ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 5739/2005

Asupra recursurilor de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 626/ E din 8 iulie 2004 a Tribunalului Iași s-a dispus: Admite în parte acțiunea formulată de reclamanta SC G. SA, în contradictor cu pârâtele SC I. SRL București și SC A.T.G. SRL, cu sediul în București. Dispune evacuarea pârâtelor din spațiul comercial situat în Iași, compus din imobil construcție în suprafață de 486,33 m.p. și terasă în suprafață de 236,39 m.p. Obligă pârâtele să plătească, în solidar, reclamantei suma de 68.800 dolari S.U.A., în echivalent lei la cursul B.N.R. din ziua efectuării plății reprezentând lipsa de folosință a spațiului mai sus indicat, pentru perioada, 1 noiembrie 2001 – 1 martie 2003 și suma de 106.122.000 lei cheltuieli de judecată.

Respinge pretențiile pentru suma de 68.800 dolari S.U.A., reprezentând lipsa de folosință pentru perioada 1 iulie 2000 – 1 noiembrie 2001. Pentru a se pronunța astfel a reținut instanța de fond că prin contractul de leasing imobiliar cu clauză formă de cumpărare din 22 octombrie 1998, SC G. SA Iași se obligă să transmită pârâtei SC I. SRL București, pentru o perioadă de 3 ani, cu începere de la data de 1 noiembrie 1998, dreptul de posesie și folosință asupra spațiului comercial situat în Iași, pentru valoarea de 1.484.000.000 lei ce trebuie plătită în rate trimestriale, cu un avans de 44.000.000 lei plătibil până la data de 5 noiembrie 1998 și o valoare reziduală echivalentă sumei de 17.200 dolari S.U.A.

la cursul valutar existent la data semnării contractului de vânzare – cumpărare. Prin același contract, locatorul – finanțator se obliga să respecte, la expirarea leasingului, dreptul de opțiune al utilizatorului de a solicita achiziționarea bunului sau restituirea lui, art. 3 lit. c) și să încheie cu acesta, la expirarea obligațiilor de plată, contractul de vânzare – cumpărare în forma autentică, având drept preț valoarea reziduală, art. 5 alin. (1) iar utilizatorul, printre altele, să achite ratele de leasing în cuantumul și la termenele stipulate în contract și să predea bunul la expirarea sau rezilierea convenției, în situația în care și-a exercitat opțiunea de a-l cumpăra.

S-a mai convenit ca în cazul în care utilizatorul întârzie plata redevențelor mai mult de două luni să opereze rezilierea contractului cât și faptul că acesta va deveni nul de drept, situație în care utilizatorul datorează daune – interese egale cu avansul plus redevențele achitate până la data constatării nulității. Urmare divizării SC G. SA Iași, acest contract se transmite societății reclamante care, prin adresa din 1 iunie 2000, informează pe utilizator despre această preluare de contract, solicitând să i se achite până la data de 30 iunie 2000 ratele de leasing restante la 31 decembrie 1999, atenționând totodată că neconformarea duce la rezilierea contractului. Reține expertiza că în vederea încasării ratei de leasing, locatorul emite facturi în valoare totală de 3.406.194.804 lei din care în perioada 4 noiembrie 1998 – 30 ianuarie 2001 i se plătește doar suma de 793.573.920 lei.

Consideră reclamanta că prin această neplată începând cu 1 iulie 2000 a operat rezilierea de drept a contractului însă probele cauzei și conținutul contractului nu îndreptățește o astfel de concluzie. Clauza cu conținutul redat în art. 9 din contract nu era suficientă pentru a opera rezilierea de drept a contractului, ea reproducând doar dispoziția art. 1020 C. civ. Pe temeiul unui asemenea pact, simpla neexecutare nu era suficientă pentru a determina rezilierea, în acest scop fiind necesară și manifestarea de voință a reclamantei, prin punerea în întârziere a pârâtei. O astfel de manifestare din partea reclamantei nu a existat chiar dacă la un moment dat a atenționat pe pârâtă asupra posibilității de a face o asemenea opțiune.

Că rezilierea convențională nu a intervenit rezultă și din împrejurarea că la solicitarea utilizatorului, la data de 29 ianuarie 2001, reclamanta accepta ca aceasta să subînchirieze pârâtei SC A.T.G. SRL București parte din suprafața imobilului cât și din faptul menținerii ofertei de vânzare, condiționat de plata ratelor restante inclusiv penalități, conform notificării din 30 octombrie 2001. De asemenea, nu se poate reține nici nulitatea contractului pe temeiul clauzei inserate în art. 10, neexecutarea culpabilă a obligațiilor de către una din părțile contractului antrenând rezilierea și nu nulitatea lui. O astfel de sancțiune ar fi intervenit în situația în care respectivul contract nu ar fi conținut elementele minimale obligatorii prevăzute de art. 3 din O.G.

nr. 51/1997 aprobată și modificată prin Legea nr. 90/1998, situație ce nu poate fi reținută în speță, fiind prevăzută atât durata minimală a leasingului cât și opțiunea utilizatorului de a cumpăra bunul la un preț egal cu valoarea reziduală respectiv diferența dintre valoarea de cumpărare și redevențele achitate, cu condiția ca utilizatorul să facă o ofertă de cumpărare. Nu poate fi primite apărările pârâtei – utilizator, în senul că prin formularea opțiunii de cumpărare dreptul de proprietate s-ar fi transmis în patrimoniul său. Așa cum rezultă din prevederile contactului, art. 5 alin. (2), obligația reclamantei de a vinde bunul la finele leasingului era condiționată de plata efectivă a redevențelor, plată care în speță nu s-a realizat integral.

Nefiind îndeplinită condiția sub care a fost stipulat, plata redevențelor, ridicarea opțiunii este ineficace. Nu se poate vorbi de asemenea de o opțiune valabilă, oferta de cumpărare exprimată de utilizator fiind condiționată de rezolvarea situației generate de contractul de vânzare – cumpărare privind spațiul comercial din Iași, încheiat de aceasta cu SC G. SA Iași și care trebuia preluat de reclamantă inclusiv creanța sa, rezultă din această vânzare. Atât timp cât pârâta nu se află în situația de a ridica oferta de cumpărare întrucât nu a efectuat plățile periodice, iar oferta sa nu este pură și simplă, nu se poate vorbi de transferul dreptului de proprietate asupra bunului în patrimoniul său.

În aceste condiții, nu poate fi vorba nici de un refuz de a vinde din partea reclamantei care, până la momentul expirării duratei leasingului a tot încercat recuperarea redevențelor, menținând totodată și oferta de a vinde. În considerarea celor expuse, reținându-se că leasingul a încetat prin ajungerea la termen, că nu există clauză de prelungire a lui și că, în aceste condiții, pârâtele nu mai dispun de in titlu legal sau contractual pentru a exercita posesia și folosința bunului obiect al contractului, se impune măsura evacuării lor din respectivul spațiu comercial. Ocuparea spațiului de către pârâte după expirarea perioadei irevocabile convenită (1 noiembrie 2001), îndreptățește pe reclamantă să pretindă echivalentul folosinței perioadei 1 noiembrie 2001 – 1 martie 2003, estimat de aceasta la nivelul redevenței lunare 4.300 dolari S.U.A., respectiv suma de 68.800 dolari S.U.A., ce se va plăti la cursul valutar al B.N.R.

din ziua în care se va efectua plata. S-a apreciat lipsa de folosință la nivelul redevenței, considerându-se că această sumă periodică ar fi putut fi încasată de reclamantă prin închirierea către terți a spațiului respectiv pentru care, o chirie de 8 dolari S.U.A. /m.p., așa cum afirma expertiza, reprezintă o sumă normală în raport de zona în care este situat spațiul și chiriile care se percep în această zonă. Cum pe perioada de derulare a contractului de leasing, reclamanta era îndreptățită la contravaloarea dreptului de folosință și posesie respectiv redevența și pentru că o cerere având acest obiect nu a fost formulată, pretențiile în sumă de 68.800 dolari S.U.A. vizând lipsa de folosință pentru perioada 1 iulie 2000 (când se consideră de reclamantă contractul reziliat de drept) și 1 noiembrie 2001 (când contractul a încetat prin ajungerea lui la termen) urmează a fi respinse.

Concluzionând, în limitele mai sus expuse acțiunea reclamantei a fost admisă, dispunându-se evacuarea pârâtelor, din spațiul comercial obiect al contractului de leasing expirat și obligarea lor, în solidar, la plata echivalentului folosinței acestui spațiu precum și la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de reclamantă cu prezentul litigiu, taxe de timbru, onorariu avocațial și onorariu de expert. Împotriva acestei sentințe au formulat cereri de apel toate părțile litigante. Curtea de Apel Iași, prin decizia nr. 14 din 24 ianuarie 2005 a respins apelurile formulate de reclamantă și de pârâta SC I. SRL și a admis apelul pârâtei SC A.T.G. SRL schimbând în parte sentința în sensul că respinge acțiunea reclamantei împotriva acestei pârâte.

Această decizie a fost completată, la cererea reclamantei, prin decizia nr. 9 din 28 aprilie 2005 a Curții de Apel Iași. Pentru a decide astfel curtea de apel a avut în vedere următoarele: Nu poate fi reținută susținerea reclamantei – apelante, potrivit căreia instanța de fond ar fi trebuit să oblige utilizatorul și la plata „lipsei de folosință” pentru intervalul 1 iulie 2000 – 1 noiembrie 2001, în care se afla în ființă contractul de leasing, întrucât SC I. SRL Iași nu achitase redevențele la care se obligase prin contract, din moment ce instanța de fond nu a fost investită cu rezilierea sau constatarea nulității contractului și nici cu obligarea utilizatorului la plata redevențelor restante.

Ori, chiar dacă lipsa de folosință pentru perioada ulterioară expirării contractului de leasing în litigiu, a fost cuantificată de reclamantă la nivelul redevențelor (4.300 dolari S.U.A. /lună), cele două categorii de sume, derivă din raporturi juridice distincte (respectiv contractuale și delictuale) și nu pot fi confundate, instanța neputând depăși limitele investirii sale pentru a se pronunța cu privire la modul de derulare al contractului de leasing (a duratei lui și a faptului că părțile și-au îndeplinit obligațiile asumate), petitul acțiunii referindu-se doar la acordarea lipsei de folosință (de sorginte delictuală) și la evacuarea pârâtelor din spațiul comercial în litigiu, aspecte ce caracterizează doar perioada ulterioară expirării relațiilor contractuale dintre părțile contractului de leasing.

Faptul că pentru intervalul 1 iulie 2000 – 1 noiembrie 2001, în care locatorul, reclamanta era îndreptățit a încasa redevențe spațiul a fost folosit de utilizator practic în mod gratuit, nu poate constitui un argument pentru această instanță, în scopul admiterii apelului reclamantei și a obligării pârâtelor la plata „lipsei de folosință” aferentă acestui interval, din moment ce, așa cum s-a arătat anterior, această perioadă se afla sub imperiul clauzelor contractuale asumate de părți, și asupra valabilității cărora instanța nu a fost chemată a se pronunța în cadrul procesual de față. În acest context apare ca nefondat și apelul declarat de pârâta utilizatoare SC I. SRL Iași, care se referă în motivele sale de apel asupra imobilului în care părțile și-au îndeplinit obligațiile decurgând din contractul de leasing și asupra cărora instanța nu se poate însă pronunța, raportat la cadrul procesual instituit de reclamantă.

Cât privește valoarea lipsei de folosință, corect instanța de fond a avut în vedere concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, care în urma analizei chiriei practicate pentru spațiile comerciale, din diferite zone ale municipiului Iași, a apreciat ca rezonabilă valoarea lipsei de folosință la nivelul redevenței înserate în contractul de leasing, corect calculată pentru intervalul admis de instanța de fond. Se vădește însă a fi întemeiată cererea de apel promovată de pârâtă SC A.T.G. SRL București, care neaflându-se în nici un raport contractual cu locatara reclamantă, nu-i puteau fi aplicabile dispozițiile art. 1039 C. civ., ce reglementează solidaritatea codebitorilor. Mai mult, în prezent această apelantă stăpânește legal suprafața de 456 m.p.

din spațiul în litigiu, respectiv în baza contractului de închiriere pe care îl au încheiat cu utilizatoarea SC I. SRL București, cu termen până la 26 februarie 2006, contract ce a fost adus la cunoștință locatarei SC G. SA Iași, conform adresei din 29 ianuarie 2001, pe care a menționat expres: „De acord cu solicitarea, subînchirierea parțială a unei suprafețe din imobil”, acest contract nefăcând obiectul cenzurării instanței în prezenta cauză. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC G. SA Iași și pârâta SC I. SRL București. În recursul său, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 6, 9 și 10 C. proc. civ., fără însă a le preciza pe fiecare, reclamanta critică decizia pentru următoarele motive: 1. În mod greșit instanțele au respins cererea ei de obligarea utilizatorului spațiului la plata lipsei de folosință pe intervalul iulie 2000 – 31 octombrie 2001, aplicând greșit prevederile art. 10 din O.U.G.

nr. 51/1007, care cuantifică lipsa de folosință ca fiind egală cu redevența. În condițiile în care contractul de leasing a încetat să-și mai producă efectele prin neplata redevenței mai mult de două luni instanța de apel trebuia să oblige pârâta la plata lipsei de folosință. 2. Deși apelul formulat de SC A.T.G. SRL viza doar faptul că a fost obligată în solidar cu pârâta SC I. SRL la plata a 68.000 dolari S.U.A. și a criticat hotărârea instanței de apel numai sub acest aspect, instanța de apel a dat mai mult decât s-a cerut și admițând apelul a respins și capătul de cerere privind evacuarea acestei societăți din spațiu (art. 304 pct. 6 C. proc. civ.). 3. Greșit s-a respins cererea privind evacuarea pârâtei SC A.T.G.

SRL din spațiu întrucât, încetând contractul de leasing utilizatorul avea obligația de a-l preda liber de orice sarcini și nu putea transmite mai multe drepturi decât avea el însuși, iar această pârâtă nu deține spațiul în baza unui titlu opozabil reclamantei. 4. Greșit s-a respins obligarea în solidar a pârâtei SC A.T.G. SRL la plata lipsei de folosință pe perioada 1 noiembrie 2001 – 1 martie 2003, întrucât răspunderea celor două pârâte față de proprietarul lucrului nu mai este contractuală ci delictuală, iar subînchirierea între pârâte s-a făcut pentru o suprafață generică și nu pentru un spațiu precis și corect determinat. Examinând recursul reclamantei Înalta Curte constată că acesta este întemeiat pentru următoarele motive: Pârâta SC A.T.G.

SRL București deținea spațiul în suprafață de 456 m.p. din spațiul total deținut de pârâta SC I. SRL Iași în baza contractului de leasing, în baza contractului de subînchiriere încheiat cu aceasta din urmă, deci în baza unui titlu care nu poate fi opus reclamantei. Odată încetat contractul de leasing, în baza căruia locatorul a închiriat suprafața de 456 m.p. locatarei SC A.T.G. SRL, contractul de subînchiriere nu mai poate continua, dispărând însăși temeiul, fundamentul, acestui din urmă contract. Dreptul de folosință asupra spațiului în temeiul contractului de subînchiriere nu mai poate exista în lipsa dreptului asupra acestui spațiu al celui care a transmis dreptul de folosință. De altfel și instanța de apel reține că pârâta SC A.T.G.

SRL nu se află în nici un raport contractual cu locatoarea reclamantă, pentru a argumenta înlăturarea aplicării prevederilor art. 1039 C. civ., privind solidaritatea, dar, imediat după aceea, uită acest lucru, opunând cererii de evacuare a reclamantei contractul de subînchiriere al pârâtelor care, așa cum reține mai sus, nu-i este opozabil. În consecință, pentru acest motiv, recursul reclamantei urmează a fi admis cu consecința mențiunii dispozițiilor din sentința tribunalului Iași privind evacuarea pârâtei SC A.T.G. SRL București din spațiul în litigiu. Admițându-se recursul reclamantei, cu consecința modificării în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului reclamantei și schimbării în parte a hotărârii instanței de fond cu privire la pârâta SC A.T.G.

SRL București, urmează să se respingă cererea reclamantei pentru obligarea acestei pârâte în solidar cu pârâta SC I. SRL, la plata sumei de 68.800 dolari S.U.A., în echivalent lei. Aceasta întrucât pârâta SC A.T.G. SRL București neaflându-se în nici un raport contractual cu locatoarea reclamantă, așa cum s-a arătat mai sus, nu-i puteau fi aplicate dispozițiile art. 1039 C. civ., ce reglementează solidaritatea codebitorilor. Celelalte motive de recurs invocate de recurenta reclamantă sunt nefondate. Astfel nu este fondată critica întemeiată pe pct. 6 al art. 304 C. proc. civ., în sensul că instanța de apel a dat mai mult decât s-a cerut, respectiv că s-a pronunțat și pe cererea privind evacuarea SC A.T.G.

SRL, deși apelul ei viza doar obligarea în solidar la despăgubiri, întrucât această apelantă a cerut „desființarea în totalitate a sentinței atacate și pe fondul cauzei să dispuneți respingerea cererii reclamantei intimate SC G. SA”. Nu este întemeiată nici critica privind neobligarea pârâtei SC I. SRL la lipsa de folosință pe perioada 1 iulie 2000 – 31 octombrie 2001, întrucât instanțele corect au reținut că pe această perioadă contractul de leasing era în vigoare, iar ele nu au fost investite cu o cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata redevenței și nici cu una care să vizeze valabilitatea clauzelor asumate de părți prin contractul de leasing. Pârâta SC I. SRL în recursul său, invocând prevederile art. 304 pct. 8, 9 și 10 C. proc.

civ., fără însă a indica motivele concrete corespunzătoare, critică decizia atacată cu motive generale, care vizează mai ales stabilirea situației de fapt și aprecierea probelor administrate, și care nu pot face obiectul unei examinări în cadrul căii extraordinare de atac a recursului. În schimb este nefondată critica, ce ar putea fi încadrată în pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., că instanța de apel greșit a înlăturat apărările acestei pârâte privind evacuarea sa din spațiu, întemeiate pe contractul de leasing cu clauză fermă, deoarece lipsa acestuia se datorează culpei reclamantei care nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale.

Această critică este nefondată întrucât instanța de apel, ca și instanța de fond, corect a reținut, pe de o parte, că prin neachitarea de către pârâtă a tuturor redevențelor datorate și a valorii reziduale nu putea avea loc transferul de proprietate privind spațiul în litigiu și deci ocuparea spațiului de pârâtă nu mai avea suport juridic iar, pe de altă parte, că, raportat la cadrul procesual instituit de reclamantă și în lipsa unei cereri reconvenționale, nu se putea pronunța asupra îndeplinirii obligațiilor contractuale din contractul de leasing și aprecierea acestuia ca titlu valabil pentru deținerea spațiului. În consecință, Înalta Curte urmează să respingă acest recurs al pârâtei SC I. SRL, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta SC G. SA Iași. Modifică, în parte, decizia nr. 14 din 24 ianuarie 2005 a Curții de Apel Iași, schimbă sentința civilă nr. 626/ E din 8 iulie 2004 a Tribunalului Iași, în sensul că respinge capătul de cerere privind obligarea pârâtei SC A.T.G. SRL București, în solidar, la plata sumei de 68.800 dolari S.U.A., în echivalent în lei, menținând restul dispozițiilor sentinței privind evacuarea. Menține restul dispozițiilor deciziei. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC I. SRL împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 noiembrie 2005.