ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 298/2008

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 298/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea introductivă, înregistrată la data de

16 martie 2006 pe rolul Tribunalului București, secția comercială, prin

declinare de competență de către Judecătoria Sector 3, reclamanta Administrația

Piețelor Sector 2 a solicitat obligarea pârâtei SC A.P.I.C. SRL la plata sumei de

1.090.593.431 lei reprezentând chirie restantă aferentă perioadei aprilie 2003

– decembrie 2005, penalități de întârziere, contravaloare salubrizare și

utilități, sume datorate în temeiul contractului de închiriere încheiat între

părți la 18 martie 2003 pentru spațiul comercial denumit magazinul situat la

parterul Helei Terminal Obor.

Prin întâmpinarea formulată

la data de 7 noiembrie 2005, pârâta a susținut că nu datorează sumele pretinse

de reclamantă în calitate de locator, deoarece a ocupat spațiu numai două luni

după încheierea contractului, perioadă pentru care și-a îndeplinit toate

obligațiile contractuale privind plata chiriei și a utilităților și că începând

cu luna iunie 2003 a eliberat spațiul comercial.

Tribunalul București, secția

comercială, prin sentința comercială nr. 2657 din data de 27 aprilie 2006 a

respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamantă, reținând, în sinteză

că pârâta nu datorează nicio sumă de bani cu titlu de chirie, întrucât a

intervenit rezilierea de drept a contractului după prima lună de locațiune,

reclamanta neputând obține și executarea obligației și desființarea

contractului ca urmare a neîndeplinirii acesteia.

Totodată prima instanță

apreciază că pârâta nu datorează despăgubirile solicitate deoarece a părăsit

spațiul anterior notificării de reziliere, iar contravaloarea utilităților nu a

fost dovedită față de temeiul invocat de reclamanta – acela al îmbogățirii fără

justă cauză.

Împotriva acestei sentințe,

reclamanta a declarat apel, criticând soluția fondului atât sub aspectul

situației de fapt reținute în ce privește eliberarea spațiului de către pârâtă

la momentul pretins de aceasta, dar nedovedit, cât și cu privire la interpretarea

greșită a prevederilor din contract cuprinse în art. 16 și

art.

20, potrivit cu care, în opinia

reclamantei, obligația de evacuare a magazinului era condiționată de întocmirea

procesului - verbal de predare - primire.

Curtea de Apel București, secția

a VI-a comercială, investită cu soluționarea apelului declarat în cauză, prin

decizia comercială nr. 649 pronunțată la data de 4 decembrie 2006 a respins ca

nefondat, apelul reclamantei, menținând ca legală și temeinică sentința

fondului.

Răspunzând motivelor de

apel, instanța a constatat că judecătorul fondului a făcut o corectă

interpretare a clauzelor contractuale, în sensul că neîncheierea procesului - verbal

de predare - primire având doar consecința plății unor despăgubiri de către

locatar în cazul în care se constată deteriorări ale spațiului evacuat,

reclamanta fiind în culpă pentru menținerea stării de incertitudine cu privire

la spațiu.

Că pârâta a părăsit spațiul

anterior notificării, iar reclamanta nu a dovedit potrivit art. 1169 C. civ.,

un alt moment al părăsirii spațiului. Cu privire la despăgubirile solicitate de

reclamantă instanța reține că acestea nu au început să curgă, iar contravaloarea

salubrizării și utilităților nu mai are temei contractual urmare operării

pactului comisoriu expres convenit de părți.

La data de 6 iunie 2007,

reclamanta a declarat recurs împotriva deciziei pronunțate în apel, solicitând

modificarea în totalitate a hotărârii în sensul admiterii apelului iar pe

fondul cauzei, admiterea acțiunii introductive și obligarea pârâtei la plata

sumelor precizate în petitul acțiunii.

Recurenta și-a fundamentat

recursul pe motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în

dezvoltarea cărora a susținut următoarele:

- în mod greșit instanțele

au schimbat natura juridică a procesului - verbal de preluare a spațiului

dintr-un document care atesta stingerea obligațiilor contractuale, potrivit capitolului

XII pct. 3 din contract, într-un înscris ce poate avea doar consecința unor

despăgubiri, minimalizând însemnătatea pe care părțile au dat-o actului, deși

clauzele contractuale erau clare și precise;

- prin hotărârile pronunțate

a fost încălcată clauza de la pct. 3 potrivit căreia „un exemplar al procesului

- verbal de predare a magazinului se înmânează locatarului după achitarea

datoriilor, dispoziții care se coroborează cu cele stipulate la capitolul XX, art.

5, conform căreia obligațiile de plată curg, în continuare până la data la care

se semnează procesul - verbal de predare - primire sau se face evacuarea;

- În mod greșit instanța a

reținut rezilierea de drept a contractului în favoarea debitoarei care nu și-a

respectat obligațiile de plată a chiriei, și prin urmare rezilierea nu s-a

produs de drept, ci din inițiativa locatorului la data de 3 decembrie 2003.

Asupra recursului:

Înalta Curte examinând

decizia atacată în contextul criticilor formulate constată că recursul este

nefondat pentru considerentele ce urmează:

pct. 8 C. proc. civ. „când instanța interpretând greșit actul juridic dedus

judecății a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoilnic al

acestuia”, nu subzistă.

generale de interpretare prevăzute de Codul civil – Cartea a III-a secțiunea III

„Despre interpretarea convențiilor, toate clauzele unui contract se

interpretează unele prin actele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din

întregul act, deoarece un contract constituie un tot indivizibil.

face obiectul criticii de denaturare, este statuată la art. 12 - din contract –

Modalități de restituire – având un conținut mult mai amplu decât cel citat de

recurentă, care invocă numai ultimul alin. (3) al clauzei.

întregul său este destul de clar și precis, în sensul că la încetarea

contractului, locatorul va preda magazinul numai reprezentantului autorizat al

locatorului pe bază de proces-verbal, în care se va consemna, în măsura în care

se constată lipsa sau deteriorarea instalațiilor (…) locatarul fiind obligat să

suporte costul înlocuirii sau reparației acestora urmând ca un exemplar al

procesului verbal să i se înmâneze după achitarea datoriilor.

încheierea procesului - verbal de predare a spațiului la încetarea contractului

a fost prevăzută pentru stabilirea eventualelor lipsuri sau deteriorări ale spațiului

cu consecința stabilirii în sarcina locatorului a obligației de plată a unor despăgubiri,

neîntocmirea procesului verbal nepuntând impune concluzia că obligațiile

locatorului de plată a chiriei și utilităților curg în continuare, chiar dacă a

părăsit spațiul.

clauzei de către instanța fondului și a apelului, după natura contractului

încheiat de părți și în raport de celelalte dispoziții cuprinse în contract, nu

încalcă voința părților și nu violează art. 969 C. civ.

speță, contractul de închiriere a spațiului a încetat, înainte de expirarea

termenului contractului, urmare rezilierii.

Or, rezilierea ca sancțiune

a neîndeplinirii obligațiilor locatorului, nu este condiționată, așa cum

susține recurenta de încheierea procesului - verbal de predare - primire, ea

operând independent de îndeplinirea acestei formalități, iar obligația de

întocmire a procesului - verbal îl incumbă nu numai locatarului, dar și

locatorului, așa cum rezultă explicit din titulatura clauzei și conținutul său.

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta susține că au fost încălcate

clauzele contractului care constituie legea părților, respectiv clauze de la art.

12 pct. 3, reluând aceleași argumente prezentat în cadrul primului motiv de recurs.

Așa fiind sub acest aspect

critica are un caracter formal, de vreme ce aceleași susțineri au fost

încadrate și dezvoltate în motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Celelalte argumentări din

cadrul acestui motiv întemeiate pe încălcarea clauzei de la capitolului XX pct.

5, pe stabilirea momentului rezilierii și evacuării spațiului, sunt chestiuni

de fapt de atributul suveran al instanței fondului sau apelului devolutiv, ce au

fost dezlegate și motivate prin considerentele hotărârilor pronunțate, care au

statuat că în cauză a intervenit rezilierea de drept a contractului după prima lună

de locațiune, locatarul părăsind spațiul de bună voie și asumându-și riscul

pierderii garanției de bună execuție în cuantum de 2.160 dolari S.U.A.

reprezentând echivalentul a două chirii reale, sumă depusă la data încheierii contractului.

În sfârșit, clauza de la capitolul

XX pct. 5 are un conținut clar și neechivoc, în sensul că obligațiile de plată

privind chiria curg în continuare până la data procesului verbal de predare

primire sau data evacuării spațiului, astfel încât după momentul eliberării spațiului,

recurenta, conform contractului nu mai este în drept să pretindă chirie

penalități sau contravaloarea utilităților.

Împrejurarea că la doi ani

după eliberearea spațiului respectiv la 31 mai 2005 reclamanta a procedat la deschiderea

magazinului și intrarea în posesie, semnifică numai dezinteresul recurentei - locator

în administrarea eficientă a spațiului, în condițiile în care, potrivit

contractului avea dreptul și obligația să controleze modul cum este folosit și

întreținut magazinul (art. 7), să ia măsuri pentru efectuarea reparațiilor ce

cad în sarcina sa (art. 11 pct. 5).

Altfel spus, recurenta, nu

poate pretinde, invocând clauze de la art. 20 pct. 5 că este în drept să

primească chiria și celelalte utilități până la data de 31 mai 2005 când a

întocmit procesul - verbal de pătrundere în spațiu, deoarece după art. 970 C.

civ., convențiile trebuie executate cu bună credință, iar conduita recurentei

care deși încă din decembrie 2003 a notificat rezilierea contractului, fără să

întrepundă niciun demers de a prelua spațiul și a verifica dacă este ocupat

timp de doi ani, o situează în afara bunei credințe.

Pentru considerentele mai

sus înfățișate Înalta Curte în temeiul art. 312

alin.

(1) C. proc. civ. va respinge

prezentul recurs ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul

declarat de Administrația Piețelor Sector 2 București împotriva deciziei

comerciale nr. 649 din 4 decembrie 2006 a Curții de Apel București, secția a

VI-a comercială.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 31 ianuarie 2008.