ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 21/2008
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 21/2008 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2008)
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
I. Prin sentința nr. 569 din
21 martie 2007, Tribunalul Maramureș, secția comercială, a admis în parte
acțiunea precizată formulată de reclamanta SC T. SA Balotești în contradictoriu
cu pârâta SC C.M. SA Baia Mare și în consecință:
- a constatat că actul de
închiriere nr. 21 din 26 ianuarie 2000 cu privire la suprafața de 27 m.p. a
fost prelungit până la data de 5 iulie 2005 prin tacita relocațiune;
- a respins celelalte petite
ale acțiunii și a luat act că reclamanta a renunțat la judecarea capătului de
cerere privind rezilierea contractului de închiriere;
- a admis în parte cererea
reconvențională astfel cum a fost precizată, formulată de pârâtă și a dispus
rezilierea contractului de închiriere începând cu data de 5 iulie 2007;
- a obligat reclamanta la
plata către pârâtă a sumei de 64.627,41 RON chirie restantă, 2.818,04 RON
contravaloare energie electrică și 36.860 RON prejudiciu cauzat prin
distrugerile aduse imobilului în care se află spațiul închiriat, respingând
celelalte capete din cererea reconvențională.
În fapt, instanța de fond a
reținut că părțile au încheiat contractul de închiriere din 13 ianuarie 2000 în
baza căruia reclamanta în calitate de locatar a închiriat suprafața de 27 m.p.
pentru instalarea de echipamente de telecomunicații pe o durată de 5 ani la
prețul de 500 euro + tva/lună cu posibilitatea negocierii anuale a acestuia.
Reținând, de asemenea, că
părțile au stipulat în contract posibilitatea renegocierii chiriei, plata
parțială efectuată urmare notificării după expirarea termenului contractual a fost
echivalată cu o tacită relocațiune conform art. 1437 C. civ., iar nu cu o plată
nedatorată în sensul art. 1092 C. civ.
Considerând că reclamanta
nu-și poate invoca propria culpă pentru denunțarea unilaterală a contractului a
respins ca neîntemeiat petitul privind constatarea încetării contractului ca de
altfel și petitul privind restituirea sumei de 35.467,12 RON plătită cu titlu
de chirie și energie electrică pentru perioada în care a operat tacita
relocațiune ianuarie – iunie 2005.
Ținând cont că actul de
închiriere a expirat în anual 2005 dar și că prin procesul verbal din 25 iunie
2005, reclamanta a recunoscut defecțiunile intervenite în structurile
imobilului, instanța de fond a considerat că pretențiile pârâtei formulate prin
cererea reconvențională nu sunt prescrise.
În contextul reținerii
tacitei relocațiuni pe baza probelor administrate reclamanta a fost obligată la
plata diferenței de chirie în sumă de 64.627,4 RON, aceasta fiind obligată și
la contravaloarea energiei electrice pentru aceeași perioadă în sumă de 2818,04
RON.
Pentru distrugerile la
hidroizolația acoperișului ca urmare a instalării antenelor și instalațiilor
necesare funcționării lor, fapt recunoscut de reclamantă, aceasta a fost
obligată la plata sumei necesară înlocuirii și reparației în sumă de 36.860
RON.
Față de constatările
raportului de expertiză cu privire la gradul de ocupare a hotelului, instanța
de fond a apreciat ca neîntemeiat petitul privind obligarea la contravaloarea
nefolosinței camerelor afectate urmare instalării antenelor. Tot neîntemeiată
s-a apreciat și cererea privind obligarea reclamantei, la contravaloarea celor
80 minute față de procesul verbal de compensare încheiat la 6 septembrie 2002.
II. În contra sentinței a
declarat apel reclamanta SC T. SA, criticile sale privind netemeinicia și
nelegalitatea acesteia sub aspectul modalității încetării contractului de
închiriere, respingerii excepției inadmisibilității și prescrierii dreptului la
acțiune, obligării la recuperarea prejudiciilor cauzate imobilului și obligării
la cheltuieli de judecată.
III. Prin decizia nr. 162
din 18 iulie 2007, Curtea de Apel Cluj, secția comercială, a admis apelul
declarat de reclamanta SC T. SA împotriva sentinței atacate pe care a
schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte acțiunea formulată și
precizată și, în consecință, a constatat încetarea contractului de locațiune
având ca obiect mențiunea suprafeței de 27 m.p. din imobilul situat în Baia
Mare, prin acordul părților și a obligat-o pe pârâta SC C.M. SA să plătească
reclamantei 35.467,12 lei cu titlu de chirie neîncasată iar pe reclamantă să
plătească pârâtei suma de 36.860 lei reprezentând prejudiciul cauzat prin
distrugere, respingând restul petitelor acțiunii reconvenționale și compensând
cheltuielile de judecată.
Prin aceeași decizie s-a
respins apelul incident formulat de intimată.
Instanța de apel a motivat
că de la data expirării contractului 13 ianuarie 2005 reclamanta a continuat să
rămână în spațiu până, la data de 25 iunie 2006, când potrivit procesului
verbal de finalizare încheiat de părți se recurge la dezafectarea antenelor de
pe acoperișul hotelului, locațiunea în acest caz fiind pe termen nedeterminat
în condițiile anterior stabilite, cu diferența că, convenția poate înceta
unilateral prin preaviz sau prin acordul părților.
În acest context pretențiile
apelantei cu privire la plata chiriei încasate necuvenit, peste cuantumul
convenit se justifica întrucât, plata nu forma obiectul obligației. Chiria nu
putea fi majorată unilateral de intimată iar răspunsul dat de apelantă nu poate
fi considerat un acord, el fiind făcut sub amenințarea întreruperii curentului
electric și deci a întreruperii funcționării instalațiilor de comunicații.
Instanța de apel a înlăturat
susținerea apelantei cu privire la încetarea unilaterală a locațiunii deoarece
din actele de la dosar nu rezultă că denunțarea a fost precedată de un preaviz
urmat de un interval de timp, înscrisul încheiat cu ocazia concilierii nefiind
o dovadă în acest sens. În atare situație, încetarea contractului, pe care
ambele părți, o doresc, poate fi constatată prin acordul părților, iar acest
acord a intervenit cu ocazia dezafectării la 25 iunie 2005, ocazie cu care
apelanta își manifesta responsabilitatea și disponibilitatea de a efectua
reparațiile corespunzătoare pentru a aduce spațiul în starea în care a fost
preluat, disponibilitate reiterată și în data de 4 iulie 2005.
Au fost înlăturate
susținerile apelantei cu privire la inadmisibilitatea cererii reconvenționale
raportat de regulile instituite de art. 720
5
C. proc. civ., ca și
argumentele acesteia cu privire la valoarea prejudiciului cauzat prin
distrugere față de obligația pe care reclamanta și-a asumat-o prin contract de
a preda spațiul în starea în care acesta s-a aflat la data contractării,
cuantumul prejudiciului fiind stabilit prin expertiză.
S-a apreciat că prescripția
dreptului la acțiune în repararea prejudiciului cauzat prin nefolosința
camerelor a început să curgă din noiembrie 2002, la data la care s-a formulat
cerere reconvențională, 1 februarie 2006, termenul fiind împlinit.
S-a considerat ca fiind
întemeiate și susținerile apelantei cu privire la plata consumului energiei și
a contravalorii minutelor telefonice gratuite, factura fiind achitată la data
de 6 iunie 2005.
IV. În contra deciziei
menționate a declarat recurs reclamanta SC T. SA care a solicitat modificarea
în parte a acesteia în sensul constatării încetării contractului de închiriere
prin denunțarea unilaterală, respingerii cererii pârâtei de obligare la plata
sumei de 36.860 lei contravaloare prejudiciu cauzat prin distrugere; obligării
intimatei la plata în parte a cheltuielilor de judecată. A declarat recurs și
pârâta SC C.M. SA care a solicitat modificarea deciziei în sensul respingerii
apelului declarat de reclamantă, admiterii apelului incidental cu consecința
modificării în parte a sentinței și obligării reclamantei la plata contravalorii
a 80 de minute gratuite lunar pe perioada februarie 2000 – iunie 2005 în
cuantum de 3836 RON și la cheltuielile de judecată efectuate la fond și apel.
V. Cu privire la recursurile
declarate de reclamantă și pârâtă.
Atât reclamanta cât și pârâta
au invocat nelegalitatea soluției primei instanțe în ce privește modalitatea de
încetare a contractului de închiriere (304 pct. 6 C. proc. civ.).
Recurentele susțin că
niciuna dintre părți nu a înțeles că investească instanța cu o cerere de
constatare a încetării contractului prin acordul părților, situație în care,
instanța reținând această împrejurare, a depășit limitele litigiului în cadrul
cărora trebuia să se pronunțe.
Opinia instanței
Potrivit art. 304 pct. 6 C.
proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere dacă instanța a
acordat mai mult decât s-a cerut ori ce nu s-a cerut.
În cauza de față ambele
părți au sesizat instanța de fond cu cereri privind încetarea contractului de
închiriere reclamanta prin denunțare unilaterală, cu data de 5 iulie 2005, iar
pârâta prin reziliere judiciară începând cu 25 iunie 2005.
În mod corect instanța de
apel constatând că nu sunt întrunite condițiile pentru denunțare unilaterală în
lipsa unui preaviz și nici a rezilierii judiciare, a dat eficiență rezilierii
convenționale constatând întrunite voințele părților sub acest aspect prin
procesul verbal pe care acestea l-au încheiat cu ocazia dezafectării spațiului
și când reclamanta s-a angajat să aducă spațiul la starea inițială a preluării
lui.
Drept urmare, instanța,
dispunând asupra cererii de încetarea a contractului de locațiune dar în
modalitatea în care ea a rezultat din probele de la dosar, nu a depășit cadrul
procesual cu care a fost investită, nefiind, așadar, întrunite condițiile
prevăzute de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., situație în care motivele de recurs
cu acest obiect nu pot fi primite.
Cu privire la motivele de
recurs formulate de recurenta – reclamantă și întemeiate de aceasta pe
dispozițiile art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ.
Înalta Curte constată că
acestea sunt critici care vizează netemeinicia hotărârii atacate, cum, de
altfel, le titrează însăși recurenta, dezvoltarea lor în fapt având ca obiect
aprecierea instanței de apel asupra probelor de la dosar.
În raport de prevederile art.
304 C. proc. civ., partea introductivă, cum verificarea instanței de recurs se
limitează la nelegalitatea hotărârii atacate, criticile astfel formulate nu pot
face obiect de analiză în această fază procesuală.
Criticile recurentei
pârâte în dezvoltarea motivelor prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
A. Instanța de apel a
interpretat greșit plata parțială făcută de chiriaș în sensul că aceasta nu
valorează acceptare, consimțământul fiind viciat, în raport, de prevederile art.
1429 și 1437 C. civ., ea nereprezentând o plată nedatorată.
Opinia Înaltei Curți.
Critica nu este întemeiată
tocmai în considerarea prevederilor art. 1429 și 1437 C. civ., care instituie
regula conform căreia convențiile de închiriere prelungite prin tacita
relocațiune au statutul juridic al convențiilor de închiriere pe termen
nedeterminat, și că principala obligație a chiriașului este plata chiriei
astfel cum a fost convenită. Or, modificarea unilaterală a cuantumului chiriei
de către locator în contextul în care instanța devolutivă a stabilit pe baza
probelor de la dosar asupra inexistenței acceptării locatarului nu poate
produce efecte asupra obligației de plată a chiriei inițial convenită, ea fiind
o plată extracontractuală supusă repetițiunii conform principiului îmbogățirii
fără justă cauză.
B. Instanța de apel greșit a
considerat ca fiind prescris dreptul la acțiune în repararea prejudiciului
cauzat prin imposibilitatea utilizării a două camere de hotel, cerere
întemeiată pe dispozițiile art. 1429 și 1434 C. civ., deoarece contractul de
închiriere este un contract cu executare succesivă și obligația recurentei este
continuă, iar cursul prescripției nu începe la data nașterii raportului juridic
dintre părți.
Opinia Înaltei Curți
Critica nu este întemeiată.
În mod corect instanța de apel, suverană în aprecierea probelor administrate, a
stabilit ca, în raport de data la care pârâta a cunoscut despre imposibilitatea
folosirii celor două camere, octombrie 2002 și data la care a fost formulată
cererea reconvențională, februarie 2006, dreptul la acțiune în recuperarea
pagubei este prescris în raport de prevederile art. 8 alin. (1) din Decretul nr.
167/1958. Obligația în recuperarea pagubei a două camere care nu fac obiectul
închirierii nu are izvor contractual, cum greșit susține recurenta ci
delictual, ea fiind cu executare uno ictu iar nu succesivă, așa încât în mod
corect instanța de apel a făcut aplicarea prevederilor art. 8 alin. (1) din
Decretul nr. 167/1958.
C. Prin decizia pronunțată
instanța de apel a interpretat greșit probele cu privire la plata energiei
electrice și a 80 de minute gratuite lunar pe perioada februarie 2000 – iunie
2005.
Înalta Curte constată că
aceste critici nu se încadrează în motivele de nelegalitate la care se referă art.
304 C. proc. civ., ele excedând atribuțiilor de verificarea stabilite de partea
introductivă a art. 304 C. proc. civ., pentru instanța de recurs și, drept
urmare, nu vor fi analizate.
VI. Față de cele ce preced,
Înalta Curte va respinge recursurile declarate, ca nefondate, menținând ca
legală decizia instanței de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat,
recursul declarat de reclamanta SC T. SA Balotești împotriva deciziei nr. 162
din 18 iulie 2007 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios
administrativ fiscal.
Respinge, ca nefondat,
recursul declarat de pârâta SC C.M. SA Baia Mare împotriva aceleiași decizii.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință
publică, astăzi 15 ianuarie 2008.