ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 261/2007

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 261/2007 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată,

la data de 22 martie 2002, pe rolul Tribunalului București, și strămutată la

Tribunalul Prahova, conform încheierii nr. 4203 din 28 octombrie 2004 a Înaltei

Curți de Casație și Justiție, reclamanta SC K.U.C. SRL București a chemat în

judecată pârâta SC M. SA București solicitând ca în baza sentinței ce se va

pronunța să fie obligată la plata sumei de 495.561,85 lei reprezentând

contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri aduse spațiului închiriat, precum și

instituirea în favoarea sa a unui drept de retenție asupra spațiului situat în

București str. Fântânica, în suprafață de 2936 mp.

În motivarea cererii

reclamanta a arătat că între părți au existat raporturi de locațiune, aceasta

fiind locatară în temeiul contractelor de închiriere nr. 2493/1995 reziliat și

2420/2000 anulat.

A mai precizat reclamanta că

în baza acestor raporturi și a calității de locatară, a realizat mai multe

reparații, îmbunătățiri și alte investiții, reprezentând cheltuieli necesare și

utile imobilului care au dus la o creștere a valorii acestuia și profită

proprietarului.

Pârâta a depus întâmpinare

prin care solicită respingerea acțiunii motivând că investițiile pretins

realizate de către reclamantă sunt în fapt construcții neautorizate iar nici

unul din contractele de închiriere nu au dat dreptul chiriașului să efectueze

respectivele lucrări. Mai mult potrivit art. 12 lit. h) din contractul de

închiriere nr. 2493/1995, chiriașul nu are dreptul la încetarea contractului,

să revendice restituirea cheltuielilor efectuate, îmbunătățirile aduse rămânând

în sarcina proprietarului, iar potrivit art. 19 alin. (1) din același contract,

orice modificări sau amenajări solicitate de chiriaș care schimbă aspectul

inițial al obiectivului închiriat se face numai cu acordul proprietarului,

acord care nu a existat decât pentru montarea unor ferestre de tip termopan.

De asemenea pârâta SC M. a

formulat cerere reconvențională solicitând obligarea reclamantei-pârâte la

plata sumei de 8 miliarde lei reprezentând contravaloare chirie, conform contractului

de închiriere nr. 2493/1995 cheltuieli cu utilitățile și penalități de

întârziere aferente acestora pe perioada februarie 2000/la zi, precizată

ulterior la suma de 20 miliarde lei.

În susținere

pârâta-reclamantă a arătat că a închiriat spațiul în litigiu reclamantei-pârâte

pe care aceasta îl folosește din anul 1995, iar din 1 februarie 2000 a refuzat

să achite chiria și utilitățile.

Întrucât aceasta a refuzat

în mod constant achitarea sumelor datorate a solicitat evacuarea reclamantei,

iar prin sentința din 1 martie 2002 rămasă irevocabilă s-a admis cererea.

La data de 23 februarie 2004

reclamanta a ridicat excepția lipsei calității procesuale active a

pârâtei-reclamante din cererea reconvențională motivat de faptul că aceasta

și-a intabulat dreptul de proprietate asupra clădirii administrative unde a

deținut spațiul, la data de 15 septembrie 2003 și a altor construcții, lipsa

intabulării având ca efect lipsa opozabilității acestui drept față de terți.

De asemenea, reclamanta a

formulat și o cerere de chemare în garanție a numitului B.A. solicitând ca, în

cazul în care se va admite cererea SC M. privind plata penalităților să îl

oblige pe acesta la plata sumei cu care ar cădea în pretenții.

În motivarea cererii de

chemare în garanție, reclamanta a arătat că la data de 21 august 2000 în

calitate de locatar a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 2420 prin

directorul general B.A., contract ce a fost anulat de către instanță întrucât

reprezentantul locatorului nu a avut acordul Adunării Generale, fapt ce atrage

răspunderea chematului în garanție.

Tribunalul Prahova, urmare

probelor administrate, inclusiv expertize de specialitate, prin sentința nr. 441

din 10 octombrie 2005, a respins excepția lipsei calității procesuale active a

pârâtei-reclamante reconvenționale, pe cererea reconvențională, cât și

excepțiile insuficientei timbrări, și a admis în parte cererea principală

precizată și completată și a obligat pârâta-reclamantă la plata sumei de

495.561,85 lei reprezentând contravaloare lucrări efectuate la spațiul în

litigiu. A admis cererea reconvențională precizată și a obligat reclamanta la

plata către pârâta-reclamantă a sumei de 2.000.000 lei contravaloare chirie și

penalități de întârziere pe perioada 1 februarie 2000 – 30 septembrie 2003, instituind

totodată un drept de retenție asupra imobilului, în favoarea reclamantei. S-a

respins cererea de chemare în garanție și s-au compensat cheltuielile de

judecată.

În motivarea soluției date,

instanța de fond a reținut că, la data de 26 septembrie 1995, părțile au

încheiat contractul de închiriere nr. 2493 având ca obiect suprafața de 519 mp

situată în București str. Fântânica și, ulterior între părți s-a încheiat

contractul de închiriere nr. 2420 din 27 august 2000, având ca obiect spațiul

de 2936 mp situat la etajul I al clădirii administrative și al halei de

producție, însă prin decizia nr. 326/2002 a Curții de Apel București s-a dispus

rezilierea contractului de închiriere și a fost constatată nulitatea absolută a

contractului de închiriere dispunându-se totodată evacuarea reclamantei din

spațiile ocupate, astfel că, contractul de închiriere nr. 2420/2000 constatat

nul nu a produs niciodată efecte juridice între părți, iar contractul de

închiriere nr. 2493/1995 a dat naștere la drepturi și obligații până la data

rezilierii (1 februarie 2002).

Tribunalul a mai reținut că

pe perioada locațiunii, reclamanta a efectuat mai multe lucrări, de reparații,

îmbunătățiri și amenajări la imobil evaluat prin cele două expertize de

specialitate care au sporit valoarea spațiului, fiindu-i acordat și dreptul de

retenție cu motivarea că exercitarea unei posesiuni materiale asupra lucrului

nu este de însăși esența acestui drept.

De asemenea, în motivarea

admiterii cererii reconvenționale, s-a reținut că reclamanta are obligația

plății contravalorii chiriei conform celor prevăzute în art. 12 lit. f) din

contractul nr. 2493/1995, act care a produs efecte între părți până la

rezilierea acestuia prin hotărâre judecătorească.

S-a respins cererea de

chemare în garanție, tribunalul considerând că nu sunt incidente dispozițiile art.

60 alin. (1) C. proc. civ., întrucât reclamanta nu poate chema în garanție o

altă persoană pentru a acoperi prejudiciul rezultat din neexecutarea chiar de

aceasta a obligației stabilită prin convenția încheiată.

Împotriva soluției instanței

de fond au promovat apel ambele părți.

Reclamanta critică sentința

considerând că în mod eronat s-a admis numai în parte acțiunea reținând că

unele investiții sunt cheltuieli voluptorii, având în vedere că investițiile au

fost făcute cu bună-credință cu respectarea raporturilor reale de afaceri, prin

renovări și modernizări necesare. Se mai susține că în mod nelegal și

netemeinic tribunalul a soluționat cererea reconvențională contrar realității

în disprețul efectelor juridice ale nulității absolute a contractului de

închiriere nr. 2420/2000, instanța de fond considerând că în cauză ar opera

efectele clauzelor vechiului contract încheiat în anul 1995, mai ales că pârâta

nu a respectat obligația de facturare, în condițiile în care, conform

contractului încheiat în anul 1995, plata chiriei se face în 5 zile după

facturare, penalitățile curgând de la expirarea scadenței.

La rândul său pârâta a

criticat sentința susținând că reclamanta a renunțat la cererea de instituire a

unui drept de retenție, deoarece a fost evacuată din spațiu, fiind acordat mai

mult decât s-a cerut.

În mod greșit a fost

obligată la plata contravalorii investițiilor la imobilul închiriat în

condițiile în care potrivit art. 12 lit. h) din contract îmbunătățirile rămân

în beneficiul proprietarului după încetarea contractului de închiriere, iar pe

de altă parte lucrările au fost executate fără acceptul proprietarului, fiind

obligată prin hotărâre irevocabilă să desființeze aceste lucrări.

Curtea de Apel Ploiești, secția

comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 49 din 6 martie

2006, a respins apelurile ca nefondate.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de control judiciar a reținut că obligațiile reciproce ale părților

trebuie examinate în raport de clauzele contractului de închiriere nr. 2493/1995

care a produs efecte între părți până la data rezilierii, desființarea actului

producând efecte numai pentru viitor, contractul nr. 2420/2000 fiind constatat

nul, nu a produs efecte juridice.

S-a considerat că reclamanta

a făcut dovada că în perioada locațiunii a efectuat lucrări de reparații,

îmbunătățiri și amenajări la imobilul închiriat astfel cum a stabilit și

expertizele efectuate în cauză, lucrări care au adus un spor de valoare spațiului

și profită pârâtei, justificată fiind și instituirea dreptului de retenție.

Totodată instanța de apel a

înlăturat critica privind renunțarea la capătul de cerere privind dreptul de

retenție, din cererea de precizare și completare a acțiunii nerezultând acest

lucru.

S-a apreciat că instanța de

fond a soluționat corect cererea reconvențională formulată de pârâtă având în

vedere clauzele prevăzute de art. 8 și 12 lit. f). Cu privire la cuantumul

acestora s-a reținut că așa cum rezultă din conținutul rapoartelor de expertiză

valoarea sumei datorate cu titlu de chirie și penalități este cu mult mai mare

pârâta-reclamantă solicitând acordarea acestora pe intervalul 1 februarie 2000

– 31 mai 2002 la nivelul timbrajului.

Împotriva soluției instanței

de apel au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta, în termen și legal

timbrate.

Criticile

reclamantei-recurente fac referire la dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C.

proc. civ.

Se susține că instanța de

apel a nesocotit rolul său de control judiciar preluând fără nici o explicație

logică și ignorând criticile sale, fapt ce echivalează cu o nemotivare.

Consideră că în mod eronat

s-a apreciat că în cauză ar fi existat un contract de închiriere legal încheiat

pentru perioada 1995 – 2002, contract nerespectat de reclamantă, fiind ignorate

apărările cu privire la durata legală și reală a contractului, ignorându-se și

dispozițiile privind condițiile achitării chiriei respectiv facturarea

acesteia, în lipsa unui contract valabil și legal prelungit și prin

neaprecierea corectă a situației de fapt.

Prin concluziile scrise,

recurenta-reclamantă dezvoltă motivele de recurs modificând peste termen unul

din temeiurile legale respectiv în loc de pct. 7 face referire la pct. 6 al art.

304 C. proc. civ., modificare ce nu poate fi luată în considerație fiind făcută

peste termenul legal.

S-a insistat asupra faptului

că instanța a ignorat în totalitate actul adițional la contractul nr. 2493/1995

prin care părțile au stabilit ca plata chiriei să se facă la cinci zile de la

facturare, dovedită prin ordin de plată sau chitanță, orice întârziere după

acest termen duce la penalități de 1% pe lângă rezilierea contractului conform art.

8 la contractul de închiriere.

Criticile pârâtei-reclamante

fac referire la aspectele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C.

proc. civ.

Astfel, se susține că au

fost încălcate dispozițiile art. 969 C. civ., ignorându-se faptul că potrivit

acestei reglementări contractul este legea părților. Or, potrivit art. 12 lit.

h) din contractul de închiriere nr. 2493/1995 nu se pot cere proprietarului

sumele utilizate pentru eventualele lucrări de construcții chiar și în situația

în care aceste lucrări au fost acceptate de proprietar și utile imobilului.

În cursul judecății, susține

recurenta-pârâtă, a produs dovezi privind lucrările care trebuiesc desființate

conform hotărârilor judecătorești irevocabile lucrări efectuate fără acordul

proprietarului și fără autorizație de construcție.

Se mai susține că nu s-au

încălcat și dispozițiile art. 1421 alin. (2) și art. 1447 C. civ., întrucât au

fost considerate că au adus un spor de valoare clădirii și lucrările de

întreținere ce cad în sarcina chiriașului.

Cu privire la dreptul de

retenție, pârâta-reclamantă susține că reclamanta după evacuarea din imobil a

renunțat la această cerere ca rămasă fără obiect și a solicitat în locul

folosinței spațiului doar sumele pretins investite în imobilul închiriat.

Examinând global motivele de

recurs ale părților implicate se reține că între părți s-a încheiat contractul

de închiriere nr. 2493 din 26 septembrie 2005 și ulterior contractul de

închiriere nr. 2420 din 21 august 2000, cu privire la spațiul în suprafață de

519 mp și respectiv de 2936 mp situat în București str. Fântânica.

Prin decizia nr. 326/2002

pronunțată de Curtea de Apel București, hotărâre irevocabilă, s-a dispus

rezilierea contractului de închiriere nr. 2495/1995 și a fost constatată

nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 2420/2005, dispunându-se

totodată și evacuarea reclamantei din spațiile situate în București, str.

Fântânica.

Așa cum au reținut și

instanțele anterioare, deoarece, cu privire la contractul de închiriere nr. 2420/2000

s-a constatat nulitatea absolută, acest contract s-a considerat că nu a existat

ca efect al retroactivității, astfel că numai contractul de închiriere nr. 2493/1995

a produs efecte între părți, până la data rezilierii, desființarea acestuia

producând efecte numai pentru viitor.

Deci față de cele arătate în

stabilirea raporturilor de locațiune între părți se vor avea în vedere numai

clauzele acestui contract în vigoare până la data rezilierii respectiv 1 martie

2002.

Pe parcursul derulării

relațiilor contractuale au fost semnate de părți mai multe acte adiționale prin

care s-a majorat suprafața spațiului închiriat.

Potrivit art. 304 C. proc.

civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive

de nelegalitate.

Prin această nouă

reglementare s-a accentuat caracterul de cale extraordinară de atac al recursului

caracterul său nedevolutiv, precum și scopul esențialmente de control al

legalității prin exercitarea recursului, erorile de fapt urmând a fi remediate

pe calea apelului.

Față de cele arătate se vor

examina motivele de recurs ce vizează nelegalitatea hotărârii, aspectele de

netemeinicie așa cum s-a arătat fiind atributul exclusiv al apelului.

Cu privire la criticile

recurentei-pârâte reconvenționale se reține că potrivit contractului de

închiriere printre obligațiile chiriașului figurau și acelea privind să

plătească chiria și contravaloarea utilităților, iar la expirarea duratei

contractului să restituie bunurile închiriate așa cum le-a primit pe bază de

proces verbal de predare primire în care se va menționa starea de fapt a

obiectului închiriat.

La art. 12 lit. f) s-a

prevăzut expres că „chiriașul nu are dreptul, la încetarea contractului, să

revendice restituirea cheltuielilor efectuate, îmbunătățirile aduse rămânând în

beneficiul proprietarului”.

Contractul de închiriere

deci, a stabilit prin acordul de voință al ambelor părți și sub imperiul

prevederilor art. 969 C. civ., care face din contract însăși legea părților că

nu se pot cere proprietarului sumele utilizate pentru eventualele lucrări de

construcții și modernizări chiar și în situația în care aceste lucrări au fost

acceptate de proprietar.

Numai că, așa cum rezultă

din probele administrate proprietarul spațiului nu a fost de acord cu aceste

amenajări formulând numeroase notificări, iar prin hotărâri judecătorești

irevocabile s-a dispus obligarea desființării lucrărilor executate.

Este adevărat că potrivit

practicii judecătorești în materie proprietarul este obligat să restituie atât

posesorului de bună credință cât și celui de rea credință cheltuielile care au

adus un spor de valoare lucrului considerat la momentul restituirii acestuia de

către posesor, numai că în speță, prin clauzele contractului au fost tranșate

situația acestor cheltuieli în sensul celor mai sus arătate.

În aceste condiții rezultă

că soluția instanțelor este nelegală, față de clauzele contractului fiind

nejustificată obligarea acesteia la plata contravalorii lucrărilor de

îmbunătățiri și modernizări.

Nejustificată este și

aprecierea instanțelor potrivit căreia exercitarea unei posesiuni materiale

asupra lucrului nu este de însăși esența dreptului de retenție, știut fiind că

dreptul de retenție este dreptul creditorului de a reține un bun aflat în

detenția sa și care aparține debitorului său atâta timp cât acesta nu-i

plătește tot ceea ce îi datorează în legătură cu acel bun.

În speță de esența dreptului

de retenție este deținerea bunului ceea ce nu este cazul în speță

reclamanta-pârâtă fiind evacuată din spațiul închiriat.

Din înscrisurile depuse,

rezultă fără putință de tăgadă că nu s-a renunțat la acest drept, dar nici nu

poate fi acordat în condițiile în care nu este îndreptățit la cheltuielile

efectuate și nu mai este în posesia bunului.

Cu privire la criticile

reclamantei-recurente așa cum s-a reținut prin clauzele contractului avea

obligația plății chiriei și utilităților precum și sancțiunea penală prevăzută

în contract.

Cu privire la facturarea

chiriei, de reținut că nu s-a încheiat un act adițional în acest scop,

înscrisul la care se face referire fiind în realitate o adresă emisă de locator

nefiind întrunite condițiile prevăzute la încheierea unui contract.

Nu se poate reține că au

fost încălcate dispozițiile Legii contabilității, nefiind prevăzute sancțiuni,

iar invocarea art. 6 nu poate fi reținută plata chiriei putându-se face cu

orice document justificativ în cazul neemiterii facturii.

De altfel așa cum rezultă

din considerentele deciziei nr. 326 din 1 martie 2002 a Curții de Apel

coroborate cu chiar recunoașterile reclamantei din cuprinsul întâmpinării, a

precizărilor la întâmpinare aceasta nu a mai achitat chiria începând cu 1

februarie 2000, deși a ocupat spațiul a cărei suprafață a fost modificată prin

acte adiționale la contract.

Pe de altă parte, potrivit art.

8 din contract neplata chiriei autoriza pe locator să perceapă penalități de 1 %

pe zi întârziere.

Cuantumul sumelor datorate a

fost stabilit de expertiza de specialitate efectuată în cauză, asupra căreia nu

s-a indicat nici un motiv de nelegalitate, instanțele făcând o apreciere

corectă asupra suprafeței închiriate și perioadei de neplată a sumelor datorate.

Față de cele arătate văzând

dispozițiile art. 312 C. proc. civ., și faptul că nu s-a făcut dovada

cheltuielilor de judecată în condițiile art. 274 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat

de reclamanta SC K.U.C. SRL București împotriva deciziei nr. 49 din 6 martie

2006 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, în dosarul nr. 11702/2005, ca

nefondat.

Admite recursul declarat de

pârâta SC M. SA București împotriva aceleiași decizii.

Modifică în parte decizia atacată,

în sensul că admite apelul aceleiași părți, împotriva sentinței nr. 441 din 10

octombrie 2005 a Tribunalului Prahova, pe care o schimbă în parte, în sensul că

respinge ca nefondată acțiunea reclamantei. Menține celelalte dispoziții.

Respinge cererea de

cheltuieli, ca nedovedită.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 18 ianuarie 2007.