ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 497/2011

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin încheierea de ședință pronunțată de Judecătoria Craiova la data de 12 februarie 2008 s-a dispus disjungerea cererii formulată de reclamantul B.M. în contradictoriu cu pârâta SC C.F. CRAIOVA SA privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24 din 872 din 28 februarie 2005, formându-se un nou dosar înregistrat sub nr. 4083/215/2008. La termenul din data de 15 aprilie 2008 instanța a invocat, din oficiu, excepția de necompetență materială a Judecătoriei Craiova, având în vedere că obiectul cauzei este de natură comercială întrucât, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 încheiat între cele două societăți s-a vândut activul SC C.F.

CRAIOVA SA, iar obiectul acțiunii este neevaluabil în bani. Prin sentința nr. 5691 din 15 aprilie 2008 Judecătoria Craiova a dispus declinarea competenței de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj, având în vedere că în cauză sunt incidente prevederile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ., potrivit cu care tribunalele judecă, în primă instanță, procesele și cererile în materie comercială al căror obiect este neevaluabil în bani. Pe rolul Tribunalului Dolj, cauza a fost înregistrată sub nr. 8437/63/2008, și s-a dispus efectuarea unei adrese pârâtei SC C.F.

CRAIOVA SA cu mențiunea prezentării copiei cererii de prelungire a contractului de închiriere și a situației juridice a imobilului în litigiu, aceasta depunând la dosar în copie contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005, proces-verbal din 16 februarie 2005, protocol privind vânzarea activului „Organizare de șantier a lotului de instalații Craiova", Anexa 1, chitanțe, decizie nr. 24/628 din 11 februarie 2005, anunțuri în ziare. La data de 13 ianuarie 2009, reclamantul a depus la dosarul cauzei precizări, prin care a solicitat ca în contradictoriu cu pârâtele SC C.F. CRAIOVA SA și SC S.C.S. SRL, să se constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 încheiat între cele două pârâte.

În susținerea cererii introductive precizate reclamantul a invocat dispozițiile art. 6 și art. 7 din Legea nr. 75/1992, potrivit cu care susține reclamantul, legiuitorul a înțeles că locuințele de stat să fie vândute chiriașilor la cererea acestora, singura condiție cerută de lege fiind acea ca beneficiarii legali să aibă calitatea de chiriași la data solicitării. S-a mai arătat de către reclamant că din înscrisurile depuse la dosar reiese calitatea sa de chiriaș la momentul vânzării, conform contractului de închiriere nr. 24/4621 din 20 iunie 2008 prelungit la data de 31 decembrie 2004 prin actul adițional nr.1, ambele încheiate între reclamantul B.M.I. și pârâta SC C.F. CRAIOVA SA, imobilul ce a făcut obiectul contractului menționat fiind folosită în mod legal de reclamant, care a achitat toate obligațiile ce le avea către locator.

De asemenea, reclamantul a mai arătat că pârâta SC C.F. CRAIOVA SA a prevăzut în actul adițional nr.1 posibilitatea prelungirii contractului de închiriere, astfel că și la data vânzării imobilului la licitație reclamantul avea calitatea de chiriaș, beneficiind în acest fel de prevederile Legii nr. 85/1992, cu atât mai mult cu cât pârâta a perceput chirie până la data vânzării imobilului, ceea ce a echivalat cu exprimarea consimțământului său tacit pentru exprimarea relocațiunii. Totodată, prin cererea sa precizată reclamantul a solicitat obligarea pârâtei SC C.F. CRAIOVA SA să încheie în favoarea sa contractul de vânzare-cumpărare a spațiului cameră și hol din Craiova, jud. Dolj. În drept reclamantul a invocat dispozițiile art. 19 din Legea nr. 85/1992, art. 7 din Legea nr. 85/1992 și art. 1073 și urm. C. civ.

La data de 27 ianuarie 2009 pârâta SC C.F. SA Craiova a depus la dosar răspuns la precizarea reclamantului, arătând că cererea reclamantului este neîntemeiată având în vedere că reclamantul a avut cunoștință de efectuarea licitației de vânzare a imobilului, comisia de licitație și-a desfășurat activitatea în mod transparent și a publicat în presa scrisă anunțul de licitație pentru vânzarea în bloc a construcțiilor, dar reclamantul a precizat că dorește să achiziționeze numai una dintre clădirile ce fac obiectul licitației și nicidecum ansamblul organizării de șantier cum s-a prevăzut în publicarea licitației.

De asemenea, pârâta a mai arătat că legea invocată de reclamant se referă numai la spațiile construite în scopul de a servi ca suprafață locativă prin însăși natura lor, spațiile care au fost destinate a servi unui scop industrial nu fac obiectul acestor legi, cu atât mai mult cu cât obiectul contractului de închiriere este o cameră, o simplă încăpere, fără alte dependințe și un hol, ce anterior servise unui scop industrial. Tribunalul Dolj, secția comercială, prin sentința nr. 2624 din 24 noiembrie 2009 a respins acțiunea precizată ca nefondată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că la data de 16 februarie 2005, s-a scos la vânzare prin licitație activul „Organizare de șantier - lot instalații Craiova - participând la licitație reclamantul și pârâta SC S.C.S.

SRL prin reprezentantul său. Licitația a fost câștigată de către SC S.C.S. SRL încheindu-se ulterior contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005. În cuprinsul acestui contract s-a menționat faptul că obiectul acestuia îl reprezintă Organizarea de Șantier a Lotului de Instalații Craiova compusă din bunurile identificate în Anexa 1 care face parte integrantă din contract. În această anexă, respectiv la pct. 9 este menționată o baracă zidărie dormitor, spațiul ocupat de către reclamant făcând parte din această clădire. În urma probelor administrate, inclusiv raportul de expertiză instanța de fond a apreciat că în evidențele pârâtei SC C.F.

CRAIOVA SA

clădirea în care se află spațiul ocupat de către reclamant nu a fost vreodată evidențiată ca imobil compus din locuințe acordate spre închiriere salariaților, ci ca o baracă folosită ca și dormitor comun pentru muncitorii lucrând ocazional în organizarea de șantier ce a format obiectul vânzării cumpărării prin licitație. În plus, camera închiriată reclamantului nu poate fi considerată ca și locuință în sensul Decretului-lege nr. 61/1990, de vreme ce aceasta nu prezintă structura evidențiată în art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 și care este caracteristică pentru o locuință, respectiv „una sau mai multe camere, baie, bucătărie, și alte dependințe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată ca atare prin construcția sa”.

În consecință, s-a considerat că spațiul ocupat de către reclamant nu poate fi încadrat categoriei locuințelor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat ce puteau fi vândute titularilor contractelor de închiriere, reținând astfel doar parțial concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză cu privire la structura spațiului ocupat de către reclamant și înlăturând susținerile expertului referitoare la natura acestui spațiu ca și garsonieră individuală pentru personalul angajat permanent.

De altfel, aceste susțineri ale expertului sunt contradictorii restului probatoriului administrat, respectiv înscrisurilor depuse la dosar ce relevă faptul că de la momentul edificării sale și până în prezent clădirea în litigiu evidențiată ca și baracă din zidărie folosită ca dormitor comun, iar nu ca o clădire cu mai multe locuințe pentru salariații pârâtei, dar și depozițiilor martorilor audiați în cauză, care a arătat faptul că spațiile închiriate salariaților erau compuse doar dintr-o cameră și un hol, destinația acestuia din urmă fiind schimbată de către unii dintre aceștia printre care și reclamantul în bucătărie. Totodată, instanța reține că pentru a fi putut beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992, reclamantul ar fi trebuit să dovedească nu doar faptul că spațiul pe care îl ocupă este o locuință în sensul dispozițiilor legale sus-menționate, ci și faptul că la momentul vânzării acestuia avea calitatea de chiriaș.

Or, potrivit actului adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 4621 din 20 iunie 2001 (fila 42), spațiul ocupat de către reclamant a fost închiriat acestuia până la data de 31 decembrie 2004, cu posibilitatea prelungirii cu acordul ambelor părți prin act adițional. Prin urmare, prelungirea duratei contractului de închiriere încheiat între părți nu se putea face decât în mod expres, prin act adițional încheiat între acestea, iar nu prin tacita relocațiune. Faptul acceptării de către pârâta SC C.F. Craiova SA a plății de către reclamant în luna ianuarie 2005 a unei sume de bani echivalente cu chiria pentru o lună nu are efectul juridic al unei tacite relocațiuni, respectiv acela al prelungirii duratei contractului de închiriere, de vreme ce în mod expres s-a stabilit de către părți că acest fapt nu se poate realiza decât printr-o manifestare expresă de voință a acestora.

Răspunzând criticilor formulate de către reclamant, Curtea de Apel Craiova, secția comercială, prin decizia nr. 93 din 6 mai 2010 a respins apelul ca nefondat. În fundamentarea soluției pronunțate, instanța de control judiciar a reținut că motivele de apel formulate de reclamant nu se referă la cauze de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 (lipsa consimțământului, lipsa capacității de a contracta, lipsa cauzei, cauza ilicită sau imorală, frauda la lege) ci la aspecte vizând încadrarea construcției baracă zidărie în categoria de locuință și calitatea sa de chiriaș la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspecte ce se impun a fi analizate în cadrul judecății asupra cererii de obligare la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect construcția baracă.

Singurul motiv de apel care s-ar putea încadra în cauzele de nulitate a unui act juridic este cel referitor la privilegiul locatarului în sensul că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu nerespectarea dreptului de preferință al locatarului și, deci cu încălcarea condițiilor prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a actului. SC C.F. SA a vândut la licitație un întreg activ, construcția ocupată de reclamant cu contract de închiriere fiind doar o parte din acest activ, vânzarea neavând ca temei Legea nr. 85/1992 și Decretul-lege nr. 61/1990, astfel încât nu se pune problema încălcării dispozițiilor acestor acte normative . În contractul de închiriere nr. 24/4621 din 20 iunie 2001 încheiat între reclamant și SC C.F.

SA nu există clauză expresă care să se refere la dreptul de preferință al locatarului în situația vânzării imobilului ocupat. Contractul de închiriere nr. 50 din 19 noiembrie 2003 depus la dosar de reclamant, care în art. 18 garantează privilegiul locatarului este încheiat între SC C.F. SA și numitul B.C. astfel încât nu poate fi invocat de apelantul reclamant B.M. care nu este parte în acest contract. Privilegiu conferă locatarului drept de preferință doar în situația participării la licitația de vânzare-cumpărare a spațiului și oferirii de către acesta a unui preț egal cu participanții la licitație. Or, apelantul-reclamant a participat la licitația întregului activ și nu a oferit un preț egal cu cel oferit de SC S.C.S.

SRL (procesul-verbal din 16 februarie 2005 încheiat cu ocazia vânzării la licitație a activului, filele 18-19). Cu petiția înregistrată la data de 25 mai 2010 reclamantul a declarat recurs, în termen și legal timbrat, invocând dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. După prezentarea situației de fapt recurentul susține că cele două instanțe au făcut o aplicare greșită a textelor de lege aplicabile. Astfel, potrivit art. 1437 și art. 1452 C. civ., locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune doar dacă, după expirarea contractului, locatarul rămâne în folosința lucrului și fără ca locatarul să-l împiedice, deci cu permisiunea acestuia din urmă. Este evident, că tăcerea intimatei SC C.F.

CRAIOVA SA, echivalează cu manifestarea de voință a acesteia de a continua locațiunea. Așa se explică și faptul că a continuat să încaseze chiria pentru spațiul respectiv. Ignorând aceste realități, instanțele inferioare au făcut o aplicare greșită a legii. De asemenea, cele două instanțe au greșit și atunci când au statuat că spațiul respectiv nu ar avea destinație de locuință. Interpretând în mod original dispozițiile art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 114/1996 au ajuns la concluzia că nu ar fi vorba de o locuință în sensul legilor citate. Susținerea instanțelor este în contradicție cu raportul de expertiză întocmit în cauză și de care nici instanța de fond și nici cea de apel nu au ținut cont.

Deși erau obligate potrivit art. 167 C. proc. civ., să țină cont de concluziile expertului desemnat, chiar de instanță. În schimb, instanța dă eficiență unei expertize extra judiciare de intimați și care nu a fost pusă în discuția părților. Această împrejurare face ca hotărârea de fond să fie nulă, fiind încălcate dispozițiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ. Recursul este nefondat. Completarea motivelor de recurs constituie în fapt noi motive de recurs, depuse tardiv cu depășirea termenului pentru motivarea recursului de 15 zile prevăzut de art. 301 C. proc. civ. De reținut că obiectul prezentei cauze constă în stabilirea existenței unei cauze de nulitate absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 și anume lipsa consimțământului, lipsa capacității de a contracta, lipsa cauzei, cauza ilicită sau imorală, frauda la lege.

Vânzarea în cauză s-a efectuat prin licitație publică anunțată în presa scrisă (ziarele locale Cuvântul Liberații și Gazeta de Sud), deschisă oricărui participant. De altfel, la această licitație a participat și recurentul reclamant B.M. Prin cererea de participare la licitație, recurentul solicită numai participarea pentru cumpărare a patru camere, deși prin contractul de închiriere anterior valabil, ocupa numai o cameră și un hol. Recurentul-reclamant a participat la licitația organizată pentru vânzarea în bloc a construcțiilor, dar a precizat că dorește să achiziționeze numai una dintre clădirile ce fac obiectul licitației și nicidecum ansamblul organizării de șantier cum s-a prevăzut în publicitatea licitației.

Acest lucru reiese cu certitudine din protocolul și procesul-verbal încheiat cu ocazia licitației și însușit de recurent prin semnătură. Vânzarea la licitație nu are ca temei Legea nr. 85/1992 și Decretul-lege nr. 61/1990, astfel încât nu se pune problema încălcării dispozițiilor acestor acte normative. În contractul de închiriere nr. 24/4621 din 20 iunie 2001 încheiat între reclamant și SC C.F. CRAIOVA SA nu exista o cauză expresă care să confere un privilegiu, un drept de preferință al locatarului în situația vânzării imobilului ocupat. Respectivul privilegiu ar fi conferit locatarului un drept de preferință doar în situația participării la licitația de vânzare-cumpărare a spațiului și oferirii de către acesta a unui preț egal cu participanții la licitație.

Recurentul-reclamant a participat la licitația întregului activ și nu a oferit un preț egal cu cel oferit de SC S.C.S. SRL, procesul-verbal din 16 februarie 2005 încheiat cu ocazia vânzării la licitația a activului. Așa cum a reținut și instanța de apel, art. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, prevede că locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 6/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi.

Această susținere împreună cu criticile referitoare la calitatea de chiriaș și aplicarea dispozițiilor Legii nr. 85/1992 pot face obiectul cauzei având ca obiect obligarea SC C.F. Craiova la închirierea unui contract de vânzare-cumpărare, capăt de cerere disjuns din acțiunea principală prin încheierea de ședință din 24 februarie 2009. În aceste condiții văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge excepția nulității completării motivelor de recurs. Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B.M.I. împotriva deciziei nr. 93 din 6 mai 2010 a Curții de Apel Craiova, secția comercială. Irevocabilă. Pronunțată, în ședința publică, astăzi 3 februarie 2011.