări asupra clauzelor și împrejurărilor de fapt ale cauzei. Referirile recurentei-reclamante la caracterul pretins inechitabil al soluției, la perpetuarea unei stări litigioase, la menținerea terenului de sub construcțiile sale în proprietatea intimatei și la pretinsa atitudine de rea-credință a acesteia, concretizată în majorarea chiriei și a prețului solicitat, sunt, de asemenea, străine controlului de legalitate exercitat în recurs. Aceste susțineri nu vizează neconcordanța hotărârii cu o normă de drept material, ci exprimă nemulțumirea recurentei asupra consecințelor practice și economice ale soluției de respingere a acțiunii, aspecte care nu pot constitui motive de casare. Înalta Curte reține că, deși recurenta-reclamantă a indicat formal motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., criticile dezvoltate în cererea de recurs nu pun în discuție veritabile greșeli de interpretare sau aplicare a normelor de drept de către instanța de apel, ci urmăresc, în realitate, reevaluarea clauzelor antecontractului, a conduitei părților, a înscrisurilor și a ansamblului împrejurărilor cauzei, pentru a se ajunge la o altă concluzie asupra efectelor convenției și a temeiniciei pretențiilor deduse judecății. Or, asemenea susțineri excedează limitelor controlului de legalitate propriu recursului și nu se circumscriu motivului de casare invocat. În consecință, întrucât criticile formulate nu se circumscriu nici motivului de recurs indicat de parte și nici vreunuia dintre cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., iar motive de ordine publică nu au fost identificate, în temeiul art. 489 alin. (2) din același act normativ, Înalta Curte va anula recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.A. împotriva deciziei nr. 298/2025 din 17 iunie 2025, pronunțată de Curtea de Apel Iași, secția civilă. Raportat la soluția pronunțată în cauză, de anulare a recursului, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., în calitate de parte căzută în pretenții, recurenta-reclamantă va fi obligată la plata sumei de 6.654 RON către intimata-pârâtă B. S.R.L., cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat și cheltuieli de transport, conform dovezilor de la dosarul de recurs. În ceea ce privește aprecierea cuantumului, Înalta Curte constată că suma acordată este proporțională cu activitatea desfășurată de avocat în etapa procesuală a recursului, constând în redactarea întâmpinării și asistența juridică acordată la termenul de judecată.