ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1808/2025

Ședința publică din data de 3 decembrie 2025

Asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 15 decembrie 2021 pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă sub nr. x/2021, s-a solicitat de către reclamanții A. și B. obligarea pârâtei AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE, în temeiul răspunderii civile contractuale, la plata unor daune materiale constând în contravaloarea lipsei de folosință în sumă de 1.200 euro/lună (echivalentul sumei de 5.937,96 RON/lună) pentru perioada cuprinsă între 07.12.2018 și 06.12.2021 (data depuneri cererii de chemare în judecată), în total 43.200 euro (213.766,56 RON), precum și contravaloarea lipsei de folosință ce se va acumula în continuare până la data predării la cheie a locuinței după recepția la terminarea lucrărilor și a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă din care face parte și locuința tip I26, situată pe lotul nr. x din localitatea Voluntari, jud. Ilfov, cu număr cadastral x și înscris în CF nr. x; cu cheltuieli de judecată.

Reclamanții au depus la 26 octombrie 2023 o cerere precizatoare a câtimii pretențiilor, solicitând obligarea pârâtei la plata sumei totale de 39.127 euro, în echivalent RON la cursul B.N.R. din ziua plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada cuprinsă între 07.12.2018 și 15.12.2021, a sumei lunare în echivalent RON la cursul B.N.R. din ziua plății (pe baza chiriei medii obținută prin raportul de expertiză), reprezentând media contravalorii lipsei de folosință, calculată în continuare de la data de 15.12.2021, până la data predării la cheie, după recepția la terminarea lucrărilor, a locuinței și a finalizării complete a Cartierului Henri Coandă, precum și a cheltuielilor de judecată în cuantum total de 9.924,55 RON.

Pârâta AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE a formulat cerere de chemare în garanție în contradictoriu cu chematul în garanție MUNICIPIUL BUCUREȘTI, prin PRIMAR GENERAL, solicitând obligarea acestuia la plata sumelor de bani pe care va fi obligată să le achite reclamanților.

Prin sentința civilă nr. 2032 din 24 iulie 2024, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2021, s-a respins excepția prescripției extinctive a dreptului material la acțiune ca neîntemeiată, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată precizată formulată de reclamanți, a fost obligată pârâta la plata sumei de 52.460 euro, echivalent în RON la cursul B.N.R. din ziua plății, cu titlu de contravaloare lipsă de folosință pentru perioada decembrie 2018 - octombrie 2022, a fost respinsă în rest cererea de chemare în judecată ca nefondată, s-a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâtă în contradictoriu cu chematul în garanție MUNICIPIUL BUCUREȘTI, prin PRIMAR GENERAL, ca nefondată și a fost obligată pârâta să plătească reclamanților suma de 9.924,65 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 1940 din 17 decembrie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost admisă excepția netimbrării apelului declarat de apelanții-reclamanți A. și B..

A fost anulat apelul declarat de apelanții-reclamanți împotriva sentinței civile nr. 2032 din 24 iulie 2024, pronunțate de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, ca netimbrat.

A fost respinsă ca neîntemeiată excepția inadmisibilității motivului de apel de ordine publică invocat din oficiu de instanța de apel.

A fost admis apelul declarat de apelanta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva aceleiași sentințe, inclusiv motivul de apel de ordine publică invocat din oficiu de instanța de apel.

A fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că a fost obligată pârâta să plătească reclamanților suma de 39.127 euro, echivalent în RON la cursul B.N.R. din ziua plății, cu titlu de contravaloare lipsă de folosință pentru perioada 07.12.2018 - 15.12.2021, fiind menținut restul dispozițiilor din sentința apelată.

S-a luat act că apelanții-reclamanți și intimatul-chemat în garanție și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată din apel pe cale separată.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâta.

În susținerea recursului declarat, recurenta-pârâtă arată că nu s-a efectuat de către instanța de apel nicio analiză a situației de fapt, a probelor administrate și a aplicării dreptului, încălcându-se astfel dreptul la un proces echitabil.

Potrivit recurentei-pârâte, instanța a ignorat regulile referitoare la prescripție și la interpretarea convențiilor și nu a avut în vedere contractele încheiate între părți, contracte prin care s-au stabilit drepturi și obligații specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Dezvoltând aceste critici, recurenta-pârâră arată că, în ceea ce privește prescripția, instanța de apel a aplicat si interpretat greșit dispozițiile Decretul nr. 167/1958, aspect care a condus la greșita soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune.

Din perspectiva corectei soluționări a excepției prescripției dreptului material la acțiune, recurenta-pârâtă apreciază că instanța de apel trebuia să observe că obligația de plată a despăgubirii este o obligație unică, fiind lipsită de relevanță, în raport de art. 12 din Decretul nr. 167/1958, modalitatea în care reclamantul și-a cuantificat despăgubirile.

În aceeași ordine de idei, arată că cererea introductivă este supusă dispozițiilor art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, care prevăd că termenul de prescripție aplicabil este cel general de 3 ani, și a început să curgă, potrivit art. 8 alin. (1), de la data când intimatul a cunoscut paguba și pe cel care răspunde de ea.

Potrivit recurentei-pârâte, împrejurarea că urmările faptei ilicite se produc în fiecare zi nu este de natură să influențeze cursul prescripției, întrucât, pe de o parte, normele legale se referă la cunoașterea pagubei și nu la întinderea ei, iar pe de altă parte, fapta imputată este o faptă ilicită unică, ce a dat naștere unui drept unic la despăgubiri, în momentul în care reclamantul a putut constata că nu poate beneficia de folosința locuinței.

De la acea dată, reclamantul trebuia să cunoască existența pagubei ce îi este cauzată prin lipsirea de folosință a imobilului, cât și persoana ce poate fi ținută răspunzătoare pentru repararea prejudiciului, deoarece avea deplina cunoștință de cadrul contractual ce a stat la baza raporturilor juridice stabilite cu recurenta-pârâtă pentru edificarea imobilului.

În speță, raportat la elementele concrete ale speței, dar și la cauza acțiunii juridice, posibilitatea efectivă a titularului dreptului de a acționa în vederea sancționării recurentei-pârâte pentru inacțiunea sa a existat încă din momentul expirării termenului convenit pentru finalizarea imobilului, 05.04.2008, și a subzistat pe tot parcursul celor 3 ani, calculați de la această dată.

În sensul celor arătate, recurenta-pârâtă arată că înțelege să invoce decizia nr. 722/28.03.2024, pronunțată în dosar nr. x/2018 și decizia nr. 888/18.04.2024, pronunțată în dosar nr. x/2018, ambele ale Înaltei Curți de Casație și Justiție.

O altă critică vizează faptul că judecătorul apelului nu a avut în vedere modul în care au fost redactate clauzele contractuale care vizează conținutul obligațiilor asumate, urmărirea execuției și a finalizării lucrărilor de construire neechivalând cu executarea și finalizarea acestora de către mandatar, în raport de prevederile art. 1.532, coroborat cu art. 1.539 C. civ.

În raport de dispozițiile art. 5 din Legea nr. 152/1998, de art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011 și de obligațiile prevăzute în contractul de mandat nr. x/05.10.2004, încheiat între parti, recurenta-pârâtă arată că nu îi revine nicio obligație de a efectua lucrările de utilități și de construire și de a preda locuința către beneficiari.

Recurenta-pârâtă precizează că, în baza contractului de mandat încheiat cu intimații-reclamanți, și-a asumat obligația de a depune toate diligențele necesare obținerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construcție a locuinței, fără a se obliga la obținerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcției, sens în care invocă art. 11 din contractul de construire nr. x/14.04.2005 (în care nu este parte), art. 13, art. 20 și art. 21, art. 65 alin. (5) din contractul de antrepriză generală nr. x/04.05.2004, art. 65 alin. (1) din contractul de antrepriză generală nr. x/20.07.2004.

Recurenta-pârâtă concluzionează în sensul că, în baza contractului de mandat, avea obligația de a urmări executarea lucrărilor, neputând fi obligată la finalizarea acestora și, implicit, la predarea imobilului către intimații-reclamanți, invocând în acest sens dispozițiile art. 8, art. 9 și art. 10 din contractul de construire, precum și art. 65 din contractul de antrepriză generală.

Potrivit recurentei-pârâte, trimiterea instanței la existența unui mandat sui generis, unde obligațiile sale trebuie înțelese în lumina Legii nr. 152/1998, Legii nr. 190/1999, H.G. 962/27.09.2001 și a celorlalte acte la care se face trimitere, nu poate fi primită în sensul în care este afirmată, iar înlăturarea regulii de la art. 1.540 alin. (2) C. civ. de la 1864 nu poate fi decât rodul unei stipulații exprese.

Potrivit recurentei-pârâte, răspunderea sa contractuală trebuie să fie analizată doar din perspectiva convenției pe care a încheiat-o în calitate de mandatar cu reclamanții, în calitate de mandanți, și din perspectiva art. 1.532 și urm. din C. civ. de la 1864.

Recurenta-pârâtă concluzionează în sensul că obligația asumată era una de diligență, nu de rezultat și că, în ceea ce privește culpa, răspunderea sa nu poate fi angajată decât în cazul în care a procedat cu neglijență sau cu imprudență, aspecte ce nu au fost dovedite în cauză de către intimații-reclamanți. Simpla împlinire a termenului, fără ca locuința să fie finalizată și predată la cheie, nu dă naștere unei prezumții de culpă în sarcina a, dat fiind, pe de o parte, caracterul de diligență al obligației care îi revine și, pe de altă parte, obligația de finanțare asumată de intimații-reclamanți.

Prin urmare, recurenta-pârâtă afirmă că nu poate răspunde contractual pentru neîndeplinirea, îndeplinirea necorespunzătoare sau cu întârziere a unor obligații pe care nu și le-a asumat prin convenția de mandat încheiată cu reclamanții, potrivit art. 1.539 alin. (1) din C. civ. de la 1864.

Din perspectiva prejudiciului pentru lipsa de folosință a locuinței, recurenta-pârâtă apreciază că prejudiciul nu are un caracter cert, câtă vreme lipsa de folosință este un atribut al dreptului de proprietate, iar la acest moment, intimații-reclamanți nu au făcut dovada constituirii dreptului de proprietate cu toate atributele sale asupra imobilului.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Intimații-reclamanți au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului.

Intimatul-chemat în garanție a formulat întâmpinare, prin care a solicitat admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive; a invocat excepția nulității recursului în ceea ce privește soluția pronunțată cu privire la cererea de chemare în garanție, iar pe fond a solicitat respingerea cererii de recurs.

Recurenta-pârâtă nu a formulat răspuns la întâmpinare.

La 11 septembrie 2025, intimații-reclamanți au depus la dosar note scrise.

Prin încheierea din 17 septembrie 2025, s-a dispus amânarea judecării cauzei la 3 decembrie 2025, în vederea soluționării cererii de reexaminare a taxei judiciare de timbru, formulată de recurenta-pârâtă.

Prin încheierea din camera de consiliu din 18 septembrie 2025, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă în dosar nr. x/2021, cererea de reexaminare a taxei judiciare de timbru a fost respinsă.

Înalta Curte, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată, constată că recursul declarat de recurenta-pârâtă este nefondat, pentru considerentele care urmează:

Prealabil analizei criticilor referitoare la greșita soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune, se impune a se arăta că, astfel cum instanța de apel a reținut, în cauză sunt incidente dispozițiile noului C. civ., și nu cele din Decretul nr. 167/1958.

Întrucât recurenta-pârâtă nu a indicat niciun motiv de nelegalitate referitor la soluția dată excepției prescripției dreptului material la acțiune, din perspectiva normelor de drept incidente, Înalta Curte reține că dezlegarea instanței de apel a dobândit putere de lucru judecat. Astfel, nu pot fi reținute criticile recurentei-pârâte referitoare la greșita aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor Decretului nr. 167/1958, acestea nefiind incidente în cauză.

Criticile recurentei-pârâte referitoare la natura unică a obligației de plată a despăgubirii, precum și faptul că realizarea lucrărilor este o obligație instantanee vor fi înlăturate.

Instanța de recurs reține că în cauză sunt incidente, sub aspectul derulării relațiilor contractuale dintre părți, dispozițiile C. civ. de la 1864, iar pretenția intimaților-reclamanți - construită pe premisa că, până la predarea locuinței, suferă un prejudiciu determinat de lipsa folosinței - se întemeiază pe art. 1.082 C. civ., potrivit căruia debitorul obligat contractual este ținut de plata daunelor-interese pentru executarea necorespunzătoare sau cu întârziere a obligației, independent de obligația de executare a contractului.

Înalta Curte respinge ca nefondată critica privind natura unică a prejudiciului, ca fiind generat de un fenomen unic, epuizat, constând în neîndeplinirea obligației de predare a locuinței la termenul convenit, întrucât fapta ilicită imputată recurentei-pârâte constă într-o inacțiune continuă cu privire la urmărirea executării și finalizării lucrărilor de construire a locuinței și a lucrărilor de infrastructură și de utilități necesare utilizării imobilului conform destinației sale.

Contrar celor susținute de recurenta-pârâtă și în acord cu raționamentul instanței de apel, Înalta Curte reține că obligația de plată a despăgubirii nu derivă dintr-o prestație unică, ci se produce în mod succesiv pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligației de a preda locuința, astfel că dreptul material la acțiune se stinge printr-o prescripție distinctă.

Or, față de caracterul continuu al faptei ilicite vătămătoare, nu se poate reține un moment unic al începerii cursului prescripției, astfel cum susține recurenta-pârâtă.

În ceea ce privește practica judiciară invocată de către recurenta-pârâtă, instanța supremă subliniază faptul că în sistemul nostru de drept jurisprudența nu reprezintă un izvor de drept și nici nu poate fi considerată drept material pentru fi îndeplinite exigențele dispoziției de la art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Din perspectiva criticilor ce vizează natura obligației asumate de recurenta-pârâtă ca fiind de diligență și nu de rezultat, Înalta Curte reține că părțile au încheiat contractul de mandat nr. x/05.10.2004, guvernat de dispozițiile C. civ. de la 1864, precum și de dispozițiile Legii nr. 152/1998.

Analizând critica recurentei-pârâte în mod sistematic, și prin corelare cu dispozițiile Legii nr. 152/1998 și ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, Înalta Curte reține că, potrivit art. 1 alin. (1) și art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcției de locuințe la nivel național se înființează Agenția Națională pentru Locuințe, având ca obiective (atribuții), între altele, inițierea și/sau dezvoltarea, în condițiile pieței, a unor programe de construcții de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar.

Conform art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, Agenția Națională pentru Locuințe coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuții, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenția Națională pentru Locuințe este autorizată să efectueze toate operațiunile imobiliare necesare construirii, finalizării și predării către beneficiari a locuințelor construite prin programele proprii.

Sensul noțiunii de "operațiuni imobiliare" este clarificat prin art. 3

1

din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operațiuni încheierea, intermedierea și gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenția Națională pentru Locuințe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare și predare a locuințelor către beneficiari.

Din cele de mai sus reiese că, prin contractul încheiat cu reclamanții în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenția Națională pentru Locuințe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanților, contractul părților fiind unul complex, care cuprinde și clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislația în vigoare.

Susținerea recurentei-pârâte în sensul că rolul ei ar fi limitat la obligațiile reglementate de lege în materia mandatului neagă chiar scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia Agenția are raporturi juridice cu alți participanți la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul și antreprenorul general, convențiile încheiate cu aceștia fiind interdependente și completându-se reciproc.

Prin urmare, Înalta Curte reține că obligația recurentei-pârâte este una de rezultat, iar recurenta-pârâtă este ținută, în calitate de mandatar, să își îndeplinească întocmai și corespunzător obligațiile și răspunde pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispozițiile art. 1.539 C. civ., corect aplicate în cauză.

Înalta Curte mai arată că argumentele ce vizează interpretarea dispozițiilor contractuale nu pot fi apreciate ca și critici de nelegalitate, în condițiile în care aceasta nu poate fi făcută decât prin intermediul mijloacelor de probă administrate, reprezentând, așadar, critici de netemeinicie.

Recurenta-pârâtă tinde, prin expunerea criticilor dezvoltate, la o devoluare a fondului, ceea ce este incompatibil cu calea de atac extraordinară a recursului, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situația de fapt stabilită de instanțele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei și a elementelor de fapt ale cauzei.

În raport de aceste considerente, nu pot fi analizate nici criticile recurentei-pârâte ce vizează neîndeplinirea condițiilor necesare pentru antrenarea răspunderii civile contractuale.

În consecință, în raport de rațiunile înfățișate, Înalta Curte, cu aplicarea dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva deciziei civile nr. 1940 din 17 decembrie 2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva deciziei civile nr. 1940 din 17 decembrie 2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 3 decembrie 2025.