ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 21/2008

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: I. Prin sentința nr. 569 din 21 martie 2007, Tribunalul Maramureș, secția comercială, a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamanta SC T. SA Balotești în contradictoriu cu pârâta SC C.M. SA Baia Mare și în consecință: - a constatat că actul de închiriere nr. 21 din 26 ianuarie 2000 cu privire la suprafața de 27 m.p.

a fost prelungit până la data de 5 iulie 2005 prin tacita relocațiune; - a respins celelalte petite ale acțiunii și a luat act că reclamanta a renunțat la judecarea capătului de cerere privind rezilierea contractului de închiriere; - a admis în parte cererea reconvențională astfel cum a fost precizată, formulată de pârâtă și a dispus rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 5 iulie 2007; - a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 64.627,41 RON chirie restantă, 2.818,04 RON contravaloare energie electrică și 36.860 RON prejudiciu cauzat prin distrugerile aduse imobilului în care se află spațiul închiriat, respingând celelalte capete din cererea reconvențională. În fapt, instanța de fond a reținut că părțile au încheiat contractul de închiriere din 13 ianuarie 2000 în baza căruia reclamanta în calitate de locatar a închiriat suprafața de 27 m.p.

pentru instalarea de echipamente de telecomunicații pe o durată de 5 ani la prețul de 500 euro + tva/lună cu posibilitatea negocierii anuale a acestuia. Reținând, de asemenea, că părțile au stipulat în contract posibilitatea renegocierii chiriei, plata parțială efectuată urmare notificării după expirarea termenului contractual a fost echivalată cu o tacită relocațiune conform art. 1437 C. civ., iar nu cu o plată nedatorată în sensul art. 1092 C. civ.

Considerând că reclamanta nu-și poate invoca propria culpă pentru denunțarea unilaterală a contractului a respins ca neîntemeiat petitul privind constatarea încetării contractului ca de altfel și petitul privind restituirea sumei de 35.467,12 RON plătită cu titlu de chirie și energie electrică pentru perioada în care a operat tacita relocațiune ianuarie – iunie 2005. Ținând cont că actul de închiriere a expirat în anual 2005 dar și că prin procesul verbal din 25 iunie 2005, reclamanta a recunoscut defecțiunile intervenite în structurile imobilului, instanța de fond a considerat că pretențiile pârâtei formulate prin cererea reconvențională nu sunt prescrise. În contextul reținerii tacitei relocațiuni pe baza probelor administrate reclamanta a fost obligată la plata diferenței de chirie în sumă de 64.627,4 RON, aceasta fiind obligată și la contravaloarea energiei electrice pentru aceeași perioadă în sumă de 2818,04 RON.

Pentru distrugerile la hidroizolația acoperișului ca urmare a instalării antenelor și instalațiilor necesare funcționării lor, fapt recunoscut de reclamantă, aceasta a fost obligată la plata sumei necesară înlocuirii și reparației în sumă de 36.860 RON. Față de constatările raportului de expertiză cu privire la gradul de ocupare a hotelului, instanța de fond a apreciat ca neîntemeiat petitul privind obligarea la contravaloarea nefolosinței camerelor afectate urmare instalării antenelor. Tot neîntemeiată s-a apreciat și cererea privind obligarea reclamantei, la contravaloarea celor 80 minute față de procesul verbal de compensare încheiat la 6 septembrie 2002. II.

În contra sentinței a declarat apel reclamanta SC T. SA, criticile sale privind netemeinicia și nelegalitatea acesteia sub aspectul modalității încetării contractului de închiriere, respingerii excepției inadmisibilității și prescrierii dreptului la acțiune, obligării la recuperarea prejudiciilor cauzate imobilului și obligării la cheltuieli de judecată. III. Prin decizia nr. 162 din 18 iulie 2007, Curtea de Apel Cluj, secția comercială, a admis apelul declarat de reclamanta SC T. SA împotriva sentinței atacate pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte acțiunea formulată și precizată și, în consecință, a constatat încetarea contractului de locațiune având ca obiect mențiunea suprafeței de 27 m.p.

din imobilul situat în Baia Mare, prin acordul părților și a obligat-o pe pârâta SC C.M. SA să plătească reclamantei 35.467,12 lei cu titlu de chirie neîncasată iar pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 36.860 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin distrugere, respingând restul petitelor acțiunii reconvenționale și compensând cheltuielile de judecată. Prin aceeași decizie s-a respins apelul incident formulat de intimată. Instanța de apel a motivat că de la data expirării contractului 13 ianuarie 2005 reclamanta a continuat să rămână în spațiu până, la data de 25 iunie 2006, când potrivit procesului verbal de finalizare încheiat de părți se recurge la dezafectarea antenelor de pe acoperișul hotelului, locațiunea în acest caz fiind pe termen nedeterminat în condițiile anterior stabilite, cu diferența că, convenția poate înceta unilateral prin preaviz sau prin acordul părților.

În acest context pretențiile apelantei cu privire la plata chiriei încasate necuvenit, peste cuantumul convenit se justifica întrucât, plata nu forma obiectul obligației. Chiria nu putea fi majorată unilateral de intimată iar răspunsul dat de apelantă nu poate fi considerat un acord, el fiind făcut sub amenințarea întreruperii curentului electric și deci a întreruperii funcționării instalațiilor de comunicații. Instanța de apel a înlăturat susținerea apelantei cu privire la încetarea unilaterală a locațiunii deoarece din actele de la dosar nu rezultă că denunțarea a fost precedată de un preaviz urmat de un interval de timp, înscrisul încheiat cu ocazia concilierii nefiind o dovadă în acest sens.

În atare situație, încetarea contractului, pe care ambele părți, o doresc, poate fi constatată prin acordul părților, iar acest acord a intervenit cu ocazia dezafectării la 25 iunie 2005, ocazie cu care apelanta își manifesta responsabilitatea și disponibilitatea de a efectua reparațiile corespunzătoare pentru a aduce spațiul în starea în care a fost preluat, disponibilitate reiterată și în data de 4 iulie 2005. Au fost înlăturate susținerile apelantei cu privire la inadmisibilitatea cererii reconvenționale raportat de regulile instituite de art. 720 5 C. proc. civ., ca și argumentele acesteia cu privire la valoarea prejudiciului cauzat prin distrugere față de obligația pe care reclamanta și-a asumat-o prin contract de a preda spațiul în starea în care acesta s-a aflat la data contractării, cuantumul prejudiciului fiind stabilit prin expertiză.

S-a apreciat că prescripția dreptului la acțiune în repararea prejudiciului cauzat prin nefolosința camerelor a început să curgă din noiembrie 2002, la data la care s-a formulat cerere reconvențională, 1 februarie 2006, termenul fiind împlinit. S-a considerat ca fiind întemeiate și susținerile apelantei cu privire la plata consumului energiei și a contravalorii minutelor telefonice gratuite, factura fiind achitată la data de 6 iunie 2005. IV. În contra deciziei menționate a declarat recurs reclamanta SC T. SA care a solicitat modificarea în parte a acesteia în sensul constatării încetării contractului de închiriere prin denunțarea unilaterală, respingerii cererii pârâtei de obligare la plata sumei de 36.860 lei contravaloare prejudiciu cauzat prin distrugere; obligării intimatei la plata în parte a cheltuielilor de judecată.

A declarat recurs și pârâta SC C.M. SA care a solicitat modificarea deciziei în sensul respingerii apelului declarat de reclamantă, admiterii apelului incidental cu consecința modificării în parte a sentinței și obligării reclamantei la plata contravalorii a 80 de minute gratuite lunar pe perioada februarie 2000 – iunie 2005 în cuantum de 3836 RON și la cheltuielile de judecată efectuate la fond și apel. V. Cu privire la recursurile declarate de reclamantă și pârâtă. 1. Atât reclamanta cât și pârâta au invocat nelegalitatea soluției primei instanțe în ce privește modalitatea de încetare a contractului de închiriere (304 pct. 6 C. proc. civ.). Recurentele susțin că niciuna dintre părți nu a înțeles că investească instanța cu o cerere de constatare a încetării contractului prin acordul părților, situație în care, instanța reținând această împrejurare, a depășit limitele litigiului în cadrul cărora trebuia să se pronunțe.

Opinia instanței Potrivit art. 304 pct. 6 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere dacă instanța a acordat mai mult decât s-a cerut ori ce nu s-a cerut. În cauza de față ambele părți au sesizat instanța de fond cu cereri privind încetarea contractului de închiriere reclamanta prin denunțare unilaterală, cu data de 5 iulie 2005, iar pârâta prin reziliere judiciară începând cu 25 iunie 2005. În mod corect instanța de apel constatând că nu sunt întrunite condițiile pentru denunțare unilaterală în lipsa unui preaviz și nici a rezilierii judiciare, a dat eficiență rezilierii convenționale constatând întrunite voințele părților sub acest aspect prin procesul verbal pe care acestea l-au încheiat cu ocazia dezafectării spațiului și când reclamanta s-a angajat să aducă spațiul la starea inițială a preluării lui.

Drept urmare, instanța, dispunând asupra cererii de încetarea a contractului de locațiune dar în modalitatea în care ea a rezultat din probele de la dosar, nu a depășit cadrul procesual cu care a fost investită, nefiind, așadar, întrunite condițiile prevăzute de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., situație în care motivele de recurs cu acest obiect nu pot fi primite. 2. Cu privire la motivele de recurs formulate de recurenta – reclamantă și întemeiate de aceasta pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ. Înalta Curte constată că acestea sunt critici care vizează netemeinicia hotărârii atacate, cum, de altfel, le titrează însăși recurenta, dezvoltarea lor în fapt având ca obiect aprecierea instanței de apel asupra probelor de la dosar.

În raport de prevederile art. 304 C. proc. civ., partea introductivă, cum verificarea instanței de recurs se limitează la nelegalitatea hotărârii atacate, criticile astfel formulate nu pot face obiect de analiză în această fază procesuală. 3. Criticile recurentei pârâte în dezvoltarea motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. A. Instanța de apel a interpretat greșit plata parțială făcută de chiriaș în sensul că aceasta nu valorează acceptare, consimțământul fiind viciat, în raport, de prevederile art. 1429 și 1437 C. civ., ea nereprezentând o plată nedatorată. Opinia Înaltei Curți. Critica nu este întemeiată tocmai în considerarea prevederilor art. 1429 și 1437 C. civ., care instituie regula conform căreia convențiile de închiriere prelungite prin tacita relocațiune au statutul juridic al convențiilor de închiriere pe termen nedeterminat, și că principala obligație a chiriașului este plata chiriei astfel cum a fost convenită.

Or, modificarea unilaterală a cuantumului chiriei de către locator în contextul în care instanța devolutivă a stabilit pe baza probelor de la dosar asupra inexistenței acceptării locatarului nu poate produce efecte asupra obligației de plată a chiriei inițial convenită, ea fiind o plată extracontractuală supusă repetițiunii conform principiului îmbogățirii fără justă cauză. B. Instanța de apel greșit a considerat ca fiind prescris dreptul la acțiune în repararea prejudiciului cauzat prin imposibilitatea utilizării a două camere de hotel, cerere întemeiată pe dispozițiile art. 1429 și 1434 C. civ., deoarece contractul de închiriere este un contract cu executare succesivă și obligația recurentei este continuă, iar cursul prescripției nu începe la data nașterii raportului juridic dintre părți.

Opinia Înaltei Curți Critica nu este întemeiată. În mod corect instanța de apel, suverană în aprecierea probelor administrate, a stabilit ca, în raport de data la care pârâta a cunoscut despre imposibilitatea folosirii celor două camere, octombrie 2002 și data la care a fost formulată cererea reconvențională, februarie 2006, dreptul la acțiune în recuperarea pagubei este prescris în raport de prevederile art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Obligația în recuperarea pagubei a două camere care nu fac obiectul închirierii nu are izvor contractual, cum greșit susține recurenta ci delictual, ea fiind cu executare uno ictu iar nu succesivă, așa încât în mod corect instanța de apel a făcut aplicarea prevederilor art. 8 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

C. Prin decizia pronunțată instanța de apel a interpretat greșit probele cu privire la plata energiei electrice și a 80 de minute gratuite lunar pe perioada februarie 2000 – iunie 2005. Înalta Curte constată că aceste critici nu se încadrează în motivele de nelegalitate la care se referă art. 304 C. proc. civ., ele excedând atribuțiilor de verificarea stabilite de partea introductivă a art. 304 C. proc. civ., pentru instanța de recurs și, drept urmare, nu vor fi analizate. VI. Față de cele ce preced, Înalta Curte va respinge recursurile declarate, ca nefondate, menținând ca legală decizia instanței de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC T. SA Balotești împotriva deciziei nr. 162 din 18 iulie 2007 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ fiscal. Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta SC C.M. SA Baia Mare împotriva aceleiași decizii. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 ianuarie 2008.