Decizia nr. 58 din 3 octombrie 2022

Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ce formează obiectul Dosarului nr. 1.166/1/2022 a fost constituit conform dispoziţiilor art. 520 alin. (6) din Codul de procedură civilă şi ale art. 36 alin. (2) lit. b) din Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea administrativă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, republicat, cu completările ulterioare (Regulamentul). 2. Şedinţa este prezidată de doamna judecător Laura-Mihaela Ivanovici, preşedintele Secţiei I civile a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

La şedinţa de judecată participă doamna Elena Adriana Stamatescu, magistrat-asistent, desemnată în conformitate cu dispoziţiile art. 38 din Regulament.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a luat în examinare sesizarea formulată de Tribunalul Alba – Secţia I civilă, în Dosarul nr. 2.640/298/2020, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile.

Magistratul-asistent prezintă referatul cauzei, arătând că la dosar s-a depus raportul întocmit de judecătorul-raportor, ce a fost comunicat părţilor, în conformitate cu dispoziţiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă; părţile nu au depus puncte de vedere asupra chestiunii de drept.

În urma deliberărilor, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept rămâne în pronunţare asupra sesizării privind pronunţarea unei hotărâri prealabile. ÎNALTA CURTE, deliberând asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizată, constată următoarele: I. Titularul şi obiectul sesizării

Tribunalul Alba – Secţia I civilă a dispus, prin încheierea din 9 decembrie 2021, în Dosarul nr. 2.640/298/2020, sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: modalitatea de interpretare a dispoziţiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 17/2014), în cazul încheierii unor contracte de vânzare a posesiei terenurilor agricole din extravilan, reglementate de art. 13 alin. (5) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 7/1996), respectiv dacă trebuie respectat dreptul de preempţiune, conform art. 4 din Legea nr. 17/2014, în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan care se notează în cartea funciară, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.

Sesizarea a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la data de 31 mai 2022, cu nr. 1.166/1/2022, termenul de judecată fiind stabilit la data de 3 octombrie 2022. II. Norma de drept intern ce formează obiectul sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie cu privire la pronunţarea unei hotărâri prealabile

Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare (forma în vigoare la data de 7 septembrie 2020) Art. 4. – (1) Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale. (2) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (1), înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare. (3) Solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare Art. 13. – ” (…) (5) Posesia notată în cartea funciară şi efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară. (6) Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condiţiile prevăzute la alin. (7), ca efect al joncţiunii posesiilor anterioare cu posesia sa. (7) În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiţii: a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură; b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalităţile prevăzute de lege. (…)” III. Expunerea succintă a procesului

Prin plângerea înregistrată la Judecătoria Sebeş la data de 13 noiembrie 2020, cu nr. 2.640/298/2020, petenţii A şi B, prin Biroul Notarului Public X, au contestat încheierea de respingere a cererii de reexaminare nr. 39.331 din 13 octombrie 2020, emisă de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Alba – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sebeş.

În motivarea plângerii s-a arătat că la data de 7 septembrie 2020 s-a încheiat la sediul notarului public contractul autentificat cu nr. xxxx/2020, prin care părţile au înstrăinat dreptul de posesie asupra imobilului situat administrativ în comuna S, judeţul Alba, înscris în cartea funciară nr. xxxxx S.

Prin încheierea atacată s-a respins notarea întrucât nu s-a respectat procedura prevăzută de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, legea prevăzând în mod expres că aceasta se referă nu doar la înstrăinarea dreptului de proprietate, ci şi la înstrăinarea posesiei.

Argumentarea Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sebeş se referă la Decizia nr. 3 din 2 martie 2020, emisă de directorului Direcţiei de publicitate imobiliară din cadrul Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (Decizia nr. 3 din 2 martie 2020), în viziunea căreia legiuitorul nu distinge între înstrăinarea proprietăţii şi înstrăinarea posesiei, aceasta din urmă nefiind prevăzută de art. 20 din Legea nr. 17/2014.

Petenţii au susţinut că argumentele deciziei sunt profund ilegale, întrucât este evident că Legea nr. 17/2014 se referă la înstrăinarea dreptului de proprietate, fapt ce rezultă din însuşi titlul legii şi din dispoziţiile art. 4 alin. (3) şi art. 5 alin. (2), precum şi din Normele metodologice privind exercitarea de către Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale a atribuţiilor ce îi revin pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, aprobate prin Ordinul viceprim-ministrului, ministrul agriculturii şi dezvoltării rurale, al viceprim-ministrului, ministrul dezvoltării regionale şi administraţiei publice, al ministrului apărării naţionale şi al viceprim-ministrului, ministrul culturii, nr. 719/740/M.57/2.333/2014, cu modificările ulterioare (Normele metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014). În tot cuprinsul legii şi al normelor metodologice se face în mod expres referire la înstrăinarea dreptului de proprietate.

Din acest motiv, prevederile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile şi posesiei, proprietatea şi posesia fiind instituţii juridice diferite.

Prin Sentinţa civilă nr. 84 din 9 februarie 2021, Judecătoria Sebeş a respins plângerea formulată, apreciind că, aşa cum rezultă din Decizia nr. 3 din 2 martie 2020, dată ca urmare a şedinţei reprezentanţilor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) şi Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România (UNNPR), decizie care în virtutea art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996 se impune cu valoare obligatorie, prevederile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile şi în cazul încheierii unor convenţii ce au ca obiect înstrăinarea prin vânzare a posesiei terenurilor agricole situate în extravilan, cum este şi cazul celui din speţa de faţă. Această concluzie se impune cu atât mai mult cu cât, pe de-o parte, Legea nr. 17/2014 nu exceptează de la îndeplinirea formalităţilor vânzările de posesie, iar, pe de altă parte, faţă de efectele juridice ale notării posesiei în cartea funciară, care se converteşte de drept în proprietate la împlinirea termenului prevăzut de lege [3 ani, potrivit art. 13 alin. (7) din Legea nr. 7/1996], transferul proprietăţii asupra unui teren extravilan este supus Legii nr. 17/2014.

Petenţii nu au făcut dovada că au urmat procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014, deşi pentru înscrierea în cartea funciară aveau această obligaţie, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 5 alin. (2) din lege. Nu se poate afirma că există un regim diferit între înstrăinarea posesiei de fapt şi înstrăinarea dreptului de proprietate, întrucât consolidarea posesiei în termenul de 3 ani valorează proprietate, or, dacă s-ar admite că pentru înstrăinarea posesiei asupra unui teren extravilan nu ar fi necesare formalităţile prevăzute de Legea nr. 17/2014, ar însemna că însăşi dobândirea dreptului de proprietate cu privire la respectivul teren ar fi scutită de îndeplinirea formalităţilor antemenţionate, concluzie care nu poate fi primită.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel petenţii, solicitând schimbarea hotărârii atacate şi admiterea cererii de notare a posesiei.

În şedinţa publică din 9 decembrie 2021, tribunalul, din oficiu, a pus în discuţie, în raport cu dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă, sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile cu privire la chestiunea de drept dedusă judecăţii.

Prin încheierea de şedinţă pronunţată la aceeaşi dată, sesizarea a fost considerată admisibilă şi, în temeiul dispoziţiilor art. 520 alin. (2) din Codul de procedură civilă, s-a dispus suspendarea judecăţii. IV. Motivele reţinute de titularul sesizării, referitoare la admisibilitatea procedurii

Instanţa de trimitere, procedând la analiza condiţiilor de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, referitoare la declanşarea procedurii pronunţării de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, a apreciat că acestea sunt întrunite cumulativ.

Astfel, de lămurirea modului de interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014, în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, depinde soluţionarea cauzei, întrucât litigiul în care este invocată are ca obiect o plângere împotriva încheierii de carte funciară, iar de modul de interpretare a dispoziţiei legale menţionate depinde soluţionarea definitivă a plângerii.

Instanţa a apreciat necesară formularea prezentei sesizări, întrucât prin Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 s-a hotărât că prevederile Legii nr. 17/2014 sunt aplicabile şi în cazul încheierii unor convenţii ce au ca obiect înstrăinarea prin vânzare a posesiei terenurilor agricole situate în extravilan, având în vedere şi efectele juridice ale notării posesiei, care se converteşte de drept în proprietate la împlinirea termenului prevăzut de lege, iar decizia este obligatorie atât pentru notarii publici, cât şi pentru personalul de specialitate din oficiile teritoriale, de la data comunicării, cu privire la modul de soluţionare a situaţiei juridice analizate, potrivit art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996.

Problema de drept este nouă, avându-se în vedere că Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat printr-o altă hotărâre cu privire la textele de lege menţionate şi nu face obiectul unui recurs în interesul legii, în curs de soluţionare. V. Punctul de vedere al părţilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Apelantul susţine, în esenţă, relativ la înţelesul art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, că legiuitorul a avut în vedere o joncţiune a posesiilor, o uzucapiune de scurtă durată, care se transformă în drept de proprietate la împlinirea unui termen de 3 ani din momentul notării în cartea funciară, cu condiţia însă să nu fi fost notat niciun litigiu prin care să se conteste aceste înscrieri, iar dreptul de proprietate, în cazul în care s-a înstrăinat posesia, nu se consideră dobândit prin vânzare, ci prin efectul legii, fără nicio altă justificare sau procedură.

Art. 4 alin. (3) din Legea nr. 17/2014 arată, în mod expres, că solicitarea şi utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile şi alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credinţe, atât a părţilor din contract, cât şi pentru profesionistul instrumentator cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară, iar art. 5 alin. (2) prevede că cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege.

Cele două legi reglementează două instituţii juridice diferite şi nu au niciun punct de interferenţă, iar până la apariţia Deciziei nr. 3 din 2 martie 2020 nici nu s-a pus problema să nu se noteze în cartea funciară posesiile înstrăinate în baza unor acte autentice.

Invocă prevederile art. 36 alin. (1) şi (4) şi art. 69 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actelor normative, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 24/2000), susţinând că, fără o modificare legislativă, nu se poate modifica practica anterioară apariţiei deciziei, întrucât s-ar crea o discriminare între cei care au încheiat acte înainte de acest moment şi cei care au încheiat acte ulterior.

După comunicarea raportului întocmit de judecătorul-raportor, în condiţiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, apelantul a învederat că îşi menţine susţinerile făcute în faţa instanţei de trimitere. VI. Punctul de vedere al completului de judecată care a formulat sesizarea cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Completul de judecată învestit cu soluţionarea apelului în Dosarul nr. 2.640/298/2020 a apreciat că prevederile art. 4 din Legea nr. 17/2014 nu sunt aplicabile în cazul încheierii unor contracte de vânzare a posesiei terenurilor agricole din extravilan, reglementate de art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, adică nu trebuie respectat dreptul de preempţiune prevăzut de această normă în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan, care se notează în cartea funciară, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.

Posesia notată în acest mod în cartea funciară generează recunoaşterea dreptului de proprietate în favoarea posesorului la împlinirea termenului prevăzut de lege, fiind în concret un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune de scurtă durată. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă reprezintă dobândirea proprietăţii asupra unui bun printr-o posesie îndelungată, în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege.

Prin urmare, tribunalul apreciază că uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a dreptului de proprietate, nu trebuie confundată cu dobândirea dreptului de proprietate prin contract de vânzare-cumpărare, cu privire la care este obligatorie respectarea procedurii preempţiunii drept condiţie la înstrăinarea terenurilor agricole extravilane, conform art. 4 din Legea nr. 17/2014. Astfel, posesorul dobândeşte dreptul de proprietate la împlinirea termenului prevăzut de lege, ca urmare a exercitării posesiei, iar nu ca urmare a unui act translativ de proprietate, care impune respectarea dispoziţiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 privind procedura preempţiunii drept condiţie pentru înstrăinarea terenurilor agricole extravilane. VII. Jurisprudenţa instanţelor naţionale în materie

Răspunzând solicitării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţele naţionale au comunicat că nu au identificat jurisprudenţă referitoare la chestiunea analizată. O parte a instanţelor au exprimat opinii teoretice, din care a rezultat existenţa a două orientări jurisprudenţiale.

Astfel, într-o primă orientare, majoritară, s-a apreciat că din modalitatea de reglementare a dispoziţiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014 rezultă că situaţia premisă creată de legiuitor vizează o înstrăinare a dreptului de proprietate, în sensul că vânzătorul este proprietar în fapt şi în drept, având un titlu de proprietate, şi intenţionează înstrăinarea acestui drept prin orice modalitate, ceea ce face ca dreptul de preempţiune să fie aplicabil în ordinea menţionată.

Pe de altă parte, dispoziţiile art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 se referă la posesie, ca stare de fapt ce este supusă notării în cartea funciară şi care, în anumite condiţii, duce la dobândirea dreptului de proprietate. În accepţiunea legiuitorului, această posesie poate face obiectul unei înstrăinări prin vânzare, cu toate efectele juridice derivate din această ipoteză (spre exemplu, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate), care se transmit dobânditorului.

Aşa fiind, în condiţiile în care cumpărătorul posesiei nu dobândeşte imediat dreptul de proprietate, dreptul de preempţiune al Agenţiei Domeniilor Statului nu poate fi exercitat, întrucât acesta este stabilit prin art. 4 din Legea nr. 17/2014 exclusiv în momentul înstrăinării dreptului de proprietate, iar nu la momentul înstrăinării posesiei.

Această opinie a fost exprimată de Judecătoria Bacău, Judecătoria Braşov, Secţiile civile ale Tribunalului Bucureşti şi judecătoriile din circumscripţia acestuia, Secţia civilă a Tribunalului Giurgiu, Judecătoria Bolintin-Vale, Tribunalul Ialomiţa, Tribunalul Ilfov, Tribunalul Teleorman – Secţia civilă, judecătoriile Alexandria, Roşiori de Vede, Turnu Măgurele, Videle şi Zimnicea, Judecătoria Măcin, Judecătoria Caracal, Curtea de Apel Iaşi – Secţia civilă, Tribunalul Iaşi – Secţia I civilă, Judecătoria Iaşi – Secţia civilă, Tribunalul Vaslui – Secţia civilă, Judecătoria Vaslui, Judecătoria Huşi, Tribunalul Bihor – Secţia I civilă, Judecătoria Darabani, Curtea de Apel Timişoara.

S-a exprimat şi opinia potrivit căreia, în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan care se notează în cartea funciară, conform art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, trebuie respectat dreptul de preempţiune prevăzut de art. 4 din Legea nr. 17/2014.

S-a argumentat că, în cazul în care se exercită folosinţa asupra unui teren fără acte de proprietate, art. 13 din Legea nr. 7/1996 reglementează înscrierea posesiei de fapt asupra imobilului în cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, stabilind prin alin. (5) că posesia notată în cartea funciară şi efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară.

Prin urmare, actul normativ prevede nu numai dobândirea proprietăţii prin uzucapiune în cazul acestor categorii de terenuri, ci şi posibilitatea ca posesia să fie înstrăinată anterior împlinirii termenului pentru transformarea posesiei în proprietate.

În ceea ce priveşte înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, art. 4 din Legea nr. 17/2014 dispune că aceasta se face doar cu respectarea dreptului de preempţiune. Dispoziţiile art. 4 exclud de la obligaţia de respectare a dreptului de preempţiune doar înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate [în acest sens, art. 4 alin. (6) din Legea nr. 17/2014], ceea ce duce la concluzia că orice alte terenuri agricole din extravilan se pot înstrăina numai cu respectarea drepturilor categoriilor de preemptori prevăzute prin actul normativ.

Din coroborarea acestor dispoziţiilor legale se ajunge la concluzia că, în cazul vânzării posesiei, trebuie respectat dreptul de preempţiune, pentru că obiectul înstrăinării îl reprezintă terenuri vizate de dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 17/2014, nefiind vorba despre înstrăinarea acelor terenuri excluse prin alineatul (6) al textului.

În acest sens au opinat judecătoriile Oneşti, Moineşti, Roman, Curtea de Apel Craiova – Secţia I civilă, judecătoriile Târgu Cărbuneşti, Novaci, Slatina, Baia de Aramă, Tribunalul Brăila, Judecătoria Dorohoi.

Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a comunicat că la nivelul Secţiei judiciare – Serviciul judiciar civil nu se verifică, în prezent, practica judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept ce formează obiectul sesizării. VIII. Jurisprudenţa Curţii Constituţionale

Prin Decizia nr. 736 din 20 noiembrie 2018, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 162 din 28 februarie 2019, a fost respinsă excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014, raportate la art. 3, 4 şi 9 din acelaşi act normativ.

Prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015, Curtea a statuat că beneficiarul unei promisiuni neexecutate de vânzare este titularul unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumate de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate. Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat. Cu alte cuvinte, valabilitatea antecontractului de vânzare este supusă legii în vigoare la data încheierii sale, iar efectul specific al acestuia, referitor la transmiterea în viitor a dreptului de proprietate, respectiv la momentul încheierii contractului de vânzare, este supus legii în vigoare la data încheierii acestui din urmă contract. Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum (paragraful 20).

Aceste argumente au fost reluate în deciziile pronunţate ulterior de Curtea Constituţională, cum ar fi, spre exemplu, deciziile nr. 175 din 26 martie 2019, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 532 din 28 iunie 2019; nr. 869 din 26 noiembrie 2020, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 202 din 1 martie 2021 etc. IX. Opiniile specialiştilor consultaţi

La solicitarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 520 alin. (11) raportat la art. 516 alin. (6) din Codul de procedură civilă, au fost exprimate opinii asupra problemei de drept de către specialiştii Facultăţilor de Drept din cadrul Universităţii de Vest din Timişoara şi Universităţii din Craiova.

Astfel, doamna profesor universitar doctor Irina Sferdian de la Facultatea de Drept din Universitatea de Vest din Timişoara a apreciat că dispoziţiile Legii nr. 17/2014 nu sunt aplicabile în cazul vânzării posesiei notate în cartea funciară asupra terenurilor agricole, în temeiul art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996.

În argumentarea acestei opinii, a arătat următoarele: I. Legea nr. 17/2014 are un obiect de reglementare specific, respectiv transmiterea dreptului de proprietate prin vânzare asupra terenurilor agricole din extravilan. Dispoziţiile acestei legi sunt aplicabile dacă sunt prezente, cumulativ, următoarele elemente: să fie vorba despre operaţiunea juridică a vânzării, vânzarea să privească transmiterea dreptului de proprietate, imobilul supus vânzării să fie un teren agricol, iar terenul să fie situat în extravilan. Dacă aceste elemente nu sunt întrunite, operaţiunea juridică nu se află sub incidenţa Legii nr. 17/2014. II. Decizia nr. 3 din 2 martie 2020, obligatorie pentru personalul de specialitate al ANCPI, conform art. 22 alin. (12) din Legea nr. 7/1996, precum şi pentru notarii publici, conform protocolului de colaborare încheiat între UNNPR şi ANCPI, aşa cum prevede art. 22 alin. (13) din aceeaşi lege, a prevăzut obligativitatea parcurgerii procedurii de exercitare a dreptului de preempţiune şi în cazul vânzării posesiei asupra terenurilor agricole, printr-o interpretare eronată şi denaturată a dispoziţiilor art. 4 din Legea nr. 17/2014. Obiectul de reglementare al Legii nr. 17/2014 este unul strict, restrâns la transmiterea prin vânzare a dreptului de proprietate, nefiind posibilă extinderea obiectului de reglementare asupra situaţiilor pe care legiuitorul nu a avut intenţia să le reglementeze. Dacă s-ar admite că posesia notată în cartea funciară poate fi echivalată dreptului de proprietate în aplicarea procedurii preempţiunii prevăzute de Legea nr. 17/2014 ar însemna aplicarea aceluiaşi raţionament şi în cazul preemptorilor. Rezultatul ar fi o bulversare a ordinii preemptorilor, pentru că legea, atunci când vorbeşte despre proprietarii vecini sau despre coproprietari, nu se referă la posesori. Va fi dificil de ales, de pildă, în condiţiile în care legea nu prevede nimic în acest sens, dacă un proprietar vecin ar avea prioritate la cumpărare în concurs cu un posesor vecin. Dacă s-ar accepta o asemenea interpretare extensivă, nereglementată, a domeniului de aplicare a Legii nr. 17/2014, procedura preempţiunii, care este riguros detaliată în lege şi în normele metodologice de aplicare a acesteia, ar fi greu de îndeplinit şi ar deveni arbitrară. Cel de-al doilea argument, potrivit căruia înstrăinarea prin posesie nu este enumerată în rândul excepţiilor prevăzute de art. 20 alin. (2) şi (3) din Legea nr. 17/2014, este lipsit de orice relevanţă, întrucât prima excepţie menţionată în acest text are în vedere relaţiile de familie ori starea de coproprietate între vânzător şi cumpărător, iar a doua se referă la vânzarea silită sau cea derulată în procedura insolvenţei. Aceste excepţii se referă la transmiterea dreptului de proprietate prin vânzare şi îşi găsesc raţiunea, în primul caz, în calitatea părţilor, iar în al doilea caz, în scopul vânzării. Legiuitorul nu a prevăzut vânzarea posesiei ca excepţie de la vânzarea terenurilor agricole pentru simplul fapt că întreaga reglementare a avut ca obiect doar transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, iar excepţiile nu pot fi total străine de obiectul reglementării, ci vizează situaţiile care s-ar fi aflat sub incidenţa legii, dacă nu ar fi fost exceptate în mod expres. III. Argumentul potrivit căruia neaplicarea Legii nr. 17/2014 în cazul vânzării posesiei notate în cartea funciară poate fi interpretată ca o eludare a mecanismului preempţiunii, pe motiv că posesia se interverteşte de drept în proprietate la expirarea unui termen de trei ani de la data la care primul posesor şi-a notat posesia în cartea funciară, nu este just, întrucât se bazează pe confundarea a două moduri diferite de dobândire a dreptului de proprietate: convenţia de vânzare şi uzucapiunea. Posesia notată în cartea funciară în temeiul art. 13 din Legea nr. 7/1996 este o posesie de fapt, iar nu de drept, nu este un element al dreptului de proprietate. Termenul de trei ani prevăzut de lege pentru transformarea de drept a posesiei în proprietate este menit să permită proprietarului să conteste posesia notată şi să solicite intabularea dreptului său. Dreptul de proprietate se va înscrie din oficiu de către registratorul de carte funciară în favoarea posesorului numai dacă la expirarea termenului de trei ani nu este notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă situaţia juridică a imobilului.

În acelaşi sens a opinat şi doamna conferenţiar universitar doctor Manuela Istrătoaie de la Facultatea de Drept din Universitatea din Craiova, arătând că domeniul de aplicare al art. 4 din Legea nr. 17/2014 vizează numai contractele de vânzare prin care se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan şi hotărârile judecătoreşti care ţin loc de contract de vânzare, iar Legea nr. 17/2014 conţine norme speciale, derogatorii de la normele dreptului comun în materia contractului de vânzare (şi a dreptului de preempţiune) conţinute de Codul civil şi, prin urmare, sunt norme de strictă interpretare şi aplicare, fără a putea fi aplicate prin analogie la alte situaţii ce nu sunt prevăzute în conţinutul lor.

În argumentarea acestei opinii s-a susţinut că domeniul de aplicare al dispoziţiilor speciale cuprinse în art. 4 din Legea nr. 17/2014 este clar, neechivoc conturat şi include numai transferurile de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan realizate în baza contractului de vânzare ori în baza hotărârii judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare.

În consecinţă, conform principiului specialia generalibus derogant, rezultă că respectarea dreptului de preempţiune în cazul vânzării terenurilor agricole din extravilan în favoarea anumitor categorii de persoane enunţate de textul art. 4 din Legea nr. 17/2014, în modalitatea şi condiţiile prevăzute de acest act normativ, reprezintă o condiţie de valabilitate specială pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare, având ca obiect dreptul de proprietate asupra acestor terenuri. Din interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 13 alin. (1) şi (5), art. 12 alin. (9) şi art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, precum şi a prevederilor art. 916 şi următoarele din Codul civil se desprinde concluzia că posesia notată în cartea funciară întocmită în cadrul înregistrării sistematice este o instituţie derogatorie de la dreptul comun, întrucât creează efecte juridice specifice: pe de o parte, posibilitatea transmiterii numai a posesiei, atât prin acte între vii, cât şi mortis causa, iar, pe de altă parte, posibilitatea dobândirii dreptului de proprietate prin intabulare din oficiu la împlinirea a doar 3 ani de la prima notare. Dobândirea dreptului de proprietate ca efect al posesiei bunului în perioada prevăzută de lege şi cu respectarea anumitor condiţii defineşte uzucapiunea (art. 928 din Codul civil). S-ar putea spune că prevederile art. 13 din Legea nr. 7/1996 reglementează o formă specială de uzucapiune, care însă derogă de la uzucapiunea reglementată de Codul civil, întrucât se fundamentează pe durata unei posesii notate în cartea funciară (nu pe durata posesiei efective), iar dreptul de proprietate se dobândeşte de drept, cu îndeplinirea anumitor condiţii, prin efectul legii, intabularea realizându-se din oficiu, fără a mai fi necesară manifestarea de voinţă a posesorului în acest sens. Pentru ca posesia notată în cartea funciară să conducă la dobândirea dreptului de proprietate este necesar ca în termenul de 3 ani de la prima înscriere să nu fie notat niciun litigiu prin care să fie contestată cartea funciară. Dacă a fost notat un astfel de litigiu, intabularea din oficiu a dreptului de proprietate în temeiul posesiei nu se mai dispune; admiterea acţiunii terţului şi recunoaşterea unui drept de proprietate în favoarea acestuia au ca efect intabularea dreptului terţului. În cazul în care acţiunea terţului este respinsă se va dispune intabularea din oficiu în favoarea posesorului, dacă termenul de 3 ani este împlinit. X. Raportul asupra chestiunii de drept

Prin raportul întocmit, judecătorul-raportor a apreciat că nu este necesară respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei convenţii având ca obiect înstrăinarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan. XI. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie Examinând sesizarea, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorul-raportor şi chestiunea de drept care se solicită a fi dezlegată, constată următoarele: XI.1. Asupra admisibilităţii sesizării

Potrivit dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, „Dacă, în cursul judecăţii, un complet de judecată al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, al curţii de apel sau al tribunalului, învestit cu soluţionarea cauzei în ultimă instanţă, constatând că o chestiune de drept, de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei respective, este nouă şi asupra acesteia Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat şi nici nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare, va putea solicita Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie să pronunţe o hotărâre prin care să dea rezolvare de principiu chestiunii de drept cu care a fost sesizată”.

Din cuprinsul prevederilor legale enunţate se desprind condiţiile de admisibilitate pentru declanşarea procedurii de sesizare în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, condiţii care trebuie să fie întrunite în mod cumulativ: – existenţa unei cauze aflate în curs de judecată; – instanţa care sesizează Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie să judece cauza în ultimă instanţă; – cauza care face obiectul judecăţii să se afle în competenta legală a unui complet de judecată al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, al curţii de apel sau al tribunalului învestit să soluţioneze cauza; – soluţionarea pe fond a cauzei în curs de judecată să depindă de chestiunea de drept a cărei lămurire se cere; – chestiunea de drept a cărei lămurire se cere să fie nouă; – chestiunea de drept să nu fi făcut obiectul statuării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi nici obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare.

Obiectul cererii de chemare în judecată în cauza aflată în apel pe rolul instanţei de trimitere îl reprezintă plângerea împotriva încheierii oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară prin care a fost respinsă cererea de reexaminare a soluţiei de respingere a înscrierii în cartea funciară.

În conformitate cu dispoziţiile art. 31 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, plângerea se soluţionează de către judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, iar hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel, astfel cum se prevede în alineatul (5) al aceleiaşi norme.

Prin urmare, completul de judecată ce a formulat prezenta sesizare soluţionează cauza în ultimă instanţă, pronunţând o hotărâre definitivă, conform art. 634 alin. (1) pct. 4 din Codul de procedură civilă.

Cât priveşte existenţa unei chestiuni de drept de care depinde soluţionarea pe fond a cauzei trebuie reamintit că, potrivit jurisprudenţei constante a Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, pentru a fi vorba despre o problemă de drept reală, trebuie ca norma de drept disputată să fie îndoielnică, imperfectă, lacunară sau neclară. Chestiunea de drept supusă dezbaterii trebuie să fie una veritabilă, legată de posibilitatea de a interpreta diferit un text de lege – atunci când obiectul interpretării îl constituie un asemenea izvor de drept -, fie din cauză că acest text este incomplet, fie pentru că nu este corelat cu alte dispoziţii legale, fie pentru că se pune problema că nu ar mai fi în vigoare.

În speţă, prin sesizarea de faţă se solicită a se stabili dacă la încheierea unei convenţii având ca obiect înstrăinarea posesiei unui teren agricol din extravilan, menţionată în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, este necesară respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 din Legea nr. 17/2014.

Art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 nu face trimitere în mod expres la dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 17/2014, însă, s-ar putea argumenta că natura actului juridic civil în discuţie determină includerea acestuia în domeniul de aplicare al Legii nr. 17/2014 şi, implicit, incidenţa art. 4 din acest act normativ.

O asemenea interpretare se regăseşte în Minuta comună a reprezentanţilor UNNPR şi ANCPI din data de 2 martie 2020, transpusă în Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 a directorului Direcţiei de publicitate imobiliară.

În conformitate cu art. 22 alin. (13) din Legea nr. 7/1996, soluţiile consemnate în minutele de şedinţă organizate de ANCPI şi UNNPR în vederea unificării procedurilor de lucru în operaţiunile de publicitate imobiliară sunt obligatorii pentru notarii publici şi pentru personalul de specialitate din oficiile teritoriale, fiind urmate concomitent de emiterea unor decizii de către directorii Direcţiei de publicitate imobiliară şi Direcţiei de cadastru. Alineatul (12) al aceleiaşi norme prevede că deciziile au caracter obligatoriu, iar nerespectarea lor atrage pentru personalul de specialitate din ANCPI şi instituţiile subordonate, implicat în soluţionarea cererilor de recepţie şi înscriere, sancţiunile disciplinare prevăzute în regulamentele interne.

Decizia nr. 3 din 2 martie 2020 a stat la baza soluţiei de respingere a notării posesiei dobândite printr-un act juridic încheiat în formă autentică, atacate prin plângerea aflată în etapa procesuală a apelului pe rolul instanţei de trimitere. Prima instanţă din cauza pendinte a respins cererea de chemare în judecată, însuşindu-şi considerentele deciziei administrative, astfel încât instanţa de apel, pentru a tranşa problema de drept în discuţie, este chemată să răspundă acelor argumente care reflectă o anumită interpretare a legii.

Prin urmare, trebuie constatat că se supune clarificării o chestiune de drept veritabilă, care nu este lipsită de dificultate, existând posibilitatea interpretării diferite a legii şi riscul creării unei practici judiciare neunitare.

De chestiunea de drept depinde soluţionarea pe fond a cauzei, întrucât, în funcţie de dezlegarea dată chestiunii de drept, instanţa de trimitere va stabili dacă se impune admiterea cererii de înscriere în cartea funciară, în pofida faptului că la încheierea actului juridic nu s-a urmat procedura prevăzută de art. 4 din Legea nr. 17/2014 referitoare la dreptul de preempţiune.

Suplimentar acestui considerent, poate fi arătat şi faptul că problema de drept cu a cărei soluţionare este învestită instanţa de judecată şi care formează obiectul sesizării de faţă rezidă în identificarea unui impediment la notarea în cartea funciară a posesiei dobândite printr-un contract de vânzare, încheiat în formă autentică, asupra unei anumite categorii de teren.

Notarea reprezintă o formă de înscriere în cartea funciară, alături de intabulare şi de înscrierea provizorie, conform art. 24 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, iar art. 13 din lege prevede notarea posesiei.

Potrivit art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, „Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare.”

La data încheierii contractului de vânzare din cauza pendinte pe rolul instanţei de trimitere – 7 septembrie 2020, art. 16 din Legea nr. 17/2014 prevedea că „Înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 4, sau fără obţinerea avizelor prevăzute la art. 3 şi 9 este interzisă şi se sancţionează cu nulitatea relativă.”

Abia ulterior s-a prevăzut în mod expres sancţiunea nulităţii absolute pentru încheierea unui asemenea contract fără respectarea dreptului de preempţiune, art. 16 din Legea nr. 17/2014 fiind modificat în acest sens prin Legea nr. 175/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului (Legea nr. 175/2020), în vigoare din data de 13 octombrie 2020.

Prin urmare, nu este întrunită în speţă prima ipoteză din art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care se referă la respingerea cererii de înscriere a actului juridic atunci când sancţiunea nulităţii absolute este prevăzută în mod expres de lege. În schimb, este aplicabilă cea de-a doua teză a normei, referitoare la neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare, respectarea dreptului de preempţiune reprezentând o asemenea condiţie, în domeniul de aplicare al art. 4 din Legea nr. 17/2014.

În consecinţă, dezlegarea chestiunii de drept urmărită prin prezenta sesizare interesează fondul cauzei, întrucât instanţa de apel va decide dacă respingerea cererii de notare a posesiei, cu toate că nu este lipsită de suport în privinţa verificărilor pentru care este abilitat registratorul, este legală şi temeinică din perspectiva condiţiei speciale prevăzute de o reglementare în vigoare.

Din cele ce precedă rezultă că este întrunită condiţia de admisibilitate a existenţei unei chestiuni de drept de care depinde dezlegarea pe fond a litigiului dedus judecăţii.

De asemenea, este îndeplinită şi cerinţa noutăţii chestiunii de drept supuse interpretării, chiar dacă nu este vorba despre o reglementare recent intrată în vigoare, în condiţiile în care se solicită interpretarea unui text dintr-un act normativ din anul 2014, iar, pe de altă parte, art. 13 alin. (5) a fost introdus în corpul Legii nr. 7/1996 prin Legea nr. 150/2015 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 – ca fiind alin. (2 1 ) -, forma actuală fiind configurată prin republicarea legii din data de 24 septembrie 2015.

Conform jurisprudenţei constante formate în acest mecanism de unificare jurisprudenţială, condiţia de admisibilitate a noutăţii se consideră a fi îndeplinită şi atunci când chestiunea de drept îşi are izvorul într-o reglementare mai veche, dar instanţele nu i-au dat încă o anumită interpretare şi aplicare la nivel jurisprudenţial, ori dacă se impun anumite clarificări, într-un context legislativ nou sau modificat, de natură să impună reevaluarea sau reinterpretarea normei de drept analizate.

În cauză, examenul jurisprudenţial efectuat a relevat că nu există practică judiciară în legătură cu chestiunea de drept a cărei lămurire se solicită, toate cele 15 curţi de apel răspunzând în acest sens, la solicitarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

În cuprinsul încheierii de sesizare, instanţa de trimitere a indicat, totuşi, două decizii pronunţate la nivelul Tribunalului Alba, cu soluţii diferite, de admitere în apel a cererii de notare a posesiei faptice în baza unui contract în formă autentică, respectiv de respingere ca nefondat a apelului petentului. Aceste decizii nu au fost, însă, ataşate, pentru a se verifica dacă vizează chestiunea de drept ce formează obiectul sesizării şi soluţiile pronunţate, dar chiar şi în situaţia în care ar releva soluţii diferite asupra chestiunii de drept în discuţie, tot nu s-ar putea reţine existenţa unei jurisprudenţe constante, unitare sau neunitare, dat fiind că este vorba doar despre două hotărâri, care provin de la aceeaşi instanţă.

Absenţa practicii judiciare nu semnifică şi absenţa vreunui interes în dezlegarea chestiunii de drept, întrucât există un potenţial litigios generat de emiterea recentă a deciziei administrative menţionate la paragraful 66 din prezenta decizie, care împiedică notarea posesiei faptice dobândite asupra unui teren agricol din extravilan, printr-un act juridic translativ. În plus, punctele de vedere divergente exprimate de către curţile de apel oferă indicii suficiente în sensul posibilităţii apariţiei unei practici neunitare în materia problemei disputate.

Prin urmare, condiţia noutăţii se verifică, iar necesitatea interpretării normei de drept în discuţie, prin intervenţia instanţei supreme, devine pregnantă şi de actualitate, în scopul prevenirii apariţiei unei practici neunitare.

Faţă de cele ce precedă şi constatându-se că asupra acestei chestiuni de drept Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat anterior, sesizarea întruneşte cumulativ condiţiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă. XI.2. Asupra fondului sesizării

Prin sesizarea de faţă se solicită a se clarifica dacă la încheierea unei convenţii având ca obiect vânzarea posesiei unui teren agricol din extravilan este necesară respectarea dreptului de preempţiune, prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 pentru situaţiile de înstrăinare prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, în contextul în care nici acest act normativ, dar nici Legea nr. 7/1996 nu conţin o prevedere explicită în acest sens.

Prealabil examinării chestiunii de drept, este de precizat că instanţa de trimitere a identificat norma de a cărei interpretare este legată această chestiune de drept ca fiind art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, făcând referire, însă, la forma actuală a normei, şi nu la cea de la data încheierii contractului de vânzare din speţă – 7 septembrie 2020.

Or, în conformitate cu dispoziţiile art. 6 alin. (3) din Codul civil, un act juridic nul, anulabil sau afectat de alte cauze de ineficacitate la data intrării în vigoare a legii noi rămâne supus dispoziţiilor legii vechi, în vigoare la data încheierii actului juridic.

Prin urmare, norma ce trebuie interpretată are următorul conţinut, conturat la data încheierii contractului de vânzare din speţă: „Înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.” În consecinţă, toate referirile la art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 din prezenta decizie vor avea în vedere această formă a textului.

Dreptul de preempţiune este definit prin art. 1.730 alin. (1) din Codul civil ca fiind dreptul de a cumpăra cu prioritate un bun, în condiţiile stabilite prin lege sau prin contract.

În cazul unui teren agricol situat în extravilan, aceste cerinţe se regăsesc în Legea nr. 17/2014, care prevede că dreptul de preempţiune trebuie respectat la înstrăinarea, prin vânzare, a unui asemenea imobil.

Din această perspectivă, examinarea chestiunii de drept presupune a se determina, în primul rând, domeniul de aplicare al art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu scopul de a se tranşa dacă o operaţiune juridică menţionată într-un text de lege edictat ulterior, respectiv în art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, intrat în vigoare în anul 2015 (după cum s-a arătat la paragraful 77), respectiv vânzarea posesiei, este vizată de această prevedere legală.

În acelaşi timp, însă, se impune şi interpretarea art. 13 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, în vederea identificării caracteristicilor unei varietăţi de vânzare, care ar atrage integrarea acesteia în sf