ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3490/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 28 iunie 2005 reclamanții P.Ș.O., P.G.I., E.H.M.C. au chemat în judecată pe pârâta SC M.D.R. SRL și T.G.B., în calitate de intervenientă forțată solicitând ca în baza hotărârii ce se va pronunța să se constate rezilierea contractului de asociere în participațiune din 25 septembrie 1995 încheiat între reclamanți și intervenientă pe de o parte și SC M.D.R. SRL, pe de altă parte, cu privire la imobilul situat în București, sector 2, în temeiul art. 8.1 din contractul mai sus menționat, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată. În susținerea cererii, reclamanții au arătat că la data de 25 septembrie 1995 între Consiliul General al municipiului București și SC M.D.R.

SRL s-a încheiat un contract de asociere în participațiune, în vederea realizării și exploatării în comun a unor unități pentru servirea din mașină. În urma dispoziției Primarului General nr. 2648 din 16 decembrie 2004 reclamanților și intervenientei forțate le-a fost restituit imobilul teren în litigiu, în baza acestei dispoziții devenind proprietari ai suprafeței de 1285 mp teren, fiind introduși prin subrogație în temeiul art. 14 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 în contractul de asociere în participațiune din 25 septembrie 1995 încheiat între acesta și societatea SC M.D.R. SRL cu privire la activitatea comercială desfășurată pe terenul reclamanților. Potrivit art. 4.6 din contractul de asociere în participațiune, pentru folosirea terenului adus ca aport în asociere, SC M.D.R.

SRL trebuia să achite lunar o cotă din venit proprietarilor terenului, dar nu mai puțin de 2000 dolari S.U.A. Reclamanții au arătat că erau îndreptățiți să primească suma datorată lunar în data de 25 a lunii următoare, astfel că pârâta trebuia să achite prima plată la data de 25 ianuarie 2005 pentru perioada 16 - 31 decembrie 2004. Având în vedere clauzele contractului la data de 23 decembrie 2004 a notificat prin fax pârâta, arătând că sunt noii asociați în contract, solicitând sumele cuvenite. Pârâta a depus întâmpinare prin care a ridicat excepția lipsei calității procesuale active și pe fond a solicitat respingerea acțiunii motivat de faptul că în considerarea dispozițiilor art. 8.1 din contractul de asociere și art. 11.3 a consemnat sumele datorate către reclamanți potrivit art. 1114 C. civ., a încheiat un act adițional cu intervenienta T.G.B.

aceasta ridicând sumele achitate potrivit contractului. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin sentința nr. 10393 din 20 noiembrie 2006 a respins excepția lipsei calității procesuale active ca neîntemeiată și pe fond a respins și acțiunea. Pentru a se pronunța astfel instanța de fond a reținut că prin dispoziția Primarului General nr. 3648 din 16 decembrie 2004 a restituit reclamanților și intervenientei terenul situat în București, sector 2 în suprafață de 1.285 mp. Față de excepția lipsei calității procesuale active s-a considerat că nu se justifică ridicarea acestuia având în vedere dispozițiile art. 14 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 în vigoare la acea dată și în condițiile în care societatea pârâtă nu neagă subrogarea reclamanților în drepturile municipalității în contractul de asociere.

Pe fondul cauzei s-a reținut că potrivit art. 8.1 din contractul de asociere dacă pârâta nu achita suma stabilită prin contract mai mult de 90 de zile proprietarul avea dreptul de a rezilia contractul cu notificarea scrisă a intenției sale și cu obligația societății pârâte-asociate – de a părăsi spațiul în termen de 90 de zile. În cazul în care se plăteau toate sumele datorate și penalitățile aferente în 7 zile de la primirea notificării și se achita suma minimă datorată pe următoarele 2 luni în avans, înștiințarea de încetare a asocierii rămânea fără obiect. S-a mai reținut că față de dispozițiile art. 256 C. com., art. 23 alin. (4) din Legea nr. 10/2001 și art. 11.3 din contractul din 1995, coroborat cu art. 2 și art. 3 din Dispoziția Primarului, restituirea imobilului și subrogarea beneficiarilor în drepturile C.G.M.B.

trebuiau însoțite de îndeplinirea unor formalități care ar fi dus la respectarea și clarificarea relațiilor contractuale. De asemenea s-a considerat că nu se poate reține culpa societății pârâte față de nerespectarea dispozițiilor art. 11.3 din contract și în condițiile în care societatea pârâtă a consemnat sumele datorate către reclamanți potrivit art. 1114 C. civ. a încheiat un act adițional cu intervenienta T.G.B., aceasta ridicând sumele achitate de către pârâtă. Împotriva acestei sentințe a promovat apel reclamantul care arată că s-a transferat dreptul de proprietate asupra imobilului și subrogarea în drepturile contractuale care intervin între beneficiarul dispoziției și municipalitate, au loc la momentul emiterii dispoziției de restituire față de prevederile art. 14.2 din Legea nr. 10/2001, constituirea drepturilor reale având loc în momentul încheierii actului juridic și nu în momentul îndeplinirii formalităților de publicitate imobiliară.

S-a mai arătat că plățile parțiale au fost plătite cu întârziere și cu rea credință constituind o nerespectare culpabilă a obligațiilor contractuale care îi reveneau sancțiunea fiind rezilierea contractului, sumele fiind consemnate după primirea convocării la conciliere în momentul în care contractul era reziliat. Potrivit prevederilor contractuale neefectuarea plăților în cele două termene de 90 de zile și 7 zile, prevăzute de art. 8 alin. (1) și (2) și dă dreptul asociatului proprietar de a rezilia prin notificare scrisă contractul în condițiile în care și-a îndeplinit obligațiile legale neîmpiedicând folosința legală a contractului. Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin decizia nr. 509 din 30 octombrie 2007 a admis apelul a anulat sentința comercială și pe fond a respins acțiunea ca neîntemeiată.

În fundamentarea soluției, instanța de control judiciar a reținut că în raport de lipsa încheierilor de amânare a pronunțării de la termenele din 30 noiembrie 2006, 6 noiembrie 2006, 13 noiembrie 2006, la care a fost amânată succesiv hotărârea pronunțată în raport de dispozițiile art. 147 C. proc. civ. este nulă făcându-se aplicațiunea dispozițiile art. 297 alin. (2) teza a II-a C. proc. civ. Pe fondul cauzei instanța de apel a reținut că art. 25.6 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 dispune că dispoziția de aprobare a restituirii în natură este un act administrativ de putere care atestă restituirea proprietății și care, odată îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară, se consolidează ca titlu de proprietate supus regulilor prevăzute de dreptul comun (devine act de proprietate în sensul Codului civil).

În raport de aceste dispoziții s-a considerat că reclamanții nu au îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară, și prin urmare, dispoziția de restituire în natură nu s-a consolidat ca titlu de proprietate. Cu privire la cererea de reziliere, pe care instanța de apel în mod repetat a considerat-o rezoluțiune, s-a reținut că în speță părțile nu au convenit asupra unor cauze exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, condiții în care instanța poate aprecia acestei necesități. Reținând că debitoarea și-a îndeplinit obligația de plată prin consemnarea sumei pretinse la C.E.C., conform prevederilor art. 1114 și art. 1115 C. civ., rezoluțiunea poate fi evitată. Cu petiția înregistrată la data de 31 decembrie 2007 reclamantul P.Ș.O.

a declarat recurs împotriva soluției instanței de apel criticile vizând aspecte de nelegalitate fiind invocate dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Se susține că în mod eronat instanța de apel a reținut că în contractul de asociere nu există o clauză care să conțină un pact comisoriu de gradul II. În realitate art. 8.1 prevede că, dacă asociatul nu plătește suma datorată la data stabilită și continuă această amânare pentru o perioadă mai mare de 90 zile, atunci proprietarul are dreptul de a rezilia prezentul contract cu notificarea scrisă a intenției sale cu obligația asociatului de a elibera amplasamentul în următoarele 90 de zile. - dacă însă asociatul plătește toate sumele datorate și penalitățile aferente într-o perioadă de 7 zile de la primirea notificării de încetare și achită suma minimă datorată pe următoarele 2 luni în avans atunci înștiințarea de încetare a asocierii rămâne fără obiect.

De asemenea se arată că s-a făcut o interpretare eronată a dispozițiilor art. 1114 și art. 1115 C. civ., având în vedere că nu s-a făcut nicio somație prin intermediul vreunui executor judecătoresc și că recipisele nu au fost depuse la niciun executor judecătoresc. În condițiile existenței clauzei contractuale prevăzute de art. 8.1 din contract, instanța de apel avea obligația să analizeze existența sau inexistența faptului generator al rezilierii având în vedere că subrogarea în drepturile municipalității a avut loc în momentul emiterii dispozițiilor de restituire. Intimata SC M.D.R. SRL prin întâmpinarea formulată a solicitat respingerea recursului motivat de faptul că reclamanții nu au îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară și prin urmare potrivit art. 25 pct. 6 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001 dispoziția de aprobare a restituirii în natură nu s-a consolidat ca titlu de proprietate.

De asemenea intimata a arătat că art. 8 din contract nu reprezintă o clauză expresă privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, instanța de judecată fiind în măsură a aprecia asupra necesității rezoluțiunii contractului în raport de dispozițiile art. 1020 și art. 1021 C. civ. Intimata T.G.B. a solicitat respingerea recursului motivând că recurentul încearcă prin mijloace ilegale să îndepărteze pe ceilalți proprietari de la dreptul ce li se cuvine șicanând continuu părțile implicate, depunând înscrisuri în susținere. Reclamanții - intimați P.G.I. și E.H.M.C. au solicitat admiterea recursului și pe fond să se dispună rezilierea contractului de asociere în participațiune. Recursul este fondat.

Potrivit Dispoziției Primarului General nr. 3648 din 16 decembrie 2004 reclamanților le-a fost restituit imobilul teren situat în sector 2. În baza acestei dispoziții reclamanții au devenit proprietari ai suprafeței de 1285 mp teren aferent fiind introduși prin subrogație, în temeiul art. 14 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în contractul d asociere în participațiune din 25 septembrie 1995. Potrivit normei legale arătate, dacă imobilul restituit face obiectul unui contract de asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile persoanei deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.

Din economia textului precitat nu rezultă că prin neîndeplinirea formelor de publicitate dispoziția de restituire nu s-a consolidat ca titlu de proprietate aceste aspecte putând fi avute în vedere la examinarea calității procesuale active, soluționat de instanța de fond și care nu a făcut obiectul apelului. De altfel față de dispozițiile art. 14 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, pârâta – intimată nu neagă subrogarea reclamanților în drepturile municipalității, cu atât mai mult cu cât a plătit lui T.G.B. sumele datorate fără existența formalităților de publicitate imobiliară. De altfel, obiectul acțiunii l-a constituit rezilierea contractului de asociere în participațiune la care recurentul a devenit parte prin subrogarea în condițiile art. 14 din Legea nr. 10/2001, aprecierile făcute de instanța de apel privind formalitățile de publicitate imobiliară fiind făcute în afara căii de atac, calitatea procesuală activă intrând în puterea lucrului judecat.

Potrivit contractului de asociere în participațiune, neefectuarea plăților în cele două termene de 90 de zile și respectiv 7 zile prevăzute de alin. (1) și (2) din art. 8.1 dă dreptul asociatului proprietar de a rezilia prin notificare scrisă contractul. În speță, condițiile stipulate au fost întrutotul îndeplinite în sensul că în urma întârzierii plății cu mai mult de 90 de zile în perioada 25 ianuarie 2005 - 25 aprilie 2005, reclamanții și-au manifestat expres în forma cerută de contract, intenția de reziliere în timp ce intimata nu a înțeles să uzeze de prevederile alin. (2) al art. 8.1 astfel că după expirarea termenului de 7 zile, decizia de reziliere a contractului și-a produs efecte irevocabile.

În aceste condiții nu poate fi reținută lipsa clauzei privind pactul comisoriu, din moment ce părțile au prevăzut că, în caz de neexecutare de către o parte a obligațiilor asumate, cealaltă parte în drept să considere contractul ca desființat (pact comisoriu de gradul II) intimata fiind notificată în acest sens. Nu poate fi reținută nici interpretarea dată de instanța de apel în sensul că debitoarea și-a îndeplinit obligația de plată în condițiile prevăzute de art. 1114 și art. 1115 C. civ. Din actele dosarului rezultă că plata a fost făcută de debitoarea S SC M.D.R. SRL cu mult după expirarea termenelor prevăzute de contract, recipisele se află în continuare în posesia debitoarei, cu o singură excepție.

Or, dispozițiile pct. 7 al art. 1115 C. civ. prevăd expres ca ofertele să fie făcute prin executor judecătoresc. În condițiile existenței clauzei contractuale prevăzută de art. 8.1 din contract, instanța de apel trebuia să analizeze existența sau inexistența faptului generator al rezilierii, neputându-se reține că reclamanții și-au încălcat obligația fundamentală a contractului și anume folosința terenului. Nu se poate reține că intimata și-a îndeplinit obligațiile cu totală bună credință din moment ce a întârziat plata, clauza contractului fiind imperativă, instanța făcând o aplicare greșită a dispozițiilor art. 1020 și art. 1021 C. civ. Față de cele arătate văzând dispozițiilor art. 312 C. proc.

civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul P.Ș.O., împotriva deciziei nr. 509 din 30 octombrie 2007, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, modifică în parte decizia atacată, în sensul că admite acțiunea și dispune rezilierea contractului de asociere în participațiune din 25 septembrie 2005. Menține celelalte dispoziții ale deciziei. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 noiembrie 2008.