ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 376/2007

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 2 iulie 2002, reclamanta SC C.M. SRL a chemat în judecată pe pârâtul C.L.S. București solicitând obligarea acestuia să încheie contract de vânzare-cumpărare asupra spațiului comercial din București, în suprafață de 311 m.p, cu stabilirea prețului de vânzare prin deducerea valorii investițiilor efectuate de chiriaș în acest spațiu. Ulterior reclamanta a precizat că înțelege să se judece și cu MUNICIPIUL BUCUREȘTI reprezentat de C.G.M.B. În motivarea acțiunii, reclamanta arată că ocupă spațiul în baza contractului de închiriere nr. 17117 din 30 noiembrie 1992, în derulare în temeiul tacitei relocațiuni.

Acest spațiu este în administrarea pârâtei iar reclamanta susține că a efectuat o serie de investiții constând în consolidarea clădirii, finisaje interioare, înlocuire tâmplărie. Pentru efectuarea acestor lucrări a existat aprobarea locatorului și atunci când dispozițiile legale în materia construcțiilor prevedeau autorizația de construcție. Toate lucrările efectuate reveneau locatorului fiind evaluate printr-un raport de expertiză extrajudiciară. Reclamanta mai arată că sunt întrunite condițiile pentru ca Primăria Sector 5 să accepte cererea de cumpărare a spațiului comercial cerere formulată în baza H.G. nr. 389/1996 modificată prin H.G. nr. 505/1998.

MUNICIPIUL BUCUREȘTI a formulat întâmpinare invocând excepția lipsei calități procesuale pasive iar pe fondul cauzei a arătat că solicitarea de cumpărare a spațiului trebuia adresată Primăriei municipiului București, Primăria sectorului 5 având doar un drept de administrare, nefiind îndeplinite condițiile prevăzute de H.G. nr. 505/1998. Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Consiliului Local Sector 5 și s-a admis acțiunea modificată, pârâtele fiind obligate să încheie cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare asupra spațiului în litigiu, prețul de vânzare urmând a fi stabilit prin deducerea valorii investițiilor efectuate de către reclamantă.

Pentru a se pronunța astfel instanța de fond a reținut că pârâta Consiliul Local Sector 5 are calitate procesuală pasivă deoarece a fost parte contractantă și potrivit prevederilor deciziei nr. 801 din 1 octombrie 1991 și a Legii nr. 69/1991 în vigoare la momentul încheierii contractului, reclamanta a făcut toate demersurile prevăzute de art. 1 din H.G. nr. 389/1996 astfel cum a fost modificată prin H.G. nr. 505/1998 demersuri pe care pârâtul Consiliul Local Sector 5 nu le-a luat în considerare, deși trebuia să răspundă conform dispozițiilor legale menționate. Împotriva acestei soluții a promovat apel pârâtele, criticile Consiliului Local Sector 5 făcând referire la faptul că avea numai un drept de administrare cu privire la spațiul în litigiu și nu un drept de proprietate și în consecință nu putea să înstrăineze spațiul, H.G.

nr. 389/1996 modificată a fost abrogată și deci acțiunea nu avea cum să fie admisă pe un act normativ abrogat. Ce-a de-a doua apelantă, pârâta MUNICIPIUL BUCUREȘTI consideră că instanța de fond în mod greșit a respins excepția lipsei calității procesuale pasive neținând cont de faptul că în calitate de proprietar nu a dat Consiliului Local Sector 5 acordul, în vederea încheierii contractului de închiriere cu intimata. Se mai susține că cererea modificatoare a acțiunii a fost tardiv formulată, iar H.G. nr. 505/1998 era abrogată la data chemării sale în judecată. Curtea de Apel București, secția a V-a comercială, prin decizia nr. 818 din 19 decembrie 2005, a respins apelurile ca nefondate. În motivarea soluției, instanța de control judiciar a reținut că cererea de modificare a acțiunii s-a făcut în termenul legal prevăzut de art. 132 C. proc.

civ., prima zi de înfățișare fiind la data de 31 octombrie 2002. În această împrejurare se mai arată că, reclamantul a înțeles să impună respectarea contractului de închiriere și a situației juridice create prin aceasta și altor persoane decât celor care au calitatea de părți (opozabilitate). S-a mai arătat că la data introducerii acțiunii erau în vigoare dispozițiile H.G. nr. 389/1996 dreptul reclamantei născându-se în temeiul acestui act normativ, fiind îndeplinite întocmai condițiile cerute de acesta, astfel cum a fost modificat prin H.G. nr. 505/1998. Împotriva acestei soluții au declarat recurs ambele pârâte. Criticile pârâtului Consiliul Local Sector 5 fac referire la dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. arătând că avea numai un drept de administrare supra spațiului, textul de lege pe care și-a întemeiat acțiunea H.G. nr. 389/1996 fiind abrogat. Municipiul critică soluția instanței de apel considerând că au fost încălcate dispozițiile art. 132 C. proc. civ., iar pe de altă parte susține că dispozițiile H.G. nr. 386/1996 modificată prin H.G. nr. 505/1998 oferă doar o vocație în ce privește vânzarea spațiului și nu o obligație.

Examinând recursurile sub aspectul prezumției de comercialitate respectiv a excepției de necompetență materială a secției comerciale se reține că însăși recurentele au susținut printre altele că refuzul ofertei de cumpărare constituie un act administrativ și că potrivit art. 23 din Legea nr. 550/2002 „procedurile de vânzare a spațiilor comerciale, aflate în curs de derulare la data intrării în vigoare a prezentei legi, vor continua cu respectarea valabilității actelor și etapelor consumate până la această dată potrivit dispozițiilor legale anterioare”. Ori hotărârile pronunțate în cauză sunt nelegale având în vedere că nu se poate contesta dreptul deținătorului spațiului de a aprecia asupra oportunității vânzării spațiului.

Acest considerent se sprijină pe dispozițiile art. 3 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a H.G. nr. 505/1998 de modificare a H.G. nr. 389/1998 care prevăd că vânzătorul are obligația ca în termen de 30 de zile lucrătoare de la data primirii cererii, să comunice solicitantului decizia de admitere sau respingere a cererii. Or, dacă deținătorul spațiului, nu ar avea posibilitatea să refuze oferta, așa cum greșit au reținut instanțele, prevederile legale menționate mai sus nu și-ar găsi aplicabilitatea. Potrivit art. 3 din H.G. nr. 505/1998, vânzarea spațiilor comerciale prevăzute la art. 1 se face prin negociere directă sau prin licitație publică deschisă consacrând libertatea de voință a vânzătorului ca să examineze dacă sunt îndeplinite cerințele legale pentru vânzare.

Dreptul de a hotărî asupra necesității înstrăinării rămâne autorității locale, iar în ipoteza în care oferta este respinsă, aceasta din urmă are deschisă cale contenciosului administrativ, și nu a unei acțiuni de obligare a locatorului la vânzare. În aceste condiții, Înalta Curte reține că sunt întrunite dispozițiile art. 304 pct. 3 C. proc. civ., astfel că văzând dispozițiile art. 312 alin. (6) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite excepția de necompetență materială. Admite recursurile declarate de pârâții C.L.S. București și MUNICIPIUL BUCUREȘTI. Casează decizia nr. 818 din 19 decembrie 2005 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, și sentința nr. 2134 din 12 februarie 2004 a Tribunalului București, secția a VI și trimite cauza spre soluționare pe fond la Tribunalul București, secția de contencios administrativ și fiscal. Irevocabilă. Pronunțată în ședința publică, astăzi 25 ianuarie 2007.