ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 142/2026

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 142/2026 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2026)

Ședința publică din data de 28 ianuarie 2026

Deliberând asupra recursurilor, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - secția a VI-a Civilă la data de 02.03.2021, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâta Agenția Națională pentru Locuințe (A.N.L.), solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâta la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosință în suma de 1.200 euro/luna (echivalentul sumei de 5.849,52 RON/lună la cursul de 1 euro/4,8746 RON din data de 21.02.2021), evaluată provizoriu, până la stabilirea prin expertiză tehnică de evaluare a sumei exacte, la suma de 43.200 euro (echivalentul a 210.582,72 RON la cursul de 1 euro/4,8746 RON din data de 21.02.2021), pentru perioada cuprinsă între 22.02.2018 și 21.02.2021, precum și despăgubiri pentru lipsa de folosință ce se va acumula până la data predării la cheie a locuinței după recepția la terminarea lucrărilor și a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte și locuința tip S3A situată pe Lotul nr. x din localitatea Voluntari, jud. Ilfov cu număr cadastral x și înscris în cartea funciară x a UAT Voluntari, jud. Ilfov (respectiv nr. 3989 conform încheierii nr. 12604/13.07.2004) și să asigure finalizarea lucrărilor de construire ale locuinței anterior descrise, prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie către reclamanți, cu cheltuieli de judecată

Pârâta a depus întâmpinare, prin care a invocat excepțiile netimbrării acțiunii, prescripției dreptului material la acțiune privind capătul 1 al cererii de chemare în judecată și lipsei calității sale procesuale pasive privind capătul 2 al acțiunii, iar în subsidiar, a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

Totodată, pârâta a formulat cererea de chemare în garanție a Municipiului București, prin care a solicitat ca, în situația în care A.N.L. va cădea în pretenții, chematul în garanție să fie obligat la plata sumelor pretinse de reclamanți.

Municipiul București a formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanție, prin care a solicitat admiterea excepției lipsei calității procesuale active a A.N.L. în ceea ce privește atragerea răspunderii civile contractuale/delictuale, admiterea excepțiilor lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București (iar în caz de respingerea a acesteia, a invocat excepția lipsei calități sale procesuale pasive) și prescripției dreptului material la acțiune, iar în subsidiar, respingerea cererii de chemare în garanție ca neîntemeiată.

Prin încheierea din 18.02.2022, prima instanță a respins excepțiile prescripției și lipsei calității procesuale active invocate de pârâtă, ca neîntemeiate, a unit cu fondul excepțiile lipsei calității procesuale active și pasive invocate de chematul în garanție.

Prin cererea precizatoare depusă la data de 31.10.2023, reclamanții au precizat câtimea pretențiilor lor la suma de 100.966 euro, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință aferentă perioadei 22.02.2018-31.01.2024.

Prin sentința civilă nr. 2005/17.07.2024, Tribunalul București - secția a VI-a Civilă a admis în parte cererea astfel cum a fost precizată, a obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 98.307 euro, echivalent în RON la cursul BNR de la data plății, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință aferentă perioadei 22.02.2018-31.03.2024, să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței tip S3A, lot. nr. 1056, situată în localitatea Voluntari, Jud. Ilfov, înscrisă în cartea funciară nr. x a localității Voluntari, cu nr. cadastral x, prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie către reclamanți și a respins, în rest, acțiunea; totodată, a respins excepțiile lipsei calității procesuale active a pârâtei invocată de chematul în garanție Municipiul București și lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București, invocată de acesta, ca neîntemeiate, a respins cererea de chemare în garanție și a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 10.488,99 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu expert, luând act că chematul în garanție și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva acestei sentințe civile și a încheierii din 18.02.2022, Agenția Națională pentru Locuința a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 885/28.05.2025, Curtea de Apel București - secția a VI-a Civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie și a menținut restul dispozițiilor sentinței.

Împotriva acestei decizii civile, reclamanții A. și B. și pârâta Agenția Națională pentru Locuințe au declarat recurs.

Prin recursul formulat, reclamanții A. și B. au solicitat casarea în parte a deciziei atacate cu privire la dispoziția de respingerea a capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâtei să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie și admiterea acestui petit al acțiunii lor.

Circumscris motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au susținut că hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, fiind nelegale considerentele conform cărora A.N.L. nu are calitate de investitor, în sensul art. 17 și art. 22 din Legea nr. 10/1995 și nu-i poate fi impusă recepția la terminarea lucrărilor, lipsind din contractul de mandat o astfel de obligație, care revine beneficiarilor proprietari.

Potrivit recurenților, instanța de apel a reținut, pentru fundamentarea acestei concluzii, dispozițiile art. 17 alin. (1) și ale art. 22 din Legea nr. 10/1995, însă a exclus fără motiv alte prevederi legale și convenționale care califică A.N.L. drept investitor, respectiv art. 2 și art. 6 din Legea nr. 152/1998, art. 1 și art. 2 pct. 2 lit. f) din Legea nr. 190/1999, art. 13 alin. (3), art. 17 alin. (2) și art. 22 din Legea nr. 10/1995, art. 5 din Legea nr. 152/1998, art. 1 alin. (2) lit. a), art. 2 alin. (3) și art. 5 alin. (1) teza I din H.G. nr. 962/2001 privind aprobarea normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, art. 6 alin. (1) lit. c) din Regulamentul de organizare și funcționare a Agenției Naționale pentru Locuințe, aprobat prin H.G. nr. 620/2001, cu modificările și completările ulterioare.

Au susținut că, din cuprinsul acestor prevederi legale, rezultă calitatea intimatei-pârâte de investitor și dezvoltator imobiliar și activitățile pe care le desfășoară în exercitarea atribuțiilor legale.

Au arătat că edificarea locuinței lor are la bază un program guvernamental inițiat de opt entități, dintre care cinci autorități publice centrale și locale, semnatare ale convenției nr. x/06.05.2004, cu atribuții clar stabilite, iar verificarea calității lucrărilor se face, potrivit legii, de către investitori, prin diriginți de șantier autorizați, angajați ai investitorilor, în cauză dirigintele de șantier fiind reprezentantul intimatei-pârâte, calitate în care a semnat devizul general privind cheltuielile necesare realizării caselor din cartierul Henri Coandă, precum și procesul-verbal din 15.08.2010 privind predarea locuinței nefinalizate către reclamanți.

Totodată, au subliniat că intimata-pârâtă a îndeplinit atribuții dintre cele prevăzute de art. 17 alin. (2) din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, predând reclamanților proiectul tehnic, în care apare în calitate de investitor; astfel, A.N.L. a îndeplinit obligații privind calitatea în construcții, a întocmit referate de verificare a calității proiectului tehnic, a depus cererea și a obținut autorizația de construire pentru locuința reclamanților, a prelungit această autorizație, a contractat verificatorii autorizați pentru lucrările de instalații electrice și pentru stabilitate și rezistență, a asigurat verificarea execuției corecte a lucrărilor prin dirigintele de specialitate, a acționat pentru remedierea neconformităților structurale ale imobilului, a notificat constructorul să finalizeze lucrările consemnate în procesul-verbal din 15.08.2010 privind predarea locuinței nefinalizate.

Au mai arătat că, deși face parte dintre atribuțiile legal stabilite în sarcina intimatei-pârâte, aceasta nu a efectuat, până în prezent, recepția la terminarea lucrărilor, nici recepția finală la expirarea perioadei de garanție (din cauza lipsei utilităților și a recepției la terminarea lucrărilor pentru imobilul în cauză) și nu a întocmit și predat cartea tehnică a construcției, pe care să o predea beneficiarilor.

În continuare, recurenții-reclamanți au evocat prevederile art. 5 din Legea nr. 152/1998, ale art. 1 alin. (2) lit. a), art. 2 alin. (3) și art. 5 alin. (1) teza I din H.G. nr. 962/2001 privind aprobarea normelor metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998, art. 6 alin. (1) lit. c) și i) din Regulamentul de organizare și funcționare a Agenției Naționale pentru Locuințe, aprobat prin H.G. nr. 620/2001, subliniind că intimata-pârâtă are atribuții de coordonare, finanțare, contractare și recepție a lucrărilor de construcție locuințe, cumulând calitățile de investitor, garant al statului și de mandatar oneros al reclamanților, iar contractul de mandat nr. x/08.09.2004 se completează cu obligațiile legale și cu cele asumate prin contractele de antrepriză și construire, mandatul fiind dat pentru asigurarea rezultatului constând în predarea locuinței "la cheie", stadiu ce presupune realizarea de către investitor a recepției la terminarea lucrărilor și a recepției finale, cu predarea cății tehnice către beneficiari.

În susținerea calității de investitor public a intimatei-pârâte în proiectul Henri Coandă, au reliefat contractele și actele juridice esențiale încheiate de entitățile participante la proiect, subliniind că, din cuprinsul acestora, rezultă controlul A.N.L. asupra constructorului, astfel că predarea locuinței în stadiu nefinalizat de către constructor nu poate reprezenta o cauză exoneratoare de răspundere a A.N.L., care nu a asigurat executarea lucrărilor de utilități.

Printr-un set subsecvent de critici, recurenții-reclamanți au imputat instanței de apel reținerea greșită a faptului că A.N.L. nu are obligația de a asigura finalizarea locuinței prin efectuarea recepției la terminarea lucrărilor și de a preda reclamaților locuința "la cheie", considerente care se opun dispozițiilor art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, care prevăd că recepția la terminarea lucrărilor de construire prevăzute în autorizația de construire se face numai împreună cu recepția la terminarea lucrărilor branșamentelor la infrastructura tehnico-edilitară aferente ansamblurilor de locuințe individuale și colective, construcțiilor de utilitate publică și căilor de acces, iar în cauză neexecutarea rețelelor de utilități de către terțe entități, pentru care intimata-pârâtă este ținută să răspundă, a împiedicat recepția finală, lipsirea de folosința locuinței fiind, astfel, rezultatul faptei ilicite a A.N.L.

În acest context, recurenții-reclamanți au susținut că este greșită motivarea curții de apel potrivit căreia nu există temei legal sau contractual pentru a se putea stabili în sarcina pârâtei o asemenea obligație, iar efectuarea recepției nu poate fi pusă în sarcina acesteia, care nu are calitatea de investitor, potrivit legii privind calitatea în construcții.

În dezvoltarea acestei critici, au afirmat că A.N.L. și-a asumat calitatea de investitor și dezvoltator astfel cum rezultă din înscrisurile oficiale depuse la dosar, pe care le-a enumerat, dar și din acțiuni directe sau indirecte întreprinse în legătură cu locuința reclamanților.

Au susținut că, potrivit clauzelor de la art. 19, art. 20, art. 44, art. 65 și art. 89 din contractul de antrepriză generală, A.N.L. și antreprenorul general s-au obligat solidar să realizeze utilitățile și recepția, iar considerentele instanței de apel, potrivit cărora nu ar exista o asemenea obligație în sarcina intimatei-pârâte, conduc la încălcarea normelor imperative privind forța obligatorie a contractului, reglementată de art. 969 din C. civ. de la 1864.

Astfel, contractul de construire nr. x/2005 încheiat între A.N.L. și antreprenorul general precizează că în devizul de lucrări este prevăzut un comision de 3% reținut de A.N.L. pentru serviciile sale de dezvoltator și mandatar/comisionar, iar contractul de mandat nr. x/08.09.2004 încheiat între reclamanți și pârâtă prevede că mandatul încetează la recepția finală, iar acesta din urmă este un contract complex, ale cărui prevederi se completează cu obligațiile contractuale asumate de A.N.L. prin convențiile semnate cu alte entități.

Au mai arătat că A.N.L. a confirmat calitatea sa de investitor și prin corespondența purtată cu alte autorități și entități implicate în proiectul imobiliar, acționând în această calitate în raporturile cu respectivele persoane, precum și prin intermediul înscrisurilor pe care le-a emis, precum ordine de începere a lucrărilor, contracte de antrepriză, procese-verbale de constatare a stadiului realizării construcției.

Au subliniat că, din cuprinsul dispozițiilor legale și al actelor juridice evocate, rezultă, fără echivoc, că A.N.L. întrunește toate elementele definitorii ale calității de investitor în sensul art. 17 și art. 22 din Legea nr. 10/1995, dar și prin efectul Legii nr. 152/1998 și al normelor de aplicare, prin reținerea garanțiilor de bună execuție, executarea tuturor operațiunilor imobiliare necesare construirii și predării locuințelor, prin actele și înscrisurile concrete ale proiectului, dar și în raport cu Legea nr. 10/1995, care impune ca autorizația de construire și ordinele de începere a lucrărilor să fie emise de investitor, A.N.L. efectuând aceste demersuri.

Potrivit recurenților-reclamanți, A.N.L. nu este un simplu coordonator, astfel cum reține instanța de apel, ci un investitor public instituțional, calitate în care îi incumbă obligația de a efectua recepția la terminarea lucrărilor, astfel că hotărârea recurată, prin care-i este negată această calitate și îndatorire, este nelegală.

În continuare, în susținerea calității A.N.L. de investitor și dezvoltator imobiliar, a invocat Raportul de audit privind "Performanța programelor de construcții de locuințe derulate prin Agenția Națională pentru Locuințe", întocmit de Curtea de Conturi a României, precum și jurisprudența instanței supreme.

Cererea de recurs formulată de pârâta Agenția Națională pentru Locuințe (A.N.L.) a fost întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă solicitând casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, apreciind că instanța de apel a stabilit greșit culpa sa pentru neîndeplinirea obligației de predare a locuinței cu utilități, imputându-i, în temeiul unei veritabile solidarități pasive, care nu rezultă din contractul de mandat, prejudiciul cauzat și de alte persoane.

A susținut că instanța de apel a reținut vinovăția sa pentru întreg prejudiciul suferit de reclamanți pentru lipsa de folosință a locuinței, atât prin prisma caracteristicilor ei, cât și ale cartierului, deși contractul de mandat nu cuprinde termene de realizare a lucrărilor edilitare, nici nu se referă, direct sau indirect, la dezvoltarea întregului cartier, astfel că nu se poate deduce vreo obligație legală sau contractuală a A.N.L. de a suporta riscul greșelilor oricărei autorități publice sau oricărui contractant angajat în proiectul Henri Coandă.

Potrivit recurentei-pârâte, mandatarul nu a împuternicit-o să realizeze întregul cartier, ci contractul de mandat a vizat un singur imobil, pentru care beneficiarul a semnat un contract de construire cu constructorul, context în care fapta ilicită ce ar putea fi imputată A.N.L. nu se poate referi decât la caracteristicile imobilului contractat de intimați, pentru care a asigurat finalizarea și predarea.

A subliniat că instanța de apel a schimbat natura și conținutul actului juridic, întrucât nu a făcut distincție după natura, obiectul și efectele contractelor deduse judecății și nu a dat relevanță clauzelor specifice ale acestora. Astfel, instanța anterioară a nesocotit prevederile art. 5 din Legea nr. 152/1998 și art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011, ce reglementează obiectul de activitate al A.N.L., care nu include efectuarea lucrărilor de construire și predarea locuințelor edificate către beneficiari, ci numai realizarea tuturor operațiunilor imobiliare necesare pentru efectuarea lucrărilor de construire a locuințelor, precum punerea la dispoziția antreprenorului general a amplasamentului liber de sarcini, supravegherea lucrărilor, iar atribuțiile sale în dezvoltarea construcțiilor de locuințe nu înseamnă că A.N.L. este dezvoltator și coordonator al programului de construcții la nivel național, astfel încât să-i revină responsabilitatea exclusiv și în întregime.

În opinia acesteia, răspunderea sa este limitată la ceea ce și-a asumat față de intimații-reclamanți prin contractul de mandat și trebuie analizată pe temei contractual, iar nu delictual, astfel cum a reținut instanța de apel, întrucât atribuțiile A.N.L. de realizare a locuințelor finanțate prin credit ipotecar nu schimbă natura juridică a contractului de mandat și nici dispozițiile legale care îl reglementează.

A mai arătat că decizia recurată este nelegală sub aspectul aprecierii greșite a caracterului obligațiilor asumate contractual, în sensul că nu au fost realizate utilitățile și lucrările edilitare și predarea la cheie a locuinței, deși nu s-a probat că A.N.L. nu ar fi utilizat toate mijloacele posibile pentru a obține finalizarea locuinței, nici nu s-au indicat, în concret, măsurile apte să asigure executarea și finalizarea locuinței cu utilități.

A subliniat că semnarea procesului-verbal de predare primire a locuinței la terminarea lucrărilor de pe lotul x înregistrat la A.N.L. sub nr. x/25.10.2020, prin care beneficiarul recunoaște, sub semnătură, că lucrările de construcții și instalații sunt executate conform proiectului și opțiunilor sale, și a procesului-verbal de recepție parțială nr. x/08.10.2020, în care s-a consemnat că stadiul fizic de execuție este de 100%, demonstrează faptul că reclamanții au primit imobilul, astfel că nu se poate reține că prejudiciul este consecința directă a nerespectării obligației de predare la cheie; în susținerea acestei critici, a indicat decizia nr. 2595/07.12.2023 din jurisprudența instanței supreme.

În finalul memoriului de recurs, a arătat că, în ipoteza în care s-ar menține soluțiile pronunțate de instanțele de fond în prezenta cauză, ar fi just să fie obligată la repararea numai a prejudiciului produs prin fapta sa ilicită decurgând din nepredarea la termen a locuinței, iar nu și pentru prejudiciul determinat de nerealizarea cartierului.

La data de 24.11.2025 intimatul-chemat în garanție Municipiul București a depus întâmpinare la recursul A.N.L., prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, excepția nulității recursului cu privire la soluția asupra cererii de chemare în garanție, iar în subsidiar, a solicitat respingerea căii de atac.

Recurenții-reclamanți au depus întâmpinare la recursul A.N.L., prin care au solicitat respingerea căii extraordinare de atac promovate de pârâtă.

Recurenta-pârâtă A.N.L. a depus întâmpinare la recursul declarat de recurenții-reclamanți, prin care a invocat excepția nulității recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

La termenul de astăzi, Înalta Curte a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București și excepția nulității recursurilor declarate în cauză de către reclamanți și pârâtă.

Analizând actele dosarului, precum și hotărârea atacată, în limita controlului de legalitate, Înalta Curte reține următoarele:

Preliminar Înalta Curtează notează că va analiza cu prioritate recursul declarat de recurenta - pârâtă A.N.L. având în vedere că această parte urmărește respingerea integrală a cererii de chemare în judecată, iar recursul promovat reclamanții vizează numai un capăt al cererii.

Circumscris motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta - pârâtă critică hotărârea instanței de apel sub aspectul modului în care au fost calificate obligațiile pe care și le-a asumat prin contractul de mandat încheiat cu intimații-reclamanți. Autoarea căii de atac critică totodată și modalitatea în care a fost reținută culpa sa pentru nefinalizarea locuinței beneficiarilor, susținând, în esență, că și-a asumat o obligație de diligență, iar nu de rezultat, cum în mod greșit au reținut instanțele de fond. A mai adăugat că A.N.L. nu poate fi ținută să repare prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligațiilor altor persoane, pentru că răspunderea sa este limitată de clauzele contractului de mandat.

Contrar argumentelor recurentei, Înalta Curte reține că instanța de apel a aplicat corect normele legale privind interpretarea contractelor, în mod special cu referire la contractul de mandat încheiat de părți, dar și în raport cu celelalte convenții încheiate pentru realizarea proiectului Henri Coandă.

Se observă că părțile au încheiat contractul de mandat nr. x/08.09.2004, guvernat de dispozițiile C. civ. de la 1864, precum și de dispozițiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înființată A.N.L., cu scopul de a dezvolta construcția de locuințe la nivel național, de a îmbina mecanisme financiare și a atrage și administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea și extinderea unor locuințe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, A.N.L. coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată, prin credit ipotecar.

Conform dispozițiilor legale menționate, A.N.L. are calitatea de instituție de interes public cu atribuții în dezvoltarea construcțiilor de locuințe, calitatea de dezvoltator și coordonator al programului construirii de locuințe la nivel național, precum și de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispozițiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice evocate prevede că A.N.L. monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcțiilor de locuințe, prin programe proprii sau guvernamentale. Cu privire la lucrările de infrastructură și utilități, art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuințe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepție și punere în funcțiune a locuințelor.

Așadar, obligațiile recurentei nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă și realizarea lucrărilor de infrastructură și utilități, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul încheiat cu reclamanții, în temeiul Legii nr. 152/1998, A.N.L. nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanților, contractul părților fiind unul complex, care cuprinde și clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislația în vigoare.

Prin acest contract, reclamanții au împuternicit A.N.L. să îi reprezinte în relațiile cu proiectantul și cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, precum și pentru a utiliza sumele din conturile de avans și de credit ale reclamanților în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului și executarea lucrărilor, precum și a cheltuielilor necesare pe parcursul execuției și a celorlalte costuri cuprinse în prețul locuinței.

Prin urmare, rolul recurentei-pârâte în realizarea cartierului de locuințe din care face parte imobilul ce trebuia predat recurenților - reclamanți nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligații să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuși scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alți participanți la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul și antreprenorul general, convențiile încheiate cu aceștia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta-pârâtă trebuie să acționeze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuții de coordonare a proiectului imobiliar.

Interpretarea dată de instanța de apel obligațiilor A.N.L. a avut în vedere caracterul complex și interdependent al relațiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum și faptul că, față de mențiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 și Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reține, cu privire la modul de interpretare a obligațiilor asumate de recurenta-pârâtă prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligația asumată de mandatar este una de rezultat, părțile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea și finalizarea lucrărilor, la termen și în conformitate cu condițiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificația că locuința corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligațiilor și atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, Înalta Curte reține că, în virtutea rolului conferit de legea specială, A.N.L. avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligațiilor asumate prin contractul de mandat, precum și obligația asigurării corelării programelor de investiții în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiții în construcția de locuințe, nefiind necesar ca instanța de apel să indice în concret instrumentele prin care trebuia să acționeze, în condițiile în care acestea sunt expres menționate în convențiile încheiate și actele normative care-i reglementează activitatea și atribuțiile.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părțile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepția finală a locuinței, în acord cu art. 15 din același contract.

În acest context legal și convențional, recurenta era ținută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai și corespunzător obligațiile asumate prin contractul de mandat și să răspundă pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispozițiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză, astfel că vor fi înlăturate criticile A.N.L. potrivit cărora instanța ar fi schimbat natura și conținutul actului juridic încheiat de părți.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcției "la cheie", prin nerealizarea rețelei de utilități, deși a deținut toate pârghiile și mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligațiilor directe față de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, ca urmare a analizării și constatării îndeplinirii tuturor condițiilor răspunderii civile contractuale.

Așa fiind, A.N.L. nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de branșare la utilități și că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea Municipiului București, care și-ar fi asumat această obligație.

De altfel, recurenta s-a obligat să asigure contractarea și realizarea locuințelor finanțate prin credit ipotecar, iar celelalte părți cocontractante s-au obligat, potrivit atribuțiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor și investițiilor pe componenta de infrastructură și utilități, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuințelor. În exercitarea atribuției legale de coordonator și dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenție să urmărească realizarea utilităților.

Cu alte cuvinte, obligațiile de rezultat asumate de recurentă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator și coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea și finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuințelor și de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii și utilităților, în termenul asumat prin contractul de construire.

Din actele dosarului și statuările instanței devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că A.N.L. și-ar fi îndeplinit obligația de finalizare a locuinței, inclusiv de realizare a lucrărilor de utilități, astfel că subzistă obligația de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită cu caracter continuu, iar prejudiciul produs recurenților - reclamanți este, de asemenea, unul actual și continuu.

Nu pot fi reținute nici argumentele prin care autoarea căii de atac invocă neluarea în seamă a unor procese-verbale de recepție, încheiate în anul 2020, întrucât aceste înscrisuri privesc recepția parțială, iar în lipsa racordării locuinței la utilități pârâta nu poate invoca și proba terminarea locuinței, astfel că nu poate fi exonerată de îndeplinirea obligațiilor asumate prin contractul de mandat și convențiile încheiate între părți, în ansamblul lor.

În acest context, se impune precizarea că obligarea A.N.L. la plata despăgubirilor către reclamanți nu este fundamentată pe culpa altor entități și instituții implicate în proiectul imobiliar, ci instanțele devolutive, reținând răspunderea contractuală a pârâtei, au avut în vedere ansamblul obligațiilor sale asumate prin contractul de mandat și atribuite de normele speciale care-i reglementează activitatea și atribuțiile.

Pe temeiul considerentelor reținute, Înalta Curte, constatând că nu poate fi reținută nelegalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor invocate de recurenta-pârâtă, urmează ca, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., să respingă recursul declarat de această parte, ca nefondat.

Calea extraordinară de atac promovată de reclamanți vizează exclusiv decizia instanței de apel, prin care a fost schimbată în parte sentința primei instanțe, în sensul respingerii capătului de cerere prin care au solicitat obligarea A.N.L. să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie.

În motivarea soluției criticate, curtea de apel a reținut că, nici din contractul de mandat încheiat de părți, nici din coroborarea lui cu normele legale referitoare la înființarea și funcționarea A.N.L., nu rezultă că pârâta și-a asumat sau ar fi fost în măsură să își asume obligația de a realiza recepția la finalizarea lucrărilor, astfel că petitul cererii reclamanților prin care au urmărit obligarea pârâtei să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței în această modalitate specifică nu are suport. Au fost evocate prevederile art. 17 și ale art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și s-a statuat că, prin prisma acestor dispoziții legale, obligația de a realiza în concret recepția lucrării nu poate fi pusă în sarcina A.N.L., întrucât această parte nu are calitate de investitor.

Criticile formulate de recurenții-reclamanți în raport de acestea statuări, încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., apar a fi fondate.

După cum rezultă din considerentele deja expuse în cuprinsul prezentei decizii cu prilejul examinării recursului formulat de recurenta- pârâtă, rolul și atribuțiile A.N.L. nu pot fi analizate numai prin prisma clauzelor contractului de mandat încheiat, într-o formă simplificată, cu reclamanții, ci trebuie evaluate prin prisma Legii nr. 152/2008, lege specială potrivit căreia scopul înființării acestei entități a fost de a dezvolta construcția de locuințe la nivel național, de a îmbina mecanisme financiare și a atrage și administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea și extinderea unor locuințe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, se impune a fi avute în vedere și Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, potrivit cărora A.N.L. coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată, prin credit ipotecar.

De altfel, aceste prevederi legale au fost valorificate de instanța de apel pentru a respinge criticile pârâtei din calea ordinară de atac, reținându-se că obligația de predare a locuinței la cheie, către reclamanți, nu a fost îndeplinită, cât timp imobilului îi lipsesc utilitățile și nu poate fi folosit. De asemenea, instanța de apel a reținut ca fiind în sarcina pârâtei atribuțiile legale referitoare la realizarea proiectului imobiliar, stabilind că mandatul nu se poate considera îndeplinit decât la momentul predării la cheie a locuinței către beneficiari, or această predare nu s-ar putea realiza decât după recepția la finalizarea lucrărilor.

Totodată, deși apreciază că rolul A.N.L. în realizarea obiectului contractului este unul complex, dincolo de limitele unui simplu contract de mandat, instanța de apel, printr-o analiză restrictivă a obligației acesteia de a asigura finalizarea locuinței reclamanților, deja confirmată prin propriile considerente, impune condiția ca efectuarea recepției la finalizarea lucrărilor să fi fost expres prevăzută în contract pentru a i se putea pretinde îndeplinirea acestei obligații de a face. Mai reține și că această obligație nici nu putea fi asumată de A.N.L., deoarece nu are calitate de investitor, conform art. 17 și 22 alin. (1) lit. f) din Legea nr. 10/1995.

Înalta Curte reține că modalitatea în care instanța de apel a condiționat efectuarea recepției la terminarea lucrărilor de întrunirea calității de investitor de către A.N.L., în sensul prevederilor anterior menționate, întrunește ipoteza aplicării greșite a normelor de drept material. Legea nr. 10/1995 reglementează calitatea în construcții, în scopul realizării și exploatării unor construcții de calitate corespunzătoare, iar raporturile juridice complexe născute în legătură cu realizarea cartierului Henri Coandă nu se limitează la încheierea unor simple contracte de construire în care recepția să revină proprietarului sau investitorului, astfel că atribuțiile pârâtei, îndeplinite sau de îndeplinit, asumate contractual sau impuse legal, trebuie analizate în concret pentru a stabili dacă pot fi asimilate celor care incumbă investitorului.

Potrivit art. 17 alin. (1) din Legea nr. 10/1995, "recepția construcțiilor constituie certificarea realizării acestora pe baza examinării lor nemijlocite, în conformitate cu documentația de execuție și cu documentele cuprinse în cartea tehnică a construcției". Așadar, recepția reprezintă etapa în care se confirmă împrejurarea că imobilul a fost realizat, cu respectarea documentației de execuție și a cărții tehnice, fiind o etapă anterioară folosinței sale, întrucât numai după confirmarea construirii corespunzătoare proiectului și autorizației de construire, imobilul poate fi utilizat conform destinației sale.

Aceeași concluzie rezultă și din prevederile art. 5 din Regulamentul privind recepția construcțiilor aprobat prin H.G. nr. 273/1994, astfel cum a fost modificat prin H.G. nr. 343/2017, potrivit căruia "construcția poate fi dată în folosință doar în cazul admiterii de către investitor a recepției la terminarea lucrărilor, în condițiile legii și ale prezentului regulament, preluării construcției de către proprietar și obținerii de către acesta a autorizațiilor necesare utilizării construcției, potrivit legii. Prin admiterea recepției se certifică faptul că executantul și-a îndeplinit obligațiile în conformitate cu prevederile contractului de lucrări/de execuție, ale documentației privind proiectarea, ale autorizației de construire/desființare, precum și ale documentației privind execuția".

De asemenea, având în vedere că Legea nr. 10/1995 stabilește că recepția se face de către investitor sau proprietar, precum și faptul că în cauză s-a încheiat contract de mandat între beneficiar și A.N.L., prin care mandatarul are de îndeplinit obligația finală de a preda beneficiarului locuința la cheie, adică în stadiul de a fi folosită, se impune concluzia că scopul urmărit de părți nu poate fi îndeplinit fără parcurgerea etapei recepției finale a locuinței, care are rolul de a confirma că a fost executată corespunzător, astfel că mandatul acordat de beneficiar nu poate exclude o astfel de operațiune, chiar dacă nu a fost expres stipulată.

Înalta Curte reține că, în speță, dezlegarea capătului de cerere privind obligarea A.N.L. să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței reclamanților, prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie către aceștia nu trebuie condiționată de întrunirea, de către A.N.L., a calității de investitor, astfel cum este definită de art. 22 alin. (1) din Legea nr. 10/1995, ci este necesară examinarea tuturor atribuțiilor îndeplinite de aceasta, potrivit actelor juridice pe care le-a încheiat sau emis, urmând a se identifica acele acțiuni sau obligații executate de A.N.L., pe care legea le pune în sarcina investitorului/beneficiarului.

Așa fiind, se impune concluzia că instanța de prim control judiciar a realizat o aplicare greșită a normelor de drept material anterior indicate, precum și a art. 969 din C. civ. de la 1864. Definiția construcției de tipul celei în discuție - care presupune în mod obligatoriu realizarea și eficientizarea instalațiilor aferente ce o fac funcțională -, o plasează în mod necesar în cadrul unui cartier, împrejurare care conferă obligației reținute în sarcina A.N.L., responsabilă pentru componenta de urbanizare a Cartierului rezidențial Henri Coandă, natura juridică a unei veritabile obligații de rezultat. Totodată, finalizarea locuinței în discuție, la parametrii pretinși, amplasată într-un cartier funcțional și darea în folosință a acesteia presupune, deopotrivă, de o manieră necesară, efectuarea recepției la terminarea lucrărilor edificate în conformitate cu termenii autorizației de construire și ai proiectului tehnic.

În consecință, având în vedere că decizia recurată cuprinde vicii de nelegalitate, din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. - în ceea ce privește soluția dată capătului de cerere privind obligarea A.N.L. să asigure finalizarea lucrărilor de construire a locuinței, prin realizarea recepției la terminarea lucrărilor și predarea locuinței la cheie către reclamanți - apte să producă titularilor demersului judiciar o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin desființarea acesteia, Înalta Curte urmează să caseze hotărârea instanței de apel și să trimită cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, căreia îi revine sarcina de a reevalua acest petit al acțiunii, ținând cont de reperele obligatorii trasate de instanța de recurs, potrivit art. 501 C. proc. civ. Totodată va fi avută în vedere și cererea accesorie a recurenților-reclamanți vizând cheltuielile de judecată aferente acestei faze a procesului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenții-reclamanți B. și A. împotriva deciziei civile nr. 885/28.05.2025, pronunțată de Curtea de Apel București - secția a VI-a Civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre o nouă judecată instanței de apel.

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenția Națională pentru Locuințe împotriva aceleiași decizii.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 28 ianuarie 2026.