ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 261/2007

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată, la data de 22 martie 2002, pe rolul Tribunalului București, și strămutată la Tribunalul Prahova, conform încheierii nr. 4203 din 28 octombrie 2004 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, reclamanta SC K.U.C. SRL București a chemat în judecată pârâta SC M. SA București solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să fie obligată la plata sumei de 495.561,85 lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri aduse spațiului închiriat, precum și instituirea în favoarea sa a unui drept de retenție asupra spațiului situat în București str. Fântânica, în suprafață de 2936 mp.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că între părți au existat raporturi de locațiune, aceasta fiind locatară în temeiul contractelor de închiriere nr. 2493/1995 reziliat și 2420/2000 anulat. A mai precizat reclamanta că în baza acestor raporturi și a calității de locatară, a realizat mai multe reparații, îmbunătățiri și alte investiții, reprezentând cheltuieli necesare și utile imobilului care au dus la o creștere a valorii acestuia și profită proprietarului. Pârâta a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii motivând că investițiile pretins realizate de către reclamantă sunt în fapt construcții neautorizate iar nici unul din contractele de închiriere nu au dat dreptul chiriașului să efectueze respectivele lucrări.

Mai mult potrivit art. 12 lit. h) din contractul de închiriere nr. 2493/1995, chiriașul nu are dreptul la încetarea contractului, să revendice restituirea cheltuielilor efectuate, îmbunătățirile aduse rămânând în sarcina proprietarului, iar potrivit art. 19 alin. (1) din același contract, orice modificări sau amenajări solicitate de chiriaș care schimbă aspectul inițial al obiectivului închiriat se face numai cu acordul proprietarului, acord care nu a existat decât pentru montarea unor ferestre de tip termopan. De asemenea pârâta SC M. a formulat cerere reconvențională solicitând obligarea reclamantei-pârâte la plata sumei de 8 miliarde lei reprezentând contravaloare chirie, conform contractului de închiriere nr. 2493/1995 cheltuieli cu utilitățile și penalități de întârziere aferente acestora pe perioada februarie 2000/la zi, precizată ulterior la suma de 20 miliarde lei.

În susținere pârâta-reclamantă a arătat că a închiriat spațiul în litigiu reclamantei-pârâte pe care aceasta îl folosește din anul 1995, iar din 1 februarie 2000 a refuzat să achite chiria și utilitățile. Întrucât aceasta a refuzat în mod constant achitarea sumelor datorate a solicitat evacuarea reclamantei, iar prin sentința din 1 martie 2002 rămasă irevocabilă s-a admis cererea. La data de 23 februarie 2004 reclamanta a ridicat excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei-reclamante din cererea reconvențională motivat de faptul că aceasta și-a intabulat dreptul de proprietate asupra clădirii administrative unde a deținut spațiul, la data de 15 septembrie 2003 și a altor construcții, lipsa intabulării având ca efect lipsa opozabilității acestui drept față de terți.

De asemenea, reclamanta a formulat și o cerere de chemare în garanție a numitului B.A. solicitând ca, în cazul în care se va admite cererea SC M. privind plata penalităților să îl oblige pe acesta la plata sumei cu care ar cădea în pretenții. În motivarea cererii de chemare în garanție, reclamanta a arătat că la data de 21 august 2000 în calitate de locatar a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr. 2420 prin directorul general B.A., contract ce a fost anulat de către instanță întrucât reprezentantul locatorului nu a avut acordul Adunării Generale, fapt ce atrage răspunderea chematului în garanție.

Tribunalul Prahova, urmare probelor administrate, inclusiv expertize de specialitate, prin sentința nr. 441 din 10 octombrie 2005, a respins excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei-reclamante reconvenționale, pe cererea reconvențională, cât și excepțiile insuficientei timbrări, și a admis în parte cererea principală precizată și completată și a obligat pârâta-reclamantă la plata sumei de 495.561,85 lei reprezentând contravaloare lucrări efectuate la spațiul în litigiu. A admis cererea reconvențională precizată și a obligat reclamanta la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 2.000.000 lei contravaloare chirie și penalități de întârziere pe perioada 1 februarie 2000 – 30 septembrie 2003, instituind totodată un drept de retenție asupra imobilului, în favoarea reclamantei.

S-a respins cererea de chemare în garanție și s-au compensat cheltuielile de judecată.

În motivarea soluției date, instanța de fond a reținut că, la data de 26 septembrie 1995, părțile au încheiat contractul de închiriere nr. 2493 având ca obiect suprafața de 519 mp situată în București str. Fântânica și, ulterior între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2420 din 27 august 2000, având ca obiect spațiul de 2936 mp situat la etajul I al clădirii administrative și al halei de producție, însă prin decizia nr. 326/2002 a Curții de Apel București s-a dispus rezilierea contractului de închiriere și a fost constatată nulitatea absolută a contractului de închiriere dispunându-se totodată evacuarea reclamantei din spațiile ocupate, astfel că, contractul de închiriere nr. 2420/2000 constatat nul nu a produs niciodată efecte juridice între părți, iar contractul de închiriere nr. 2493/1995 a dat naștere la drepturi și obligații până la data rezilierii (1 februarie 2002). Tribunalul a mai reținut că pe perioada locațiunii, reclamanta a efectuat mai multe lucrări, de reparații, îmbunătățiri și amenajări la imobil evaluat prin cele două expertize de specialitate care au sporit valoarea spațiului, fiindu-i acordat și dreptul de retenție cu motivarea că exercitarea unei posesiuni materiale asupra lucrului nu este de însăși esența acestui drept.

De asemenea, în motivarea admiterii cererii reconvenționale, s-a reținut că reclamanta are obligația plății contravalorii chiriei conform celor prevăzute în art. 12 lit. f) din contractul nr. 2493/1995, act care a produs efecte între părți până la rezilierea acestuia prin hotărâre judecătorească. S-a respins cererea de chemare în garanție, tribunalul considerând că nu sunt incidente dispozițiile art. 60 alin. (1) C. proc. civ., întrucât reclamanta nu poate chema în garanție o altă persoană pentru a acoperi prejudiciul rezultat din neexecutarea chiar de aceasta a obligației stabilită prin convenția încheiată. Împotriva soluției instanței de fond au promovat apel ambele părți. Reclamanta critică sentința considerând că în mod eronat s-a admis numai în parte acțiunea reținând că unele investiții sunt cheltuieli voluptorii, având în vedere că investițiile au fost făcute cu bună-credință cu respectarea raporturilor reale de afaceri, prin renovări și modernizări necesare.

Se mai susține că în mod nelegal și netemeinic tribunalul a soluționat cererea reconvențională contrar realității în disprețul efectelor juridice ale nulității absolute a contractului de închiriere nr. 2420/2000, instanța de fond considerând că în cauză ar opera efectele clauzelor vechiului contract încheiat în anul 1995, mai ales că pârâta nu a respectat obligația de facturare, în condițiile în care, conform contractului încheiat în anul 1995, plata chiriei se face în 5 zile după facturare, penalitățile curgând de la expirarea scadenței. La rândul său pârâta a criticat sentința susținând că reclamanta a renunțat la cererea de instituire a unui drept de retenție, deoarece a fost evacuată din spațiu, fiind acordat mai mult decât s-a cerut.

În mod greșit a fost obligată la plata contravalorii investițiilor la imobilul închiriat în condițiile în care potrivit art. 12 lit. h) din contract îmbunătățirile rămân în beneficiul proprietarului după încetarea contractului de închiriere, iar pe de altă parte lucrările au fost executate fără acceptul proprietarului, fiind obligată prin hotărâre irevocabilă să desființeze aceste lucrări. Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 49 din 6 martie 2006, a respins apelurile ca nefondate. Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut că obligațiile reciproce ale părților trebuie examinate în raport de clauzele contractului de închiriere nr. 2493/1995 care a produs efecte între părți până la data rezilierii, desființarea actului producând efecte numai pentru viitor, contractul nr. 2420/2000 fiind constatat nul, nu a produs efecte juridice.

S-a considerat că reclamanta a făcut dovada că în perioada locațiunii a efectuat lucrări de reparații, îmbunătățiri și amenajări la imobilul închiriat astfel cum a stabilit și expertizele efectuate în cauză, lucrări care au adus un spor de valoare spațiului și profită pârâtei, justificată fiind și instituirea dreptului de retenție. Totodată instanța de apel a înlăturat critica privind renunțarea la capătul de cerere privind dreptul de retenție, din cererea de precizare și completare a acțiunii nerezultând acest lucru. S-a apreciat că instanța de fond a soluționat corect cererea reconvențională formulată de pârâtă având în vedere clauzele prevăzute de art. 8 și 12 lit. f). Cu privire la cuantumul acestora s-a reținut că așa cum rezultă din conținutul rapoartelor de expertiză valoarea sumei datorate cu titlu de chirie și penalități este cu mult mai mare pârâta-reclamantă solicitând acordarea acestora pe intervalul 1 februarie 2000 – 31 mai 2002 la nivelul timbrajului.

Împotriva soluției instanței de apel au declarat recurs atât reclamanta cât și pârâta, în termen și legal timbrate. Criticile reclamantei-recurente fac referire la dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ. Se susține că instanța de apel a nesocotit rolul său de control judiciar preluând fără nici o explicație logică și ignorând criticile sale, fapt ce echivalează cu o nemotivare. Consideră că în mod eronat s-a apreciat că în cauză ar fi existat un contract de închiriere legal încheiat pentru perioada 1995 – 2002, contract nerespectat de reclamantă, fiind ignorate apărările cu privire la durata legală și reală a contractului, ignorându-se și dispozițiile privind condițiile achitării chiriei respectiv facturarea acesteia, în lipsa unui contract valabil și legal prelungit și prin neaprecierea corectă a situației de fapt.

Prin concluziile scrise, recurenta-reclamantă dezvoltă motivele de recurs modificând peste termen unul din temeiurile legale respectiv în loc de pct. 7 face referire la pct. 6 al art. 304 C. proc. civ., modificare ce nu poate fi luată în considerație fiind făcută peste termenul legal. S-a insistat asupra faptului că instanța a ignorat în totalitate actul adițional la contractul nr. 2493/1995 prin care părțile au stabilit ca plata chiriei să se facă la cinci zile de la facturare, dovedită prin ordin de plată sau chitanță, orice întârziere după acest termen duce la penalități de 1% pe lângă rezilierea contractului conform art. 8 la contractul de închiriere. Criticile pârâtei-reclamante fac referire la aspectele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc.

civ. Astfel, se susține că au fost încălcate dispozițiile art. 969 C. civ., ignorându-se faptul că potrivit acestei reglementări contractul este legea părților. Or, potrivit art. 12 lit. h) din contractul de închiriere nr. 2493/1995 nu se pot cere proprietarului sumele utilizate pentru eventualele lucrări de construcții chiar și în situația în care aceste lucrări au fost acceptate de proprietar și utile imobilului. În cursul judecății, susține recurenta-pârâtă, a produs dovezi privind lucrările care trebuiesc desființate conform hotărârilor judecătorești irevocabile lucrări efectuate fără acordul proprietarului și fără autorizație de construcție. Se mai susține că nu s-au încălcat și dispozițiile art. 1421 alin. (2) și art. 1447 C. civ., întrucât au fost considerate că au adus un spor de valoare clădirii și lucrările de întreținere ce cad în sarcina chiriașului.

Cu privire la dreptul de retenție, pârâta-reclamantă susține că reclamanta după evacuarea din imobil a renunțat la această cerere ca rămasă fără obiect și a solicitat în locul folosinței spațiului doar sumele pretins investite în imobilul închiriat. Examinând global motivele de recurs ale părților implicate se reține că între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 2493 din 26 septembrie 2005 și ulterior contractul de închiriere nr. 2420 din 21 august 2000, cu privire la spațiul în suprafață de 519 mp și respectiv de 2936 mp situat în București str. Fântânica. Prin decizia nr. 326/2002 pronunțată de Curtea de Apel București, hotărâre irevocabilă, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 2495/1995 și a fost constatată nulitatea absolută a contractului de închiriere nr. 2420/2005, dispunându-se totodată și evacuarea reclamantei din spațiile situate în București, str. Fântânica.

Așa cum au reținut și instanțele anterioare, deoarece, cu privire la contractul de închiriere nr. 2420/2000 s-a constatat nulitatea absolută, acest contract s-a considerat că nu a existat ca efect al retroactivității, astfel că numai contractul de închiriere nr. 2493/1995 a produs efecte între părți, până la data rezilierii, desființarea acestuia producând efecte numai pentru viitor. Deci față de cele arătate în stabilirea raporturilor de locațiune între părți se vor avea în vedere numai clauzele acestui contract în vigoare până la data rezilierii respectiv 1 martie 2002. Pe parcursul derulării relațiilor contractuale au fost semnate de părți mai multe acte adiționale prin care s-a majorat suprafața spațiului închiriat.

Potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate. Prin această nouă reglementare s-a accentuat caracterul de cale extraordinară de atac al recursului caracterul său nedevolutiv, precum și scopul esențialmente de control al legalității prin exercitarea recursului, erorile de fapt urmând a fi remediate pe calea apelului. Față de cele arătate se vor examina motivele de recurs ce vizează nelegalitatea hotărârii, aspectele de netemeinicie așa cum s-a arătat fiind atributul exclusiv al apelului. Cu privire la criticile recurentei-pârâte reconvenționale se reține că potrivit contractului de închiriere printre obligațiile chiriașului figurau și acelea privind să plătească chiria și contravaloarea utilităților, iar la expirarea duratei contractului să restituie bunurile închiriate așa cum le-a primit pe bază de proces verbal de predare primire în care se va menționa starea de fapt a obiectului închiriat.

La art. 12 lit. f) s-a prevăzut expres că „chiriașul nu are dreptul, la încetarea contractului, să revendice restituirea cheltuielilor efectuate, îmbunătățirile aduse rămânând în beneficiul proprietarului”. Contractul de închiriere deci, a stabilit prin acordul de voință al ambelor părți și sub imperiul prevederilor art. 969 C. civ., care face din contract însăși legea părților că nu se pot cere proprietarului sumele utilizate pentru eventualele lucrări de construcții și modernizări chiar și în situația în care aceste lucrări au fost acceptate de proprietar. Numai că, așa cum rezultă din probele administrate proprietarul spațiului nu a fost de acord cu aceste amenajări formulând numeroase notificări, iar prin hotărâri judecătorești irevocabile s-a dispus obligarea desființării lucrărilor executate.

Este adevărat că potrivit practicii judecătorești în materie proprietarul este obligat să restituie atât posesorului de bună credință cât și celui de rea credință cheltuielile care au adus un spor de valoare lucrului considerat la momentul restituirii acestuia de către posesor, numai că în speță, prin clauzele contractului au fost tranșate situația acestor cheltuieli în sensul celor mai sus arătate. În aceste condiții rezultă că soluția instanțelor este nelegală, față de clauzele contractului fiind nejustificată obligarea acesteia la plata contravalorii lucrărilor de îmbunătățiri și modernizări.

Nejustificată este și aprecierea instanțelor potrivit căreia exercitarea unei posesiuni materiale asupra lucrului nu este de însăși esența dreptului de retenție, știut fiind că dreptul de retenție este dreptul creditorului de a reține un bun aflat în detenția sa și care aparține debitorului său atâta timp cât acesta nu-i plătește tot ceea ce îi datorează în legătură cu acel bun. În speță de esența dreptului de retenție este deținerea bunului ceea ce nu este cazul în speță reclamanta-pârâtă fiind evacuată din spațiul închiriat. Din înscrisurile depuse, rezultă fără putință de tăgadă că nu s-a renunțat la acest drept, dar nici nu poate fi acordat în condițiile în care nu este îndreptățit la cheltuielile efectuate și nu mai este în posesia bunului.

Cu privire la criticile reclamantei-recurente așa cum s-a reținut prin clauzele contractului avea obligația plății chiriei și utilităților precum și sancțiunea penală prevăzută în contract. Cu privire la facturarea chiriei, de reținut că nu s-a încheiat un act adițional în acest scop, înscrisul la care se face referire fiind în realitate o adresă emisă de locator nefiind întrunite condițiile prevăzute la încheierea unui contract. Nu se poate reține că au fost încălcate dispozițiile Legii contabilității, nefiind prevăzute sancțiuni, iar invocarea art. 6 nu poate fi reținută plata chiriei putându-se face cu orice document justificativ în cazul neemiterii facturii.

De altfel așa cum rezultă din considerentele deciziei nr. 326 din 1 martie 2002 a Curții de Apel coroborate cu chiar recunoașterile reclamantei din cuprinsul întâmpinării, a precizărilor la întâmpinare aceasta nu a mai achitat chiria începând cu 1 februarie 2000, deși a ocupat spațiul a cărei suprafață a fost modificată prin acte adiționale la contract. Pe de altă parte, potrivit art. 8 din contract neplata chiriei autoriza pe locator să perceapă penalități de 1 % pe zi întârziere. Cuantumul sumelor datorate a fost stabilit de expertiza de specialitate efectuată în cauză, asupra căreia nu s-a indicat nici un motiv de nelegalitate, instanțele făcând o apreciere corectă asupra suprafeței închiriate și perioadei de neplată a sumelor datorate.

Față de cele arătate văzând dispozițiile art. 312 C. proc. civ., și faptul că nu s-a făcut dovada cheltuielilor de judecată în condițiile art. 274 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de reclamanta SC K.U.C. SRL București împotriva deciziei nr. 49 din 6 martie 2006 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, în dosarul nr. 11702/2005, ca nefondat. Admite recursul declarat de pârâta SC M. SA București împotriva aceleiași decizii. Modifică în parte decizia atacată, în sensul că admite apelul aceleiași părți, împotriva sentinței nr. 441 din 10 octombrie 2005 a Tribunalului Prahova, pe care o schimbă în parte, în sensul că respinge ca nefondată acțiunea reclamantei. Menține celelalte dispoziții. Respinge cererea de cheltuieli, ca nedovedită. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 ianuarie 2007.