ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 497/2011
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 497/2011 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2011)
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar,
constată următoarele:
Prin încheierea de ședință
pronunțată de Judecătoria Craiova la data de 12 februarie 2008 s-a dispus
disjungerea cererii formulată de reclamantul B.M. în contradictoriu cu pârâta
SC C.F. CRAIOVA SA privind constatarea nulității absolute parțiale a contractului
de vânzare-cumpărare nr. 24 din 872 din 28 februarie 2005, formându-se un nou
dosar înregistrat sub nr. 4083/215/2008.
La termenul
din data de 15 aprilie 2008 instanța a invocat, din oficiu, excepția de
necompetență materială a
Judecătoriei Craiova, având în vedere că obiectul cauzei este de natură
comercială întrucât, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28
februarie 2005 încheiat între cele două societăți s-a vândut activul SC C.F. CRAIOVA
SA, iar obiectul acțiunii este neevaluabil în bani.
Prin sentința nr. 5691 din 15
aprilie 2008 Judecătoria Craiova a dispus declinarea
competenței de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Dolj,
având în vedere că în cauză
sunt incidente prevederile art. 2 pct. 1 lit.
a) C. proc. civ., potrivit cu care tribunalele judecă, în primă instanță,
procesele și cererile în materie comercială al căror obiect este neevaluabil în
bani.
Pe rolul
Tribunalului Dolj, cauza a fost înregistrată sub nr. 8437/63/2008, și s-a
dispus efectuarea unei adrese
pârâtei SC C.F. CRAIOVA SA cu mențiunea prezentării copiei cererii de
prelungire a contractului de închiriere și a situației juridice a imobilului în
litigiu, aceasta depunând la dosar în copie contractul de vânzare-cumpărare nr.
24/872 din 28 februarie 2005, proces-verbal din 16 februarie 2005, protocol
privind vânzarea activului „Organizare de șantier a lotului de instalații
Craiova", Anexa 1, chitanțe, decizie nr. 24/628
din 11 februarie 2005, anunțuri în ziare.
La data de 13
ianuarie 2009, reclamantul a depus la dosarul cauzei precizări, prin care a
solicitat ca în contradictoriu cu
pârâtele SC C.F. CRAIOVA SA și SC S.C.S. SRL, să se constate nulitatea absolută
parțială a contractului de vânzare cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005
încheiat între cele două pârâte.
În susținerea cererii introductive
precizate reclamantul a invocat dispozițiile art. 6 și art. 7 din Legea nr. 75/1992,
potrivit cu care susține reclamantul, legiuitorul a înțeles că
locuințele de stat să fie vândute chiriașilor la
cererea acestora, singura condiție cerută de lege fiind acea ca beneficiarii
legali să aibă calitatea de chiriași la data solicitării.
S-a mai arătat
de către reclamant că din înscrisurile depuse la dosar reiese calitatea
sa de chiriaș la momentul vânzării, conform
contractului de închiriere nr. 24/4621 din 20 iunie 2008 prelungit la data de
31 decembrie 2004 prin actul adițional nr.1, ambele încheiate între reclamantul
B.M.I. și pârâta SC C.F. CRAIOVA SA, imobilul ce a făcut obiectul contractului
menționat fiind folosită în mod legal de reclamant, care a achitat toate
obligațiile ce le avea către locator.
De asemenea,
reclamantul a mai arătat că pârâta SC C.F. CRAIOVA
SA a prevăzut în actul adițional nr.1
posibilitatea prelungirii contractului de închiriere, astfel
că și la data vânzării imobilului la licitație
reclamantul avea calitatea de chiriaș, beneficiind în acest fel de prevederile
Legii nr. 85/1992, cu atât mai mult cu cât pârâta a perceput chirie până
la
data vânzării imobilului, ceea ce a echivalat cu exprimarea consimțământului
său tacit pentru exprimarea relocațiunii.
Totodată, prin
cererea sa precizată reclamantul a solicitat obligarea pârâtei SC C.F. CRAIOVA SA
să încheie în favoarea sa contractul de vânzare-cumpărare a
spațiului cameră și hol din Craiova,
jud. Dolj.
În drept reclamantul a invocat
dispozițiile art. 19 din Legea nr. 85/1992, art. 7 din Legea nr. 85/1992 și
art. 1073 și urm. C. civ.
La data de 27 ianuarie 2009 pârâta
SC C.F. SA Craiova a depus la
dosar răspuns
la precizarea reclamantului, arătând că cererea reclamantului este neîntemeiată
având în vedere că reclamantul a avut cunoștință de efectuarea
licitației de vânzare a imobilului, comisia de licitație și-a desfășurat
activitatea în mod transparent și a publicat în presa scrisă anunțul de
licitație pentru vânzarea în bloc a construcțiilor, dar reclamantul a precizat
că dorește să achiziționeze numai una dintre clădirile ce fac obiectul
licitației și nicidecum ansamblul organizării de șantier cum s-a prevăzut în
publicarea licitației.
De asemenea, pârâta
a mai arătat că legea invocată de reclamant se referă numai la
spațiile construite în scopul de a
servi ca suprafață locativă prin însăși natura lor, spațiile care au fost
destinate a servi unui scop industrial nu fac obiectul acestor legi, cu atât mai
mult cu cât obiectul contractului de închiriere este o cameră, o simplă
încăpere, fără alte dependințe și un hol, ce anterior servise unui scop
industrial.
Tribunalul Dolj, secția comercială, prin
sentința nr. 2624 din 24 noiembrie 2009 a respins acțiunea precizată ca nefondată.
Pentru a se pronunța astfel,
instanța de fond a reținut că la data de 16 februarie 2005, s-a scos la vânzare
prin licitație activul „Organizare de șantier - lot instalații Craiova - participând
la licitație reclamantul și pârâta SC S.C.S. SRL prin reprezentantul său.
Licitația a fost câștigată de către
SC S.C.S. SRL încheindu-se ulterior contractul de vânzare-cumpărare nr. 24/872
din 28 februarie 2005.
În cuprinsul acestui contract s-a
menționat faptul că obiectul acestuia îl reprezintă Organizarea de Șantier a
Lotului de Instalații Craiova compusă din bunurile identificate în Anexa 1 care
face parte integrantă din contract. În această anexă, respectiv la pct. 9 este
menționată o baracă zidărie dormitor, spațiul ocupat de către reclamant făcând
parte din această clădire.
În urma probelor administrate,
inclusiv raportul de expertiză instanța de fond a apreciat că
în evidențele pârâtei SC C.F.
CRAIOVA SA
clădirea în care se află spațiul ocupat de către reclamant nu a fost vreodată
evidențiată ca imobil compus din locuințe acordate spre închiriere
salariaților, ci ca o baracă
folosită ca și
dormitor comun pentru muncitorii lucrând ocazional în organizarea de șantier ce
a format obiectul vânzării cumpărării prin licitație.
În plus, camera închiriată
reclamantului nu poate fi considerată ca și locuință în
sensul Decretului-lege nr. 61/1990, de vreme ce aceasta nu prezintă
structura evidențiată în art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 și care este
caracteristică pentru o locuință, respectiv „una sau mai multe camere, baie,
bucătărie, și alte dependințe, formând o unitate de sine stătătoare,
determinată
ca atare prin construcția sa”.
În consecință, s-a considerat că
spațiul ocupat de către reclamant nu poate fi încadrat categoriei locuințelor
construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat ce puteau fi
vândute titularilor contractelor de închiriere, reținând astfel doar parțial concluziile
raportului de expertiză întocmit în cauză cu privire la structura spațiului
ocupat de
către reclamant și înlăturând
susținerile expertului referitoare la natura acestui spațiu ca și garsonieră
individuală pentru personalul angajat permanent. De altfel, aceste susțineri
ale expertului sunt contradictorii restului probatoriului administrat, respectiv
înscrisurilor depuse la
dosar ce relevă
faptul că de la momentul edificării sale și până în prezent clădirea în litigiu
evidențiată ca și baracă din zidărie folosită ca dormitor comun, iar nu ca o
clădire cu mai multe locuințe pentru salariații pârâtei, dar și depozițiilor
martorilor audiați în cauză, care a arătat faptul că spațiile închiriate
salariaților erau compuse doar dintr-o cameră și un hol,
destinația
acestuia din urmă fiind
schimbată de către unii dintre aceștia printre care și reclamantul în
bucătărie.
Totodată, instanța reține că pentru
a fi putut beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992, reclamantul ar fi
trebuit să dovedească nu doar faptul că spațiul pe care îl ocupă este o
locuință în sensul dispozițiilor legale sus-menționate, ci și faptul că la
momentul vânzării acestuia avea calitatea de chiriaș. Or, potrivit actului
adițional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 4621 din 20 iunie 2001 (fila
42), spațiul ocupat de către reclamant a fost închiriat acestuia până la data
de 31 decembrie 2004, cu posibilitatea prelungirii cu acordul ambelor părți
prin act adițional. Prin urmare, prelungirea duratei contractului de închiriere
încheiat între părți nu se putea face decât în mod expres, prin act adițional
încheiat între acestea, iar nu prin tacita relocațiune. Faptul acceptării de
către pârâta SC C.F. Craiova SA a plății de către reclamant în luna ianuarie 2005 a unei sume de bani echivalente cu chiria pentru o lună nu are efectul juridic al unei tacite
relocațiuni, respectiv acela al prelungirii duratei contractului de închiriere,
de vreme ce în mod expres s-a stabilit de către părți că acest fapt nu se poate
realiza decât printr-o manifestare expresă de voință a acestora.
Răspunzând criticilor formulate de
către reclamant, Curtea de Apel Craiova, secția comercială, prin decizia nr. 93
din 6 mai 2010 a respins apelul ca nefondat.
În fundamentarea soluției
pronunțate, instanța de control judiciar a reținut că motivele de apel
formulate de reclamant nu se referă la cauze de nulitate absolută a
contractului de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 (lipsa
consimțământului, lipsa capacității de a contracta, lipsa cauzei, cauza ilicită
sau imorală, frauda la lege) ci la aspecte vizând încadrarea construcției baracă
zidărie în categoria de locuință și calitatea sa de chiriaș la momentul
încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspecte ce se impun a fi
analizate în cadrul judecății asupra cererii de obligare la încheierea unui
contract de vânzare-cumpărare având ca obiect construcția baracă.
Singurul motiv de
apel care s-ar putea încadra în cauzele de nulitate a unui act juridic este cel
referitor la privilegiul locatarului în sensul că actul de vânzare-cumpărare a
fost încheiat cu nerespectarea dreptului de preferință al locatarului și, deci
cu încălcarea condițiilor prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a
actului.
SC C.F. SA a vândut la licitație un
întreg activ, construcția ocupată de reclamant cu contract de închiriere fiind
doar o parte din acest activ, vânzarea neavând ca temei
Legea
nr. 85/1992 și Decretul-lege nr. 61/1990, astfel încât nu se pune problema
încălcării dispozițiilor acestor acte normative
.
În contractul de închiriere nr. 24/4621
din 20 iunie 2001 încheiat între reclamant și SC C.F. SA nu există clauză
expresă care să se refere la dreptul de preferință al locatarului în situația
vânzării imobilului ocupat.
Contractul de
închiriere nr. 50 din 19 noiembrie 2003 depus la dosar de reclamant, care în
art. 18 garantează privilegiul locatarului este încheiat între SC C.F. SA și
numitul B.C. astfel încât nu poate fi invocat de apelantul reclamant B.M. care
nu este parte în acest contract.
Privilegiu conferă
locatarului drept de preferință doar în situația participării la licitația de
vânzare-cumpărare a spațiului și oferirii de către acesta a unui preț egal cu
participanții la licitație.
Or, apelantul-reclamant
a participat la licitația întregului activ și nu a oferit un preț egal cu cel
oferit de SC S.C.S. SRL (procesul-verbal din 16 februarie 2005 încheiat cu
ocazia vânzării la licitație a activului, filele 18-19).
Cu petiția înregistrată la data de
25 mai 2010 reclamantul a declarat recurs, în termen și legal timbrat, invocând
dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
După prezentarea situației de fapt
recurentul susține că cele două instanțe au făcut o aplicare greșită a textelor
de lege aplicabile.
Astfel, potrivit art. 1437 și art. 1452
C. civ., locațiunea se consideră reînnoită prin tacita relocațiune doar dacă,
după expirarea contractului, locatarul rămâne în folosința lucrului și fără ca
locatarul să-l împiedice, deci cu permisiunea acestuia din urmă.
Este evident, că tăcerea intimatei
SC C.F. CRAIOVA SA, echivalează cu manifestarea de voință a acesteia de a
continua locațiunea. Așa se explică și faptul că a continuat să încaseze chiria
pentru spațiul respectiv.
Ignorând aceste realități,
instanțele inferioare au făcut o aplicare greșită a legii.
De asemenea, cele două instanțe au
greșit și atunci când au statuat că spațiul respectiv nu ar avea destinație de
locuință.
Interpretând în mod original
dispozițiile art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 114/1996 au
ajuns la concluzia că nu ar fi vorba de o locuință în sensul legilor citate.
Susținerea instanțelor este în
contradicție cu raportul de expertiză întocmit în cauză și de care nici
instanța de fond și nici cea de apel nu au ținut cont. Deși erau obligate
potrivit art. 167 C. proc. civ., să țină cont de concluziile expertului
desemnat, chiar de instanță.
În schimb, instanța dă eficiență
unei expertize extra judiciare de intimați și care nu a fost pusă în discuția
părților. Această împrejurare face ca hotărârea de fond să fie nulă, fiind
încălcate dispozițiile art. 105 alin. (2) C. proc. civ.
Recursul este nefondat.
Completarea motivelor de recurs
constituie în fapt noi motive de recurs, depuse tardiv cu depășirea termenului
pentru motivarea recursului de 15 zile prevăzut de art. 301 C. proc. civ.
De reținut că obiectul prezentei
cauze constă în stabilirea existenței unei cauze de nulitate absolută parțială
a contractului de vânzare-cumpărare nr. 24/872 din 28 februarie 2005 și anume
lipsa consimțământului, lipsa capacității de a contracta, lipsa cauzei, cauza
ilicită sau imorală, frauda la lege.
Vânzarea în cauză s-a efectuat prin
licitație publică anunțată în presa scrisă (ziarele locale Cuvântul Liberații
și Gazeta de Sud), deschisă oricărui participant. De altfel, la această
licitație a participat și recurentul reclamant B.M. Prin cererea de participare
la licitație, recurentul solicită numai participarea pentru cumpărare a patru
camere, deși prin contractul de închiriere anterior valabil, ocupa numai o
cameră și un hol.
Recurentul-reclamant a participat la
licitația organizată pentru vânzarea în bloc a construcțiilor, dar a precizat
că dorește să achiziționeze numai una dintre clădirile ce fac obiectul
licitației și nicidecum ansamblul organizării de șantier cum s-a prevăzut în
publicitatea licitației. Acest lucru reiese cu certitudine din protocolul și
procesul-verbal încheiat cu ocazia licitației și însușit de recurent prin
semnătură.
Vânzarea la licitație nu are ca temei
Legea nr. 85/1992 și Decretul-lege nr. 61/1990, astfel încât nu se pune
problema încălcării dispozițiilor acestor acte normative.
În contractul de închiriere nr. 24/4621
din 20 iunie 2001 încheiat între reclamant și SC C.F. CRAIOVA SA nu exista o
cauză expresă care să confere un privilegiu, un drept de preferință al
locatarului în situația vânzării imobilului ocupat. Respectivul privilegiu ar
fi conferit locatarului un drept de preferință doar în situația participării la
licitația de vânzare-cumpărare a spațiului și oferirii de către acesta a unui
preț egal cu participanții la licitație.
Recurentul-reclamant a participat la
licitația întregului activ și nu a oferit un preț egal cu cel oferit de SC S.C.S.
SRL, procesul-verbal din 16 februarie 2005 încheiat cu ocazia vânzării la
licitația a activului.
Așa cum a reținut și instanța de
apel, art. 1 din Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu
altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților
economice sau bugetare de stat, prevede că locuințele construite din fondurile
statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere cu plata
integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 6/1990
privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație
și ale prezentei legi.
Această susținere împreună cu
criticile referitoare la calitatea de chiriaș și aplicarea dispozițiilor Legii
nr. 85/1992 pot face obiectul cauzei având ca obiect obligarea SC C.F. Craiova
la închirierea unui contract de vânzare-cumpărare, capăt de cerere disjuns din
acțiunea principală prin încheierea de ședință din 24 februarie 2009.
În aceste condiții văzând
dispozițiile art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge excepția nulității completării
motivelor de recurs.
Respinge ca nefondat recursul declarat de
reclamantul B.M.I. împotriva deciziei nr. 93 din 6 mai 2010 a Curții de Apel Craiova, secția comercială.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședința publică, astăzi 3
februarie 2011.