ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 56/2009

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată sub nr. 8163/COM/2006 pe rolul Tribunalului Constanța, secția comercială, reclamanta SC B.T.T. SA București în contradictoriu cu pârâta SC S.I. SRL a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună demolarea construcțiilor edificate în mod abuziv de pârâtă pe terenul proprietatea reclamantei, pe cheltuiala acesteia, cu cheltuieli de judecată. Prin sentința civilă nr. 5533 COM din 24 octombrie 2007, Tribunalul Constanța, secția comercială, respinge ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta SC B.T.T. SA cu sediul în București, în contradictoriu cu pârâta SC S.I. SRL, cu sediul în București.

Pentru a dispune astfel, instanța de fond a reținut următoarele: Potrivit extrasului de carte funciară pârâta are în favoarea sa instituit un drept de superficie asupra terenului de 3500 mp proprietatea reclamantei, suprafață din care face parte și aleea litigioasă de 186,37 mp aferentă vilelor Coral C4, C5, C6, C9. Legitimându-se astfel cu un drept de superficie asupra respectivei suprafețe, se apreciază că în cauză nu sunt îndeplinite dispozițiile art. 492 C. civ. invocate ca și temei de drept material de către reclamantă. Aceasta întrucât, dreptul de superficie este definit ca acel drept ce constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoană denumită superficiar asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări care se află pe o suprafață de teren ce aparține unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul va avea un drept de folosință.

Ori, dreptul de superficie constituie o derogare de la regula înscrisă în art. 492 C. civ., potrivit cu care, orice construcție, plantație sau lucru în pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa, și că sunt ale lui, până se face dovada contrară. Pârâta are un drept de folosință asupra terenului litigios, care este exercitat în conformitate cu scopul constituirii dreptului de superficie, edificarea celor două părți fiind inclusă în cadrul actelor de conservare. Reclamanta în calitatea sa de proprietar asupra terenului are obligația de a garanta liniștita posesie a imobilului pentru ceilalți terți contractuali însă din nicio probă administrată în cauză nu rezultă că cele două părți îngrădesc accesul liber și i-ar perturba exercitarea normală a dreptului de proprietate.

Din conținutul procesului verbal de constatare încheiat la data de 16 februarie 2007, înscris emanat de la însăși reclamantă, rezultă că gardul metalic edificat pe respectiva alee circulabilă nu afectează în mare măsură accesul proprietarilor vecini, aceștia având și alte căi de acces. Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, prin decizia civilă nr. 72/COM din 16 aprilie 2008, admite apelul comercial declarat de apelanta reclamantă SC B.T.T. SA, cu sediul în București, împotriva sentinței civile nr. 5533/COM din 24 octombrie 2007 pronunțată de Tribunalul Constanța în dosarul nr. 5496/118/2006 (nr. în format vechi 8163/COM/2006) în contradictoriu cu intimata pârâtă SC S.I.

SRL, cu sediul în București. Schimbă în parte hotărârea apelată în sensul admiterii în parte a cererii reclamantei SC B.T.T. SA. Obligă pârâta să ridice porțile metalice amplasate pe aleea circulabilă proprietatea reclamantei și menține celelalte dispoziții din hotărâre. Instanța de apel a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la B.N.P.L. Seceleanu sub nr. 2308 din 21 septembrie 2000 reclamanta apelantă a vândut pârâtei intimate activul situat în Costinești, constând în vilele Coral C4, C5, C6 și C9, constituind totodată un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 3.500 mp aferent vilelor.

Vânzătoarea, în calitate de proprietară a terenului, a reclamat blocarea aleii ce străbate terenul prin ridicare a două porți metalice de către pârâtă, fapt demonstrat din probele administrate (planșe fotografice) și recunoscut de pârâtă care pretinde că a acționat în virtutea dreptului de a efectua acte de conservare asupra bunului față de care deține un drept de folosință. Pârâta, deși invocă faptul că a acționat în virtutea dreptului de administrare și de conservare pe care pretinde că îl are asupra terenului proprietatea reclamantei, nu a arătat în ce sens ridicarea porților era necesară pentru conservarea terenului, ci motivează că ridicarea porților a contribuit la siguranța turiștilor cazați în zonă, prin urmare s-a realizat o mai bună administrare și conservare a propriei afaceri.

Acest punct de vedere nu poate fi reținut întrucât prin ridicarea unor porți prin care s-a blocat accesul spre terenul asupra căruia deține doar un drept de folosință s-a realizat de fapt o veritabilă grănițuire a acestui teren față de cel învecinat, ceea ce echivalează cu exercitarea dreptului de dispoziție, atribut ce aparține doar proprietarului bunului. Prin cererea de recurs formulată, pârâta SC S.I. SRL București a susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând natura, înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia. Hotărârea pronunțată este de asemenea lipsită de temei legal și a fost dată cu aplicarea greșită a legii referitoare la dreptul de proprietate și la dezmembrămintele acestuia.

În dezvoltarea motivelor de apel, pârâta a precizat că dreptul de superficie asupra terenului în suprafață totală de 3.500 mp i-a fost constituit prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2308 din 21 septembrie 2000, prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra construcțiilor (vilele Coral C4, C5, C6 și C9), precum și un drept de folosință asupra terenului aferent acestor construcții. Aleea în litigiu face parte din această suprafață totală, astfel cum rezultă și din schițele cadastrale existente la dosarul cauzei. Având în vedere caracterul perpetuu al dreptului de superficie pârâta precizează că se legitimează cu un drept legal de folosință asupra terenului și că până în prezent nu a intervenit niciunul dintre cauzele de stingere a dreptului de superficie.

În situația existenței unui drept de superficie asupra terenului este evident faptul că plantațiile sau construcțiile nu au fost făcute de către proprietarul terenului sau cu materialele acestuia. Se susține în continuare că legitimitatea construirii respectivelor porți rezultă și din faptul eliberării de către Primăria Costinești a autorizației de construcție nr. 110 din data de 23 mai 2008 pentru aceste lucrări, iar prevederile art. 492-494 C. civ. nu sunt aplicabile în speță. În ceea ce privește susținerile SC B.T.T. SA cu privire la faptul că edificarea porților ar împiedica circulația în zonă, aducând astfel atingere dreptului de proprietate al acesteia nu sunt conforme cu realitatea. Temeiul de drept indicat de recurentă îl constituie art. 304 pct. 8 și 9 C. proc.

civ. Recurenta a depus în recurs autorizația de construire nr. 110 din 23 mai 2008 emisă de Primăria Costinești. Intimata nu a depus întâmpinare potrivit art. 308 alin. (2) C. proc. civ. Examinând actele și lucrările dosarului prin prisma criticilor invocate, Înalta Curte constată că recursul declarat de pârâta SC S.I. SRL București este nefondat. Înscrisul depus de pârâtă în recurs nu este relevant cauzei. Potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate. În speță, recurenta a invocat dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., privind aspecte de netemeinicie. Criticile sunt nefondate, neîntemeindu-se pe dispozițiile legale invocate.

Potrivit art. 494 C. civ. „dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”. Potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 3398/2000, reclamanta SC B.T.T. SA București a înstrăinat pârâtei SC S.I. SRL, activul Vile Coral C4, C5, C6, și C9 ocazie cu care a asigurat acesteia și un drept de superficie pentru terenul aferent construcțiilor. Suprafața de teren pe care sunt edificate Vilele Coral și pentru care a fost asigurat pârâtei un drept de superficie este străbătută de o alee care asigură legătura dintre zona Faleza și sat, proprietăți învecinate, alee care asigură libera circulație în zonă și care nu face parte din terenul pentru care s-a asigurat dreptul de superficie.

Prin montarea de către pârâtă a porților metalice s-a îngrădit libera circulație pe această alee, blocându-se astfel accesul spre terenul asupra căruia aceasta deține doar un drept de folosință, realizându-se totodată o limitare a acestui teren față de cel învecinat. Neîntemeiată este și critica potrivit căreia hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal și a fost dată cu aplicarea greșită a legii. Instanța de apel a aplicat corect dispozițiile legale referitoare la proprietatea reclamantei, decizia acesteia fiind legală și temeinică. Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge recursul declarat de pârâta SC S.I.

SRL București împotriva deciziei nr. 72 din 16 aprilie 2008 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC S.I. SRL București împotriva deciziei nr. 72 din 16 aprilie 2008 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 15 ianuarie 2009.