ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 298/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 298/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea introductivă, înregistrată la data de 16 martie 2006 pe rolul Tribunalului București, secția comercială, prin declinare de competență de către Judecătoria Sector 3, reclamanta Administrația Piețelor Sector 2 a solicitat obligarea pârâtei SC A.P.I.C. SRL la plata sumei de 1.090.593.431 lei reprezentând chirie restantă aferentă perioadei aprilie 2003 – decembrie 2005, penalități de întârziere, contravaloare salubrizare și utilități, sume datorate în temeiul contractului de închiriere încheiat între părți la 18 martie 2003 pentru spațiul comercial denumit magazinul situat la parterul Helei Terminal Obor.
Prin întâmpinarea formulată la data de 7 noiembrie 2005, pârâta a susținut că nu datorează sumele pretinse de reclamantă în calitate de locator, deoarece a ocupat spațiu numai două luni după încheierea contractului, perioadă pentru care și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale privind plata chiriei și a utilităților și că începând cu luna iunie 2003 a eliberat spațiul comercial. Tribunalul București, secția comercială, prin sentința comercială nr. 2657 din data de 27 aprilie 2006 a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă, reținând, în sinteză că pârâta nu datorează nicio sumă de bani cu titlu de chirie, întrucât a intervenit rezilierea de drept a contractului după prima lună de locațiune, reclamanta neputând obține și executarea obligației și desființarea contractului ca urmare a neîndeplinirii acesteia.
Totodată prima instanță apreciază că pârâta nu datorează despăgubirile solicitate deoarece a părăsit spațiul anterior notificării de reziliere, iar contravaloarea utilităților nu a fost dovedită față de temeiul invocat de reclamanta – acela al îmbogățirii fără justă cauză. Împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, criticând soluția fondului atât sub aspectul situației de fapt reținute în ce privește eliberarea spațiului de către pârâtă la momentul pretins de aceasta, dar nedovedit, cât și cu privire la interpretarea greșită a prevederilor din contract cuprinse în art. 16 și art. 20, potrivit cu care, în opinia reclamantei, obligația de evacuare a magazinului era condiționată de întocmirea procesului - verbal de predare - primire.
Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, investită cu soluționarea apelului declarat în cauză, prin decizia comercială nr. 649 pronunțată la data de 4 decembrie 2006 a respins ca nefondat, apelul reclamantei, menținând ca legală și temeinică sentința fondului. Răspunzând motivelor de apel, instanța a constatat că judecătorul fondului a făcut o corectă interpretare a clauzelor contractuale, în sensul că neîncheierea procesului - verbal de predare - primire având doar consecința plății unor despăgubiri de către locatar în cazul în care se constată deteriorări ale spațiului evacuat, reclamanta fiind în culpă pentru menținerea stării de incertitudine cu privire la spațiu. Că pârâta a părăsit spațiul anterior notificării, iar reclamanta nu a dovedit potrivit art. 1169 C. civ., un alt moment al părăsirii spațiului.
Cu privire la despăgubirile solicitate de reclamantă instanța reține că acestea nu au început să curgă, iar contravaloarea salubrizării și utilităților nu mai are temei contractual urmare operării pactului comisoriu expres convenit de părți. La data de 6 iunie 2007, reclamanta a declarat recurs împotriva deciziei pronunțate în apel, solicitând modificarea în totalitate a hotărârii în sensul admiterii apelului iar pe fondul cauzei, admiterea acțiunii introductive și obligarea pârâtei la plata sumelor precizate în petitul acțiunii. Recurenta și-a fundamentat recursul pe motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.
civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele: - în mod greșit instanțele au schimbat natura juridică a procesului - verbal de preluare a spațiului dintr-un document care atesta stingerea obligațiilor contractuale, potrivit capitolului XII pct. 3 din contract, într-un înscris ce poate avea doar consecința unor despăgubiri, minimalizând însemnătatea pe care părțile au dat-o actului, deși clauzele contractuale erau clare și precise; - prin hotărârile pronunțate a fost încălcată clauza de la pct. 3 potrivit căreia „un exemplar al procesului - verbal de predare a magazinului se înmânează locatarului după achitarea datoriilor, dispoziții care se coroborează cu cele stipulate la capitolul XX, art. 5, conform căreia obligațiile de plată curg, în continuare până la data la care se semnează procesul - verbal de predare - primire sau se face evacuarea; - În mod greșit instanța a reținut rezilierea de drept a contractului în favoarea debitoarei care nu și-a respectat obligațiile de plată a chiriei, și prin urmare rezilierea nu s-a produs de drept, ci din inițiativa locatorului la data de 3 decembrie 2003. Asupra recursului: Înalta Curte examinând decizia atacată în contextul criticilor formulate constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează:
Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. „când instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoilnic al acestuia”, nu subzistă.
Potrivit regulilor generale de interpretare prevăzute de Codul civil – Cartea a III-a secțiunea III „Despre interpretarea convențiilor, toate clauzele unui contract se interpretează unele prin actele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din întregul act, deoarece un contract constituie un tot indivizibil.
În speță, clauza care face obiectul criticii de denaturare, este statuată la art. 12 - din contract – Modalități de restituire – având un conținut mult mai amplu decât cel citat de recurentă, care invocă numai ultimul alin. (3) al clauzei.
Conținutul clauzei, în întregul său este destul de clar și precis, în sensul că la încetarea contractului, locatorul va preda magazinul numai reprezentantului autorizat al locatorului pe bază de proces-verbal, în care se va consemna, în măsura în care se constată lipsa sau deteriorarea instalațiilor (…) locatarul fiind obligat să suporte costul înlocuirii sau reparației acestora urmând ca un exemplar al procesului verbal să i se înmâneze după achitarea datoriilor.
Rezultă așadar că încheierea procesului - verbal de predare a spațiului la încetarea contractului a fost prevăzută pentru stabilirea eventualelor lipsuri sau deteriorări ale spațiului cu consecința stabilirii în sarcina locatorului a obligației de plată a unor despăgubiri, neîntocmirea procesului verbal nepuntând impune concluzia că obligațiile locatorului de plată a chiriei și utilităților curg în continuare, chiar dacă a părăsit spațiul.
Prin urmare interpretarea clauzei de către instanța fondului și a apelului, după natura contractului încheiat de părți și în raport de celelalte dispoziții cuprinse în contract, nu încalcă voința părților și nu violează art. 969 C. civ.
Distinct de acestea, în speță, contractul de închiriere a spațiului a încetat, înainte de expirarea termenului contractului, urmare rezilierii. Or, rezilierea ca sancțiune a neîndeplinirii obligațiilor locatorului, nu este condiționată, așa cum susține recurenta de încheierea procesului - verbal de predare - primire, ea operând independent de îndeplinirea acestei formalități, iar obligația de întocmire a procesului - verbal îl incumbă nu numai locatarului, dar și locatorului, așa cum rezultă explicit din titulatura clauzei și conținutul său.
Referitor la motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta susține că au fost încălcate clauzele contractului care constituie legea părților, respectiv clauze de la art. 12 pct. 3, reluând aceleași argumente prezentat în cadrul primului motiv de recurs. Așa fiind sub acest aspect critica are un caracter formal, de vreme ce aceleași susțineri au fost încadrate și dezvoltate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Celelalte argumentări din cadrul acestui motiv întemeiate pe încălcarea clauzei de la capitolului XX pct. 5, pe stabilirea momentului rezilierii și evacuării spațiului, sunt chestiuni de fapt de atributul suveran al instanței fondului sau apelului devolutiv, ce au fost dezlegate și motivate prin considerentele hotărârilor pronunțate, care au statuat că în cauză a intervenit rezilierea de drept a contractului după prima lună de locațiune, locatarul părăsind spațiul de bună voie și asumându-și riscul pierderii garanției de bună execuție în cuantum de 2.160 dolari S.U.A. reprezentând echivalentul a două chirii reale, sumă depusă la data încheierii contractului. În sfârșit, clauza de la capitolul XX pct. 5 are un conținut clar și neechivoc, în sensul că obligațiile de plată privind chiria curg în continuare până la data procesului verbal de predare primire sau data evacuării spațiului, astfel încât după momentul eliberării spațiului, recurenta, conform contractului nu mai este în drept să pretindă chirie penalități sau contravaloarea utilităților. Împrejurarea că la doi ani după eliberearea spațiului respectiv la 31 mai 2005 reclamanta a procedat la deschiderea magazinului și intrarea în posesie, semnifică numai dezinteresul recurentei - locator în administrarea eficientă a spațiului, în condițiile în care, potrivit contractului avea dreptul și obligația să controleze modul cum este folosit și întreținut magazinul (art. 7), să ia măsuri pentru efectuarea reparațiilor ce cad în sarcina sa (art. 11 pct. 5). Altfel spus, recurenta, nu poate pretinde, invocând clauze de la art. 20 pct. 5 că este în drept să primească chiria și celelalte utilități până la data de 31 mai 2005 când a întocmit procesul - verbal de pătrundere în spațiu, deoarece după art. 970 C. civ., convențiile trebuie executate cu bună credință, iar conduita recurentei care deși încă din decembrie 2003 a notificat rezilierea contractului, fără să întrepundă niciun demers de a prelua spațiul și a verifica dacă este ocupat timp de doi ani, o situează în afara bunei credințe. Pentru considerentele mai sus înfățișate Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge prezentul recurs ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de Administrația Piețelor Sector 2 București împotriva deciziei comerciale nr. 649 din 4 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 ianuarie 2008.
Grupate prin similitudine semantică
Caută în toată jurisprudența, nu doar în această hotărâre.
Contul gratuit ridică limita la 40 de căutări pe zi, deschide căutarea semantică în română, rusă și engleză și 3 întrebări zilnice către asistentul AI. Fără card.