ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 235/2007

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 235/2007 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor

din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 1000

din 28 septembrie 2004 a Tribunalului Călărași a fost admisă acțiunea

reclamantei SC B. SA Hotel C. iar pârâta SC C.I. SRL Călărași a fost obligată

la plata sumei de 2.004.486.884 lei cu titlu de lipsă folosință a suprafeței de

1.950 mp. teren, pentru perioada octombrie 2000 – octombrie 2003 precum și la

plata sumei de 320.044.124 lei dobândă legală aferentă sumei, calculată până la

data introducerii acțiunii.

Prin aceeași sentință s-a

luat act de renunțarea reclamantei la judecata cererii privind actualizarea

debitului.

Apelul declarat de pârâtă

împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia comercială nr. 102 din 24

februarie 2006 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială, iar pe

fond, acțiunea reclamantei a fost respinsă ca neîntemeiată.

S-a reținut în argumentarea

soluției că instanța de fond a interpretat greșit materialul probator

administrat în cauză, deoarece la data de 3 iunie 1993, când s-a încheiat

contractul de vânzare cumpărare între părți, pârâtei i s-a transmis dreptul de

proprietate asupra activului „Restaurant Intim” Călărași, iar, potrivit H.G.

nr. 634/1991, în vigoare la acea dată, odată cu transmiterea acestui drept i

s-a transmis și dreptul de folosință asupra terenului aferent activului, prețul

acestei folosințe fiind inclus în prețul de vânzare al activului.

Făcând aplicarea

dispozițiilor art. 970 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apel a reținut că

reclamanta este ținută a garanta pârâtei apelante liniștita folosință asupra

activului Hotel I., care presupune și folosința terenului.

De altfel, reclamanta și-a

dat acordul extinderii construcției așa încât în prezent este construit în

proporție de 80 % terenul în litigiu, aspect ce face practic imposibilă

închirierea sa și pretinderea lipsei de folosință, ce urmează a fi apreciată și

în funcție de particularitățile terenului, analizându-se concret posibilitatea

obținerii profitului din cedarea folosinței.

În consecință, s-a admis

apelul și s-a respins acțiunea ca neîntemeiată.

Nemulțumită de această

decizie reclamanta a declarat recurs solicitând modificarea ei în sensul

respingerii apelului și menținerii sentinței de fond, considerându-se decizia

recurată, ca netemeinică, și nelegală.

În dezvoltarea criticilor,

întemeiate global pe dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.,

recurenta, după prezentarea istoricului cauzei, apreciază că decizia din apel

este motivată în fapt și în drept pe aspecte străine de natura pricinii, pe

interpretarea greșită atât a contractului de vânzare cumpărare încheiat între

părți cât și a H.G. nr. 634/1991.

În esență, recurenta critică

decizia din apel pentru extinderea obiectului contractului de la

vânzarea-cumpărarea construcțiilor și asupra folosinței terenului, inclusă în

preț, ceea ce nu corespunde realității și voinței exprimate de părți la acel

moment.

Ori, atât din contract cât

și din publicația de vânzare, a rezultat fără dubiu că terenul nu a format

obiectul vânzării și nici nu a fost inclus în preț, preț ce viza numai

construcția și obiectele de inventar, așa încât, în virtutea dispozițiilor art.

969 C. civ., acest contract, așa cum a fost el încheiat, urmează a-și produce

efectele.

Instanța de apel extinde

prin motivarea sa obiectul contractului și reține greșit că s-ar aplica

dispozițiile H.G. nr. 634/1991, fără însă a argumenta ce articol din acest act

normativ ar avea incidență în cauză.

Instanța de apel a ignorat

dispozițiile art. 18 teza a III-a din H.G. nr. 634/1991, ignorând faptul că la

data încheierii contractului ea, reclamanta, nu era proprietara terenului

aferent construcției obținând acest drept abia la 4 august 1994, așa încât

cumpărătoarea se substituia societății deținătoare, adică reclamantei, în

contractul de închiriere a terenului, în condițiile legii.

Mai mult, potrivit art. 66

din H.G. nr. 55/1998 terenurile aferente activelor vândute anterior datei

dobândirii Certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra

terenurilor aflate în patrimoniul vânzătorului, vor fi vândute la prețul pieții

cumpărătorilor activelor prin negociere directă între părți, preț care ar fi

trebuit stabilit fie prin raport de evaluare, fie prin contract, cerințe neîndeplinite

în cauza de față.

În final, recurenta critică

greșita aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 970 alin. (2) C. civ.,

text ce nu-și găsește aplicarea în speța de față, din nici o probă nerezultând

tulburarea folosinței terenului pricinuită de reclamantă, obiectul cauzei

formându-l numai recuperarea prejudiciului creat prin refuzul de a achita

contravaloarea folosinței.

Extinderea construcțiilor,

cu sau fără acordul ei, obținerea de profit din închiriere sunt rețineri ale

instanței de apel străine de obiectul și natura pricinii.

Pe parcursul soluționării

recursului intimata pârâtă a depus un set de acte privitoare la derularea unor

litigii purtate între recurentă și terțe persoane fizice privind întinderea

dreptului de proprietate al recurentei asupra terenului în litigiu, solicitând

prin întâmpinarea depusă la dosar respingerea recursului, ca nefondat, ea intabulându-și

dreptul de folosință asupra terenului la 3 septembrie 2002, încheiere neatacată

de recurentă.

Recursul este întemeiat

pentru considerentele ce se vor arăta:

La 3 iunie 1993 între părți

s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a activului „Restaurant I.” activ

în care a intrat, conform anexelor la contract, parte integrantă conform art. 4

alin. (2), doar construcțiile și obiectele de inventar, stipulându-se expres că

terenul aferent în suprafață de 1.950 mp. se va atribui cu titlu de folosință

și cu obligația plății impozitelor până la data obținerii titlului de

proprietate de către reclamantă asupra terenului.

Așa cum rezultă din

contractul părților și din anunțul de vânzare, ce a precedat întocmirea

contractului terenul ocupat de activele vândute nu a format obiectul

vânzării-cumpărării, cumpărătorul urmând a prelua contractul de închiriere,

deci dobândind dreptul de folosință asupra terenului, doar până la momentul

dobândirii de către reclamantă a dreptului de proprietate asupra terenului,

respectiv până la 4 august 1994.

După această dată reclamanta

a notificat pârâtei și chiar s-au derulat între părți negocieri pentru

vânzarea-cumpărarea terenului dar pârâta a refuzat încheierea contractului, fie

de vânzare-cumpărare, fie de închiriere.

Acest fapt a determinat

reclamanta de față să acționeze pârâta pentru obligarea la plata echivalentului

lipsei de folosință a terenului, stabilindu-se irevocabil prin sentința civilă nr.

213 din 20 mai 1997 a Judecătoriei Călărași că aceasta datorează despăgubiri cu

acest titlu.

Obiectul litigiului de față

îl constituie solicitarea unor despăgubiri similare dar pe o perioadă

ulterioară, respectiv octombrie 2000 – octombrie 2003, cerere apreciată ca

întemeiată de instanța de fond și ca neîntemeiată de instanța de apel.

Reținând în argumentarea

soluției date că în prețul de vânzare-cumpărare din 1993 părțile au inclus și

prețul folosinței terenului, că reclamanta și-a dat acceptul pentru extinderea

construcțiilor, că are obligația de a asigura pașnica folosință a terenului,

instanța de apel își argumentează soluția pe aspecte străine de natura

pricinii, în speța de față nepunându-se în discuție decât lipsa de folosință a

terenului pe o perioadă ulterioară unei soluții irevocabile și nu obiectul contractului

și interpretarea lui.

Chiar și în situația când

părțile ar fi avut în vedere includerea folosinței terenului în preț și deci

incidența dispozițiilor art. 18 din H.G. nr. 634/1991, act normativ menționat

de altfel în Raportul de evaluare a activului interpretând contractul părților

în considerarea art. 969 C. civ., instanța de apel avea să constate că această

folosință era transmisă, conform alineatului antepenultim din contract, doar

până la obținerea certificatului de atestare a dreptului de proprietate de

către vânzătoare, adică până la 4 august 1994.

După această dată, părțile

urmau a conveni situația terenului în raport de actele normative în vigoare la

respectivul moment, acord neîntrunit.

Instanța de apel face o

greșită aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 970 alin. (2) C. civ., în

speță nepunându-se și nici invocându-se problema tulburării folosinței

terenului ci numai acoperirea prejudiciului suferit prin folosința lui fără

titlu.

În consecință, curtea

apreciază că sunt întemeiate criticile recurentei și sub acest aspect.

Cât privește apărările

intimatei curtea le apreciază ca nefondate deoarece hotărârile pronunțate în

litigiile dintre recurenta de față și terțe persoane, nu îi sunt opozabile

intimatei, iar obiectul litigiului de față nu îl formează stabilirea întinderii

dreptului de proprietate al recurentei, drept pe care intimata nu i l-a

contestat pe calea unei eventuale cereri reconvenționale.

Apărarea intimatei privind

transcrierea dreptului său de folosință asupra terenului la 3 septembrie 2002

nu schimbă cu nimic situația din dosar deoarece, rezultă din acest act, că

titularul dreptului de proprietate este recurenta de față, care pretinde costul

acestei folosințe.

Întrucât intimata nu a

probat folosința gratuită a respectivei suprafețe, curtea apreciază că ea este

ținută să acopere prejudiciul creat reclamantei, așa încât, având în vedere

toate aceste considerente, recursul urmează a fi admis în temeiul dispozițiilor

art. 312 C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., iar

decizia din apel modificată în sensul respingerii apelului pârâtei, ca

nefondat, soluția instanței de fond fiind apreciată ca temeinică și legală.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de

reclamanta SC B. SA Hotel C. împotriva deciziei nr. 102 din 24 februarie 2006 a

Curții de Apel București, secția a V-a comercială, pe care o modifică în sensul

că respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâta SC C.I. SRL Călărași

împotriva sentinței civile nr. 1000 din 28 septembrie 2004 a Tribunalului

Călărași.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 18 ianuarie 2007.