ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1754/2025

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1754/2025 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2025)

Ședința publică din data de 20 noiembrie 2025

Asupra recursurilor de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la 16.12.2022, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta B. S.A., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să oblige pârâta la plata către reclamantă a sumei de 123.731 euro, respectiv 608.834,69 RON la cursul B.N.R. din ziua depunerii acțiunii, reprezentând despăgubiri, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 301/2024 din 20.02.2024, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis excepția lipsei dovezii calității de reprezentant a reclamantei și a anulat acțiunea ca fiind introdusă de o persoană lipsită de calitatea de reprezentant; a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 2.500 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe civile, reclamanta a declarat apel, criticând-o pentru nelegalitate.

Prin decizia civilă nr. 1117/05.09.2024, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a admis apelul, a anulat sentința civilă apelată și a respins excepția lipsei dovezii calității de reprezentant; totodată, a stabilit termen pentru soluționarea pe fond a cauzei.

Prin decizia civilă nr. 1619/04.11.2024, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune, a admis în parte acțiunea, a obligat pârâta la plata către reclamantă a comisionului de intermediere prevăzut de art. 2.2 din contractul de intermediere din 07.05.20218 aferent încheierii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului situat în Bacău, str. x, jud. Bacău; a respins în rest acțiunea ca nefondată și a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 5.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestor decizii, pârâta a declarat recurs, iar reclamanta a formulat recurs doar împotriva deciziei civile nr. 1619/04.11.2024, criticându-le pentru nelegalitate și netemeinicie.

Recurenta-reclamantă, în memoriul său de recurs, a prezentat situația de fapt și a arătat că prejudiciul solicitat a fost cuantificat prin raportare la comisionul pe care ar fi trebuit să îl încaseze în ipoteza îndeplinirii obligațiilor contractuale de către pârâtă, comisionul având exclusiv rolul de criteriu de cuantificare a prejudiciului, iar nu de preț al contractului, activitatea sa fiind remunerată distinct potrivit art. 5.2 din contract.

În ceea ce privește imobilul din Bacău, recurenta-reclamantă a arătat că instanța de apel a reținut în mod eronat incidența art. 5.1 din contract, înlăturând aplicabilitatea art. 4.2.5 și art. 4.2.6 din contract, care confereau dreptul la plata unor despăgubiri în cuantum dublu față de comisionul stabilit la art. 2.2. din contract; în acest sens, a susținut că motivarea instanței de apel este contradictorie cu situația de fapt, ceea ce echivalează cu o motivare în drept contradictorie sau străină de natura cauzei.

Recurenta-reclamantă a mai susținut că, în realitate, dispozițiile art. 4.2.5 din contract nu disting în funcție de momentul încălcării obligațiilor de către pârâtă, fiind suficientă producerea acestei încălcări pentru a deveni incident art. 4.2.6.

Totodată, a susținut că art. 5.1 din contract este aplicabil numai în ipoteza în care intervine denunțarea unilaterală pentru culpa intermediarului, iar nu în cazul denunțării întemeiate pe art. 8.1 lit. b), situație în care, potrivit art. 8.1 alin. (2), intermediarul ar fi îndreptățit la despăgubiri reprezentând dublul comisionului, indiferent de momentul încheierii contractului de vânzare cu clientul prezentat de intermediar, înainte ori ulterior denunțării contractului, soluția instanței fiind greșită.

În opinia recurentei-reclamante, această interpretare este justificată întrucât, dacă în ipoteza de la art. 5.1 - care presupune culpa intermediarului - acesta este îndreptățit la comisionul simplu de la art. 2.2, cu atât mai mult cu cât în ipoteza de la art. 8.1 lit. b) din contract, care exclude orice culpă din partea intermediarului, acesta ar fi îndreptățit la plata dublului comisionului cu titlu de despăgubiri.

De asemenea, recurenta a susținut că instanța nu a dat eficiență art. 4.2.9 teza a II-a din contract, omițând complet analizarea solicitării sub acest aspect; în opinia recurentei, pârâta datora o penalitate de 0,1% din valoarea comisionului, începând cu 03.04.2021 și până la executarea obligației.

Cu privire la celelalte imobile, recurenta-reclamantă a susținut că instanța a aplicat greșit dispozițiile legale, reținând în mod eronat că nu ar fi îndreptățită la comision și că pârâta nu și-ar fi încălcat obligațiile contractuale.

În acest context, a arătat că instanța a omis să analizeze incidența art. 1.166, art. 1.170, art. 1.270 și art. 1.350 C. civ. și să dea eficiență acestora raportat la situația de fapt, reținând eronat că s-ar fi solicitat obligarea pârâtei la plata comisionului de la art. 2.2 din contract ca și preț al contractului și nu ca despăgubiri pentru neexecutarea obligațiilor contractuale de pârâtă.

Referitor la imobilul din Onești, recurenta-reclamantă a afirmat că instanța a înlăturat în mod nejustificat aplicarea art. 1.350 C. civ. și a altor texte legale care conturează instituția răspunderii contractuale a pârâtei pentru nerespectarea obligației de a pune la dispoziția promitentului cumpărător actele de proprietate, conform art. 4.2.1 din contract. În opinia sa, această obligație presupunea furnizarea unor acte conforme cu realitatea juridică și factuală, aptă să permită încheierea valabilă a contractului de vânzare, iar nu remiterea unor înscrisuri pur formale.

Recurenta a reiterat că nu a solicitat plata comisionului ca preț al contractului, ca și cum s-ar fi încheiat contractul de vânzare final, ci despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin încălcarea obligațiilor contractuale de către pârâtă.

În ceea ce privește imobilul din Constanța, a susținut că pârâta a vândut spațiul unui alt client, cu rea-credință, pentru a evita să-i achite comisionul, situație pe care a apreciat-o similară și în cazul imobilelor din Făgăraș, Brașov și Măcin, context în care aceasta a reiterat cuantumul comisioanelor, precum și activitatea de promovare desfășurată.

În drept, a invocat art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă, prin memoriul său de recurs, după prezentarea situației de fapt, a susținut că instanța de apel a soluționat în mod eronat excepțiile invocate în cauză, fiind incident motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

Astfel, în ceea ce privește excepția lipsei dovezii calității de reprezentant, recurenta-pârâtă a arătat că aceasta a fost admisă de tribunal, iar instanța de apel a anulat în mod greșit sentința primei instanțe, reținând că în faza apelului pot fi administrate înscrisuri noi și că documentele depuse ulterior momentului rămânerii în pronunțare a primei instanțe ar fi apte să complinească lipsa dovezii calității de reprezentant, făcând trimitere, în acest sens, la decizia nr. 9/2020 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru judecarea recursului în interesul legii.

În opinia recurentei-pârâte, această abordare reflectă atât ignorarea argumentelor sale, cât și o neînțelegere a cadrului legal aplicabil în cauză. Totodată, după redarea dispozițiilor art. 82 alin. (1) C. proc. civ., aceasta a susținut că reclamanta nu a complinit lipsurile în termenul acordat de tribunal, motiv pentru care anularea acțiunii a fost dispusă în mod corect.

Potrivit recurentei-pârâte, admiterea posibilității de a acoperi această lipsă ulterior, prin depunerea de înscrisuri în faza apelului, înseamnă a goli de conținut prevederile art. 82 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., normă cu caracter imperativ, care instituie o sancțiune procesuală clară - anularea cererii - aplicabilă în cazul în care partea nu dovedește în termen calitatea de reprezentant; de altfel, această sancțiune este menită să sancționeze pasivitatea, neglijența sau reaua-credință procesuală și să asigure respectarea disciplinei procedurale.

Recurenta a mai subliniat că acest caracter peremptoriu al termenului acordat de instanță nu permite derogări, astfel că posibilitatea de a acoperi ulterior lipsa reprezentării - fie și prin depunerea de înscrisuri noi în apel - ar contraveni scopului reglementării.

Totodată, a subliniat că respectarea termenelor procedurale nu reprezintă simple exigențe formale, ci garanții esențiale ale desfășurării procesului într-un cadru previzibil și echitabil, rămânerea în pronunțare marcând momentul închiderii dezbaterilor, astfel că orice înscris depus ulterior acestui moment este tardiv și inadmisibil.

În consecință, recurenta-pârâtă a concluzionat că, în lipsa îndeplinirii în termenul legal a condițiilor privind reprezentarea, singura conduită procedurală conformă cu legea era formularea unei noi cereri de chemare în judecată, iar nu complinirea neregularității în calea de atac.

În final, a arătat că instanța de apel nu putea valida prin propria decizie o așa-zisă remediere tardivă a unor lipsuri sancționate expres de lege.

În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune, recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a stabilit în mod greșit momentul de început al termenului de prescripție ca fiind data încheierii fiecărui contract de vânzare-cumpărare dintre B. și clienții finali sau data emiterii facturilor fiscale.

În opinia recurentei, această concluzie contravine atât dispozițiilor legale în materia prescripției extinctive, cât și regulilor generale privind exigibilitatea drepturilor rezultate din prestarea unor servicii contractuale. Aceasta deoarece, dreptul la comision s-a născut la momentul prestării serviciilor de intermediere, iar nu la o dată ulterioară, incertă și fluctuantă, legată de eventuala finalizare a unei tranzacții între terți.

De altfel, cu privire la imobilele pentru care nu au fost încheiate contracte de vânzare-cumpărare și pentru care reclamanta pretinde totuși un comision, recurenta-pârâtă a susținut că este cu atât mai clar că momentul relevant pentru începutul curgerii termenului de prescripție este cel al încetării raporturilor contractuale dintre părți, respectiv data denunțării unilaterale a contractului - 11.12.2019, prescripția fiind împlinită la data formulării cererii de chemare în judecată, 16.12.2022.

Din perspectiva ipotezei de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a afirmat că instanța de apel a reținut în mod greșit data de 17.01.2020 ca moment al încetării contractului de intermediere, deși denunțarea unilaterală a fost notificată la 11.12.2019, dată la care contractul a încetat potrivit legii.

În continuare, recurenta-pârâtă a criticat reținerile curții de apel referitoare la imobilul situat în Onești, subliniind că acestea se întemeiază pe o extindere nejustificată și neconvenită a obiectului contractului de intermediere, în condițiile în care respectivul imobil nu figurează în anexa contractului, iar demersurile de promovare au fost inițiate unilateral de reclamantă.

Astfel, în lipsa unui act de voință comun exprimat în forma cerută de lege, simpla corespondență ori acceptarea informală a unor demersuri din partea reclamantei nu pot echivala cu o modificare contractuală.

Invocând o situație similară, recurenta-pârâtă a reiterat aceste argumente și cu privire la imobilul din Bacău; totodată, a susținut că instanța de apel a interpretat în mod eronat art. 5.1 din contract, apreciind că acesta ar conferi reclamantei dreptul la comision și ulterior denunțării unilaterale a contractului, deși raportul contractual a încetat la 11.12.2019, iar vânzarea imobilului către cumpărătorul indicat de reclamantă s-a realizat la 02.04.2021.

În acest context, recurenta-pârâtă a afirmat că nu poate fi reținută încălcarea obligației prevăzute de art. 4.2.5 din contract, clauză care, în opinia sa, produce efecte exclusiv pe durata existenței contractului, o interpretare contrară aducând atingere principiului libertății de a contracta și extinzând nejustificat în timp obligații asumate într-un raport contractual deja încetat.

În final, recurenta-pârâtă a susținut că soluția instanței de apel, potrivit căreia reclamanta este îndreptățită la plata unui comision pentru tranzacția privind imobilul din Bacău, încheiată ulterior încetării contractului de intermediere, se întemeiază pe o interpretare extensivă și nejustificată a clauzelor contractuale, cu ignorarea caracterului temporar al obligațiilor asumate și a cerinței formei scrise pentru orice modificare ori extindere a obiectului convenției.

În drept, a invocat art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ.

Atât recurenta-reclamantă, cât și recurenta-pârâtă au depus la dosar întâmpinare.

Cu ocazia dezbaterilor, Înalta Curte a invocat, din oficiu, excepția nulității recursurilor.

Deliberând asupra excepția nulității recursului pârâtei, Înalta Curte urmează să o respingă, întrucât din conținutul memoriului de recurs se pot desprinde critici de nelegalitate ce pot fi analizate din perspectiva art. 488 alin. (1) C. proc. civ., astfel că nu poate fi reținută incidența art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Analizând excepției nulității recursului declarat de reclamantă, în temeiul art. 248 alin. (1), raportat la art. 494 și art. 482 C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

Potrivit dispozițiilor art. 486 alin. (1) lit. d) și alin. (3) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor, iar potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

În cauză, recurenta-reclamantă a indicat în mod expres motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, respectiv când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Înalta Curte apreciază că susținerile recurentei-reclamante nu se încadrează în motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Cu privire la primul motiv de nelegalitate, recurenta a susținut că motivarea deciziei recurate este contradictorie în raport cu situația de fapt, respectiv străină de natura pricinii, în ceea ce privește reținerea privind incidența art. 5.1 din contractul de intermediere și înlăturarea aplicării art. 4.2.5 și art. 4.2.6 din același contract, cu privire la imobilul din Bacău, apreciind că, în această ipoteză, ar fi fost îndreptățită la plata dublului comisionului cu titlu de despăgubiri, iar nu doar la comisionul simplu.

Reamintind recurentei-reclamante că temeinicia situației de fapt reținute de instanța devolutivă nu poate fi repusă în discuție în calea extraordinară de atac a recursului, Înalta Curte constată că susținerile formulate de aceasta nu se circumscriu și nu pot fi analizate din perspectiva invocată, respectiv aceea a existenței unei motivări contradictorii ori străine de natura pricinii.

Aceasta deoarece, ipoteza de la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., atunci când se referă la existența unor motive contradictorii, are în vedere o contradicție de o asemenea amploare încât să conducă spre concluzia că hotărârea este, practic, nemotivată; este cazul, cu titlu de exemplu, al situației în care considerentele ar justifica adoptarea unei soluții care nu are corespondent în cea regăsită în dispozitiv ori al celei în care considerentele ar reflecta caracterul întemeiat a două cereri, deși ele s-ar exclude reciproc.

Totodată, ipoteza motivelor străine de natura cauzei presupune dezvoltarea unor critici prin care să se evidențieze lipsa legăturii între motivele reținute de instanța care a pronunțat hotărârea recurată și natura pricinii deduse judecății.

Ca atare, susținerea generică în sensul că instanța de apel și-a fundamentat soluția pe motive străine de natura pricinii nu constituie o veritabilă critică de nelegalitate susceptibilă de a fi încadrată în acest motiv de recurs.

În privința motivului de recurs fundamentat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., autoarea căii de atac a evocat dispozițiile art. 1.166, art. 1.170, art. 1.270 și art. 1.350 C. civ., însă fără a evidenția o aplicare greșită a normelor de drept material, ci pentru a pune în discuție, în realitate, modul în care instanța de apel a analizat atragerea răspunderii pârâtei, în raport cu situația de fapt și probatoriul administrat în cauză.

Astfel, recurenta a dezvoltat pe larg argumente referitoare la pretinsa neîndeplinire a obligațiilor contractuale ale pârâtei, insistând asupra dreptului său de a încasa dublul comisionului aferent tranzacției legate de imobilul din Bacău și penalități, precum și a dreptului de a încasa comisionul de intermediere în privința altor imobile; în acest context, a expus aspecte referitoare la neîndeplinirea de către pârâtă a obligației prevăzute de art. 4.2.1 din contract de punere la dispoziția potențialului cumpărător a unor acte conforme cu realitatea juridică și factuală, apte să permită încheierea valabilă a contractului de vânzare a imobilului din Onești; totodată, aceasta a relevat că pârâta ar fi procedat la vânzarea altor imobile situate în localități diferite către alți clienți cu scopul de a evita plata comisionului de intermediere.

Or, astfel de susțineri presupun o reevaluare a situației de fapt și a probelor administrate, care scapă însă cenzurii instanței de recurs, a cărei examinare este limitată de însuși conținutul introductiv al art. 488 C. proc. civ. doar la criticile de nelegalitate, nu și la cele de eventuală netemeinicie.

Așadar, în lipsa indicării unor argumente care să vizeze nelegalitatea deciziei recurate și nu netemeinicia acesteia, prin criticile subsumate art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. recurenta-reclamantă urmărește să obțină o nouă evaluare a fondului pretențiilor și a probelor administrate, incompatibilă cu natura nedevolutivă a căii de atac exercitate.

În aceste condiții, Înalta Curte conchide că niciuna dintre criticile recurentei-reclamante nu poate fi încadrată în cele prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., și constată incidentă sancțiunea nulității recursului, aplicabilă nu numai atunci când motivele de recurs lipsesc cu desăvârșire, ci și în cazul motivării necorespunzătoare, situație care, deopotrivă, încalcă exigențele legii de procedură privind motivarea căii de atac.

În consecință, pentru considerentele ce preced, Înalta Curte, dând eficiență prevederilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va anula recursul reclamantei.

Examinând deciziile recurate în raport cu motivele invocate de recurenta-pârâtă și dispozițiile legale incidente, Înalta Curte reține următoarele:

În mod expres, recurenta-pârâtă a invocat ipotezele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ.

Astfel, din perspectiva primului motiv de recurs, autoarea căii de atac a criticat ambele hotărâri pronunțate de curtea de apel, integrând un set de critici ce vizează, pe de o parte, modalitatea de soluționare a excepției lipsei dovezii calității de reprezentant invocată în fața primei instanțe, excepție care a fost respinsă prin decizia nr. 1117/2024, în urma anulării sentinței tribunalului, iar, pe de altă parte, modul de soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune și a stabilirii greșite a momentului de început al curgerii termenului de prescripție, excepție respinsă prin decizia nr. 1619/2024.

Prin cel de-al doilea motiv de recurs, recurenta-pârâtă a susținut, în esență, că instanța de apel a procedat la o extindere nejustificată, atât în timp, a unor obligații asumate într-un raport contractual deja încetat, cât și a obiectului convenției, cu ignorarea limitelor stabilite prin voința părților.

Înalta Curte constată că primul motiv de recurs, întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., este fondat, din perspectiva greșitei soluționări a excepției lipsei dovezii calității de reprezentat invocate în fața primei instanțe.

Din înscrisurile de la dosar reiese că tribunalul a admis excepția lipsei calității de reprezentant, constatând că reclamanta nu a complinit această neregularitate în termenul acordat în baza art. 82 alin. (1) C. proc. civ., sancțiunea procesuală aplicată fiind anularea cererii de chemare în judecată.

Instanța de apel, deși a validat raționamentul primei instanțe cu privire la lipsa dovezii calității de reprezentant și imposibilitatea valorificării înscrisului depus după închiderea dezbaterilor, în considerarea art. 394 alin. (3) C. proc. civ., ulterior a statuat că, în faza apelului, prin încuviințarea probei cu înscrisuri noi, dovada calității de reprezentant a fost complinită.

În susținerea acestui raționament instanța de apel a invocat incidența deciziei pronunțate în interesul legii nr. 9/2020, însă Înalta Curte reține că dezlegarea nu poate servi drept temei pentru eludarea sancțiunii anulării cererii, întrucât ar goli de conținut art. 82 alin. (1) C. proc. civ., care instituie o procedură specială și un termen procedural pentru remedierea lipsei dovezii calității de reprezentant.

Potrivit art. 82 alin. (1) C. proc. civ., "Când instanța constată lipsa dovezii calității de reprezentant a celui care a acționat în numele părții, va da un termen scurt pentru acoperirea lipsurilor. Dacă acestea nu se acoperă, cererea va fi anulată".

Excepția lipsei dovezii calității de reprezentant este o excepție de procedură, dilatorie, ceea ce înseamnă că instanța este obligată să acorde un termen pentru complinirea neregularității. Această neregularitate capătă un caracter peremptoriu în ipoteza în care lipsa nu este acoperită până la termenul stabilit, situație ce atrage sancțiunea anulării cererii.

În acest cadru, curtea era ținută să verifice, cu prioritate, dacă neregularitatea procedurală a fost complinită în termenul acordat de tribunal, cu respectarea art. 82 alin. (1) C. proc. civ., și nicidecum să procedeze la complinirea lipsei dovezii calității de reprezentant în apel.

În consecință, pentru aceste motive, Înalta Curte va admite recursul, va casa decizia civilă nr. 1117/05.09.2024 și va trimite cauza spre rejudecare, urmând ca instanța de apel să reanalizeze modul în care a fost soluționată excepția lipsei dovezii calității de reprezentant în primă instanță.

Întrucât a fost găsit întemeiat motivul de casare privind încălcarea normelor de procedură sancționate cu nulitatea hotărârii pronunțate, Înalta Curte constată că se impune implicit și casarea deciziei civile nr. 1619/2024, astfel că nu va mai analiza motivele de nelegalitate invocate de recurenta-reclamantă subsumate pct. 5 al art. 488 C. proc. civ., sub aspectul greșitei soluționări a excepției prescripției dreptului material la acțiune, și pct. 8, relativ la modul în care a fost soluționat fondul pretențiilor.

Așa fiind, Înalta Curte, în aplicarea art. 496 alin. (1) teza I și art. 497 C. proc. civ., va admite recursul declarat de pârâtă, va casa deciziile recurate și va trimite cauza spre o nouă judecată aceleiași curți de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepția nulității recursului pârâtei.

Admite excepția nulității recursului reclamantei și, în consecință:

Anulează recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1619/04.11.2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Admite recursul declarat de pârâta B. S.A. împotriva deciziilor civile nr. 1117/05.09.2024 și nr. 1619/04.11.2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Casează deciziile atacate și trimite cauza spre o nouă judecată aceleiași instanțe de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 noiembrie 2025.