CASE OF BRUNCRONA v. FINLAND

Moștenitorii morții lui Marcus și Petter Bruncrona sunt resortisanți finlandezi născuți în 1964 și 1967 și rezidenți în Helsinki. Proprietatea lui Olof Bruncrona acționează, de asemenea, ca solicitant. 13. Reclamanții sunt proprietățile proprietății imobiliare Karsby (înregistrate la numărul 1:44; „cotelul Karsby”) în satul cu același nume, în prezent parte a orașului Tammisaari (Ekenäs). 14. Reclamanții solicită proprietatea sub forma unui drept de usufruct permanent (în vakaa halinta-oikeus finlandez; în suedeză ständig besittningsrätt) în ceea ce privește proprietatea Bergö-Högholm (înregistrat ca număr 1:0) în satul cu același nume, de asemenea, în limitele orașului Tammisaari. Proprietatea cuprinde 165,4 hectare de apă și unele insule cu un total de 27,6 hectare. Insulele au aparținut inițial Coroana Suediană („Terenul Crown”; kruunluontoinen maa, jord av krononatur). În jurul începutului secolului al XVIII-lea, proprietarii de consiliu Karsby (kartano, säteri) au primit dreptul de a utiliza insulele Bergö-Högholm în schimbul unei taxe anuale (sääntönäisvero, stadga sau stadgad ränta). Taxul a fost colectat începând cu 1723. Acest aranjament a fost menținut printr-o decizie a Senatului de atunci Grand Duchy din 9 mai 1862. Decizia a remarcat următoarele: (În suedeză) „... så emedan dessa holmar äro påförde stadgade räntor och sedan medlet af förra århundradet opåtaldt innehafts ... pröve VI skäligt förklara desamma skola som hitintls förbliva sub sagde säteri ... emot erläggande af de förre stadgade räntorne, hvarom anteckning likväl bör i jordeboken införas...” (Traducere în engleză) „... deoarece aceste insule sunt supuse plății unei taxe anuale și au fost folosite într-o manieră neprevăzută de la mijlocul secolului trecut ... găsim că este rezonabil ca acestea să rămână, așa cum de atunci, atașate la acest conac ... în schimbul plăților taxei anuale, care ar trebui înscrise în registrul terenurilor ...” 16. Când impozitarea terenurilor a fost abolită în 1924, taxa de plăți a fost înlocuită cu o responsabilitate de a plăti impozitul asupra bogăției statului (varallisuusvero, förmögenhetsskatt). Până în acel an, taxa a fost egală cu 1,29 euro (EUR) la valoarea actuală. 17. Proprietatea Bergö-Högholm a fost formată printr-o procedură suplimentară de parcherie a terenurilor în 1975. În același timp, a fost înregistrată ca proprietate reală obișnuită în loc de terenurile Crown, statul fiind indicat ca proprietarul său. Potrivit înregistrării terenurilor de parcheriere descrierea proprietarului a fost incompletă, dar proprietatea a fost închiriată la consiliul Karsby. În timpul procedurii de perspectivă a terenurilor, proprietarii consiliului Karsby au susținut că nu au contestat proprietatea statului. Cu toate acestea, ei au susținut că au un drept de eliminare (dispoziții arätt în suedeză). 18. Proprietarii consiliului Karsby au folosit insulele Bergö-Högholm și apele din apropiere într-un mod neobișnuit până în 1984, atunci când Consiliul Național de Forestare a acordat drepturi de pescuit unei terțe părți fără consimțământul lui Olof Bruncrona. 19. În 1985, Olof Bruncrona a inițiat proceduri în vederea confirmării proprietății sale asupra proprietății Bergö-Högholm. Într-o hotărâre din 9 octombrie 1987, Curtea de District Tammisaari (kihlakunnanoikeus, häradsrätten) a constatat că reclamantul și proprietarii anterioare ale consiliului Karsby au avut dreptul de a utiliza un ustruct permanent în ceea ce privește proprietatea, acest drept care s-a dezvoltat în proprietate. 20. Hotărârea Curții de District a fost anulată de Curtea de Apel din Helsinki (Hovioikeus, hovrätten) la 22 noiembrie 1989. Curtea de apel a constatat că statul a lăsat inițial insulelelor la proprietarii de atunci al consiliului Karsby. Această închiriere a fost menținută în 1862. Prin urmare, statul nu a renunțat niciodată la proprietatea sa, dar pur și simplu a acceptat în mod tacit utilizarea proprietății Karsby, inițial sub rezerva plății unei închirieri sau taxe și mai târziu sub rezerva plății impozitului pe bogăție. 21. La 4 iulie 1990 Curtea Supremă (korkein oikeus, högsta domstolen) a refuzat să recurgă. 22. Înregistrarea (lainhuuto, lagfart) a statului în calitate de proprietar legitim al proprietății în 1991 a fost contestată de Olof Bruncrona într-un nou proces civil care urmărește să obțină confirmarea dreptului său de usufruct permanent în ceea ce privește proprietatea Bergö-Högholm și – dacă acest drept ar fi considerat a fi dezvoltat în proprietate – confirmarea proprietății sale. Olof Bruncrona a murit la 24 mai 1993 și proprietatea sa a continuat procesul. 23. În hotărârea din 18 octombrie 1993, Curtea de District a confirmat dreptul reclamanților de usufruct permanent și a revocat titlul statului asupra proprietății. 24. Hotărârea Curții de District a fost anulată de Curtea de Apel la 21 martie 1996 pentru motive similare cu cele invocate în hotărârea anterioară. El a constatat, printre altele, că: (a) problema proprietății a fost în cele din urmă stabilită în primul set de proceduri; (b) prima referință la insulele Bergö și Högholm a apărut într-o carte de judecată (tuomiokirja, dombok) din județul Tenala în 1672, iar o plată anuală a fost efectuată în ceea ce privește insulele; (c) ar putea fi dedusă din materialul scris prezentat la Curtea de Apel că insulelele au fost închiriate proprietarului consiliului Karsby în 1720; (d) în 1750, proprietarul consiliului Karsby a încercat să transforme insulele de pe terenuri din Crown în terenuri de impozitare (a se vedea „Legea internă și practica națională relevantă” de mai jos), însă lista oficială a fost transformată astfel în 1769 – nu a inclus insulelelelelelelelele; (e) până în 1862, Senatul a decis că insulelelelelelelelelele au rămas să rămână să rămână sub controlul deți sub controlul deți deți dețină în proprietate în modul lui Karby în limbată în limbare în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limba de la loc în limba de la locul loc în limbaj, în fașă, în limbaj, în limbaj, în limbaj, în limba, în limba, în limba, în limba, în limba de la loc de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la limba de la 25. Curtea de Apel a concluzionat că inițial Coroana a închiriat insulele la consiliul Karsby, și că Senatul a susținut această închiriere în decizia sa din 9 mai 1862. Plata de închiriere (în finlandez vuokranmaksu) s-a încheiat mai târziu și consiliul a plătit taxe în ceea ce privește proprietatea, la fel ca în ceea ce privește orice alt bun imobiliar care îi aparține. Hotărârea Senatului nu a stabilit nici un drept de usufruct permanent în favoarea consiliului Karsby, iar reclamanții nu au prezentat nici o dovadă a altor achiziții pe care un astfel de drept ar putea fi fondat. 26. La 12 noiembrie 1997, Curtea Supremă a refuzat să accepte recursul. 27. Între timp, după moartea lui Olof Bruncrona în mai 1993, Marcus și Petter Bruncrona au declarat că proprietatea Bergö-Högholm făcea parte din proprietatea generală a decedatului în scopul inventarului bunurilor sale (perukirja, bouppteckning). Impoziția a fost percepută, printre altele, în ceea ce privește proprietatea Bergö-Högholm. 28. Într-o scrisoare din 22 ianuarie 1998, Serviciul Național de Forestare și Parc a solicitat reclamanților să abandoneze proprietatea Bergö-Högholm. Reclamanții se pare că nu au respectat încă cererea și nu au fost inițiate până în prezent proceduri de executare. În ședința din 14 octombrie 2003, Guvernul a susținut că scrisoarea în cauză se ridică la încheierea leasingului. Natura scrisorii a fost contestată de solicitanți. 29. Între timp, în 1984 Asociația Forestieră Privată a Uusimaa de Vest (Nyland) a certificat că proprietarii consiliului Karsby au acoperit toate reforesarea și alte costuri legate de insulele Bergö-Högholm și au colectat, de asemenea, venitul total din activitățile forestiere desfășurate pe insule. 30. La momentul depunerii cererii la Curte, reclamanții au fost încă obligați să plătească impozitul pe proprietatea Bergö-Högholm. În august 2001, Guvernul a informat Curtea că autoritățile fiscale vor corecta registrul de bunuri relevant (maatilarekisteri, jordbruksregisterret) cu efect începând cu 25 septembrie 2001. Prin urmare, statul ar fi indicat ca proprietarul legitim al proprietății Bergö-Högholm. 31. Potrivit Guvernului, nu au existat reglementări în vigoare la începutul secolului al XVIII-lea care reglementează transferul de proprietate a terenurilor Crown, nici nu au existat consecvențe în contractele privind aceste transferuri. Prin urmare, domeniul de aplicare a fiecărui contract și drepturile conținute în acesta trebuiau determinate în funcție de circumstanțele specifice ale fiecărui caz. În general, nu a fost posibilă transferarea proprietății terenurilor Crown înainte de a fi fost transformată în teren privat (perinnökiosto, skatteköp). Cu toate acestea, a fost posibil să se stabilească diverse drepturi referitoare la bucuria proprietății și să beneficieze de persoane private, municipalități sau Biserica. De exemplu, Coroana ar putea transfera un așa-numit drept de posesie permanentă și exclusivă în ceea ce privește pământul, sub rezerva unei plăți. Un astfel de drept a impus ca terenul să fie utilizat într-un scop specific, iar Coroana are dreptul să recăpăteze posesia acesteia fie la plata compensației, fie fără a trebui să-l răscumpăre. De-a lungul timpului titlul statului asupra terenului s-ar putea schimba într-un titlu obișnuit, în timp ce, de exemplu, nu a fost posibil să se modifice valoarea plății (stadga) colectate de la titularul unui drept atașat la proprietate. 32. Dispoziții privind procedura de transfer a terenurilor coronare către persoanele private au fost mai târziu incluse în acte specifice ale Parlamentului, cum ar fi Legea nr. 598/1965 (eräiden kruunluontoisten tilojen ja tilanosien järjestelystä annettu laki, lag om reglering av vissa lägenheter och lägenhetsdelar av krononatur). Aceste Acte nu au, totuși, guvernat toate terenurile Crown sau toate cazurile în care un drept de usufruct a fost atașat la aceasta. 33. În Codul terestrelor din 1995 (maakaari, jordabalken 540/1995), caracteristicile speciale ale terenurilor Crown sunt tratate numai în dispozițiile referitoare la înregistrarea proprietăților, scopul de a asigura că datele înregistrate corespund, în măsura posibil, la situația existentă. Titlul poate fi stabilit în prezent în ceea ce privește fostul teren Crown. Orice drept de uzufrat permanent, drept de leasing sau alte forme de bucurie a proprietăților poate fi, de asemenea, înregistrat. Un titlu de proprietate nu poate fi înregistrat în ceea ce privește o proprietate care este deja supusă unui drept de posesie permanentă (a se vedea art. 18a din Actul privind punerea în aplicare a Codului de teren (laki maakaaren voiimaanpanosta, lagen om införande av jordabalken 541/1995). 34. Mulți cercetători au susținut opinia că dreptul permanent de posesie poate fi considerat ca fiind egal cu proprietatea reală. Instanțele interne nu au acceptat acest punct de vedere, preferând să se concentreze pe scopul tranzacției inițiale, chiar și în cazurile în care un drept de usufruct a fost dispus pe o perioadă lungă și în mod neconform. Se poate face trimitere la hotărârea Curții Supreme nr. 1989:73. 35. A fost posibilă închiriarea terenurilor aparținând Coroanei, fie pentru o anumită perioadă de timp, fie pe termen indefinit. Drepturile bazate pe astfel de contracte de închiriere nu s-au transformat în proprietate prin intermediul unor legislații specifice în acest sens. Nu s-a considerat că bucuria pe termen lung a unei proprietăți constituie o bază pentru proprietatea sau un drept de usufruct permanent în ceea ce privește terenurile supuse unui contract de închiriere. Faptul că proprietarul terenului a fost pasiv sau a acceptat tacit că o altă persoană folosește terenul nu implică un transfer de proprietate. Transferul proprietății necesită o tranzacție. 36. În scopuri de impozitare, terenurile închiriate ale Crown au fost considerate deținute de chiriaș ori de câte ori are dreptul de a utiliza proprietatea în ciuda proprietății oficiale ale statului. Astfel, în conformitate cu Legea privind impozitul pe veniturile și câștigurile de capital (laki tulo- ja omaisuusverosta, lagen om skatt på inkomst och förmögenhet; Legea nr. 207/20, secțiunea 14; Legea nr. 306/1924, secțiunea 14; și Legea nr. 888/1943, secțiunea 32): „proprietatea pentru care se plătește impozitele include activele persoanei care plătesc impozitele, sub rezerva restricțiilor stabilite mai jos. De asemenea, activele includ: (1) orice drept de usufruct în ceea ce privește bunurile imobile, indiferent dacă validitatea sa a fost definită în timp sau rămâne valabilă în timpul vieții titularului; orice drept de lemn; și orice alt drept de a face utilizarea proprietății imobile aparținând altcuiva.” Legea actuală privind impozitul asupra capitalurilor (varallisuusverolaki, förmögenhetsskattelagen 1537/1992) conține o dispoziție comparabilă (secțiunea 9). 37. Oricine dorește să ajusteze suma evaluării fiscale trebuie să facă o cerere în acest sens în conformitate cu Legea de procedură privind evaluarea fiscală (verotusmenettelylaki, lagen om beskattningsförfarande 1558/95; Capitolul 5). 38. Potrivit reclamanților, dreptul la usufruct perpetuu a existat la începutul secolului al XVIII-lea și a fost stabilit în mod explicit, având în vedere că transferul de proprietate în sine a fost interzis în ceea ce privește terenul Crown. Un drept de usufruct a fost acordat permanent până în 1766, atunci când Collegiul de finanțare regală (în suedeză Kammarkollegiet) a hotărât să permită Crown să aterizeze pentru o perioadă stabilită de șase ani în urma unei proceduri de licitație sub forma unei licitații. Având în vedere că dreptul reclamanților în ceea ce privește proprietatea Bergö-Högholm a fost stabilit bine înainte, Decretul 1766 a fost irelevant pentru acest caz. Natura plății colectate de la cei de atunci deținători ai conacului Karsby (în swedian stadga sau stadgad ränta) a fost fiscală, ceea ce se dovedește prin faptul că a fost înscrisă în coloana impozitului pe teren în registrul terenurilor și înlocuit de impozitul pe bogăție în 1924. 39. Natura terenurilor Crown este descrisă în lucrările pregătitoare relevante privind Codul terestrelor din 1995 (Proiectul de lege a guvernului 214/1996). Proprietățile imobiliare au fost împărțite istoric în terenuri coronare, terenuri scutite și terenuri fiscale (în coroana suedeză, frälse- och skattejord), impozitul terenurilor a fost perceput numai pe terenurile coronare și terenurile fiscale. Distincția dintre terenurile coronare și terenurile fiscale a fost abolită de Codul terestrelor din 1995 care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 1997. După cum se dovedește la art. 18a din Legea de punere în aplicare (541/1995) și istoria sa de elaborare, conceptul de usufruct perpetuu a rămas totuși recunoscută și poate fi, de asemenea, înregistrat. 40. Lucrările pregătitoare cu privire la legea de punere în aplicare au arătat clar că, în examinarea drepturilor istorice la terenul Crown, trebuie stabilit dacă intenția Crownului în pregătirea contractului respectiv este de a transfera proprietatea în sine sau de a acorda un drept de usufruct în ceea ce privește terenul. În cazul în care nu se poate furniza dovezi privind transferul de proprietate, un drept de usufruct perpetuu este înregistrat ca un drept special. În scopuri de înregistrare a terenurilor, un astfel de drept este tratat ca un drept de leasing, iar titularul său poate să-l pună ca garanție (secțiunea 18a, subsecțiunea 4 din Legea de punere în aplicare). Cu toate acestea, un drept de usufruct perpetuu este mai extins decât un drept de leasing, deoarece îi dă dreptul să utilizeze și să dețină pământul la discreția sa exclusivă și împiedică proprietarul de teren să își înregistreze proprietatea sau să pună terenul ca garanție (secțiunea 18a, subsecțiunea 2 din Legea de punere în aplicare). 41. În conformitate cu art. 23 alineatul (1) din Legea privind închirierea de terenuri (maanvuokralaki, jordlegolagen 258/1966), care se aplică numai în cazul acordurilor făcute după 1 septembrie 1966, o închidere a închirierii trebuie să fie efectuată în prezența martorilor sau în alt mod demonstrabil, dacă destinatarul nu își recunoaște în scris, și trebuie să precizezeze data la care se încheie locația.

The late Olof Bruncrona’s heirs Marcus and Petter Bruncrona are Finnish nationals born in 1964 and 1967 and resident in Helsinki. The estate of Olof Bruncrona also acts as an applicant. 13. The applicants are the owners of the real property Karsby (registered as number 1:44; “the Karsby mansion”) in the village of the same name, currently part of the city of Tammisaari (Ekenäs). 14. The applicants claim ownership in the form of a right of permanent usufruct (in Finnish vakaa hallinta-oikeus; in Swedish ständig besittningsrätt) in respect of the property Bergö-Högholm (registered as number 1:0) in the village of the same name, also within the city limits of Tammisaari. The property comprises 165.4 hectares of water and some islands totalling 27.6 hectares. The islands originally belonged to the Swedish Crown (“Crown land”; kruununluontoinen maa, jord av krononatur). 15. Around the early 18th century the then owners of the Karsby mansion (kartano, säteri) were afforded the right to make use of the Bergö-Högholm islands in return for an annual levy (sääntönäisvero, stadga or stadgad ränta). The levy was collected from 1723 onwards. That arrangement was maintained by a decision of the Senate of the then Grand Duchy on 9 May 1862. The decision noted the following: (In Swedish) “... så emedan dessa holmar äro påförde stadgade räntor och sedan medlet af förra århundradet opåtaldt innehafts ... pröve VI skäligt förklara desamma skola som hitintills förbliva under sagde säteri ... emot erläggande af de förre stadgade räntorne, hvarom anteckning likväl bör i jordeboken införas...” (Translation into English) “... since these islands are subject to payment of an annual levy and have been made use of in an undisturbed manner since the middle of the last century ... we find it reasonable that they should remain, as heretofore, attached to the said mansion ... in return for payment of the annual levy, which should be entered into the land register ...” 16. When land taxation was abolished in 1924 the duty to pay a levy was replaced by a liability to pay State wealth tax (varallisuusvero, förmögenhetsskatt). Up to that year the levy had amounted to the equivalent of 1.29 euros (EUR) at today’s value. 17. The Bergö-Högholm property was formed through a supplementary land-parcelling procedure in 1975. At the same time it was registered as ordinary real property instead of Crown land, the State being indicated as its owner. According to the record of the land parcelling the owner description was incomplete, but the property was leased to the Karsby mansion. During the land-parcelling proceedings the owners of the Karsby mansion submitted that they did not question the State’s ownership. However, they claimed that they had a right of disposal (dispositionsrätt in Swedish). 18. The owners of the Karsby mansion made use of the Bergö-Högholm islands and the surrounding waters in an undisturbed manner until 1984, when the National Forestry Board granted fishing rights to a third party without Olof Bruncrona’s consent. 19. In 1985 Olof Bruncrona initiated proceedings with a view to having his ownership of the Bergö-Högholm property confirmed. In a judgment of 9 October 1987 the Tammisaari District Court (kihlakunnanoikeus, häradsrätten) found it established that the claimant and the previous owners of the Karsby mansion had been enjoying a right of permanent usufruct in respect of the property, that right having developed into ownership. 20. The District Court’s judgment was quashed by the Helsinki Court of Appeal (hovioikeus, hovrätten) on 22 November 1989. The appellate court found that the State had originally let the islands to the then owners of the Karsby mansion. This lease had been maintained in 1862. The State had thus never given up its ownership, but had simply tacitly consented to the Karsby mansion’s use of the property, initially subject to payment of a rent or levy and later subject to payment of wealth tax. 21. On 4 July 1990 the Supreme Court (korkein oikeus, högsta domstolen) refused leave to appeal. 22. The registration (lainhuuto, lagfart) of the State as the lawful owner of the property in 1991 was challenged by Olof Bruncrona in a new civil suit seeking to obtain confirmation of his right of permanent usufruct in respect of the Bergö-Högholm property and – should that right be deemed to have developed into ownership – confirmation of his ownership. Olof Bruncrona died on 24 May 1993 and his estate continued the lawsuit. 23. In a judgment of 18 October 1993 the District Court confirmed the applicants’ right of permanent usufruct and revoked the State’s title to the property. 24. The District Court’s judgment was quashed by the Court of Appeal on 21 March 1996 on grounds similar to those relied on in its earlier judgment. It found, inter alia, that: (a) the ownership issue had been finally settled in the first set of proceedings; (b) the first reference to the islands of Bergö and Högholm had appeared in a judgment book (tuomiokirja, dombok) of the County of Tenala in 1672, and a yearly payment had been made in respect of the islands; (c) it could be deduced from the written material submitted to the Court of Appeal that the islands had been leased to the owner of the Karsby mansion in the 1720s; (d) in the 1750s the owner of the Karsby mansion had attempted to transform the islands from Crown land into tax land (see “Relevant domestic law and practice” below), but the official list of land thus transformed – drawn up in 1769 – had not included the islands; (e) in 1862 the Senate had decided that the islands were to remain under the control of the Karsby mansion in return for the prescribed payments, rather than the lease being put up for tender for a period of six years, as had been suggested in the light of the practice with regard to certain other plots of Crown land; (f) the owners of the Karsby mansion had enjoyed undisturbed possession of the islands until 1984, when the State had granted a fishing licence to a third party in respect of the waters surrounding the islands; and (g) a right of permanent usufruct in respect of Crown land continued to be recognised under Finnish law, on condition that there was a clear legal basis for the right. 25. The Court of Appeal concluded that originally the Crown had leased the islands to the Karsby mansion, and that the Senate had upheld that lease in its decision of 9 May 1862. The payment of rent (in Finnish vuokranmaksu) had later ceased and the mansion had paid tax in respect of the property, just as in respect of any other real property belonging to it. The Senate’s decision had not established any right of permanent usufruct in favour of the Karsby mansion, and the applicants had not presented any evidence of any other acquisition upon which such a right could be founded. 26. On 12 November 1997 the Supreme Court refused leave to appeal. 27. Meanwhile, following Olof Bruncrona’s death in May 1993, Marcus and Petter Bruncrona had declared that the Bergö-Högholm property formed part of the overall estate of the deceased for the purposes of the inventory of his possessions (perukirja, bouppteckning). Inheritance tax was levied inter alia in respect of the Bergö-Högholm property. 28. In a letter of 22 January 1998 the National Forestry and Park Service requested the applicants to vacate the Bergö-Högholm property. The applicants have apparently not yet complied with the request and no enforcement proceedings have been initiated to date. At the hearing before the Court on 14 October 2003 the Government argued that the letter in question amounted to the termination of the lease. The nature of the letter was disputed by the applicants. 29. Meanwhile, in 1984 the Private Forestry Association of Western Uusimaa (Nyland) had certified that the owners of the Karsby mansion had covered all the reforestation and other costs relating to the Bergö-Högholm islands and had also collected the full yield from the forestry activities carried out on the islands. 30. At the time of lodging their application with the Court the applicants were allegedly still obliged to pay wealth tax on the Bergö-Högholm property. In August 2001 the Government informed the Court that the taxation authorities would correct the relevant property register (maatilarekisteri, jordbruksregistret) with effect from 25 September 2001. The State would then be indicated as the rightful owner of the Bergö-Högholm property. 31. According to the Government, there were no regulations in force in the early 18th century governing the transfer of ownership of Crown land, nor was there any consistency in the contracts concerning such transfers. The scope of each contract and the rights contained therein had therefore to be determined in the light of the particular circumstances of each case. As a rule, it was not possible to transfer the ownership of Crown land before it had been transformed into privately owned land (perinnöksiosto, skatteköp). It was nevertheless possible to establish various rights relating to the enjoyment of the property and benefiting private individuals, municipalities or the Church. For example, the Crown could transfer a so-called permanent and exclusive right of possession in respect of the land, subject to a payment. Such a right required the land to be used for a specific purpose, and the Crown was entitled to regain possession of it either on payment of compensation or without having to redeem it. Over time the State’s title to the land could change into an ordinary one, whereas it was not, for example, possible to change the amount of the payment (stadga) collected from the holder of a right attaching to the property. 32. Provisions on the procedure for transferring Crown land to private individuals were later included in specific Acts of Parliament, such as Act no. 598/1965 (eräiden kruununluontoisten tilojen ja tilanosien järjestelystä annettu laki, lag om reglering av vissa lägenheter och lägenhetsdelar av krononatur). These Acts did not, however, govern all Crown land or all cases where a right of usufruct had been attached to it. 33. In the 1995 Land Code (maakaari, jordabalken 540/1995) the special characteristics of Crown land are only dealt with in the provisions concerning property registration, the aim being to ensure that the registered data correspond as far as possible to the existing situation. Title may now be established in respect of former Crown land. Any right of permanent usufruct, leasing right or other form of enjoyment of property may also be registered. A title of ownership may not be registered in respect of an estate which is already subject to a permanent right of possession (see section 18a of the Act on the Implementation of the Land Code (laki maakaaren voimaanpanosta, lagen om införande av jordabalken 541/1995). 34. Many scholars have supported the view that the permanent right of possession may be regarded as tantamount to actual ownership. Domestic courts have not accepted this view, preferring to focus on the purpose of the original transaction, even in cases where a right of usufruct was being enjoyed over a long period and in an undisturbed manner. Reference may be made to the Supreme Court’s judgment no. 1989:73. 35. It was possible to lease land belonging to the Crown, either for a certain period of time or indefinitely. Rights based on such lease contracts have not been transformed into ownership by means of specific legislation to that effect. Nor has the long-term de facto enjoyment of a property been considered to constitute a basis for ownership or a right of permanent usufruct in respect of land subject to a lease contract. The fact that the owner of the land has been passive or has tacitly accepted that another person uses the land does not entail a transfer of ownership. Transfer of ownership requires a transaction. 36. For taxation purposes, leased Crown land has been regarded as the tenant’s possession whenever he or she has been enjoying the right to use the property in spite of the State’s formal ownership. Thus, according to the Income and Capital Gains Tax Act (laki tulo- ja omaisuusverosta, lagen om skatt på inkomst och förmögenhet; Act no. 207/1920, section 14; Act no. 306/1924, section 14; and Act no. 888/1943, section 32): “[t]he property for which taxes shall be paid includes the assets of the person liable to pay taxes, subject to the restrictions set out below. The assets shall also include: (1) any right of usufruct in respect of real property, whether or not its validity has been defined in time or it remains valid during the holder’s lifetime; any timber-felling rights; and any other right to make use of real property belonging to someone else.” The existing Capital Gains Tax Act (varallisuusverolaki, förmögenhetsskattelagen 1537/1992) contains a comparable provision (section 9). 37. Anyone wishing to adjust the amount of their tax assessment must make a request to that effect in accordance with the Tax Assessment Procedure Act (verotusmenettelylaki, lagen om beskattningsförfarande 1558/95; Chapter 5). 38. According to the applicants, the right to perpetual usufruct did exist in the early 18th century and was explicitly established, given that transfer of ownership per se was prohibited in respect of Crown land. A right of usufruct was granted permanently until 1766, when the Royal Finance Collegium (in Swedish Kammarkollegiet) decided to let Crown land for a fixed period of six years following a tendering procedure in the form of an auction. As the right claimed by the applicants in respect of the Bergö-Högholm property had been established well before, the 1766 Decree was irrelevant to this case. The nature of the payment collected from the then owners of the Karsby mansion (in Swedish stadga or stadgad ränta) was fiscal, which is evidenced by the fact that it was entered in the column of land tax in the land register, and replaced by wealth tax in 1924. 39. The nature of Crown land is described in the relevant preparatory work on the 1995 Land Code (Government Bill 214/1996). Real property was historically divided into Crown land, exempted land and tax land (in Swedish krono-, frälse- och skattejord). Land tax was levied only on Crown land and tax land. The distinction between Crown land and tax land was abolished by the 1995 Land Code which entered into force on 1 January 1997. As is evidenced by section 18a of the Implementation Act (541/1995) and its drafting history, the concept of perpetual usufruct nevertheless remained recognised and may also be registered. 40. The preparatory work on the Implementation Act made clear that in examining historical rights to Crown land it must be established whether the Crown’s intention when preparing the relevant contract was to transfer ownership per se or to grant a right of usufruct in respect of the land. If evidence of a transfer of ownership cannot be provided, a right of perpetual usufruct is registered as a special right. For land registration purposes such a right is treated as a leasing right, and its holder may put it up as collateral (section 18a, subsection 4, of the Implementation Act). A right of perpetual usufruct is nevertheless more extensive than a leasing right in that it entitles its holder to use and possess the land at his or her sole discretion and prevents the landowner from having his or her ownership registered or putting the land up as collateral (section 18a, subsection 2, of the Implementation Act). 41. According to section 23(1) of the Rent on Land Act (maanvuokralaki, jordlegolagen 258/1966), which is applicable only to agreements made after 1 September 1966, a termination of lease must, if the addressee does not give his acknowledgment in writing, be effected in the presence of witnesses or in another demonstrable manner, and must specify the date on which the lease will end.